Jak spłacić kredyt na dom? Pytanie o kredyt


Czy warto zacisnąć pasa i spłacić dług jak najszybciej? A może lepiej spokojnie spłacać ustalone raty, a nadwyżki finansowe korzystnie inwestować?
Jeśli chcemy mieć możliwość zmiany decyzji, wybierzmy bank, który nie utrudnia wcześniejszej spłaty kredytu. Być może nasze plany życiowe za kilka lat się zmienią (na przykład sprzedamy dom) i będziemy mogli spłacić resztę kredytu. Lepiej by było nie płacić w takiej sytuacji wysokiej prowizji.
Zanim podpiszemy umowę kredytową, musimy określić, jak długo i w jakim systemie będziemy spłacać kredyt. Od tego zależy maksymalna wysokość dostępnego kredytu oraz jego całkowita cena (odsetki zsumowane w całym okresie spłaty).

Dłużej czy krócej?
Im dłużej będzie trwać spłata kredytu, tym niższe będą miesięczne raty, a tym samym dostępna będzie wyższa kwota kredytu.
Na przykład rata w wysokości 1000 zł pozwoli obsługiwać spłatę kredytu w wysokości 86 000 zł zaciągniętego na dziesięć lat, 129 000 zł – na 20 lat i 150 000 zł – na 30 lat (przy założeniu, że oprocentowanie wynosi 7%).
Z drugiej strony przedłużanie spłaty powoduje, że zapłacimy w sumie więcej odsetek. Dlatego jak najdłuższa spłata leży w interesie banku. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że od pewnego momentu wydłużanie czasu spłaty nieznacznie wpływa na wysokość raty (pokazujemy to na wykresie). Dlatego trzeba dokładnie policzyć, jaką kwotę miesięcznie jest się w stanie przeznaczyć na spłatę zadłużenia, i wybrać optymalny dla siebie okres spłaty.

W jakich ratach?

Można wybrać jeden z dwóch sposobów spłaty kredytu – w ratach równych lub malejących.
Spłacanie rat równych polega na rozłożeniu pożyczonej kwoty i należnych odsetek równomiernie na cały okres spłaty, tak że w kolejnych ratach udział spłacanego kapitału rośnie, a odsetek maleje (odsetki są liczone zawsze od kwoty kapitału pozostałej do spłaty). Jeśli kredyt jest oprocentowany stopą zmienną, to oczywiście wysokość miesięcznych rat będzie się zmieniać wraz ze zmianami stóp (co miesiąc, kwartał lub rzadziej – zależnie od umowy). Ich realna wartość będzie jednak stale maleć (na skutek inflacji).
W przypadku rat malejących polegają kapitał rozkłada się na równe miesięczne raty i dopisuje do nich co miesiąc odsetki (według obowiązującej w danym banku stopy oprocentowania) liczone od kwoty aktualnego zadłużenia.
Raty równe w początkowej fazie spłacania są zawsze niższe od rat malejących, pozwalają więc na zaciągnięcie wyższego kredytu (rośnie zdolność kredytowa, bo licząc ją, banki biorą pod uwagę wysokość najwyższej raty). Jednak suma zapłaconych odsetek jest wyższa – zwłaszcza przy kredytach długoterminowych. Raty malejące są więc korzystniejsze, pod warunkiem że kredytobiorcę na nie stać.
Osoby dobrze sytuowane, liczące się jednak z możliwością spadku dochodów w niezbyt dalekiej przyszłości powinny wybrać spłatę w ratach malejących. System równych rat jest natomiast polecany osobom o stabilnej sytuacji zawodowej i stałych, systematycznych dochodach, którym zależy na wykazaniu w banku jak największej zdolności kredytowej i pożyczeniu jak najwyższej kwoty.


Czy spłacać wcześniej?

Jeżeli sytuacja finansowa klienta poprawi się, mógłby wpłacać wyższe raty, niż przewiduje umowa, i w ten sposób skrócić czas spłaty.
Większość banków zezwala na spłatę kredytu hipotecznego przed umówionym terminem – zarówno w stosunku do części, jak i całości kwoty zadłużenia.
W wielu konieczne jest jednak złożenie w tej sprawie wniosku i podpisanie aneksu do umowy. Kredytobiorca, który decyduje się na wcześniejszą częściową spłatę kredytu, może się jednocześnie ubiegać o zmianę systemu spłat, wydłużenie bądź skrócenie okresu kredytowania.
Wcześniejsza spłata ma sens finansowy w początkowym okresie spłaty, w końcowym – gdy rata zawiera głównie kapitał, a niewiele odsetek – nie ma już praktycznie znaczenia dla kosztu kredytu. Możliwość nadpłacania rat może mieć duże znaczenie, jeśli spłaca- my kredyt walutowy, a kurs waluty jest akurat niski.
W takim momencie można znacznie obniżyć swoje zadłużenie, pod warunkiem że bank nie ustalił w umowie, że nadpłaty można dokonać tylko w określonym dniu (na przykład w terminie wpłaty kolejnej raty albo zmiany oprocentowania). Możemy się też spotkać z wymogiem, żeby nadpłata stanowiła wielokrotność miesięcznej raty albo była nie niższa od określonej kwoty.
Dla klienta oczywiście najlepszym rozwiązaniem byłaby możliwość nadpłacania kredytu w dowolny sposób, bez konieczności informowania banku oraz podpisywania aneksów do umowy.
Za wcześniejszą spłatę całego kredytu często trzeba zapłacić prowizję, która zrekompensuje bankowi „anulowane” odsetki. Prowizja wynosi od 1 do nawet 3% spłacanej przed czasem kwoty. W niektórych bankach płaci się ją tylko w ciągu pierwszych (na przykład trzech) lat kredytowania. Coraz więcej banków rezygnuje jednak z tej opłaty. Za wcześniejszą spłatę częściową (czyli nadpłacanie rat) pobiera się na ogół nie prowizję, ale stałą opłatę za sporządzenie aneksu do umowy zawierającego nowy plan spłat. Wynosi ona od 30 do 200 zł. Czasami ta operacja jest bezpłatna, ale i tak trzeba się udać do banku, żeby złożyć odpowiedni wniosek.

Czy zmieniać walutę?

Jeśli kredytobiorca w trakcie spłacania kredytu chce zmienić walutę, musi o tym pisemnie poinformować bank. Liczba dopuszczalnych zmian waluty kredytu jest określona w regulaminie banku.
Za zmianę waluty kredytu trzeba zapłacić prowizję wynoszącą od 0,5 do 2,5% przewalutowanej kwoty. Niektóre banki nie pobierają opłaty za zamianę kredytu walutowego (denominowanego) na złotowy.
Trzeba wziąć też pod uwagę koszt zmiany wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Warto pamiętać o tym, że zmiana waluty kredytu następuje po kursie sprzedaży z dnia wykonania przewalutowania, a nie dnia złożenia wniosku. Może być więc trudno wygrać wyścig z krótkoterminowymi zmianami kursu. Jeżeli kurs waluty jest wyższy niż w momencie zaciągania kredytu, nie warto zmieniać jej za złote, bo po tej operacji kwota zadłużenia może być wyższa niż faktycznie wypłacony kredyt.

Sposoby na opóźnienie spłaty

KARENCJA
w spłacie. Na czas budowy można uzyskać karencję w spłacie kapitału (wówczas na bieżąco płaci się tylko odsetki od wypłaconych środków) lub kapitału i odsetek. Resztę zadłużenia spłaca się jednorazowo na koniec budowy (na przykład po sprzedaży mieszkania) albo przekształca w długoletni (nawet 30 lat) kredyt hipoteczny spłacany w jeden z opisanych obok sposobów. Niektóre banki dopuszczają kilkuletnią karencję.
WYDŁUŻENIE okresu spłaty. W razie pogorszenia się sytuacji finansowej można wystąpić o zmniejszenie wysokości rat, co automatycznie powoduje wydłużenie czasu spłaty. Zazwyczaj trzeba za to zapłacić, na przykład 0,5% pozostałej do spłacenia kwoty kredytu.
ZAWIESZENIE jednej spłaty w roku. Taką możliwość przewiduje czasami umowa kredytowa. Niespłacona rata jest dopisywana do salda kredytu, co nie powoduje przedłużenia okresu spłaty, lecz podniesienie następnych rat.
RATA BALONOWA. Przez pierwszych 20 lat spłacamy tylko 80% udzielonego kredytu i odsetki liczone od całości (wszystko w równych ratach), a resztę dopiero po 20 latach jednorazowo lub w ratach rozłożonych na kolejne pięć lat. Mamy zatem odroczoną spłatę 1/5 kapitału o 20 lat. Taki kredyt oferuje Bank Millennium.

SPRAWDŹ, ZANIM PODPISZESZ,

w umowie kredytowej:

- ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu;
- czy określono minimalną wysokość nadpłacanej kwoty;
- ile wynosi opłata za wyliczenie nowej wysokości rat;
- czy nadpłaty lub wcześniejszej spłaty można dokonać w dowolnym momencie, czy tylko w wyznaczonym dniu.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty