Irlandia. Własny dom w Unii


Ceny nieruchomości na Zielonej Wyspie od lat idą ostro w górę. Dom to najlepsza lokata kapitału. A jakie są te domy? Ich niska jakość zaskakuje...
U .Oto fenomen kraju, który jeszcze niedawno nie znał czegoś takiego jak nowoczesna zabudowa miasta. Kraj, który wprawdzie wszedł do Unii w 1973 r., ale zaczął się rozwijać dopiero od końca lat 80., a ruszył z kopyta w 1994 r. Dla Polaków kraj westchnień – wielkiego sukcesu. I my chcielibyśmy się rozwijać w takim tempie – nawet 10% rocznie. I my chcielibyśmy mieć tak duży napływ obcego kapitału i tyle miejsc pracy, że trwałby exodus bezrobotnych z innych krajów.
Dobrobyt w Irlandii nie jest wyłącznie zasługą pracowitości Irlandczyków. Wielki kapitał przybył do Irlandii zachęcony najniższym podatkiem CIT dla firm – obecnie zaledwie 12,5% (w innych krajach i dwa razy wyższy, w Polsce 19%). Trzeba jednak powiedzieć o mądrych rządach nastawionych na rozwój kraju; o Internecie, przez który można załatwić sprawy urzędowe, rozliczyć podatki; o umowach społecznych zamrażających wzrost wynagrodzeń, a także o szkolnictwie podporządkowanym oczekiwaniom branż rozwijających się: usług finansowych, biotechnologii, farmacji, IT. Irlandia perfekcyjnie wykorzystała pomoc unijną. Źródło sukcesu to także ogromna irlandzka emigracja inwestująca i w kraju. W ojczyźnie żyje tylko 4 mln Irlandczyków, za to 40 mln Amerykanów i 10 mln Australijczyków jest pochodzenia irlandzkiego. I inne atuty: znajomość języka angielskiego i położenie. Kraj przez 800 lat okupowany przez Wielką Brytanię wygrał na angielskim. Położenie zaś uczyniło go przyczółkiem dla Ameryki zdobywającej rynki europejskie.
Można śmiało powiedzieć, że celtycki tygrys popisowo skorzystał z dziejowej okazji. Jedźcie zobaczyć, że Irlandczycy potrafią sprzedać jako atrakcję nawet polny kamień. Mają żyłkę handlową, luz i bezpośredniość. – Z każdym można się dogadać – mówią – jak nie w biurze, to w pubie przy szklaneczce guinnessa.
Są też wierni zasadzie: O sobie, o swoim kraju tylko dobrze.
Irlandia to kraj na swój sposób szalony – do niedawna wiejski, nagle zasypany pieniędzmi. Samochody mają numery rejestracyjne zaczynające się od roku produkcji auta. Na przełomie roku trwa wyścig, kto szybciej kupi nowszy samochód.
Ulubiony sposób spędzania czasu Irlandczyków? Niepohamowane zakupy w centrach handlowych.
Ulubione rozrywki? Nieoczekiwane podróże na koniec świata (znakomite połączenia lotnicze to kolejny wypracowany przez Irlandię atut). – Łatwo przyszło, więc można się bawić – to motto wydaje się bardzo popularne.



Domy i budowy

Domy w Irlandii najczęściej mają 120-150 m² i kosztują od 250 tys. euro. Jak wyglądają? Znów zaskoczenie: te starsze są niepiękne. Te nowe są estetyczne, ale budowane w niskim standardzie. W kraju, w którym miasta przypominają wsie, jakość wykonania domów jest bardzo niska. Czynnikiem sprawczym, poza historią peryferyjnego państwa, jest pogoda. Wyspa ma klimat morski – nie ma mrozów, są za to niekończące się ponure, szare dni, więc i krajobraz od braku światła szarzeje. A konsekwencje pogody bez mrozów? Częstym widokiem są instalacje wyprowadzone bezpośrednio przez ścianę boczną.
Rury kanalizacyjne i wodne tworzą wątpliwą ozdobę.
Stare i nowe budownictwo nie może sobie poradzić z wilgocią. Gdy zaczęto modernizować domy, wstawiać nowoczesne okna, zaraz pojawiły się masowo grzyb i pleśń. Nie stosuje się wentylacji mechanicznej, a grawitacyjna nie spełnia swojej funkcji.
Budują głównie deweloperzy, ale na budowach panuje często chaos organizacyjny. Wykonawca ma bardzo duże uprawnienia – dostaje projekt ogólny domu, sam musi przygotować projekty szczegółowe. Pozycja architekta jest dominująca, może on na przykład wstrzymać budowę, jeśli dom nie jest budowany zgodnie z projektem. Problem w tym, że w imię oszczędzania na kosztach, architekt został „usunięty” z budowy. Powstają wielkie osiedla budowane według jednego projektu, z myślą o szybkiej sprzedaży.
Dodajmy jednak, że i tak warunki określone w pozwoleniu są wypełniane – nie ma dowolności i psucia krajobrazu.
Rynek budowlany ma cechy poniekąd monopolistyczne. Poszczególne dziedziny opanowały duże firmy. Nie ma hurtowni budowlanych z prawdziwego zdarzenia. Jest raczej dyktat sprzedawców monopolistów. Przyjeżdżają na budowę i na miejscu negocjują cenę. Nie ma mowy o konkursie ofert. Nic dziwnego, że budowa indywidualna czy remont to wyczyn w Irlandii – trudno znaleźć fachowca, ten nie ma dostępu do materiałów.
Jakość pracy to kolejny mankament. Ceny robocizny są bardzo wysokie. Minimum dla robotnika to 12 euro za godzinę. Spawacz żąda 35, murarz 50, hydraulik 70 euro. Irlandczycy poddali się, są bierni i godzą się dużo płacić.
Technologia budowy domów na Zielonej Wyspie jest zaskakująco archaiczna. Ściany trójwarstwowe z bloczków betonowych albo żwirobetonowych – ocieplenie ze styropianu albo z pianki – elewacja z klinkieru. Generalnie chodzi o to, by dom był zbudowany z materiału odpornego na wilgoć i miał ładną elewację, boki i tył domu są otynkowane – najczęściej tynkiem kamyczkowym. Domy są posadowione na głębokości 90 cm.
Około 30% domów, przeważnie budowanych przez deweloperów, powstaje w technologii szkieletowej zdobywającej coraz większą popularność, głównie z racji szybkiego tempa budowy. Również w takich domach elewacja jest z klinkieru. Z powodu wilgoci na budowie nie używa się gipsu ani betonu komórkowego.
Jako pokrycie dachu stosuje się dachówki cementowe, bardzo popularne i ładne są łupki skalne, stosuje się też prostokątne gonty z papy i betonu, natomiast nie używa się dachówek ceramicznych. Nie ta tradycja.
Okna – głównie drewniane, odkąd technologia zabezpieczyła je przed skutkami wilgoci, na drugim miejscu plastikowe, rzadziej aluminiowe.
Podłogi w irlandzkich domach świadczą o niskiej jakości wykończenia. Często są to sklejki albo liche deski.
60% domów jednorodzinnych ma ogrzewanie gazowe, drugim źródłem ciepła są kotły olejowe. Prąd w Irlandii jest dość drogi – uzyskiwany ekologicznie, najczęściej w elektrowniach wodnych. Przewody instalacji wodnej są z plastiku, a domy są często zaopatrzone w nawet 200-litrowy zbiornik retencyjny (z powodu niskiego ciśnienia w sieci). Korzysta się też z małych pomp zainstalowanych w domach.
Gwarancja na elementy domu to dziesięć lat. Na tyle lat wykonawca ubezpiecza dom po budowie. Co ciekawe, to firmy ubezpieczeniowe wymuszają tradycyjną technologię. Nie chcą ubezpieczać domów, jeśli wykorzystany materiał jest niesprawdzony.
Jeszcze słowo o architekturze domów. Wspólnym mianownikiem jest styl gregoriański (idealny podział, nawiązanie do antyku) i wiktoriański (nadmiar ornamentyki). Modne są też nawiązania europejskie. Wnętrza: bardzo małe sypialnie, klatki schodowe niczym szyby kopalń, kilka pięter. W starszym budownictwie popularne są sutereny wykorzystywane jako przestrzeń mieszkalna albo biurowa. Najczęściej wykończenie bez glazury i terakoty.


Wielki boom!

Tym, co charakteryzuje Dublin (mieszka w nim 1/3 mieszkańców kraju) i pośrednio cały kraj, jest szalony wręcz wzrost cen nieruchomości. Przez ostatnie pięć lat ceny ziemi wzrosły trzykrotnie. Ceny nieruchomości szły w górę o 20% rocznie! W okolicy Dublina nie kupi się domu o powierzchni 130 m² taniej niż za 250-300 tys. euro. W granicach miasta trzeba zapłacić 300-600 tys. euro. Popyt jest, dlatego bardzo dużo się buduje – w ostatnim roku 80 tys. nowych mieszkań i domów.
Jeśli kraje Unii Europejskiej to system naczyń połączonych, to, co się dzieje w Irlandii, patrząc z perspektywy Polski, zdumiewa. Każdego roku gazety informują: „To już koniec boomu” – i kolejny rok ceny idą w górę!
Nieruchomości stały się dobrą lokatą kapitału. W najlepszym okresie przed biurami sprzedaży ustawiały się kolejki społeczne. Jest do kupienia dom, mieszkanie w miejscowości X, tyle i tyle sypialń – więcej informacji nie ma, ale i tak wiadomo, że dzisiaj kupiony dom od razu daje zysk, a za rok będzie wart jeszcze więcej. Kupił, zaraz sprzedał, zarobił 30 tys. euro – taka operacja nikogo nie dziwi. Albo przez trzy lata wzrost wartości domu z 350 do 500 tys. euro...
Obsługą operacji na rynku nieruchomości zajmuje się solicytor – ktoś pośredni między radcą prawnym, notariuszem a adwokatem. Za dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i przeprowadzenie transakcji pobiera od każdej strony opłatę w wysokości 1% jej wartości. Bez solicytorów transakcje się nie odbywają.
Popularną formą sprzedaży domu są aukcje prowadzone przez agencje nieruchomości.



Irlandzka wiara

To, co budzi w Irlandii pozytywne zdumienie, to rygorystyczna ustawa porządkująca przestrzeń – zakaz umieszczania reklam w dzielnicach mieszkalnych. Prawo jest tak surowo egzekwowane, że nawet poważnym instytucjom nie wydaje się pozwoleń na umieszczenie tablicy informacyjnej na budynku. To się nazywa porządek! Zakazano palenia w pubach? Z dnia na dzień bywalcy dostosowali się (palą przed lokalem), choć obok picia dużej ilości alkoholu ten nałóg jest cechą narodową.
Można się dziwić niskiej jakości budowanych domów, a jednocześnie z podziwem obserwować, jak biedny niedawno kraj radzi sobie z dobrobytem. Przede wszystkim każdy chce mieć swój dom, szczególnie młodzi ludzie. Banki są gotowe inwestować w zakup nieruchomości do 90% ceny. Oferują kredyt do spłaty maksymalnie przez 35 lat, oprocentowany w wysokości 3-4%. Przy stabilnej sytuacji na rynku pracy (praktycznie nie ma bezrobocia) właściwie każda rodzina, w której pracują dwie osoby, może się pokusić o dom. Rata 1200-1400 euro jest powszechnie akceptowana – przy zarobkach średnio 3-4 tys. euro netto na osobę. Trudności z kupnem domu mają rodziny z dziećmi. Ale tutaj wkracza państwo, budując domy jednorodzinne dla uboższych.
Kiedyś proces dochodzenia do własnego domu trwał wiele lat. Działały towarzystwa budowlane – ludzie zbierali na kolejny dom, za uzbieraną kwotę udzielano członkowi towarzystwa korzystnie oprocentowanej pożyczki. Instytucje samopomocy zostały wchłonięte przez banki.
Teraz zarobki Irlandczyków wystarczają na kredyt albo młodym pomagają rodzice, dając swój dom pod hipotekę.
Stosuje się oczywiście standardowe ubezpieczenia nieruchomości i kredytobiorcy.
Kredyt na dom to nie jedyny dług przeciętnej rodziny. Powszechne są kredyty na samochód, na wakacyjne podróże – spłaty narastają, ale nikt się tym nie przejmuje, wierząc w niekończące się prosperity.
Na tle ceny domu miesięczne koszty utrzymania nie są wysokie: 1500 euro za wynajem domu o powierzchni 150 m² w Dublinie; 200 euro – opłata za ogrzewanie (dom 110 m²); 70 euro – opłata za energię elektryczną (dom 110 m²); 25 euro – miesięczny koszt wywozu śmieci. Woda w Irlandii jest za darmo.



Inwestor raczej nie indywidualny
Budują deweloperzy – ich osiedla powstają w jeden sezon. Budowa domu przez prywatnego inwestora to zadanie dość trudne. Najpierw musiałby kupić działkę (a wielkie firmy deweloperskie to silna konkurencja), uzyskać przyłącza – zakład energetyczny ma obowiązek dostarczyć prąd 50 m od linii średniego napięcia, ale czas realizacji jest bardzo długi. Trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Tymczasem popularne i społecznie przyjęte są protesty sąsiadów, co bardzo przedłuża czas uzyskania pozwolenia.
Rygorystycznie przestrzega się tego, by dom był przyjazny dla osób niepełnosprawnych, dba się o normy przeciwpożarowe. Urzędy proszą o wizualizacje, by zobaczyć, jak nowy dom będzie się wpisywał w otoczenie. To staranie urzędu daje zaskakujący efekt: elewacje są w jednej tonacji albo podobne, a domy rozbudowują się w głąb – od ogrodu widać gąszcze rozbudów i pomysłów. W sumie uzyskanie pozwolenia na budowę może zająć nawet dwa lata. Później trzeba znaleźć ekipę, kupić materiały. Na końcu okaże się, że w podobnej cenie można było po prostu kupić dom.


Z polskiego punktu widzenia
Statystycznie – z polskiej perspektywy – Irlandia jawi nam się jako wzór do naśladowania. Jeszcze nie tak dawno był to ostatni kraj w Unii pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców, tego zaczarowanego wskaźnika ukazującego dystans cywilizacyjny do przodujących krajów Europy, dziś prawdziwy tygrys mieszkaniowy budujący rekordowe liczby nowych mieszkań (i domów).

Atuty Irlandii to oczywiście sukces gospodarczy, wysiłek edukacyjny i młode społeczeństwo. Jeśli dodać do tego przywiązanie do tradycyjnych wartości i nie mniejsze chyba zamiłowanie do mocnych trunków, a także wielkie zasługi w uratowaniu przez wczesnośredniowiecznych irlandzkich mnichów piśmiennictwa rzymskiego, można by rzec, że lepiej być „drugą Irlandią” niż „drugą Japonią”.
A jednak reportaż z Irlandii przeczy temu promiennemu obrazowi. Najwyraźniej ceną za mieszkaniowy boom jest niska jakość budownictwa. Można dyskutować o formach i ceglanych fasadach, rzeczywiście zalecanych zwykle w deszczowych (a pozbawionych mrozu) krajach. Ale te rury kanalizacyjne na elewacjach! Coś podobnego widziałem na południu Europy w biednych, starych dzielnicach, ale żeby w nowym budownictwie? To się po prostu nie mieści w głowie!



89% – we własnych domach
Wróćmy do statystyk – te dają do myślenia. Okazuje się, że można mieć około 340 statystycznych jednostek mieszkalnych (mieszkań lub domów) na 1000 mieszkańców (czyli niewiele więcej niż dziś w Polsce) i nie ogłaszać kryzysu z powodu braku mieszkań. Jak to możliwe? Otóż taka sytuacja wynika ze stosunkowo dobrego dopasowania struktury zasobów do struktury gospodarstw domowych. Konserwatywni Irlandczycy mają duże rodziny, zaś w zasobach mieszkaniowych dominują domy jednorodzinne. Naturalnie typowy dom jednorodzinny jest większy od mieszkania, w Irlandii ma ponad pięć izb, więc powierzchnia przypadająca na jednego obywatela jest całkiem spora.
Co to znaczy kraj domów jednorodzinnych, pokazują statystyki. Ponad 89% statystycznych jednostek mieszkalnych w Irlandii stanowią domy jednorodzinne, w tym połowa to domy wolno stojące. W domach jednorodzinnych mieszka ponad 90% ludności kraju!

Dlaczego rosną ceny
Najciekawsze w Irlandii – a dla nas szczególnie pouczające – jest to, co dzieje się z cenami nieruchomości. Ceny rosną systematycznie z roku na rok, grubo powyżej inflacji, z wyjątkiem krótkiego okresu stagnacji w latach 2000-01. W ciągu minionych dziesięciu lat ceny wzrosły ponad czteroipółkrotnie! Dlaczego?
Przede wszystkim – podaż nie nadąża za popytem. Rośnie szybko liczba gospodarstw domowych, głównie wskutek spadku ich liczebności. Mówiąc prościej, młodzi ludzie chętniej mieszkają sami, a kiedy już się pobierają, mają mniej dzieci. Kolejny czynnik to ekonomia: wzrost gospodarczy przyniósł wzrost zatrudnienia, wyższe dochody i niższe podatki bezpośrednie, a także niższą inflację i niskooprocentowane kredyty hipoteczne.
Dobra sytuacja gospodarcza przyniosła wzrost zapotrzebowania na pracowników i wzrost imigracji, co sprzyja korzystnej sytuacji na rynku najmu. Do tego podaż nie może zbyt szybko wzrosnąć z powodu ograniczonej liczby terenów nadających się do szybkiego zainwestowania – szczególnie wokół Dublina. Powoduje to zresztą także wzrost cen gruntów, który przekłada się na wzrost kosztów inwestycji – i w rezultacie również na ogólny wzrost cen.
Długotrwały wzrost cen zaczyna nakręcać koniunkturę: kupno mieszkania przestaje być uzasadniane potrzebami mieszkaniowymi, staje się atrakcyjną lokatą kapitału – bezpieczną i dającą jednocześnie wysoki zwrot. Na rynku pojawiają się spekulanci krajowi i zagraniczni, popyt rośnie jeszcze szybciej, więc nożyce między popytem i podażą rozwierają się jeszcze bardziej.
Domy i mieszkania sprzedaje się już nie na etapie fundamentów, ale wyłącznie na papierze.

Boom a sprawa polska
Zapytacie, co to ma wspólnego z Polską? Otóż ma, i to bardzo wiele. Ten scenariusz właśnie zaczyna się powtarzać w Polsce! Nie przypadkiem mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu kupują teraz – na pniu i hurtowo – głównie Irlandczycy. Oni głęboko wierzą, że scenariusz z ich kraju powtórzy się i u nas, także na Węgrzech, a nawet w Bułgarii. Wierzą, że kupno jednego, kilku czy kilkudziesięciu mieszkań w centralnej Europie będzie ich najlepszym biznesem od czasu, gdy kupili dom w Dublinie.
Nim zaczniemy się cieszyć, warto sobie uświadomić poważny problem. Przy szybko rosnących cenach rośnie grupa tych, których nie stać na żadne mieszkanie – ani własnościowe, ani wynajmowane na wolnym rynku.
W Irlandii ten problem jest rozwiązywany poprzez budowę dużej liczby społecznych mieszkań czynszowych, a nawet domów jednorodzinnych – jak opowiada o tym architekt Dublina. W Polsce ten problem jest rozwiązywany poprzez mieszkanie z teściową do urodzenia czwartego dziecka. Potem teściowa staje na głowie, żeby się z domu wyprowadzić. Nie ma się co dziwić, że liczba dzieci w naszym kraju maleje.
W Irlandii w 2004 r. wybudowano ponad 20 domów lub mieszkań na 1000 mieszkańców. To rekordowy wynik w Europie, w której dobra średnia to pięć-sześć mieszkań. W Polsce w tym samym roku wskaźnik ten nie przekroczył trzech mieszkań, co sytuuje nas w grupie krajów o niskim poziomie budownictwa. Z tych 20 jednostek mieszkalnych wybudowanych w Irlandii mniej więcej półtora mieszkania na 1000 mieszkań- ców to społeczne budownictwo czynszowe albo realizowane przez samorządy w systemie zwanym Shared ownership, czyli częściowej własności, przeznaczone dla tych, których nie stać na kupno mieszkania na własność. Dla porównania w Polsce TBS-y i gminy oddały w 2004 r. ćwierć mieszkania na 1000 mieszkańców – sześciokrotnie mniej niż Irlandii.



IRLANDIA
Republika Irlandzka – powierzchnia: 70,3 tys. km² (Irlandia Płn. – 14,1 tys. km²), 3,7 mln mieszkańców (Irlandia Płn. – 1,7 mln). Język: narodowy – celtycki (zna go zaledwie 30% społeczeństwa), angielski. Stolica: Dublin. Dawniej ubogi rolniczy kraj w cieniu Wielkiej Brytanii, dotknięty Wielkim Głodem w 1841 r., w latach 70. nękany 25-procentowym bezrobociem. W 1973 r. przystąpił do Unii Europejskiej, by po kolejnych 20 latach wejść na ścieżkę szybkiego rozwoju. Dzisiaj bezrobocie wynosi 4%. Kraj ludzi młodych. VAT – 21%. Podatki od dochodów: I próg – 20% (dochody do 29 400 euro na osobę lub 33 400 na małżeństwo). Podatek od wzbogacenia – do 9% za dom o powierzchni od 125 m² wzwyż. Zakup domu na rynku pierwotnym nie jest opodatkowany. Nie ma podatku od nieruchomości dla osób fizycznych (przed boomem wynosił 1,5%). Kredyty hipoteczne są dotowane przez państwo w postaci ulgi podatkowej. Waluta: euro.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty