Formalności budowlane


Jeśli chcesz zbudować dom, musisz zgromadzić wiele dokumentów (projekt, uzgodnienia, decyzje). Znajomość przepisów prawa budowlanego ułatwi Ci załatwianie formalności związanych z budową i porozumiewanie się z wykonawcami. Inwestor zorientowany w przepisach prawnych budzi respekt wśród urzędników i budowlańców. Nie traci czasu na bieganie po urzędach i dopytywanie się o każdy drobiazg. Nie popełnia błędów, które mogą go dużo kosztować.


 Od czego zacząć?
Bez względu na to, czy mamy już działkę, czy dopiero zamierzamy ją kupić, wędrówkę po urzędach radzimy zacząć od wydziału architektury urzędu gminy (miasta), w której chcemy się budować. Trzeba tam sprawdzić, czy działka leży na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli plan jest, działkę można zagospodarować jedynie w taki sposób, na jaki pozwala plan. Dlatego, zanim udamy się do architekta albo kupimy gotowy projekt domu, powinniśmy zamówić w urzędzie gminy (miasta) wypis i wyrys z planu miejscowego. Może go otrzymać każdy po uiszczeniu opłaty administracyjnej odpowiadającej kosztom przygotowania dokumentu.
Wyrys dobrze jest dostarczyć architektowi, który ma nam zaprojektować dom, albo mieć przy sobie przy wyborze projektu gotowego, aby skonfrontować, czy jest zgodny z ustaleniami planu.
Jeżeli planu nie ma – a tak jest najczęściej, bo większość starych planów wygasła – konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Niestety, nie zawsze można ją uzyskać.

Po co nam decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja będzie potrzebna, gdy na działce nieobjętej planem miejscowym zechcemy:
- wybudować dom lub inny obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę (na przykład garaż);
- przebudować dom, zmieniając jego formę architektoniczną (na przykład nadbudować piętro);
- zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (choćby zaadaptować budynek gospodarczy na cele mieszkalne).
Z decyzji dowiemy się:
- czy planowana przez nas inwestycja jest w ogóle dopuszczalna (budowa domu mieszkalnego albo zmiana przeznaczenia istniejącego budynku);
- jakie są warunki dotyczące kształtowania ładu przestrzennego, czyli na przykład jaką wysokość może mieć budynek, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, ile może wynieść powierzchnia zabudowy, jaka jest linia zabudowy;
- w jaki sposób musimy się zaopatrywać w wodę, energię, jak odprowadzać ścieki, jak zapewnić dostęp do drogi;
- czy dotyczą nas szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, ochronie obiektów budowlanych na terenach górniczych, przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych (urząd może nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii i uzgodnień, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej).
Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę.


We wniosku określamy:
- granice terenu objętego wnioskiem. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki), w skali 1:500 lub 1:1000;
- planowany sposób zagospodarowania terenu oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych (przedstawiamy je w formie opisowej i graficznej na planie zagospodarowania działki na mapie);
- zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (na przykład dostęp do drogi), ewentulanie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);
- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko (gdy inwestycja nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko – czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania);
- powierzchnię sprzedaży (gdy planuje się budowę obiektu handlowego).
Do wniosku oprócz mapy trzeba dołączyć oświadczenie właściwych przedsiębiorstw, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo że planowana jest ich rozbudowa.
Decyzję  wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:
- wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą – w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe – które utraciły moc – przewidywały inwestycje publiczne (na przykład drogi);
- wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;
- dyrektorem parku narodowego – jeśli chodzi o obszary położone w granicach parku i jego otuliny;
- organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych – jeżeli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne;
- właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.
Projekt decyzji musi sporządzić osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.
Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i nie musi nawet szczegółowo uzasadniać swojego odwołania. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.
Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania.
Decyzja staje się ostateczna, gdy nikt się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.
Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdzi jej wygaśnięcie, jeżeli:
- inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce;
- dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ile się czeka na wydanie decyzji
Teoretycznie urząd ma na to dwa miesiące, jednak w praktyce na decyzję o warunkach zabudowy czeka się cztery-sześć miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest zazwyczaj uzgadniana z kilkoma organami, a każdy z nich ma na to dwa tygodnie.
Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
- w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.
Poza tym przepisy przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (na przykład obszaru parku krajobrazowego).

Ile kosztuje decyzja
W sprawach dotyczących budownictwa mieszkaniowego wnioski i decyzje są bezpłatne. Jeśli jednak decyzja dotyczy inwestycji o innym charakterze (na przykład budynku usługowego), uiszcza się opłatę skarbową w wysokości:
- 5 zł za złożenie wniosku i 50 gr za każdy załącznik;
- 100 zł za wydanie decyzji;
- 50 zł za przeniesienie decyzji.

Czy można nie dostać warunków zabudowy?

Jest to możliwe, jeśli nie spełnimy któregokolwiek z poniższych warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy. Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie odnosi się on do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
- teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia (musi to być potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią);
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.

Dobre sąsiedztwo dotyczy nie tylko najbliższej działki

Jeszcze do niedawna uważano, że decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, gdy przynajmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi i mająca wspólną granicę z terenem inwestycji jest zabudowana. Uniemożliwiało to budowę na działkach, które nie graniczyły z żadną zabudowaną nieruchomością, nawet jeśli w pobliżu, na przykład po drugiej stronie ulicy, stały już domy. Obecnie jednak odchodzi się od tak wąskiego rozumienia dobrego sąsiedztwa i przyjmuje, iż chodzi o działki położone w pobliskim sąsiedztwie mieszczące się w granicach tak zwanego obszaru analizowanego. Wyznacza się go w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (wymiar od strony drogi) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniejszej niż 50 m. Jeśli przynajmniej jedna działka znajdująca się na tym obszarze i dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, że do tej zabudowy można dostosować charakter i formę architektoniczną nowego obiektu, urząd nie powinien odmawiać ustalenia warunków zabudowy.

Kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?

Co do zasady budowę można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że chodzi o obiekty budowlane lub roboty, które w Prawie budowlanym zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia. Wtedy zazwyczaj jest potrzebne zgłoszenie, które jednak nie wymaga tak wielu dodatkowych dokumentów.
Poniżej podajemy, jakie prace budowlane i remontowe wymagają pozwolenia, a jakie zgłoszenia.
Jak dostać pozwolenie na budowę?

Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa (nazwa może się różnić w poszczególnych powiatach) na gotowym formularzu, który można dostać w tym urzędzie.
Do wniosku dołączamy:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego;
- opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi (na przykład projekt obiektu produkcyjnego i usługowego trzeba uzgodnić z sanepidem, inspektorem do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz z inspekcją pracy, jeśli będą w nim stanowiska pracy, a projekt prac budowlanych w obiekcie zabytkowym lub projekt budowy w strefie ochrony konserwatorskiej należy uzgodnić z wojewódzkim konserwatorem zabytków);
- aktualne zaświadczenie o przynależności projektanta do odpowiedniej izby samorządu zawodowego (na przykład regionalnej izby architektów);
- oświadczenie o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór otrzymamy w urzędzie);
- decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen- nym (to znaczy gdy nie ma planu miejscowego; gdy plan jest, nie jest potrzebna decyzja, nie trzeba też dołączać wypisu i wyrysu z planu, gdyż urzędnicy powinni dysponować takim planem).
Decyzje o pozwoleniu na budowę wydaje starosta, zaś w miastach na prawach powiatu – prezydent miasta. Oprócz inwestora otrzymają ją także właściciele sąsiednich nieruchomości, które znajdą się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji (na przykład będą zacieniane).
Odwołanie od decyzji wnosi się do wojewody – ale za pośrednictwem organu, który wydał pozwolenie – w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję wojewody można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od otrzymania decyzji organu II instancji.
Pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo (można budować dziesięć lat i dłużej), ale budowę trzeba rozpocząć w ciągu dwóch lat, w przeciwnym razie decyzja wygaśnie. Przerwa w budowie dłuższa niż dwa lata również skutkuje wygaśnięciem decyzji.

Jak długo czekamy na pozwolenie

Według przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego organy administracji powinny załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki.
Decyzja musi być wydana nie później niż w ciągu miesiąca, a w sprawie szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku. Natomiast Prawo budowlane przewiduje kary dla organu, który spóźnia się z wydaniem decyzji. Otóż w przypadku gdy starosta nie wyda pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, organ wyższego stopnia (wojewoda) wymierza mu, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kary te stanowią dochód budżetu państwa.
Do określonego w Prawie budowlanym 65-dniowego terminu na załatwienie sprawy nie wlicza się jednak terminów przewidzianych w przepisach prawa na dokonanie przez urząd określonych czynności (na przykład uzgodnienia projektu decyzji), okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych winą inwestora albo z przyczyn niezależnych od urzędu.

Projekt budowlany jest kompletny, jeśli zawiera:

- projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, określający granice działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni – ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
- projekt architektoniczno-budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe;
- stosownie do potrzeb, oświadczenia zakładów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci, a także zarządcy drogi o dostępie do drogi publicznej;
- w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Jakie są koszty

Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłaty skarbowej. Jest ona natomiast pobierana w przypadku budynków o innym przeznaczeniu oraz związanych z nimi urządzeń (na przykład garaży, budynków gospodarczych i usługowych).
Wtedy już za samo złożenie wniosku trzeba zapłacić 5 zł i 50 gr za każdy załącznik (w znaczkach skarbowych). Opłata skarbowa za wydanie pozwolenia na budowę:
- budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej – 1 zł za metr kwadratowy, ale nie więcej niż 500 zł;
- garażowego lub gospodarczego – 40 zł;
- budowli niezwiązanych z produkcją rolną – 140 zł.
Jeśli budynek ma funkcję mieszaną (mieszkalno-usługową), naliczając opłatę, pomija się część mieszkalną.
Niezależnie od rodzaju budynku, trzeba się też liczyć z kosztami:
- wykonania mapy do celów projektowych – 600-1200 zł;
- projektu – w przypadku gotowego projektu domu jednorodzinnego 1200-1500 zł, projektu indywidualnego – 5-10% kosztu budowy domu;
- uzgodnienia w ZUD-zie przebiegu przyłączy – 40 zł za pierwsze i 6 zł za każde następne.

Jak dokonać zgłoszenia?
Zamiar przeprowadzania robót budowlanych zgłaszamy w starostwie powiatowym na urzędowym formularzu.
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.
Do zgłoszenia dołączamy:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami (na przykład uzgodnienie z konserwatorem, zarządcą drogi).
Uwaga! Do zgłoszenia budowy instalacji na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w domach jednorodzinnych oraz przyłączy do budynków należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki wraz z opisem technicznym instalacji wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. W przypadku zbiorników na gaz projekt ten powinien być uzgodniony ze specjalistą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Jeśli urząd stwierdzi, że konieczne jest uzupełnienie zgłoszenia, wyda stosowne postanowienie określające termin, w jakim trzeba donieść brakujące dokumenty.
Urząd nie zgodzi się (wniesie sprzeciw) na wykonywanie robót w trybie zgłoszenia, jeżeli:
- zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia planu miejscowego lub inne przepisy;
- zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje (na przykład gdy ktoś, chcąc uniknąć konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, chce po raz kolejny zgłosić budowę obiektu tymczasowego, który w ciągu 120 dni od zgłoszenia powinien być rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce);
- realizacja obiektu lub robót może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Kiedy zgłosić
Zgłoszenia trzeba dokonać co najmniej 30 dni przed zaplanowanym terminem rozpoczęcia robót. Można do nich przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, ale nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Czy warto budować samowolnie?
Samowolą budowlaną jest nie tylko wybudowanie budynku bez wymaganego pozwolenia, ale nawet rozpoczęcie robót przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę, a także wzniesienie obiektu bez wymaganego zgłoszenia. Samowolą będzie również istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę.
W razie wykrycia samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych i może nakazać rozbiórkę obiektu.
Legalizacja samowoli jest możliwa, jeśli budowa:
- nie narusza ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy;
- jest prowadzona zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.
Warunkiem legalizacji jest  złożenie odpowiednich dokumentów (projektu, zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z planem lub decyzją) oraz wniesienie opłaty legalizacyjnej.

Opłaty legalizacyjne mogą być bardzo wysokie
Za wybudowanie bez pozwolenia:
- domu jednorodzinnego – 50 000 zł;
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do dwóch stanowisk – 25 000 zł;
- pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m³ – 375 000 zł;
- parkingu o powierzchni do 1000 m² – 200 000 zł.
Za wykonanie bez zgłoszenia:
- budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni do 10 m² – 5000 zł;
- przydomowej oczyszczalni ścieków – 5000 zł;
- tymczasowego obiektu budowlanego – 5000 zł;
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m² – 2500 zł;
- zbiornika na gaz płynny o pojemności do 7 m³ – 5000 zł.

Jakich jeszcze formalności trzeba dopełnić?
Jeśli mamy wykonywać roboty budowlane objęte obowiązkiem zgłoszenia, po odczekaniu 30 dni możemy rozpocząć prace i nie musimy załatwiać już żadnych dodatkowych formalności.
Przed rozpoczęciem budowy obiektu, na który jest wymagane pozwolenie, inwestor musi:
- zatrudnić kierownika budowy;
- pobrać z powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego dziennik budowy (musi być ostemplowany);
- zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem - złożyć razem z powyższym zawiadomieniem pisemne oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi) oraz zaświadczenie o jego przynależności do odpowiedniej izby samorządu zawodowego (na przykład regionalnej izby inżynierów budownictwa);
- w razie ustanowienia nadzoru inwestorskiego – złożyć dodatkowo oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego wraz z zaświadczeniem o przynależności inspektora do odpowiedniej izby samorządu zawodowego;
- spisać umowę z wykonawcą.
Potem kierownik budowy musi umieścić na placu budowy tablicę informacyjną oraz zabezpieczyć teren tak, aby nikt przypadkiem nie wpadł do wykopu lub w inny sposób nie był narażony na niebezpieczeństwo.

Po co kierownik budowy?

Przy budowie obiektów wymagających pozwolenia inwestor musi obowiązkowo zatrudnić kierownika budowy. To on pokieruje pracami, zadba o bezpieczeństwo na budowie i prawidłowe wykonywanie robót oraz poprowadzi dziennik budowy.
Do obowiązków kierownika budowy należy w szczególności:
- protokolarne przejęcie od inwestora i zabezpieczenie terenu budowy;
- prowadzenie dziennika budowy i przechowywanie innych dokumentów: opinii, protokołów sprawdzeń i odbiorów;
- zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu;
- zorganizowanie i kierowanie budową w sposób zgodny z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami prawa;
- zapewnienie bezpieczeństwa na budowie;
- wstrzymanie robót budowlanych w razie stwierdzenia zagrożenia oraz poinformowanie o tym właściwego organu;
- zawiadomienie inwestora o wstrzymaniu robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem;
- realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy na przykład przez inspektora nadzoru inwestorskiego;
- zgłaszanie inwestorowi odbioru robót ulegających zakryciu (na przykład fundamentów);
- dopilnowanie dokonania wymaganych prawem prób i odbiorów instalacji oraz urządzeń technicznych, a także przewodów kominowych;
- przygotowanie dokumentacji powykonawczej;
- zgłoszenie obiektu do odbioru poprzez odpowiedni wpis do dziennika budowy;
- dopilnowanie usunięcia stwierdzonych wad.
Jeśli zlecamy budowę domu w całości jednej firmie, to zazwyczaj zatrudnia ona swojego kierownika budowy. Będzie on wtedy pilnował przede wszystkim interesów wykonawcy. W takiej sytuacji warto zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego.

Rada Muratora

Zawsze spisuj umowy z osobami, którym powierzasz budowę domu. Z umów powinno jasno wynikać, kto i do czego się zobowiązał oraz w jakim terminie. Gdy będziesz miał spisaną umowę, łatwiej Ci będzie dochodzić swoich praw, gdy druga strona nie dotrzyma terminu lub źle wykona powierzone prace.
Możesz skorzystać z naszych wzorów umów z wykonawcą robót budowlanych, kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego.
Są dostępne na stronie www.murator.pl.

Po co inspektor nadzoru inwestorskiego?

Jest to osoba, która ma na budowie chronić interesy inwestora, czyli dbać o jakość wykonywanych prac. Dobrze jest zatrudnić do pełnienia tej funkcji zaufaną osobę lub kogoś poleconego przez innych inwestorów. Prawo budowlane nie wymaga zatrudniania inspektora przy budowie domów jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów, na przykład garaży. Jego zatrudnienie jest natomiast obowiązkowe w wypadku dużych i skomplikowanych budynków (wysokich bloków czy biurowców), a także obiektów mogących mieć wpływ na środowisko (na przykład zakładów przemysłowych).
Do obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy w szczególności:
- reprezentowanie inwestora na budowie oraz kontrola zgodności jej realizacji z projektem i przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej;
- kontrolowanie jakości wykonywanych robót i użytych materiałów;
- sprawdzanie i odbiór robót ulegających zakryciu, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych urządzeń, instalacji oraz w odbiorze obiektu;
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usuwanie wad, a także kontrolowanie rozliczeń budowy na żądanie inwestora.
Podczas wykonywania swoich obowiązków inspektor ma prawo wydawać kierownikowi budowy polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy dotyczące: usunięcia nieprawidłowości, wykonania prób lub ekspertyz, dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie materiałów i urządzeń oraz naprawy źle wykonanych robót.

Kto prowadzi dziennik budowy i co się w nim wpisuje
Rejestruje się w nim przebieg budowy oraz wszystkich zdarzeń mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania budowy, rozbiórki lub montażu.
Wpisy w dzienniku powinny być opatrzone datą i podpisem osoby wpisującej:
- inwestora,
- projektanta,
- kierownika budowy,
- inspektora nadzoru inwestorskiego,
- kierownika robót budowlanych,
- geodety,
- pracowników nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli.

Co trzeba podać na tablicy informacyjnej

- Określenie rodzaju robót budowlanych oraz adres ich prowadzenia;
- numer pozwolenia na budowę oraz nazwę, adres i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego;
- imię i nazwisko (nazwę firmy), adres i numer telefonu inwestora;
- imię i nazwisko (nazwę firmy), adres i numer telefonu wykonawcy robót budowlanych;
- imiona, nazwiska, adresy i numery telefonów:
    – kierownika budowy,
    – kierowników robót,
    – inspektora nadzoru inwestorskiego,
    – projektantów;
- numery telefonów alarmowych policji, straży pożarnej, pogotowia;
- numer telefonu okręgowego inspektora pracy.

Kto kieruje budową, kto nadzoruje

Funkcje te mogą pełnić jedynie osoby mające stosowne uprawnienia budowlane potwierdzone wpisem do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane prowadzonego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Ale to nie wszystko. Muszą oni należeć do odpowiedniej izby samorządu zawodowego.
Uwaga! Ta sama osoba nie może pełnić jednocześnie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego na jednej budowie.

Czy można coś zmienić w projekcie w trakcie budowy?
Nawet już po uzyskaniu pozwolenia na budowę można wprowadzić zmiany w projekcie, ale wiąże się to z koniecznością załatwienia dodatkowych formalności. O tym, czy potrzebne będą dodatkowe decyzje administracyjne, decyduje charakter zmian.
Jeśli będą to istotne odstępstwa od projektu, trzeba najpierw zlecić wykonanie projektu zastępczego uwzględniającego planowane zmiany. Musi on spełniać wszelkie wymogi przewidziane dla projektu budowlanego. Powinien być sporządzony przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane i wpisaną na listę właściwej izby samorządu zawodowego. Najlepiej, jeśli projekt zastępczy przygotuje autor dotychczasowego projektu. Może on jednak również wyrazić zgodę na to, aby zmiany wprowadził inny projektant.
Projekt zastępczy składamy w starostwie wraz z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę. Do wykonywania robót według nowego projektu można przystąpić dopiero wtedy, gdy decyzja o zmianie pozwolenia na budowę będzie ostateczna.
W przypadku nieistotnych odstępstw od projektu wystarczy, że projektant zaznaczy je w projekcie (w formie rysunku i opisu). Nie trzeba tego zgłaszać w urzędzie w czasie budowy. Projekt z naniesionymi zmianami należy jednak przedłożyć w nadzorze budowlanym po zakończeniu budowy.

Jakie odstępstwa od projektu są istotne
Są to zmiany, które dotyczą:
- zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, a więc usytuowania budynku i związanych z nim urządzeń (na przykład szamba, śmietnika, wjazdu, przebiegu przyłączy);
- charakterystycznych parametrów obiektu: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji i elewacji;
- geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych);
- niezbędnych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem;
- udogodnień dla osób niepełnosprawnych (w wypadku obiektów usługowych i użyteczności publicznej);
- sposobu użytkowania obiektu lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jakie mogą być konsekwencje zmian?

Pamiętajmy o tym, że na budowie w każdej chwili mogą się pojawić inspektorzy nadzoru budowlanego. Zazwyczaj chodzą oni w teren, gdy otrzymają sygnały o nieprawidłowościach na budowie. Gdyby w trakcie takiej kontroli stwierdzili, że roboty są prowadzone niezgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę, mogą wydać postanowienie o wstrzymaniu robót.
Na takie postanowienie można złożyć zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego w terminie siedmiu dni od jego otrzymania. Przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego musi podjąć decyzję co do dalszych losów budowy. Jeżeli tego nie zrobi, postanowienie straci moc i będzie można kontynuować roboty.
Jeśli wykryte nieprawidłowości dotyczą nieistotnych odstępstw od projektu, nadzór budowlany nakaże decyzją wprowadzenie zmian w projekcie.
W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego zostanie uchylone pozwolenie na budowę i wydana decyzja nakazująca sporządzenie i przedstawienie w wyznaczonym terminie projektu zamiennego uwzględniającego wprowadzone zmiany. W razie potrzeby nadzór budowlany może też zobowiązać inwestora do wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem.
Po upływie wyznaczonego w decyzji terminu lub na wniosek inwestora nadzór budowlany sprawdza, czy inwestor wykonał nałożone na niego obowiązki. Jeśli się okaże, że inwestor nie zastosował się do tych zaleceń, nadzór budowlany wyda decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Natomiast po stwierdzeniu, że inwestor wykonał nałożone obowiązki, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zatwierdza projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót. W tej samej decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jak legalnie zamieszkać?

W terminie 14 dni od zakończenia budowy objętej pozwoleniem należy złożyć zawiadomienie o zakończeniu prac. O zakończeniu robót objętych zgłoszeniem nie trzeba zawiadamiać. Natomiast pozwolenie na użytkowanie jest potrzebne, gdy:
- taki obowiązek wynika z przepisów (dotyczy to między innymi budynków wielorodzinnych lub przemysłowych);
- nadzór budowlany stwierdził, że budynek został wybudowany niezgodnie z pozwoleniem lub projektem (czyli już po zakończeniu budowy);
- stwierdzono, że budowa jest wprawdzie samowolą, ale inwestor uzyskał pozwolenie na kontynuację robót (zalegalizował budowę po jej rozpoczęciu);
- w trakcie budowy stwierdzono nieprawidłowości (na przykład istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu) i inwestor został zobowiązany decyzją do doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem;
- przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (na przykład chcemy zamieszkać w domu z niewykończonym piętrem).
Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie składa się w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.
Do użytkowania obiektu można przystąpić:
- jeżeli urząd w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji albo
- gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stanie się ostateczna (czyli po 14 dniach od jej otrzymania przez wszystkie strony, pod warunkiem że nikt się nie odwołał).
Za wcześniejsze przystąpienie do użytkowania domu nadzór budowlany nałoży karę w wysokości 10 000 zł.

Jakie dokumenty zgromadzić

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor musi dołączyć:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy, że obiekt został wybudowany zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami oraz że uporządkowano teren budowy (wzór znajdziesz na stronie www.murator.pl);
- protokoły badań lub kontroli;
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
Do pozwolenia na użytkowanie mogą być dodatkowo wymagane oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony:
- Inspekcji Ochrony Środowiska;
- sanepidu;
- Państwowej Inspekcji Pracy;
- Państwowej Straży Pożarnej.

Czy urząd może nas kontrolować?

Wprzypadku domów jednorodzinnych nie ma obowiązkowych kontroli, chyba że inwestor był zobowiązany do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nie znaczy to jednak, że nadzór budowlany nie może skontrolować naszej budowy.
Obowiązkowe kontrole są przeprowadzane w ciągu 21 dni od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Inwestor musi być powiadomiony o terminie kontroli w ciągu siedmiu dni od złożenia zawiadomienia lub wniosku. Kontrolować mogą wyłącznie inspektorzy nadzoru budowlanego (z powiatu lub województwa) mający uprawnienia budowlane.
Inwestor ma obowiązek uczestniczyć w kontroli, z której sporządza się protokół.
Czym grozi wykrycie nieprawidłowości

W razie stwierdzenia podczas obowiązkowej kontroli istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub innego rażącego naruszenia warunków pozwolenia na budowę nadzór budowlany wymierzy inwestorowi za każdą nieprawidłowość karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Na przykład w razie stwierdzenia jednej samowolnej zmiany w przypadku domu jednorodzinnego kara wynosi 1000 zł. Na postanowienie w sprawie kary można wnieść zażalenie.
Prawo budowlane uprawnia do nakładania kar tylko przy okazji obowiązkowych kontroli. Przy okazji innych nie można nakładać kar, chyba że inspektorzy stwierdzą, że popełniono wykroczenie – wówczas mogą nałożyć mandat karny w wysokości do 500 zł.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty