Co sprawdzić przed kupnem


O wyborze działki nie może decydować tylko cena. Ważne są też kwestie prawne i techniczne



Zanim zdecydujemy się nabyć działkę pod budowę domu, powinniśmy sprawdzić zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego, status prawny nabywanej nieruchomości oraz dostępność niezbędnej infrastruktury technicznej i warunki gruntowe.

Status prawny gruntu
Aby sprawdzić, czy sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, jaka jest jej powierzchnia, a także czy działka nie jest obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich, należy zapoznać się z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.

Ewidencja gruntów i budynków.
Jest to prowadzony w jednolity sposób dla całego kraju zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach oraz ich właścicielach i władających. Tak zwany operat ewidencyjny składa się z rejestrów, map i dokumentów uzasadniających wpisy do rejestrów. Poznamy z niej:
- położenie, przebieg granic i powierzchnię działki;
- obręb ewidencyjny oraz nazwę jednostki ewidencyjnej;
- rodzaj użytków gruntowych z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych. Przykładowo symbol RIII lub ŁIII oznacza w ewidencji grunt orny lub łąkę klasy trzeciej, B – tereny mieszkaniowe, dr – drogę;
- położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne – jeśli działka jest zabudowana;
- oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości;
- dane właściciela lub władającego nieruchomością (imię i nazwisko lub nazwę oraz miejsce zamieszkania lub siedzibę).
Informacje z ewidencji są jawne i udzielane odpłatnie – wypis i wyrys może otrzymać właściciel lub władający oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. Wypis to dane o nieruchomości pochodzące z rejestru, wyrys to odbitka z mapy znajdującej się w operacie (pokazuje granice działek ewidencyjnych, kontury użytków, obrysy istniejących budynków). Aby uzyskać wypis i wyrys, należy złożyć wniosek w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

ILE TO KOSZTUJE?

Za wyrys i za wypis z operatu ewidencyjnego
– 120 zł za pierwszą działkę, budynek lub lokal, 12 zł za każdą następną.
Za sam wypis – 12 zł za pierwszą działkę, budynek lub lokal oraz 6 zł za każdą następną.
Za wypis skrócony – 3,60 zł (uwaga! Nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej).

Księgi wieczyste. To publiczne, jawne sądowe rejestry prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one związane z nieruchomościami, a nie z osobami właścicieli – zakłada się je i prowadzi dla konkretnej nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
- w pierwszym jest oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej) oraz wpisy praw związanych z jej własnością ustanowione na korzyść tej nieruchomości (na przykład służebności gruntowe);
- w drugim – wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, czyli dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności;
- w trzecim – wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek (użytkowanie, służebność gruntowa lub osobista), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń (prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego);
- w czwartym – wpisy dotyczące hipotek, czyli obciążeń nieruchomości, które zabezpieczają określone wierzytelności pieniężne (najczęściej kredyty hipoteczne). Znajdziemy tu informacje o kwocie hipoteki i walucie, w jakiej jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją ona jest własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się jej akta, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Uwaga! Ponieważ księgi wieczyste są jawne, nie można się zasłaniać nieznajomością znajdujących się w nich wpisów ani wniosków, o których uczyniono w nich wzmiankę. Dlatego tak ważne jest, aby przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości zapoznać się z zawartością księgi wieczystej. Warto też sprawdzić, czy dane zgadzają się z tymi z ewidencji gruntów i budynków.

Powinniśmy domagać się od sprzedającego, aby okazał nam aktualny odpis z księgi wieczystej. Warto jednak samemu ją przejrzeć przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ może się zdarzyć, że od daty sporządzenia okazanego odpisu zmienił się stan prawny nieruchomości. Notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży także sprawdza treść księgi – najlepiej, aby to zrobił w dniu zawarcia umowy. Niektóre prawa nie muszą być dla swej ważności ujawniane w księdze. Dlatego w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinno się znaleźć oświadczenie sprzedającego, że stan wpisów w księdze wieczystej do chwili obecnej (daty zawarcia aktu notarialnego) nie uległ zmianie, a nieruchomość jest wolna od wszelkich (lub wszelkich innych – jeśli nieruchomość jest obciążona) ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich oraz zadłużeń, niezależnie od ich ujawnienia w księdze wieczystej. Księgi można przeglądać w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w obecności pracownika sądu.

ILE TO KOSZTUJE?

Opłata sądowa wynosi:
- 6 zł za każdą stronę odpisu z księgi papierowej;
- 30 zł za odpis zwykły lub 60 zł za zupełny z księgi elektronicznej.
Przeglądanie księgi w sądzie jest bezpłatne.

Czy każda zmiana stanu prawnego musi być wpisana do księgi?

Zasadą polskiego prawa jest deklaratywność wpisów do ksiąg wieczystych, co oznacza, że zmiana stanu prawnego nieruchomości następuje niezależnie od wpisu. Wpis do księgi nie jest konieczny dla przeniesienia podstawowego prawa do nieruchomości, czyli prawa własności. Są jednak wyjątki od tej zasady, w których bez wpisu do księgi określone prawo nie powstanie (to tak zwane wpisy konstytutywne). Wpis jest niezbędny między innymi dla: ustanowienia i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, ustanowienia hipoteki, powstania odrębnej własności lokalu, przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego lub zmiany jego treści – jeżeli jest ono ujawnione w księdze wieczystej. Obowiązuje zasada, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Przeznaczenie działki i terenów sąsiednich
Musimy je ustalić przed zakupem. W tym celu należy się udać do wydziału architektury urzędu gminy lub miasta. Tam dowiemy się, czy gmina ma dla terenu, na którym leży działka, plan miejscowy, czy też będziemy musieli się ubiegać o decyzję o warunkach zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jest to akt prawa miejscowego i jego zapisy są wiążące przy zagospodarowywaniu i zabudowie terenów. Starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę jest zobowiązany sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu (albo decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu). Z planu dowiemy się przede wszystkim, jakie jest przeznaczenie danego terenu oraz w jaki sposób można kształtować jego zabudowę i zagospodarowanie, czy są jakieś nakazy, zakazy lub ograniczenia w tym zakresie, czy pewnych obszarów nie objęto ochroną konserwatorską. Plan może przewidywać na przykład zabudowę jednorodzinną z możliwością wybudowania części usługowej. Poszczególne tereny są oznaczane w planach literowo: budownictwo jednorodzinne jako MN, wielorodzinne – MW, tereny zabudowy usługowej – U, tereny rolnicze – R, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – P, lasy – ZL, tereny dróg publicznych – KD, tereny dróg wewnętrznych – KDW. Warto sprawdzić także przeznaczenie sąsiednich terenów, zwłaszcza jeżeli są niezabudowane – czy w pobliżu nie są planowane droga szybkiego ruchu lub obwodnica lub obiekty produkcyjne. Plan miejscowy określa między innymi:
- linie zabudowy;
- gabaryty i wysokość zabudowy, geometrię dachu;
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
- zasady budowy, rozbudowy lub modernizacji systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Można się z niego dowiedzieć, jakie są zamiary gminy w zakresie zagospodarowania interesującego nas terenu oraz terenów sąsiednich. Ustalenia studium są wiążące dla gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W studium określa się między innymi:
- kierunki zmian w przeznaczeniu terenów;
- kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;
- kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
- obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicznego;
- obszary, dla których jest obowiązkowe sporządzenie miejscowego planu, oraz obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan, w tym wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Prawo wglądu do planu miejscowego (lub studium) ma każdy, można również złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu (lub studium).

ILE TO KOSZTUJE?

Opłata skarbowa wynosi:- za wypis: 30 zł – do pięciu stron, 50 zł – powyżej pięciu stron;
- za wyrys – 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, ale nie więcej niż 200 zł.

Decyzja o warunkach zabudowy. Niestety, znaczna część terenów w gminach nie ma aktualnych miejscowych planów. Żeby na nich budować, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzyskanie warunków zabudowy jest możliwe, gdy są spełnione następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa);
- teren ma dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej;
- istniejące albo projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanego obiektu;
- teren, na którym planujemy budowę, objęto zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, lub teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne (dotyczy to nieużytków oraz innych gruntów o najniższej przydatności produkcyjnej);
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (między innymi przepisami dotyczącymi ochrony środowiska i ochrony zabytków). Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy.

ILE TO KOSZTUJE?

Opłata skarbowa za wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 107 zł. Jeśli dotyczy budownictwa mieszkaniowego, jest zwolniona z opłaty.

Co nam daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Przyjmuje się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Może się jednak zdarzyć, że między stanem prawnym ujawnionym a rzeczywistym są rozbieżności i na przykład nabywca zawrze umowę kupna-sprzedaży z osobą wpisaną do księgi jako właściciel, a w rzeczywistości nieuprawnioną. W takim wypadku treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy (chroni go tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) i umowa kupna-sprzedaży jest ważna. Rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (na przykład darowizny) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (który wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć). Dodatkowo rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wielkość działki
Wybierając działkę, trzeba przeanalizować jej wymiary pod kątem możliwości zabudowy. Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określają, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m – gdy jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi;
- 3 m – gdy ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych.
W kilku sytuacjach odległość budynku od granicy może być mniejsza:
- jeśli budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych, można go usytuować w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką lub bezpośrednio przy granicy, gdy dopuszczają to zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo gdy ze względu na zbyt małe rozmiary działki nie jest możliwe zachowanie 3-metrowej odległości ściany budynku bez otworów od granicy;
- jeżeli na sąsiedniej działce w odległości 1,5-3 m od granicy lub bezpośrednio przy niej stoi już budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, możliwe jest zlokalizowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od granicy lub bezpośrednio przy niej (wtedy ściana powinna przylegać do istniejącej ściany).
Podane wyżej minimalne odległości nie dotyczą linii rozgraniczających działki budowlane od ulic i placów. Warunki sytuowania budynków w stosunku do tej linii są określane w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a w razie ich braku – ustalane w decyzjach o warunkach zabudowy. Budynek inwentarski lub gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie może być sytuowany w odległości mniejszej niż 8 m od ściany budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, który już istnieje na sąsiedniej działce lub na który wydano pozwolenie na budowę. Trzeba też pamiętać o konieczności zachowania odległości między budynkami na sąsiednich działkach wynikającej z przepisów bezpieczeństwa pożarowego oraz dotyczących ochrony budynków przed niedopuszczalnym zacienianiem przez inne obiekty. Przykładowo, jeśli na sąsiedniej działce znajduje się budynek ze ścianą zewnętrzną lub przekryciem dachu wykonanym z materiałów rozprzestrzeniających ogień, to dom na naszej działce powinien zostać usytuowany w odległości 12 m od niego.

Zanim kupimy działkę rolną, sprawdźmy, czy jest możliwość:

- odrolnienia – czyli, czy według zapisów planu miejscowego grunt jest przeznaczony na cele nierolnicze. Jeśli gmina nie ma aktualnego planu, będzie można budować, jeżeli teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze albo jeżeli jest już objęty zgodą na zmianę przeznaczenia wydaną przy sporządzaniu wcześniej obowiązujących miejscowych planów, które utraciły moc. Następnie należy wyłączyć grunt z produkcji rolnej w drodze decyzji administracyjnej – jeśli jest ona wymagana, co zależy od klasy użytków rolnych (szerzej o procedurze odrolniania pisaliśmy w „Muratorze” 5/2008, s. 256);
- wybudowania siedliska – czyli postawienia budynku mieszkalnego wraz z obiektami gospodarskimi służącymi gospodarstwu rolnemu. Trzeba sprawdzić, czy plan miejscowy nie zakazuje zabudowy gruntu rolnego. W przypadku braku planu możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy i budowa siedliska bez spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa, ale pod warunkiem że powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie. Przy nabywaniu działki należy pamiętać o prawie pierwokupu (patrz „Murator” 2/2008, s. 212).

Uzbrojenie terenu i dostęp do drogi
Sprawdźmy, czy w pobliżu działki jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Można się tego dowiedzieć w miejscowych zakładach zarządzających sieciami. Zasięgnijmy tam też informacji na temat możliwości i kosztów przyłączenia do tych sieci. Jeśli nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej, trzeba będzie wybudować zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Jeżeli w pobliżu nie ma sieci gazowej, instalacja może być zasilana ze zbiornika gazu płynnego. Gorzej wygląda sytuacja, gdy sieć elektroenergetyczna znajduje się w znacznej odległości od działki. Może się to wiązać z koniecznością poniesienia przez inwestora opłaty pozataryfowej za przyłączenie, czyli znacznie większych nakładów finansowych. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Może być bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej (drogi koniecznej). Tego, czy droga jest zaliczona do publicznych, i jaką ma kategorię (gminna, powiatowa, wojewódzka) można się dowiedzieć w urzędzie miasta lub gminy albo w starostwie powiatowym. Drogi, które nie są zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, na przykład w osiedlach mieszkaniowych czy dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, są drogami wewnętrznymi. Ważne jest również, czy na działce nie ma przewodów lub urządzeń podziemnych. Można to sprawdzić w wyrysie z mapy zasadniczej (pobranym z zasobu geodezyjnego i kartograficznego w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu). Warto też zasięgnąć informacji u właścicieli poszczególnych mediów, gdyż zdarza się, że nie wszystkie przewody infrastruktury podziemnej są zinwentaryzowane i wniesione do zasobu geodezyjnego. „Niechciane” uzbrojenie podziemne może znacznie utrudnić zabudowę. Gdyby się okazało, że jakaś sieć przebiega przez działkę, trzeba się dowiedzieć, czy jest możliwe jej przesunięcie lub usunięcie (jeśli na przykład jest nieczynna).

Warunki gruntowe
Rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych mają wpływ na sposób posadowienia budynku. Wysoki poziom wód gruntowych albo zaleganie gruntów słabonośnych zwiększą koszty budowy. Aby się czegoś dowiedzieć o rodzaju podłoża gruntowego, warto wypytać najbliższych sąsiadów albo poprosić w urzędzie gminy lub miasta o udostępnienie map geologicznych lub hydrogeologicznych.

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
- ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (j.t. Dz.U. z 2005 r. nr 240, poz.
2027 z późn. zm.)
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty