Dobre sąsiedztwo. Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy


>Choć zmienione przepisy o planowaniu przestrzennym obowiązują już dwa lata, do tej pory urzędnikom i sądom nie udało się wypracować jednolitej wykładni pojęcia dobrego sąsiedztwa.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miała usprawnić procedury prawne dotyczące zagospodarowania nieruchomości, tymczasem wprowadziła jeszcze więcej wątpliwości niż stare przepisy.
Zgodnie z nowymi przepisami, jeśli w danej gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wybudowaniu obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a także zmiana sposobu użytkowania wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wydanie takiej decyzji jest jednak uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z działki musi między innymi być dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Najbardziej kontrowersyjnym warunkiem jest istnienie dobrego sąsiedztwa.

Sąsiedztwo w znaczeniu urbanistycznym

Początkowo urzędnicy – za sprawą interpretacji przepisów upowszechnionej przez Ministerstwo Infrastruktury – uznali, że wymóg istnienia zabudowy dotyczy działki, która ma co najmniej jedną wspólną granicę z terenem inwestycji. Takie zawężenie pojęcia dobrego sąsiedztwa doprowadziło do paraliżu inwestycji nawet na terenach zurbanizowanych, gdzie pozostały niewielkie zespoły niezabudowanych działek. Jeśli któraś z działek nie graniczyła z działkami zabudowanymi, nie było szans na uzyskanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Wykładnia taka okazała się jednak sprzeczna z celami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Intencją ustawodawcy było bowiem uniemożliwienie powstawania rozproszonej zabudowy, często na terenach niezurbanizowanych, a nie hamowanie inwestycji na obszarach zabudowanych.
Dlatego powoli, aczkolwiek nie bez oporów, urzędnicy zaczynają bardziej elastycznie podchodzić do kwestii dobrego sąsiedztwa. Zaczyna ono być rozumiane jako sąsiedztwo urbanistyczne, czyli pobliskie. Jeżeli więc okoliczne działki (niekoniecznie bezpośrednio graniczące z terenem inwestycji) położone przy tej samej drodze publicznej charakteryzują się zabudową mogącą wyznaczać kierunki przyszłej zabudowy, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie wszyscy urzędnicy zmienili jednak poglądy.
Są też tacy, którzy czekają na wytyczne z góry lub orzeczenia sądów. Niestety, wyroki sądowe rozstrzygające podobne kwestie na razie nie zostały opublikowane. Ustawa funkcjonuje bowiem dopiero dwa lata, zaś czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy w sądzie administracyjnym sięga nawet 1,5 roku. Dlatego w takich sądach dopiero teraz są wyznaczane rozprawy dotyczące skarg na decyzje w kwestiach warunków zabudowy wydawane na podstawie przepisów ustawy z 2003 r. Poza tym wielu inwestorów, którym odmówiono ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak tak zwanego dobrego sąsiedztwa i których odwołania nie zostały uwzględnione przez samorządowe kolegia odwoławcze, zrezygnowało z wniesienia skarg do sądu administracyjnego.

Jak walczyć o prawo do budowy

W sytuacji gdy urząd upiera się przy wąskim rozumieniu pojęcia „dobre sąsiedztwo”, ograniczając je do bezpośrednio przyległych działek, i z uwagi na brak zabudowy na tych działkach odmawia ustalenia warunków zabudowy, inwestor może się odwołać od takiej decyzji do samorządowego kolegium odwoławczego.
W odwołaniu można wskazać, iż takie zawężające rozumienie dobrego sąsiedztwa w oderwaniu od przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego oraz sąsiedztwa urbanistycznego jest sprzeczne z intencją ustawodawcy i nie daje się pogodzić z wykładnią językową, logiczną i celowościową tych przepisów.
Wskazują one bowiem wyraźnie na sąsiedztwo urbanistyczne, a więc na pewien obszar wyznaczany stosownie do przepisów wyżej wymienionego rozporządzenia, na którym istnieje zabudowa mogąca stanowić podstawę do określenia charakteru i parametrów nowych obiektów. Oczywiście takie odwołanie może być skuteczne tylko wówczas, gdy w pobliżu (to jest w obszarze analizowanym) rzeczywiście istnieje już zabudowa.
Gdyby orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego było również niekorzystne, można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588)

 


JAK DALEKO SIĘGA SĄSIEDZTWO URBANISTYCZNE
Gdyby pojęcie działki sąsiedniej odnosić tylko do działek graniczących z terenem inwestycji, to dla działki A nie można by wydać decyzji o warunkach zabudowy.
Szansy na decyzję nie miałyby też między innymi działki nr 1, 2, 3, 4 i 5, dopóki ich najbliżsi sąsiedzi po tej samej stronie ulicy nie wybudowaliby domów.
Gdyby natomiast za sąsiedztwo uznać obszar analizowany, wszystkie wymienione działki mogłyby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli spełniałyby pozostałe warunki określone w przepisach.

Przy ustalaniu, jaki obszar może być brany pod uwagę jako sąsiedztwo urbanistyczne, mogą być pomocne przepisy rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W § 3 tego rozporządzenia postanowiono, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.
Można się więc pokusić o stwierdzenie, iż właśnie taki obszar co najmniej 50 m wokół działki stanowi dla terenu inwestycji sąsiedztwo w znaczeniu urbanistycznym, aczkolwiek nie precyzują tego żadne przepisy. Obszar analizowany nie zawsze może być jednak traktowany jako sąsiedztwo urbanistyczne. Czasem jest to obszar bardzo duży, zwłaszcza gdy front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma kilkadziesiąt metrów, a działka jest położona poza obszarem zwartej zabudowy. Wówczas nawet istnienie w obszarze analizowanym pojedynczych zabudowań nie będzie uzasadniało ustalenia warunków zabudowy dla działki objętej wnioskiem.

JAK USTAWA OKREŚLA DOBRE SĄSIEDZTWO
Nie ma ustawowej definicji dobrego sąsiedztwa. Co gorsze, przepisy w ogóle nie posługują się takim terminem. Powstało ono w praktyce na określenie jednego z warunków opisanych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Jest to dość skomplikowane sformułowanie, ale krótko mówiąc, chodzi o to, że w sąsiedztwie musi istnieć zabudowa, do której można nawiązać przy projektowaniu nowych budynków.

Kto wydaje decyzję?
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, najczęściej jednak podpisuje się pod nią upoważniony przez ten organ naczelnik wydziału architektury lub urbanistyki.
Projekt decyzji sporządza osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Jeśli w gminie nie zatrudniono takiej osoby, zadanie to trzeba zlecić komuś z zewnątrz w drodze zamówienia publicznego, co przedłuża oczekiwanie na decyzję.

Jak długo czekamy?

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego nie powinniśmy czekać na decyzję dłużej niż dwa miesiące. Jednak czasami warunki zabudowy muszą być uzgodnione z innymi organami, na przykład z zarządcą drogi, wojewodą czy konserwatorem zabytków. Każdy z takich organów ma dwa tygodnie na wydanie swojego postanowienia, ponadto trzeba doliczyć czas na przesyłanie korespondencji, dlatego całe postępowanie może trwać do sześciu miesięcy.

Gdzie się odwoływać i skarżyć?

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu składa się do samorządowego kolegium odwoławczego, ale za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję. Odwołanie trzeba złożyć w terminie 14 dni od otrzymania decyzji.
Jeśli orzeczenie SKO jest dla nas niekorzystne, możemy wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od jego otrzymania. Z kolei od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego można wnieść skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty