Kiedy inni mogą korzystać z naszej nieruchomości


Własność to prawo do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią z wyłączeniem osób trzecich. Jednak w niektórych sytuacjach mogą one uzyskać możliwość korzystania z cudzej rzeczy – nawet wbrew woli jej właściciela.
Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach ma prawo rozporządzać rzeczą.
Własność może być ograniczona wyłącznie na podstawie przepisów ustawowych. Następuje to w drodze:
- czynności prawnych (umów, jednostronnych oświadczeń woli właściciela, na przykład o ustanowieniu służebności);
- decyzji administracyjnych;
- orzeczeń sądowych.
Generalnie to właściciel decyduje o tym, komu i na jakich zasadach pozwala korzystać ze swojej nieruchomości. Dopiero w sytuacjach, gdy właściciel nie godzi się na udostępnienie nieruchomości osobom trzecim, a zachodzą wskazane w przepisach okoliczności usprawiedliwiające ingerencję w sposób wykonywania prawa własności, sprawę mogą rozstrzygnąć sądy albo organy administracji.
Służebności gruntowe
Są to ograniczone prawa rzeczowe polegające na tym, że jedna nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega na:
- uprawnieniu właściciela nieruchomości władnącej do korzystania w ograniczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (przejazdu, ułożenia przewodów) lub
- ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań lub uprawnień (na przykład zobowiązanie do ograniczenia wysokości nowej zabudowy lub niewznoszenia obiektów w przygranicznym pasie gruntu albo utrzymywania jakichś urządzeń na działce). Służebności te pozostają w mocy bez względu na zmianę właścicieli nieruchomości, gdyż są prawami związanymi z konkretnymi nieruchomościami, a nie przypisanymi konkretnym osobom.
Droga konieczna. Jest to najczęściej spotykana służebność gruntowa. Może być ustanowiona tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich. Właściciel takiej nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (drogi koniecznej). Przy jej wytyczaniu należy uwzględnić potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej i jak najmniej obciążyć grunty, przez które droga ma prowadzić. Trzeba też wziąć pod uwagę interes społeczno-gospodarczy, a więc przeznaczenie i sposób zagospodarowania nieruchomości, tak aby służebność nie powodowała nadmiernych ograniczeń. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej (zniesienia współwłasności), droga konieczna w miarę możliwości powinna przebiegać przez grunty, które były jej przedmiotem.
Przejazd i przechód. Jest to służebność zbliżona do drogi koniecznej, może być jednak ustanowiona także w sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Właściciel – aby zwiększyć jej użyteczność (skrócić drogę dojazdową, uzyskać lepszy dostęp) – może zawrzeć z sąsiadem umowę o ustanowieniu służebności przejazdu i przechodu w miejscu dogodnym dla obydwu stron. Jeśli strony dojdą do porozumienia (także w kwestii ewentualnej odpłatności), nic nie stoi na przeszkodzie, by ustanowić taką służebność.
Ułożenie przewodów. Prawo własności nieruchomości rozciąga się także na przestrzeń pod i nad powierzchnią gruntu. Tam właśnie musimy często tolerować urządzenia, które do nas nie należą, takie jak sieci czy przyłącza. Takie obiekty na działce to często spuścizna po czasach, kiedy nikt nie pytał właściciela, czy się zgadza, aby na jego działce ułożyć przewody. Teraz pozbycie się ich jest bardzo trudne, a niekiedy wręcz niemożliwe, zwłaszcza jeśli są to sieci przesyłowe. Jeżeli już na gruncie znajdują się urządzenia, takie jak słupy i linie energetyczne, telefoniczne, wodociągi i gazociągi wykorzystywane przez firmy przesyłowe, to właściciele zajętych na ten cel gruntów muszą się liczyć z możliwością ustanowienia służebności gruntowej na rzecz przedsiębiorstwa (wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2006 r. sygn. akt. II CSK 112/06 M.Prawn. 2006/19/1016). Nie wyłącza to jednak możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Służebności „sieciowe” są ustanawiane na podobnych zasadach jak drogowe. Ustanowienie służebności w zakresie budowy przyłącza następuje na rzecz właściciela nieruchomości, do której przyłącze ma być doprowadzone. Służebność pozwalająca na budowę i konserwację sieci jest ustanawiana na rzecz właściciela przedsiębiorstwa zarządzającego siecią. Obecnie głównie zakłady energetyczne korzystają z tej możliwości, uzależniając wręcz przyłączenie do sieci od ustanowienia przez właściciela przyłączanej do sieci nieruchomości stosownej służebności. I choć służebności te mogą być odpłatne, rzadko udaje się polubownie coś wynegocjować z zakładem energetycznym.
Korzystanie z istniejących urządzeń. Takie służebności są zazwyczaj ustanawiane przy okazji znoszenia współwłasności lub podziału nieruchomości. Zdarza się bowiem, że po takim podziale niektóre urządzenia służące do obsługi nieruchomości (na przykład studnia, szambo) znajdują się poza jej granicami. Wyjściem z takiej sytuacji może być ustanowienie służebności gruntowej, aczkolwiek nie jest to idealne rozwiązanie, gdyż zazwyczaj wcześniej czy później dochodzi do konfliktów na tle korzystania z tych urządzeń, zwłaszcza gdy służą one obsłudze dwóch budynków.
Budowa i budynek. Zdarza się, że z powodu niewielkich rozmiarów działki wybudowano na niej budynek niezgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi (na przykład w ścianie usytuowanej bezpośrednio przy granicy znajdują się okna). Jeśli budowa miała miejsce przed 1995 r., nadzór budowlany z reguły nie interweniuje, chyba że doszło do zagrożenia bezpieczeństwa. Czasem nietypowa lokalizacja obiektu jest wynikiem podziałów związanych ze znoszeniem współwłasności i ustanawianiem odpowiednich służebności gruntowych. Może to być na przykład służebność polegająca na prawie:
- utrzymywania balkonu lub okna otwieranego na zewnątrz w przestrzeń nad gruntem sąsiednim;
- umieszczenia okapu dachu w przestrzeni nad gruntem sąsiednim;
- oparcia ściany budynku lub innego obiektu o ścianę budynku znajdującego się na sąsiednim gruncie.
Takie usytuowanie budynku powinno znaleźć odzwierciedlenie w ustanowionych służebnościach. Trzeba jednak pamiętać, że służebność gruntowa może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Nie może być natomiast ustanowiona dla wygody lub zaspokojenia upodobań właściciela.
Służebności osobiste
Nieruchomość można też obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej. Służebność osobista, w przeciwieństwie do gruntowej, jest niezbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Mimo że jest związana z nieruchomością, do korzystania z niej jest uprawniona tylko oznaczona osoba. Zazwyczaj chodzi o służebność przechodu lub mieszkania w cudzym budynku. Do ustanawiania służebności osobistej stosuje się te same zasady co do służebności gruntowych.
Umowy
Właściciel ma też możliwość zawierania różnego rodzaju umów, na podstawie których zezwoli osobom trzecim na korzystanie z jego nieruchomości. Najpopularniejszymi umowami są: najem, dzierżawa, użyczenie. Umowy te są skuteczne między osobami, które je zawarły, oraz ich następcami prawnymi, którzy mają jednak możliwość ich rozwiązania. W naszym systemie prawnym obowiązuje zasada swobody umów, dlatego każdy właściciel może zawrzeć umowę dowolnej treści pozwalającą innym osobom na korzystanie z jego własności (na przykład zezwolić na prowadzenie robót budowlanych). Umowa nie może być jednak sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego.
Decyzje administracyjne
Prawo własności może być ograniczone nie tylko w drodze umowy lub orzeczenia sądu, ale także w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka może być wydana w dwóch sytuacjach:
- gdy konieczne jest wykonanie robót budowlanych na sąsiedniej nieruchomości;
- gdy trzeba czasowo ograniczyć prawo własności w celu wybudowania sieci i urządzeń użyteczności publicznej.
Wejście na teren sąsiada. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych (na przykład remontu domu, ogrodzenia, nadbudowy budynku) niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor powinien przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości oraz ustalić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, inwestor może wystąpić do starostwa o wydanie decyzji rozstrzygającej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora właściwy organ określa jednocześnie granice oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Po zakończeniu robót inwestor musi naprawić wyrządzone szkody i przywrócić nieruchomość do poprzedniego stanu.
Prowadzenie sieci przez działkę. Starosta może też ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości w przypadku budowy obiektów użyteczności publicznej. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na ich usytuowanie, starosta może w drodze decyzji zezwolić na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych obiektów niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Ograniczenie to musi być zgodne z planem miejscowym, a w przypadku braku planu – z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przed otrzymaniem zezwolenia inwestor realizujący cel publiczny powinien przeprowadzić z właścicielem rokowania w sprawie zgody na wykonanie prac. Dopiero jeśli one nie przyniosą rezultatu, starosta może wydać decyzję. Po wykonaniu przewodów i urządzeń inwestor ma obowiązek niezwłocznie przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego. Jeśli wybudowanie urządzeń uniemożliwia właścicielowi korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, może on domagać się wykupienia nieruchomości przez Skarb Państwa lub tego, na czyją rzecz ograniczono prawo własności. Jeżeli nieruchomość pozostanie w rękach dotychczasowego właściciela, będzie on zobowiązany udostępniać ją w celu konserwacji lub usuwania awarii urządzeń.

Uwaga! Decyzje ograniczające sposób korzystania z nieruchomości mogą być wydawane tylko dla inwestycji będących realizacją celów publicznych. W pozostałych przypadkach inwestor, który nie ma zgody właściciela nieruchomości na przeprowadzenie przez nią inwestycji liniowej, może się ubiegać w postępowaniu przed sądem powszechnym o ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej zbliżonej charakterem do służebności drogi koniecznej
(por. wyrok NSA w Warszawie z 3 listopada 1999 r. Sygn. IV S.A. 1742/97). ?

Jak ustanowić służebność?
W AKCIE NOTARIALNYM. Służebność może być ustanowiona w drodze jednostronnego oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej złożonego w formie aktu notarialnego. Zazwyczaj jednak jest to umowa pomiędzy zainteresowanymi właścicielami nieruchomości, w której określona jest treść służebności ze wskazaniem jej zakresu (na przykład szerokość drogi) i ewentualnych zasad odpłatności. Do aktu notarialnego powinna być dołączona mapa z oznaczonym przebiegiem drogi, przewodów lub innych urządzeń, dla których jest ustanawiana służebność. W SĄDZIE. Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia, o ustanowieniu służebności orzeka sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce
położenia nieruchomości.

Jakie są konsekwencje ustanowienia służebności?

Od chwili ustanowienia służebności właściciel
nieruchomości obciążonej musi znosić to, że osoby trzecie korzystają w ograniczonym zakresie z jego własności: przechodzą i przejeżdżają przez jego działkę, korzystają ze znajdujących się tam urządzeń (studni, szamba, przyłącza, sieci). Nie może więc zagrodzić drogi służebnej, zamknąć furtki umożliwiającej przejście, odciąć znajdujących się na działce przewodów ani odmówić pracownikom przedsiębiorstwa wejścia na teren nieruchomości w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii. Poza tym, jeśli służebność ogranicza możliwości zagospodarowania nieruchomości obciążonej, jej właściciel musi te ograniczenia respektować, to znaczy nie może nic zbudować na drodze służebnej lub w miejscu, gdzie znajdują się przewody.


Przed bezprawnym naruszeniem własności można się bronić
Właściciel nieruchomości – w zależności od sytuacji – ma kilka sposobów ochrony przysługującego mu prawa własności.
Może na przykład:
- jako posiadacz nieruchomości niezwłocznie (czyli natychmiast, bez żadnej zwłoki) po samowolnym naruszeniu posiadania, przywrócić własnym działaniem stan poprzedni, nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy (może na przykład ustawić przesunięty płot w dotychczasowym miejscu);
- żądać, aby ten, kto samowolnie naruszył posiadanie, lub ten, na czyją korzyść nastąpiło naruszenie, przywrócił stan poprzedni i zaniechał naruszeń (na przykład usunął wykonane na gruncie urządzenia: ogrodzenie, przyłącze), jeśli od dnia naruszenia nie upłynął rok;
- żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby mu ją wydała, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą – na przykład zawarł z właścicielem umowę najmu lub dzierżawy;
- żądać od osoby, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (na przykład gdy ktoś przejeżdża bezprawnie przez teren nieruchomości, hałasuje lub emituje zanieczyszczenia, powodując nadmierne uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, albo gdy wybudował bez zgody właściciela jakieś urządzenia na jego gruncie);
- domagać się od tego, kto posiada w złej wierze, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, zwrotu pożytków oraz odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości;
- żądać, aby ten, kto na jego gruncie wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem;
- odwołać się od decyzji administracyjnej ograniczającej prawo własności do organu wyższej instancji, a w razie niekorzystnej decyzji – wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Jakie są koszty ustanowienia służebności?

WYNAGRODZENIE. należy się obowiązkowo właścicielowi nieruchomości obciążonej w razie ustanowienia służebności drogi koniecznej, nawet jeśli nie poniósł w związku z tym żadnej szkody. Gdy droga konieczna jest ustanawiana przez sąd, to z urzędu orzeka on o wynagrodzeniu. Nie ma żadnych sztywnych reguł jego ustalania, za każdym razem trzeba wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy.
KOSZTY SĄDOWE. Jeżeli droga konieczna jest ustanawiana w sądzie, do kosztów trzeba doliczyć opłatę od wniosku (200 zł) oraz koszt opinii biegłego (kilkaset złotych).
KOSZT NOTARIUSZA. Za ustanowienie służebności zapłacimy maksymalnie 200 zł i po 6 zł za każdą stronę odpisu aktu notarialnego. Do taksy dolicza się 22% VAT. Oczywiście trzeba będzie też ponieść koszt sporządzenia mapy z oznaczonym przebiegiem służebności. PODATEK. Służebności inne niż droga konieczna mogą być ustanowione bez wynagrodzenia, ale w takim przypadku niewykluczone, że trzeba będzie zapłacić podatek od spadków i darowizn, gdyż nieodpłatne nabycie służebności mu podlega. Wysokość podatku jest zależna od wartości służebności. Postawą naliczenia podatku jest bowiem roczna wartość służebności (równa 4% wartości nieruchomości obciążonej służebnością) pomnożona przez liczbę lat korzystania z niej lub przez dziesięć, jeśli służebność ustanowiono na czas nieokreślony. Podatek oblicza się według skali podatkowej. Na przykład dla osób niespokrewnionych wynosi od 12 do niemal 20%, zależnie od wysokości podstawy.

Kto musi dbać o drogę służebną?

Z DROGI KORZYSTA TYLKO
właściciel nieruchomości, na korzyść której służebność została ustanowiona. W takiej sytuacji to on powinien dbać o stan drogi: utwardzić ją i sprzątać, odśnieżać. Zgodnie bowiem w razie braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Oczywiście strony mogą się umówić inaczej, ale powinno to być zapisane w umowie o ustanowieniu służebności, ugodzie sądowej lub orzeczeniu sądu.
Z DROGI KORZYSTAJĄ wspólnie właściciele nieruchomości władnącej i obciążonej. W tym wypadku razem powinni ponosić obowiązki związane z utrzymaniem drogi.

Podstawa prawna:- Kodeks cywilny,
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.
z 2006 r. nr 156 poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.
z 2004 r. nr 261 poz. 261 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty