Dom letniskowy. Formalności budowlane


Wydawałoby się, że postawienie domku letniskowego jest dużo łatwiejsze niż domu całorocznego. Jeśli chodzi o sprawy urzędowe, sytuacja wygląda jednak podobnie.
 W świetle prawa budowa domu letniskowego to taka sama inwestycja jak budowa domu jednorodzinnego, wymaga więc uzyskania takich samych dokumentów i załatwienia wielu formalności.

Kiedy decyzja o warunkach zabudowy
Jeśli w danej gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego (w tym domu letniskowego) lub wykonaniu innych robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a także zmiana sposobu użytkowania wymaga ustalenia w decyzji warunków zabudowy. Decyzję tę wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Jej wydanie jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z działki musi być dostęp do drogi publicznej, teren powinien być uzbrojony w stopniu pozwalającym na realizację inwestycji oraz nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Poza tym przynajmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w taki sposób, aby można było na podstawie tej zabudowy określić charakter i parametry nowej inwestycji. Jeżeli więc w sąsiedztwie stoją domy letniskowe, prawdopodobnie uzyskamy warunki zabudowy.
Jest jednak jeszcze jeden warunek. Decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z przepisami odrębnymi, na przykład z zakresu ochrony środowiska. Chodzi tu nie tylko o ustawy, ale także o akty prawa miejscowego, na przykład rozporządzenie wojewody w sprawie utworzenia parku krajobrazowego. Może ono zawierać ograniczenia w zagospodarowywaniu obszarów objętych ochroną.
Gdy w danej gminie jest plan miejscowy, nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy. Wtedy ustalenia planu stanowią podstawę projektowania i wydawania pozwoleń na budowę.

Plan nie zawsze nam sprzyja

Jeśli w gminie jest plan miejscowy, mamy mniej formalności do załatwienia. Jest tylko jeden warunek: musi on dopuszczać zabudowę letniskową. W przeciwnym razie nie uzyskamy pozwolenia na budowę.
Na obszarze objętym planem można realizować tylko taką zabudowę, jaką w nim przewidziano. Najlepiej, jeżeli będzie to właśnie zabudowa letniskowa, ale nie ma też problemu, jeśli plan przewiduje domy jednorodzinne. Wtedy jednak budynek musi spełniać kryteria domu całorocznego (pod względem wyposażenia w instalacje, izolacji cieplnej itp.). W pozwoleniu dom ten będzie określony jako budynek mieszkalny, nawet jeżeli ma być wykorzystywany sezonowo.
Trudniej natomiast będzie uzyskać pozwolenie na budowę domu letniskowego na terenach rolnych. Wprawdzie można uznać, że jedynie wprost wyrażony w planie zakaz zabudowy może stać na przeszkodzie realizacji inwestycji, nie oznacza to jednak, że na gruntach rolnych można postawić dom letniskowy. Projektowany budynek musi bowiem mieć związek z funkcją rolną terenu. Musiałby więc stanowić element zabudowy zagrodowej, a to już nie to samo co zabudowa letniskowa.
Również na terenach leśnych, choć to wymarzone miejsca na letni wypoczynek, nie można zbudować domu letniskowego, jeśli plan nie dopuszcza wprost takiej zabudowy. Mogą tam być wznoszone wyłącznie obiekty związane z gospodarką leśną.

Projekt budowlany trzeba mieć zawsze

Nawet mały domek letniskowy składany z gotowych elementów musi mieć projekt budowlany. Zazwyczaj jest on sprzedawany wraz z domem i wymaga tylko opracowania projektu zagospodarowania działki.
Można też kupić gotowy projekt domu letniskowego lub zamówić projekt indywidualny i na jego podstawie zlecić wybudowanie domu.
Pamiętajmy o tym, że projekt musi być sporządzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi, która jest wpisana na listę samorządu zawodowego.

Nie buduj bez pozwolenia

Niezależnie od tego, czy w gminie jest plan miejscowy, czy nie, podstawą do rozpoczęcia robót budowlanych jest ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Wydaje ją starosta.
Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami wymaganymi odrębnymi przepisami;
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana.
Nieprawdą jest, że jeśli dom letniskowy nie jest trwale związany z gruntem, to jako obiekt tymczasowy nie wymaga pozwolenia na budowę. Z obowiązku uzyskania pozwolenia zwolnione są tylko tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Budowę takiego tymczasowego obiektu trzeba więc zgłosić w starostwie, wskazując jednocześnie, w jakim terminie zostanie rozebrany. Nie da się go przedłużyć, nie można też po raz drugi zgłosić tego samego obiektu na tej samej działce.

Formalności w czasie budowy...

Przed rozpoczęciem prac trzeba się zaopatrzyć w dziennik budowy oraz złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (co najmniej siedem dni wcześniej) wraz z oświadczeniem kierownika budowy, że podejmuje się on tej funkcji. Kierownik jest potrzebny także wtedy, gdy budowa będzie polegała tylko na montażu gotowych elementów domu letniskowego. Reguły są bowiem takie same dla wszystkich obiektów wymagających pozwolenia na budowę.

...i po jej zakończeniu

Po ukończeniu budowy trzeba zlecić uprawnionemu geodecie wykonanie powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej.
Dom można zacząć użytkować dopiero po zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy dołączyć:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym, pozwoleniem i przepisami oraz o uporządkowaniu terenu budowy;
- protokoły badań i sprawdzeń (dotyczy to przede wszystkim obiektu całorocznego);
- powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.
Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, można przystąpić do użytkowania obiektu. Jeśli zrobimy to wcześniej, może się to skończyć nałożeniem kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, która w przypadku domów letniskowych wynosi 5000 zł.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
- ustawa z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz.U. z 2001 r. nr 115, poz. 1229 z późn. zm.)
- ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Dz.U. z 2001 r. nr 87, poz. 960 z późn. zm.)

DOM NAD JEZIOREM

Jak można ogrodzić działkę.

Każdy ma prawo ogrodzić swoją działkę i zakazać innym wstępu na nią. Prawo to jest jednak ustawowo ograniczone w przypadku gruntów przyległych do brzegów jezior i rzek. Otóż zgodnie z art. 27 Prawa wodnego zabrania się grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Nie dotyczy to jedynie terenów stref ochronnych wyodrębnionych na podstawie ustawy oraz obrębów hodowlanych ustanowionych na podstawie przepisów ustawy o rybactwie śródlądowym. Prawo wodne gwarantuje bowiem każdemu swobodny dostęp i prawo korzystania z wód publicznych.
Właściciel nieruchomości położonej nad brzegiem jeziora może wybudować sobie pomost, ale nie może ograniczać innym dostępu do jeziora.
Warto też wiedzieć, że budowa pomostów o długości do 25 m i wysokości do 2,5 m (liczonej od korony pomostu do dna) służących do cumowania łodzi, kajaków, jachtów, uprawiania wędkarstwa i rekreacji nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, jedynie zgłoszenia.

Uwaga!
Budowa bez pozwolenia się nie opłaca, gdyż legalizacja domu letniskowego kosztuje 25 000 zł.

Czy można się zameldować w domku letniskowym?

Jeśli budynek letniskowy jest wyposażony we wszystkie niezbędne instalacje i ocieplony zgodnie z wymogami technicznymi, nie ma przeciwwskazań do tego, aby użytkować go przez cały rok.
Można się więc w nim zameldować także na pobyt stały. Niestety, urzędy często odmawiają zameldowania w takim budynku, choć formalnie nie mają do tego podstaw.
Przepisy dotyczące ewidencji ludności nakładają na każdego obowiązek zameldowania się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia na miejsce pobytu.
Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Meldunek jest jedynie potwierdzeniem tego, zaś przesłanką zameldowania jest faktyczne przebywanie pod określonym adresem i zamiar pozostania tam na stałe.
Przepisy meldunkowe nie zawierają zakazu meldowania się w budynku letniskowym.
Organ meldunkowy nie jest kompetentny do badania ani rodzaju budynku, ani tego, czy odpowiada on warunkom technicznym dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.
Organ meldunkowy nie może też żądać przy zameldowaniu dokumentów innych niż wskazane w przepisach meldunkowych (dowód osobisty oraz dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu). Zameldowanie służy bowiem jedynie celom ewidencyjnym, a nie badaniu przestrzegania przepisów budowlanych i dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Warto też pamiętać o tym, że odmowa zameldowania musi mieć formę decyzji administracyjnej, od której można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego.          

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty