Kontrola na budowie. Kompetencje nadzoru budowlanego


Nadzór musi dbać o to, żeby nie było katastrof budowlanych. Jeśli przyłapie inwestora na nieprzestrzeganiu przepisów, może go nie tylko ukarać, ale i żądać naprawienia błędów.
Nadzór budowlany jest organem administracji publicznej sprawującym kontrolę nad właściwym wykonywaniem obowiązków określonych przepisami prawa budowlanego zarówno podczas realizacji procesu budowlanego, jak i w trakcie użytkowania obiektów budowlanych. Warto wiedzieć – szczególnie przystępując do budowy – jakie są kompetencje organów nadzoru budowlanego, jakie sprawy można i trzeba załatwić w nadzorze, a także jakie mogą być konsekwencje nieprzestrzegania przepisów.

Inwestor w nadzorze

Przed rozpoczęciem budowy,
ale już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, inwestor jest zobowiązany złożyć wizytę w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego w celu zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Zawiadomienie składamy co najmniej siedem dni przed rozpoczęciem robót, załączając do niego oświadczenie kierownika budowy (również inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku jego ustanowienia) o przyjęciu obowiązku kierowania budową oraz zaświadczenie o jego przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. W przypadku zmiany kierownika w trakcie budowy (czy też inspektora nadzoru inwestorskiego lub projektanta sprawującego nadzór autorski) należy o tym zawiadomić organ nadzoru budowlanego, dołączając oświadczenia tych osób o przejęciu obowiązków.
Po zakończeniu budowy niezbędna jest także wizyta w nadzorze budowlanym i złożenie kolejnego zawiadomienia. Inwestor może bowiem przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego (na którego budowę niezbędne było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę) po upływie 21 dni od daty złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli w tym terminie organ nadzoru nie zgłosi sprzeciwu.
W niektórych sytuacjach konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – na przykład gdy inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych lub chce przystąpić do użytkowania budynku handlowego czy przemysłowego (o tym, jakie obiekty podlegają uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, stanowi art. 55). Wtedy inwestor powinien złożyć w nadzorze budowlanym wniosek o pozwolenie
na użytkowanie. Więcej o procedurze zakończenia budowy pisaliśmy w „Muratorze” 8/2006 w artykule „Formalne zakończenie budowy„ (str. 184-185).

Nadzór u inwestora
Kontrole są narzędziem umożliwiającym organom nadzoru budowlanego skuteczne działanie i wykonywanie określonych ustawą obowiązków.
Na podstawie art. 81a ust. 1 Prawa budowlanego pracownicy nadzoru budowlanego mają prawo wstępu na teren budowy, zakładu pracy oraz do istniejących obiektów budowlanych. Takie uprawnienie wynika wprost z ustawy i nie może być udaremniane lub utrudniane przez inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu, gdyż z mocy ustawy taka postawa podlega przepisom karnym.
Czynności kontrolne pracownik nadzoru budowlanego powinien przeprowadzić – w zależności od tego, czy kontroli będzie poddana budowa, zakład pracy lub istniejący obiekt – w obecności inwestora, kierownika budowy, kierownika zakładu pracy lub wyznaczonego pracownika albo w obecności właściciela lub zarządcy obiektu, natomiast w lokalu mieszkalnym w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku. W razie nieobecności tych osób kontrola może być dokonywana w obecności przywołanego pełnoletniego świadka – jednak tylko w uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy obiekt budowlany lub prowadzone roboty budowlane mogą stwarzać zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi albo bezpieczeństwa mienia.

Uwaga! Nadanie organom nadzoru budowlanego uprawnień kontrolnych wprost na podstawie ustawyoznacza, że nie ma obowiązku informowania stron o zamierzonym terminie kontroli, natomiast jej wyniki mogą być podstawą do wszczęcia postępowania administracyjnego zmierzającego do załatwienia sprawy przez wydanie decyzji (zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego).
W praktyce organ nadzoru budowlanego najczęściej najpierw wszczyna postępowanie administracyjne w określonej sprawie na podstawie złożonego podania (zawiadomienia, skargi lub donosu), a następnie dokonuje kontroli po uprzednim zawiadomieniu stron. Bardzo często skarżącymi są sąsiedzi, zdarza się, że donoszący tylko z „życzliwości”, aby zaszkodzić nielubianemu sąsiadowi. Podania do organów nadzoru wpływają także od urzędów gminnych lub różnych instytucji. Część postępowań nadzór wszczyna także z urzędu, na podstawie własnej kontroli w terenie, bez podania złożonego przez stronę. Najwięcej podań dotyczy samowoli budowlanych lub nieodpowiedniego stanu technicznego obiektów budowlanych.

Uwaga! Wyjątkiem są tak zwane kontrole obowiązkowe dokonywane po złożeniu przez inwestora wniosku o pozwolenie na użytkowanie, których celem jest sprawdzenie, czy budowa była prowadzona zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę (zakres takiej kontroli określa art. 59a ust. 2 Prawa budowlanego).

Po otrzymaniu podania nadzór – jeśli uzna, że sprawa należy do jego kompetencji – zawiadamia strony o wszczęciu postępowania. Stroną w postępowaniu powinny być osoby mające interes prawny lub obowiązek w sprawie. W ramach każdego indywidualnego postępowania organ nadzoru powinien wnikliwie rozpatrzyć i ustalić strony postępowania. Dla przykładu: w sprawie samowoli budowlanej oprócz inwestora, który buduje bez pozwolenia na budowę, stroną postępowania będzie także właściciel sąsiedniej działki – jeśli budowany (lub już wybudowany) budynek jest posadowiony niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi dotyczącymi wymaganych minimalnych odległości od granicy z sąsiednią działką. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony działały przez upoważnionych pełnomocników zarówno w trakcie kontroli, jak i w zakresie całego postępowania. Strony biorące udział w postępowaniu powinny być zawiadomione o przeprowadzeniu kontroli co najmniej siedem dni przed jej terminem (art. 79 k.p.a.). Procedura wcześniejszego zawiadomienia zainteresowanych o przeprowadzeniu kontroli zostanie z pewnością pominięta przez nadzór budowlany w wypadku, gdy kontrolę należy przeprowadzić natychmiast ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo bezpieczeństwo mienia, które może stwarzać obiekt budowlany w złym stanie technicznym lub roboty budowlane prowadzone w niewłaściwy sposób. Organy nadzoru budowlanego przy wykonywaniu swoich zadań mają prawo zażądać udzielenia informacji oraz udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu budowlanego do użytkowania oraz utrzymaniem i użytkowaniem obiektu. Z przeprowadzonej kontroli pracownik nadzoru budowlanego powinien sporządzić protokół, a w nim zawrzeć w szczególności: datę oględzin, wykaz kontrolujących oraz obecnych osób, zapis dokonanych czynności i ustaleń w trakcie kontroli, uwagi, wyjaśnienia zgłoszone przez strony, świadków lub powołanych biegłych. Po dokonaniu kontroli pracownik nadzoru powinien odczytać protokół wszystkim osobom biorącym w niej udział, a następnie przedstawić do podpisania. Jeśli ktoś odmówi podpisania, kontrolujący powinien to omówić w protokole. Skreśleń i poprawek w protokole należy dokonywać w taki sposób, aby wyrazy skreślone lub poprawione były czytelne i stwierdzone w protokole przed jego podpisaniem. Strony mają prawo dołączyć do protokołu dokumenty mające znaczenie dla prowadzonej sprawy. Kontrole, dokumenty oraz zeznania świadków mogą stanowić dowód w prowadzonym postępowaniu.

Kto może kontrolować
Na szczeblu powiatowym uprawnieni są do tego powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego oraz pracownicy inspektoratów posiadający w ramach zawartego stosunku pracy takie kompetencje. Prawo budowlane nie wymaga od osób zatrudnionych w organach nadzoru budowlanego uprawnień budowlanych w celu wykonywania czynności związanych z właściwościami nadzoru. Wyjątkiem są obowiązkowe kontrole budowy przeprowadzane w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie. Tych może dokonywać wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi i mająca upoważnienie powiatowego inspektora.
Oczywiście powiatowy inspektor nadzoru budowlanego mający uprawnienia budowlane może kontrolę obowiązkową przeprowadzać osobiście. Przed kontrolą lub w jej trakcie można zażądać od przedstawiciela nadzoru budowlanego okazania legitymacji służbowej.

Jaka jest struktura nadzoru?

Powiatowy inspektor
nadzoru budowlanego jest organem pierwszej instancji. Jego zadania i kompetencje określa art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego. Przede wszystkim inwestorzy składają tu zawiadomienia o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych i o zakończeniu budowy oraz wnioski o pozwolenie na użytkowanie. W powiatowym inspektoracie załatwia się również sprawy dotyczące legalizacji samowoli budowlanych. Tutaj można też zgłosić zauważone nieprawidłowości na sąsiedniej budowie.
Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego jest organem wyższego stopnia. Tu można na przykład wnieść odwołanie od decyzji wydanej przez powiatowego inspektora, jak również złożyć skargę – w szczególności na zaniedbania lub przewlekłość w prowadzeniu sprawy. Wojewódzki inspektor jest też organem pierwszej instancji w sprawach dotyczących obiektów i robót budowlanych (art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego):
 - usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego, a także innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego;
 - hydrotechnicznych, piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich, wraz z obiektami towarzyszącymi;
 - dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego, oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek;
 - usytuowanych na obszarze kolejowym;
 - lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi;
 - usytuowanych na terenach zamkniętych.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego jest organem centralnym kontrolującym działanie organów nadzoru budowlanego i pełniącym funkcję organu wyższego stopnia w stosunku do inspektorów wojewódzkich. Tworząc taką strukturę, przyjęto zasadę, aby nadzór funkcjonował w każdym powiecie. Być może jednak w najbliższym czasie zamiast inspektoratów powiatowych powstaną okręgowe inspekcje nadzoru budowlanego, co spowoduje prawie czterokrotne zmniejszenie liczby jednostek terenowych – takie zmiany proponuje rząd w projekcie nowelizacji Prawa budowlanego. Na takiej zmianie mogą stracić petenci, którzy będą mieli dalej ze swojego miejsca zamieszkania do siedziby inspektoratu.

Jakie sprawy może prowadzić nadzór?
Organy nadzoru budowlanego szczebla powiatowego mogą prowadzić postępowania administracyjne i czynności kontrolne w sprawach:
 - prowadzenia budowy lub wybudowania obiektu budowlanego (albo jego części) bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Procedurę określają art. 48, 49 oraz 49b Prawa budowlanego. Przy wykonywaniu innych robót budowlanych niż budowa bez pozwolenia lub zgłoszenia postępowanie naprawczo-legalizujące regulują art. 50-51;
 - robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę – procedurę określają art. 50-51. Charakter istotnego odstąpienia wymagającego wcześniejszego uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę określa art. 36a;
 - prowadzenia robót budowlanych w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska – art. 50-51;
 - nieodpowiedniego stanu technicznego istniejącego obiektu budowlanego lub użytkowania w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku albo bezpieczeństwu mienia – art. 66;
 - stanu technicznego nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego. Jeśli zostanie stwierdzone, że taki obiekt jest tak zniszczony, że nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, to organ nadzoru wyda decyzję nakazującą jego rozbiórkę – art. 67;
 - zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez pozwolenia właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej – art. 71a;
 - katastrofy budowlanej, za którą się uważa niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, jak również konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych lub obudowy wykopów. Należy zaznaczyć, że nie jest katastrofą uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt i nadającego się do naprawy lub wymiany czy też uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami, za katastrofę nie uważa się także awarii instalacji – procedurę postępowania określają art. 74-79.

W przypadku nieprzestrzegania przepisów prawa budowlanego nadzór budowlany może:
Wstrzymać roboty budowlane. Nadzór budowlany ma prawo wstrzymania robót wykonywanych bez pozwolenia lub zgłoszenia bądź niezgodnie z pozwoleniem oraz prawo wydania nakazu inwestorowi do wykonania określonych przepisami czynności w celu legalizacji.
Nakazać rozbiórkę. W najgorszym przypadku samowola budowlana może się zakończyć nakazem rozbiórki budowanego lub wybudowanego obiektu. Jednym z warunków legalizacji samowolnej budowy jest wniesienie opłaty legalizacyjnej (dla budynku jednorodzinnego wynosi 50 000 zł). Niewniesienie tej opłaty jest równoznaczne z nakazem rozbiórki.
Nakaz rozbiórki zostanie orzeczony dla obiektu nieużytkowanego lub niewykończonego, którego stan uniemożliwia doprowadzenie do prawidłowego stanu technicznego.
Zakazać użytkowania obiektu. W przypadkach znacznego zaniedbania stanu technicznego oraz występowania zagrożenia nadzór może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Zapewnić zabezpieczenie obiektu. W przypadku istniejącego niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia nadzór budowlany może podjąć natychmiastowe działania poprzez zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Czynności zabezpieczających może dokonać policja lub straż pożarna.
Zażądać oceny lub ekspertyzy. Na każdym etapie prowadzonego postępowania organ nadzoru może zażądać dostarczenia oceny lub ekspertyzy technicznej – w przypadku uzasadnionych wątpliwości co do jakości użytych wyrobów budowlanych lub jakości wykonanych robót, a także stanu technicznego obiektu. Wątpliwości co do jakości zastosowanych materiałów budowlanych czy jakości prowadzonych robót budowlanych mogą zaistnieć w przypadku samowoli budowlanej, która często wiąże się z wykonywaniem robót bez udziału uprawnionych osób, czyli kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. W postępowaniu dotyczącym stanu technicznego obiektu budowlanego ocena lub ekspertyza techniczna może być dowodem i podstawą do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ocena lub ekspertyza powinna być sporządzona przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub rzeczoznawcę budowlanego – na koszt osoby zobowiązanej do jej dostarczenia (inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu).
Nakazać okresową kontrolę. Na podstawie art. 62 Prawa budowlanego właściciele (zarządcy) obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania mają obowiązek dokonywania okresowych kontroli: co najmniej raz w roku instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz co najmniej raz na pięć lat stanu technicznego i przydatności do użytkowania całości obiektu, w tym instalacji elektrycznej i odgromowej. Takie kontrole mogą przeprowadzać jedynie osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub kwalifikacjami wymaganymi przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji. Nadzór budowlany może zażądać przedłożenia aktualnych protokołów z okresowych kontroli, a już na pewno wezwie do złożenia tych dokumentów w związku z prowadzonym postępowaniem w sprawie stanu technicznego. Może też wydać nakaz przeprowadzenia takiej kontroli, jeżeli stan techniczny obiektu budowlanego może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nawet jeśli właściciel wymagane kontrole przeprowadza na bieżąco.
Ukarać mandatem. Nadzór budowlany ma prawo nałożyć mandat karny na uczestników procesu budowlanego oraz na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Karze grzywny w postaci mandatu podlega między innymi ten, kto: nie zawiadomi inspektoratu o rozpoczęciu robót budowlanych, nie umieści na budowie tablicy informacyjnej, nie prowadzi dziennika budowy, nie spełnia obowiązku poddawania obiektów kontrolom okresowym, nie udziela informacji lub nie udostępnia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu do użytkowania lub jego utrzymaniem. Maksymalnie mandat może wynieść 500 zł.
Należy podkreślić, że grzywnę może nałożyć tylko pracownik inspektoratu mający odpowiednie upoważnienie wydane przez właściwego wojewodę. Upoważnienie obowiązuje na terenie działania inspektoratu i jest ważne łącznie z legitymacją służbową.

Podstawa prawna: - ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
 - ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty