Jak szczegółowa może być decyzja o warunkach zabudowy?

Otrzymałem decyzję o warunkach zabudowy, która jest bardzo szczegółowa. Określono w niej dokładne usytuowanie budynku, odległość od ulicy i od granic sąsiadów. Przy tak sztywnych warunkach mam problem ze znalezieniem projektu gotowego. Czy decyzja o warunkach zabudowy może być aż tak szczegółowa? Tak. Gdy nie ma planu miejscowego, sposób zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy. Powinna ona określać: rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania i zabudowy terenu wynikające z przepisów odrębnych (dotyczących kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego, infrastruktury technicznej, komunikacji, ochrony interesów osób trzecich) oraz linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
W zakresie kształtowania ładu przestrzennego organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest zobowiązany stosować się do przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie to określa wymagania dotyczące:
- linii zabudowy;
- wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
- geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
W decyzji o warunkach zabudowy powinny się więc znaleźć ustalenia regulujące te kwestie zgodnie z przepisami rozporządzenia, nie mogą one być jednak bardziej rygorystyczne, niż wynika to z przepisów. Wśród wymienionych warunków nie ma natomiast odległości budynku od działek sąsiednich. Nie ustala się ich wprost w decyzji o warunkach zabudowy, gdyż wynikają one albo z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, albo pośrednio z ustaleń w zakresie szerokości elewacji frontowej, które mogą determinować sposób usytuowania budynku względem granic sąsiednich działek. Wszystkie te ustalenia w przypadku działek o niewielkich rozmiarach mogą rzeczywiście utrudnić lub uniemożliwić znalezienie odpowiedniego projektu gotowego. Niestety, zawarte w decyzji ustalenia są wiążące i niedostosowanie projektu do warunków zabudowy może skutkować odmową udzielenia pozwolenia na budowę.

Podstawa prawna: rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588)