Dania. Własny dom w Unii



Wystarczająco dużo domów zbudowano już w latach 70. Od tego czasu nieruchomości się raczej kupuje, niż buduje. Ostatnio ten proces został zaburzony i znów pojawiły się place budów... 
Jesteśmy w kraju ugruntowanej zamożności. Gospodarka jest tu tak stabilna i przewidywalna, że banki udzielają kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na 30 lat i więcej! Danię ominął kryzys gospodarczy nękający Europę przez ostatnie lata – to zasługa silnego eksportu. Marki, takie jak: Danfoss, Grundfos, Rockwool czy Velux, są dobrze znane budującym w Polsce (a klocki lego ich dzieciom).
Pięciomilionowy naród zamieszkujący to niewielkie państwo ma poczucie dumy – ludzie są zamożni, tworzą potęgę gospodarczą, mają więcej połączeń internetowych niż Stany Zjednoczone, a przecież ich państwo było kiedyś krajem rolniczym. Do tego Dania leży na jednym półwyspie (Jutlandzkim) i 406 wyspach. Trudności komunikacyjne mogły ją więc złamać, stało się jednak odwrotnie – wzmocniły. To Duńczycy budują najlepsze mosty na świecie. Architekci i inżynierowie mają znakomitą renomę, a symbolem ich pracy jest gmach opery w Sydney. Duńczycy są wyczuleni na formę, kształt i kolor materiału. Nieprzypadkowo to właśnie w Danii w latach 30. zaczęła się rewolucja w projektowaniu mebli, sprzętu domowego, oświetlenia i przedmiotów użytkowych. Krzesła Arne Jacobsena (słynne fotele „Jajo” czy „Łabędź”), meble Hansa Wegnera, lampy Poula Henningsena, biżuteria Georga Jensena, sztućce Kaya Bojesena – to znaki rozpoznawcze nowoczesnego wzornictwa, które charakteryzuje się: jak najprostszą formą, a także wygodą i praktycznością w połączeniu z wysoką jakością materiałów i pięknem.
W Danii wzornictwo jest tak istotne, że nawet państwo bardzo dba o urodę wnętrz urzędów, małej architektury miejskiej, oświetlenia ulic.
Dania to kraj ludzi zamożnych, ale nie bogatych – to naród, który kiedyś doszedł do wniosku, że trzeba się tak urządzić, by nadmierna zamożność nie sąsiadowała z biedą. Wysokie zarobki są ograniczane przez podatki, biedniejsi otrzymują wsparcie w postaci ulg i pomocy państwa. Kapitalizm nie bezwzględny, lecz cywilizowany i bardzo socjalistyczny. Przykład? By Duńczycy jeździli na rowerach, wprowadzono wysokie podatki na samochody. I jeżdżą – masowo – 1/3 pojazdów w miastach to rowery. Inny przykład: Duńczycy piją najwięcej piwa w Europie, ale dopiero od roku jest to piwo w puszkach. Sprzedaż taka była wcześniej zakazana, bo puszki uznano za opakowania nieekologiczne.
Poziom życia w liczbach wygląda tak, że połowa rodzin w Danii ma dochód roczny brutto 420 tys. koron. Dochody rodziny powyżej 700 tys. koron można uznać za wysokie. Obciążenia podatkowe pochłaniają 50% zarobków. Instytucje kredytowe podają, że dwie osoby potrzebują na miesiąc 7 tys. koron na przeżycie + 1,5 tys. koron na każde dziecko. Nauka w szkole prywatnej to wydatek rzędu 13 tys. koron rocznie. Choć koszty życia są wysokie (ceny dwukrotnie wyższe niż w Polsce), dostępność kredytów i stabilność gospodarki czyni hasło: „Mieszkajcie w domu z ogródkiem” wciąż aktualnym.

Pokolenia i domy


58% Duńczyków mieszka we własnym domu. W latach 60. i 70. trwał boom budowlany, który zaspokoił potrzeby mieszkańców w tym względzie. Od tego czasu nieruchomości nie brakuje – są przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Ludzie starsi sprzedają domy i przenoszą się do mieszkań albo domów starości. Młodzi zaciągają kredyt – kupują i remontują. Przeciętna cena domu z cegły o powierzchni od 150 do 200 m² to 1,4 mln koron. W stolicy dom na rynku wtórnym kosztuje około 3 mln koron. Dom można zbudować za 1,2 mln koron, ale na działkę w obrębie Wielkiej Kopenhagi trzeba wydać 1,5 mln koron.
Pokoleniowa wymiana domów właśnie została zakłócona. Ludzie starsi przestali przenosić się do mieszkań. Wolą zostać w domu; stać ich na utrzymanie i zatrudnienie opieki. Jest kilka przyczyn tej zmiany. Popularny stał się kredyt bankowy dla emerytów pod hipotekę domu. Banki z góry zakładają, że odzyskają swoje pieniądze po śmierci kredytobiorców, gdy dom zostanie sprzedany. Starsi ludzie mają wystarczające środki na konsumpcję i własne potrzeby, a po ich śmierci spadkobiercy często dziedziczą dom, który... w całości jest własnością banku.
Czy są rozczarowani? Nie, bo Duńczycy nie znają modelu bezwzględnego zapewnienia dzieciom przyszłości.
Solidarność między pokoleniami jest bardzo nikła. Rodzice raczej nie pomagają, a młodzi mają silną potrzebę usamodzielniania się, i to jak najszybciej. Jeżeli w Kopenhadze jest dla nich za drogo, kupują mieszkanie albo dom za miastem. Dojeżdżają nawet 70 km, bo im dalej od stolicy – tym taniej; szukają okazji, a cena na prowincji jest trzy-, czterokrotnie niższa.
Zabrakło domów do kupienia, więc powstały nowe place budów. Rynek zdominowali deweloperzy, jak wszechobecna Skanska. To ci wielcy zajmują najlepsze tereny, wygrywają przetargi – pozycja indywidualnego inwestora jest bardzo słaba, dlatego takich budów jest niewiele.
Terenów brakuje, bo w miastach od wieków dominuje zabudowa historyczna. Nowe osiedla powstają więc w pobliżu linii kolejowych lub autostrad. Popularne są tereny budowlane na byłych ogródkach działkowych – to bardzo modny sposób na zbliżenie się do centrum miasta. Inna metoda, sterowana przez urzędy, to wyburzanie starej zabudowy. W Danii nie było wojen, które burzyłyby domy – tę robotę musi wykonać urzędnik.

Prawo, tradycja i zieleń



Prawo nakazuje, by działka miała nie mniej niż 700 m², a zabudowa szeregowa 450 m². Duńczycy, nowocześni w wielu dziedzinach, w budownictwie są bardzo tradycyjni. Domy budują najczęściej ze sprawdzonych materiałów, ściany trójwarstwowe (80% budów): ściana wewnętrzna z betonu komórkowego, 12 cm wełny mineralnej i elewacja z klinkieru.
W starszych budynkach w miejscu izolacji jest pustka powietrzna, którą wypełnia się granulatem z wełny mineralnej. Domy są niepodpiwniczone, zamiast garażu stawia się wiaty garażowe. Rozkład mieszkań jest bardzo podobny do naszego. Domy są proste, jakby przytulone do ziemi, by chronić ludzi przed silnymi wiatrami i deszczem. To styl skandynawski – bez niepotrzebnych motywów i ozdobników, bez marnowania materiału.
Popularne są materiały naturalne: dachy ceramiczne, rynny z blachy. Duńczycy przykładają ogromną wagę do zestawiania kolorów, a także do gry bryły domu z żywą zielenią. Najczęstsze zestawienia to żółta cegła, czerwony dach i deski na oszalowanie.
Z mistrzostwem wykorzystują zieleń przydomową. Nie boją się sadzić drzew i krzewów przy samej ścianie. Wiele zależy od gustu inwestora, bo prawo budowlane nie jest restrykcyjne. Nie precyzuje szczegółowo, jak ma wyglądać dom – daje tylko wytyczne co do izolacyjności, bezpieczeństwa, parametrów materiałów.
By zatwierdzić projekt w urzędzie, nie potrzeba architekta – nawet inwestor może zaprojektować dom, byle spełnił on wymogi prawa. Kiedyś architekci i projektowali, i prowadzili budowę. Wyręczyli ich deweloperzy korzystający z projektów powtarzalnych, zamknęli architektów w pracowniach, uczynili ich zawód elitarnym.
Z ich usług korzystają dziś głównie klienci, których stać na ambitną architekturę.
Urzędy komunalne spełniają głównie funkcję kontrolną. Obowiązkowe jest zgłoszenie do kontroli przyłączy kanalizacji. W kraju, gdzie 80% śmieci odzyskuje się w postaci energii, nie do pomyślenia jest, by nieoczyszczone ścieki trafiły do rzeki. Kontrola może dotyczyć także wykonania fundamentów i instalacji elektrycznej. Urzędowe oddanie budynku do użytku to dowód, że dom wybudowano zgodnie z prawem – od tej chwili nieruchomość staje się towarem handlowym.
Za stan techniczny domu odpowiadają inwestor i wykonawca. Prawo nakazuje kontrolę stanu domu po roku i po pięciu latach od zakończenia budowy. Zleca się wówczas inspekcję, której efektem jest protokół. Jeżeli ujawniły się wady – odpowiada za nie prawnie wykonawca, nawet gdy minęły ustawowe dwa lata gwarancji. Po stronie inwestora często stoi bank, który dał kredyt na zakup domu. Jak widać, w Danii nie opłaca się źle budować.
Dania – jak wiadomo – bardzo dba o środowisko naturalne. 62% odpadów podlega recyklingowi, działają tu też największe na świecie elektrownie wiatrowe – 12% energii pochodzi z wiatru. Te osiągnięcia kosztują – energia jest droga, dlatego często w duńskich domach jest zimno ze względu na oszczędność. Domy są najczęściej ogrzewane gazem, rzadziej olejem opałowym. W powszechnym użyciu są żarówki energooszczędne. Przykładowe koszty ogrzewania: 1200-1500 koron miesięcznie za dom o powierzchni 110 m², 1500 koron miesięcznie za dom o powierzchni 180 m².


Kredyt – dowód stabilności



Kredyt na 30 lat ze stałą stopą procentową budzi zdumienie, jak dalece przewidywalna jest duńska gospodarka. Optymizm w kredytowaniu nieruchomości bierze się z tego, że ceny domów, mieszkań, biur ciągle rosną. W sytuacji kryzysowej kredytobiorca może sprzedać dom z zyskiem i spłacić bank. Taka kalkulacja już raz zawiodła.
W latach 80. popularną inwestycją było budowanie domu na sprzedaż – zysk był pewny jak w banku. Aż pewnego dnia jeden z inwestorów nie znalazł kupca na dom, nie mógł więc spłacić kredytu. Tak zaczęła się lawina. W błyskawicznym tempie budownictwo straciło oddech: ceny domów zaczęły spadać, budowy stanęły, firmy budowlane zwalniały ludzi, pracownie architektoniczne bankrutowały (poza recesją winę za kryzys ponosili politycy, którzy zmniejszyli kwotę, którą można odpisać od podatku, z 70 do 30% kredytu. Od tego czasu trzymają się oni z daleka od gospodarki.) Od początku lat 90. znów jest zwyżka, ale lekcja została zapamiętana. Bardzo dokładnie sprawdza się kredytobiorcę: czy płaci rachunki za telefon, czy spłaca raty za lodówkę, czy podoła obciążeniom.
Specyficzne dla całej zachodniej Europy jest nabywanie nieruchomości na kredyt; w Danii zaledwie co siódmy kredyt jest zaciągany na kupno nowego domu lub budowę. Pozostałe – na remont. Na jaki dom cię stać? Łatwo obliczyć: za podstawę przyjmuje się 2,5-roczne zarobki + własne oszczędności. To górna wartość nieruchomości. Zwykle można dostać kredyt do 80% wartości domu. Jeśli dom ma być dopiero zbudowany, trzeba przedstawić prawo własności działki i zatwierdzony projekt budowlany – tak jest przynajmniej w Realkredit Danmark – największej prywatnej instytucji udzielającej kredytów hipotecznych.


Lars Kaptain – typowy Duńczyk



Jest redaktorem naczelnym duńskiego Muratora, czyli Gør Det Selv, z tym że jego pismo jest bardziej nakierowane na samodzielne wykonywanie prac, głównie remontowych.
Kaptainowie kupili niedawno używany dom z 1962 r. Stoi on 25 km od centrum Kopenhagi, dojazd zajmuje mniej więcej godzinę. Został zbudowany systemem gospodarczym z cegły – ma 232 m², jest piętrowy. Stoi na działce o powierzchni 960 m².
Zakup został w całości sfinansowany z kredytu – 2,2 mln koron. Udzielono go na 30 lat, wysokość oprocentowania – 5%. Rata miesięczna wynosi 12 tys. koron. Kiedy żona Larsa nie miała pracy, ledwo wystarczało im na spłatę rat i życie (by podołać obciążeniom finansowym, w Danii pracują zwykle oboje małżonkowie). Teraz dochody Kaptainów wynoszą 800 tys. koron brutto rocznie.
Zakup wyglądał typowo. Sprzedający miał obowiązek sporządzić raport o stanie domu, w którym powinien ujawnić wszystkie jego wady. Ukrycie czegoś skutkuje odpowiedzialnością prawną – można nawet żądać zwrotu pieniędzy, jeśli wada jest poważna. Kupujący też się zabezpiecza. Lars wynajął rzeczoznawcę – ponosi on odpowiedzialność prawną za sporządzoną ekspertyzę. Czy ocena stanu domu była właściwa? – Nie do końca – mówi Kaptain. – Po zakupie odkryłem błędy konstrukcyjne.
Po nabyciu domu nowi właściciele zrobili remont. Dużo prac z konieczności wykonali sami. Nie stać ich było na zapłacenie 400 koron za każdą godzinę pracy hydraulika. Niektóre prace zlecili – wstawienie trzyszybowych okien, zmodernizowanie ogrzewania gazowego. Poprzedni mieszkańcy płacili 34 tys. koron rocznie za ogrzewanie, Kaptainowie – 16 tys. koron. W domu temperatura wynosi około 18°C.


KOMU ZALEŻY NA JAKOŚCI (Carl Warnecke z urzędu komunalnego w Kopenhadze)



Duńskie budownictwo jest dobrej jakości, ale w starciu z nowymi krajami Unii Europejskiej może się okazać za drogie. Jakość pracy firm duńskich jest średniowysoka. Rynek jest mały i tak stabilny, że firmy nie muszą walczyć z konkurencją, stąd raczej wysokie ceny usług. To powód do zmartwienia.
W Danii powstał nawet urząd, który ma sprawić, że rynek budowlany będzie bardziej sprawny. Poszerzenie Unii było dla tego rynku przykrym zderzeniem z Europą. Już wcześniej tańsze materiały i firmy przyjeżdżały ze Szwecji. Po rozszerzeniu Unii okazało się, że w Polsce można kupić okna i drzwi, armaturę i farby kilkakrotnie taniej niż w Danii. Powstały firmy pośredniczące w zakupach. Ta sytuacja przestraszyła Duńczyków nie na żarty.
Duńską odpowiedź widać na nowo powstałych osiedlach. Buduje się domy, które powstają w fabryce. Pomysł nie nowy, ale wprowadzany konsekwentnie. Dominuje budownictwo szkieletowe – tanie drewno jest przywożone z krajów nadbałtyckich. Domy mają najczęściej elewację z klinkieru. Idea dla wszystkich technologii jest jednakowa: obniżyć koszty, skrócić czas budowy, nie tracić na jakości.
Z jednej więc strony buduje się domy w fabryce, z drugiej zaś popularne jest remontowanie domów kupionych na rynku wtórnym – amatorsko, własnymi rękami, bo ludzi nie stać na firmę budowlaną, zwłaszcza jeśli kupili dom na kredyt. Czarny rynek usług remontowych jest bardzo duży.



Sune Mortensen, główny ekonomista banku Realkredit Danmark



Proponujemy kredyt o stałej stopie oprocentowania na okres od roku do 30 lat. Wysokość oprocentowania to 3-5%. Przez dziesięć lat kredytobiorca spłaca odsetki, później także kapitał. Warto dodać, że 1/3 spłaty kredytu można odliczyć od podstawy opodatkowania, czyli tak naprawdę spłaca się 2/3 kredytu. Do tego zauważmy, że wartość domu na rynku wtórnym rośnie. Prognozujemy wzrost wartości nieruchomości w perspektywie 30-50 lat! Stąd też popularność kredytów mieszkaniowych długoterminowych.

Lars Kaptain, szef magazynu budowlanego Gør Det Selv

O jakości usług świadczonych na czarno można powiedzieć generalnie: zła. Pracujący legalnie rzemieślnicy starają się bardziej – zawsze można zaskarżyć ich pracę w cechu.


DANIA

Kraj o powierzchni 43 tys. km² z czterema dużymi miastami (stolica liczy 1,1 mln mieszkańców). Najwyższa góra ma wysokość... 148 m. 5,3 mln mieszkańców. Czwarte najnowocześniejsze społeczeństwo na świecie – według amerykańskich badań wskaźnika rozwoju zaawansowanych technologii. Najstarsza monarchia (królowa Danii – Małgorzata II), pierwszy kraj z flagą narodową – od 1219 r. W parlamencie 179 członków reprezentujących osiem partii, trzech posłów z Grenlandii. 86% społeczeństwa to luteranie. Ojczyzna Hansa Christiana Andersena.
Kraj jest podzielony na 14 województw i 275 gmin. VAT – 25%. Bezrobocie – 6%.
Podatek katastralny: 1% od wartości nieruchomości do 3 mln koron, 3% – wartości powyżej 3 mln koron. Dodatkowo podatek gruntowy – 3% wartości działki.
Duńczycy nie są w strefie euro, mają własną politykę azylową i nie biorą udziału w polityce wojskowej Unii.
1 korona duńska = 0,5 zł.



Dożywocie w luksusach
Komentarza wymaga nieznany jeszcze w Polsce tak zwany reverse mortgage, czyli odwrócony kredyt hipoteczny przeznaczony dla osób w podeszłym wieku, które dysponują nieruchomością z nieobciążoną hipoteką. Przypomina on znane z przeszłości „dożywocie”. Bank zobowiązuje się wypłacać kredytobiorcy comiesięczną rentę, a po jego śmierci i pokryciu kosztów pochówku przejmuje nieruchomość i odzyskuje pożyczone środki z jej sprzedaży.
Kilka dużych instytucji finansowych przymierza się do uruchomienia takiej oferty w Polsce. Nietrudno zauważyć, że zmieniłoby to znacznie pozycję społeczną i materialną wielu starszych osób. Zamiast liczyć na mniej lub bardziej formalne wsparcie rodziny albo wchodzić w ryzykowne umowy „dożywocia” z przypadkowymi kontrahentami, emeryt – któremu emerytura z trudem starcza na życie – podpisuje umowę z bankiem i staje się nagle pożądanym potencjalnym konsumentem wielu dóbr i usług.
Z kolei młodsze pokolenie musi w tej sytuacji w większym stopniu polegać na własnych siłach (albo częściej – własnym kredycie hipotecznym).
Uwaga druga odnosi się do relatywnej popularności prefabrykacji, czyli domów z paneli.
Sens prefabrykacji wynika w duńskich realiach z trzech rzeczy.
Po pierwsze – z wysokiej (w kosztach całego domu) ceny robocizny, która powoduje, że skrócenie czasu budowania się opłaca.
Po wtóre – z siły związków zawodowych i niesprzyjającego klimatu. Duńczycy nie mają ochoty pracować w czasie silnego deszczu czy przymrozków, a nawet gdyby chcieli, to przepisy tego zabraniają. Prefabrykacja (albo budowanie ogrzewanego namiotu nad budynkami wielorodzinnymi w budowie) pozwala więc na przynajmniej częściowe ominięcie tego problemu.
Po trzecie wreszcie – prefabrykacja umożliwia wyższą jakość elementów i lepszą kontrolę. W Polsce chętnych do pracy jest więcej, a mróz nie jest powodem, aby nie pracować.

Klinkier na deszcz
Nieco inaczej niż tylko upodobaniem do tradycji tłumaczyłbym zwyczaje Duńczyków dotyczące technologii.
Klimat duński jest pod kilkoma względami podobny do polskiego – bardzo niekorzystny dla budynków. Cechują go duże opady często połączone z silnym wiatrem (powodującym efekt zacinania i podrywania elementów budynku), a także częste tak zwane przejścia przez zero, czyli wahania temperatury w okolicach zera.
W rezultacie zawilgocone elementy często zamarzają i rozmarzają, więc szybciej się niszczą. Stąd na przykład popularność cegieł klinkierowych, nie tylko na kominy, ale także na elewacje. Jeśli dodać do tego, że współcześni użytkownicy wytwarzają we wnętrzach o wiele więcej wilgoci (choćby dzięki możliwości codziennego korzystania przez wszystkich domowników z gorącego prysznica), bardziej zrozumiała staje się mniejsza popularność drewnianego budownictwa szkieletowego. Mur ceglany i beton są trwalsze i bardziej odporne na huraganowe wiatry.
Ale chyba najważniejsze jest doświadczenie wynikające z obserwacji tego, co wydarzyło się z organizacją budowania domów jednorodzinnych w Danii w okresie kilkudziesięciu lat.
Do 1960 r. domy jednorodzinne w Danii były budowane w podobnym systemie organizacyjnym jak dziś w Polsce. Indywidualni inwestorzy kupowali działki, zatrudniali architekta i firmę budowlaną, budowali domy.
Typowy dom z tamtego okresu miał podpiwniczenie, wysoki dach z poddaszem użytkowym i powierzchnię netto około 200 m². Budowały go zwykle nieduże firmy rzemieślnicze.
W połowie lat 60. nastąpiła rewolucja: architekci zaczęli projektować niepodpiwniczone domy z dachem o niedużym spadku i powierzchni 130-140 m². Wpływ na to miały zarówno trendy w architekturze, jak i wejście na rynek budownictwa domów dużych firm wykonawczych. Stopniowo coraz więcej domów było stawianych przez firmy budowlane starające się uprościć projekty oraz zmaksymalizować zysk.
Dziś ogromna większość domów jednorodzinnych jest powtarzalnym produktem dużych firm budowlanych. Dom wybiera się z katalogu, zaś firma stara się (ze względu na wysokie koszty robocizny), aby czas budowy był jak najkrótszy.

Domy bez rodowodu
Pod względem estetycznym architekci nisko oceniają te domy. Lekceważą lokalną tradycję, brakuje im rezerw rozwojowych w przypadku zmiany potrzeb rodziny, są efektem dyktatu firm wykonawczych i nie uwzględniają indywidualnych potrzeb. Pomimo to firmom udało się wmówić konsumentom, że to jest to, o czym marzą. Dopiero w ostatnich latach zaczyna się pojawiać świadomość, że takie domy zaśmieciły krajobraz.
Czy nam się podoba, czy nie, tak najprawdopodobniej będzie wyglądała za kilkanaście lat przyszłość polskiego budownictwa jednorodzinnego na przedmieściach. Rozwinięty system transportu publicznego, nowe drogi – w tym nowoczesne drogi ekspresowe i autostrady – sprawią, że nawet mieszkając 25-30 km od centrum Warszawy, będzie można dojechać dość szybko do pracy.
Domy będą budowane przez spore firmy, być może przybyłe z zagranicy. To, co będą one sprzedawać, zależy jednak także od Polaków, a przede wszystkim od planów miejscowych.
Jeżeli uda się wprowadzić racjonalne ograniczenia dotyczące również formy, pokrycia dachu, kolorystyki, to nawet przy zachowaniu systemu indywidualnego wyboru projektu i kupowania działek, mamy szansę na ucywilizowanie nowych osiedli.
Wymaga to jednak także od samych Polaków większej świadomości estetycznej.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty