Gospodarstwo rolne. Zasady obrotu i koszty transakcji


A może kupić siedlisko z zabudowaniami, żeby mieć chatę na wsi i wypoczywać w niej latem? Albo kawał ziemi rolnej, żeby w przyszłości wybudować siedlisko i w nim zamieszkać?  Właściciel gospodarstwa rolnego nie ma obowiązku uprawiania ziemi, nie trzeba więc od razu zostawać rolnikiem. Taki zakup może być po prostu lokatą kapitału.

Ograniczenia obrotu

Prawo pierwokupu. Poza Kodeksem cywilnym obrót nieruchomościami rolnymi uregulowano w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepisy te ograniczają w znacznym stopniu obrót gruntami rolnymi poprzez ustanowienie instytucji pierwokupu (zastrzeżenia pierwszeństwa zakupu).
Pierwszym uprawnionym do zakupu gruntu jest jego dzierżawca, jeżeli łącznie są spełnione następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty;
- nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.
Gdy nie ma dzierżawcy albo nie skorzysta on ze swego prawa, pierwszeństwo zakupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz skarbu państwa (z danych ANR wynika, że dotychczas skorzystała z prawa pierwokupu około 60 razy).
Grunt rolny może być więc sprzedany, tylko pod warunkiem że uprawnieni do pierwokupu nie skorzystają ze swojego prawa.
Przepisów o pierwokupie nie stosuje się, jeżeli:- nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
- nabywcą jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
- w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie sąsiedniej.
Prawo wykupu. Prawo pierwokupu może być wykonane wyłącznie, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana. W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzono więc także prawo wykupu. Może do niego dojść wówczas, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej umowy przenoszącej własność, na przykład darowizny czy zamiany. Wówczas ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.
Uprawnienie do wykupu nie przysługuje ANR, jeżeli:
- w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha;
- przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:
   – osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
   – spółdzielni produkcji rolnej – w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni;
- przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Plany zagospodarowania. Dodatkowa trudność obrotu nieruchomościami rolnymi – niezamierzona przez ustawodawcę – łączy się z tym, że definiując nieruchomość rolną, ustawa odsyła do planów zagospodarowania przestrzennego („ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości rolnej – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”).
Z uwagi na brak tych planów ograniczenia w sprzedaży dotyczą także gruntów zabudowanych lub kupowanych pod zabudowę mieszkaniową. O ich charakterze decyduje przecież – często także nieaktualna – ewidencja gruntów i budynków.
Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się także wtedy – i to wobec całej nieruchomości – gdy tylko jej część (nawet minimalna) leży na terenie sklasyfikowanym jako rolny.

Podatek dochodowy od sprzedaży

Sprzedaż gospodarstwa rolnego jest opodatkowana na zasadach właściwych dla obrotu gruntami. Płaci się 10% podatku wyłącznie wtedy, gdy zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntów lub wybudowanie budynku.
Ustawa o podatku dochodowym wprowadza jedno zwolnienie od 10% podatku. Zwolnione są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, pod warunkiem że grunty w związku z tą sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego lub leśnego (patrz ramka na następnej stronie).
Jeśli więc w momencie sprzedaży następuje utrata rolnego lub leśnego charakteru gruntów, uzyskany przychód nie jest wolny od podatku.
Zwolnienie dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowej, a budynków stojących na tym gruncie już nie.
Jeżeli sprzedawany grunt podlegał dotychczas podatkowi od nieruchomości, nie można zastosować zwolnienia od podatku dochodowego. Nieruchomość taka – pomimo że formalnie nadal stanowi gospodarstwo rolne – wskutek całkowitego zaprzestania produkcji rolnej utraciła charakter rolny, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego jest objęta 2-procentową stawką tego podatku.
Jednak zbycie gospodarstwa rolnego jest od niego zwolnione. Zwolnieniu podlega przeniesienie własności nieruchomości lub ich części (uwaga! Umowy przenoszące prawo użytkowania wieczystego nie podlegają temu zwolnieniu) wraz z częściami składowymi z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast. Zwolnienie obejmuje zatem wszystkie budynki inne niż mieszkalne oraz budynki mieszkalne znajdujące się poza obszarem miast. Zwolnione z podatku jest zbycie nieruchomości rolnej w drodze umów: sprzedaży, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności, zamiany oraz renty, pod warunkiem że nieruchomość:
- stanowi w chwili zbycia gospodarstwo rolne;
- wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy lub
- utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne.
Jeżeli nieruchomość nie stanowi gospodarstwa rolnego (czyli jej powierzchnia wynosi mniej niż 1 ha), jej zbycie tylko wtedy podlega zwolnieniu, gdy nabywca ma już jakąś inną nieruchomość. Z przepisu bowiem jasno wynika, że nabywana nieruchomość musi utworzyć wraz z inną gospodarstwo rolne lub wejść w skład już istniejącego gospodarstwa. Z tego wniosek, że gdy nabywca nie jest właścicielem żadnej nieruchomości i nie kupuje gospodarstwa rolnego (grunt poniżej 1 ha), nie może skorzystać ze zwolnienia.

Podatek od spadku i darowizny

Otrzymanie w darowiźnie lub spadku gruntu rolnego albo gospodarstwa rolnego jest opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn. To jeden z wyższych podatków (nawet do niemal 20% wartości nabytych rzeczy), można jednak skorzystać z wielu zwolnień.
Grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha (gospodarstwo rolne). Zwolnienie z podatku dotyczy nabycia własności i prawa użytkowania wieczystego. Nie obejmuje jednak budynków mieszkalnych i gospodarczych. Do skorzystania z tego zwolnienia (odmiennie niż przy podatku od czynności cywilnoprawnych) nie jest wymagane, aby przeniesienie własności gospodarstwa rolnego nastąpiło w celu prowadzenia tego gospodarstwa. Konieczne jest natomiast, aby przedmiot darowizny miał w chwili jego nabycia cechy określone w definicji gospodarstwa rolnego w ustawie o podatku rolnym.
Jeżeli nabywcami gospodarstwa rolnego są zstępni lub małżonek, mogą oni skorzystać z dodatkowego zwolnienia, które obejmie urządzenia i budynki gospodarcze, jednak pod warunkiem że będą one wykorzystywane przez nabywcę nadal w stanie niepogorszonym i zgodnie z ich przeznaczeniem w ramach gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej pięciu lat od dnia przyjęcia darowizny. Niedotrzymanie tych warunków powoduje utratę zwolnienia od podatku. Utrata ulgi nie następuje natomiast, gdy niemożność dalszego prowadzenia działalności rolniczej została spowodowana zdarzeniami losowymi; w wypadkach tych podatek obniża się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności przez spadkobiercę lub obdarowanego.
Jeśli nieruchomość rolna jest zabudowana domem mieszkalnym, organ podatkowy może – gdy zachodzą wystarczające przesłanki – zastosować dodatkowo ulgę określoną w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, to jest wyłączyć z podstawy opodatkowania wartość 110 m² powierzchni budynku.
Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W przypadku takiej darowizny nie można zastosować omawianego zwolnienia od podatku. Jeżeli jednak nabywcą jest osoba prowadząca gospodarstwo rolne zaliczona do I grupy podatkowej, czyli najbliższej rodziny – zwolnione jest nabycie budynków gospodarczych. Chodzi tu o nabycie nieruchomości zabudowanej budynkami gospodarczymi wykorzystywanymi do produkcji rolnej, której powierzchnia poniżej 1 ha uniemożliwia zakwalifikowanie gruntu jako gospodarstwa rolnego. Zwolniona od podatku jest w takiej sytuacji wartość tych budynków, nabycie gruntu zabudowanego tymi budynkami podlega natomiast opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Podatek rolny

Każdy właściciel gruntów rolnych płaci podatek rolny. Podlegają mu wyłącznie grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Jeżeli jednak na takich gruntach jest prowadzona działalność gospodarcza inna niż rolnicza, płaci się podatek od nieruchomości. Przesądza o tym aktywne wykorzystanie gruntów na prowadzenie takiej działalności.
Wysokość podatku jest uzależniona od powierzchni gruntu. Dla gruntów gospodarstw rolnych (powyżej 1 ha) jest to liczba hektarów przeliczeniowych, dla pozostałych gruntów – liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków.
Budynki nigdy nie podlegają podatkowi rolnemu; zawsze podatkowi od nieruchomości.

Uwaga! Kupując gospodarstwo rolne, trzeba się liczyć z tym, że można ponieść odpowiedzialność za długi zbywcy. Nabywca gospodarstwa (podobnie jak nabywca przedsiębiorstwa) jest bowiem odpowiedzialny solidarnie ze zbywcą za jego zobowiązania związane z prowadzeniem gospodarstwa, chyba że w chwili nabycia nie wiedział o nich mimo zachowania należytej staranności.
Odpowiedzialność nabywcy ogranicza się do wartości nabytego gospodarstwa według stanu w chwili nabycia, a według cen w chwili zaspokojenia wierzyciela. Odpowiedzialności tej nie można bez zgody wierzyciela wyłączyć ani ograniczyć.

DEFINICJE GOSPODARSTWA ROLNEGO

W prawie cywilnym
Prawo cywilne odróżnia grunty rolne od gospodarstwa rolnego. Gruntem rolnym jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast jeśli grunt rolny wraz z urządzeniami i inwentarzem stanowi pewną całość gospodarczą, to w myśl art. 553 Kodeksu cywilnego jest gospodarstwem rolnym.
Grunty rolne to po prostu działki tak sklasyfikowane przez gminę, na terenie której się znajdują (mogą to być grunty orne, w tym ugory i odłogi, sady, łąki i pastwiska trwałe oraz grunty pod budynkami, stawami i rowami). Gospodarstwa to przedsiębiorstwa rolne, na które składa się grunt, budynki, urządzenia i inwentarz.

W podatkach
Odmienną niż Kodeks cywilny definicję gospodarstwa rolnego zawiera ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (do której odwołują się inne ustawy podatkowe). Zgodnie z nią gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza (o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy), stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej (w tym spółki) nieposiadającej osobowości prawnej. Gospodarstwo rolne w tym znaczeniu nie musi stanowić zorganizowanej całości gospodarczej, grunty mogą być także rozrzucone po całym kraju.

Jak obliczyć pięć lat od sprzedaży?

W przypadku sprzedaży budynku stojącego na gruncie objętym prawem własności pięcioletni termin jest liczony wyłącznie od końca roku nabycia gruntu; budynek jako część składowa gruntu nie stanowi przedmiotu odrębnej sprzedaży.
Natomiast przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego razem z budynkiem pięć lat liczy się odrębnie dla gruntu i dla budynku (jeżeli został wybudowany przez zbywcę). Wynika to z tego, że strony zawierają dwie umowy: zbycia dzierżawy wieczystej i zbycia nieruchomości budynkowej.

Kiedy gospodarstwo traci charakter rolny?
O utracie charakteru rolnego świadczy cel nabycia gruntów, zmiana przeznaczenia gruntów i ich wyłączenie z produkcji rolnej, wreszcie sposób ich wykorzystywania przez nabywcę. W jednym z niewielu wyroków NSA, jakie zapadły w sprawie tego zwolnienia, sąd uznał, że warunek ten należy odczytać w taki sposób, że w momencie sprzedaży gruntów z przeznaczeniem ich na inne cele następuje utrata rolnego lub leśnego charakteru gruntów i uzyskany w ten sposób przychód jest opodatkowany. Cel nabycia gruntów wynika zaś bezpośrednio z aktu notarialnego. Jeżeli ów cel zostanie potwierdzony czynnościami natury administracyjnej (decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji), to tym bardziej będzie to świadczyło o tym, że w momencie sprzedaży grunt utracił swój pierwotny charakter (wyrok NSA z 25.3.1998 r., I SA/Gd 2152/96, niepubl.).

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.