Jak wybrać kredyt na budowę domu. Pytanie o kredyt


Każdemu kredytobiorcy zależy przede wszystkim na znalezieniu jak najtańszej oferty. Nie wystarczy jednak porównać wysokości oprocentowania w poszczególnych bankach. Większość banków oferuje obecnie oprocentowanie kredytów na zbliżonym poziomie. Trzeba się więc przyjrzeć również pozostałym warunkom kredytu: prowizjom i innym opłatom, zasadom wyliczania zdolności kredytowej oraz zasadom wypłaty transz kredytu.
Zanim pożyczymy pieniądze na budowę domu, musimy się zastanowić, co w naszej sytuacji jest najważniejsze.

Który najtańszy?

Na wysokość oprocentowania w większości banków składa się stopa referencyjna dla danej waluty i marża.
Wysokość stóp referencyjnych (WIBOR dla złotych, LIBOR i EURIBOR dla innych walut) codziennie się zmienia i zależy od sytuacji rynkowej. Oprocentowanie kredytów też się więc zmienia, ale zależnie od banku – co miesiąc, kwartał albo pół roku. Na początku lipca notowania stóp referencyjnych (trzymiesięcznych) dla poszczególnych walut były na poziomie: 5,2% dla złotych, 0,75% dla franków szwajcarskich, 2,1% dla euro i 3,4% dla dolarów amerykańskich. W tych czterech walutach najczęściej udzielane są kredyty budowlane.
Wysokość marży zależy od decyzji banku. Kredyty hipoteczne należą do najtańszych, marże są tu znacznie niższe niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Wynoszą od 0,5 do 4,5%, przy czym wyższe stawki z reguły dotyczą kredytów w obcych walutach. Jak widać w zamieszczonej na dalszych stronach tabeli, każdy bank podaje wysokość marży w widełkach „od-do”. To, jaką zaproponuje swojemu klientowi, zależy od kilku parametrów: przede wszystkim od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego i długości okresu kredytowania. Przy wysokich kwotach kredytu (na przykład 300 tys. zł) z reguły jest możliwość negocjowania wysokości marży. Ale znaczenie ma tu również wysokość dochodów kredytobiorcy (im wyższe i pewniejsze dochody, tym mniejsze ryzyko dla banku, więc marża może być niższa). Na obniżkę marży w niektórych bankach mogą liczyć klienci firm deweloperskich i spółdzielni mieszkaniowych współpracujących z bankiem. Warto mieć zagwarantowaną w umowie stałą marżę na cały okres spłaty.
W kilku bankach oprocentowanie jest ustalane nie na podstawie stóp rynkowych, ale decyzją zarządu banku. Nie należy się jednak obawiać, że gdy stopy rynkowe będą spadać, kredyty w tych bankach okażą się droższe. Silna obecnie konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych na to nie pozwala.
O koszcie kredytu decydują również prowizje pobierane za udzielenie kredytu, ewentualne przewalutowanie czy spłatę przed terminem określonym w umowie kredytowej. Dochodzi jeszcze opłata za wycenę nieruchomości wymaganą w wielu bankach przed wydaniem decyzji kredytowej. Jeśli dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy niezwiązany z bankiem, wynosi ona średnio 1200 zł.

W złotych czy w obcej walucie?

To pytanie zadaje sobie większość kredytobiorców. Niskie oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich powoduje, że miesięczna rata jest znacznie mniejsza niż przy kredycie złotowym, a to z kolei pozwala na zaciągnięcie wyższej pożyczki. Ale nie w każdym banku. Niektóre, obliczając zdolność kredytową, przyjmują wysokość raty jak dla kredytu złotowego, żeby uwzględnić ryzyko kursowe. Jeśli bowiem kurs waluty wzrośnie, rata pójdzie w górę i klient może się okazać niewypłacalny. Po kilku latach spłacania kredytu można nawet wrócić do stanu zadłużenia z momentu zaciągania kredytu. Może też być odwrotnie, jeśli złoty się umocni. Jeżeli kredyt ma być spłacany ponad 20 lat, w zasadzie nie powinniśmy się przejmować wahaniami kursów (chyba że dojdzie do kryzysu walutowego).
Ci, którzy będą żałować, że wybrali kredyt w takiej, a nie innej walucie, mogą go przewalutować. Niektóre banki zawsze za taką operację pobierają prowizję, inne tylko przy przejściu ze złotych na obcą walutę. Nie powinno to być jednak kryterium decydujące o wyborze, bo przewalutowanie rzadko się opłaca ze względu na wymaganą prowizję i różnice kursowe. Banki bowiem stosują przy przeliczaniu kredytów własne kursy kupna i sprzedaży danej waluty – różnica między nimi sięga 6% (tak zwany spread).
Trzeba też wiedzieć, że w wypadku kredytu w obcej walucie nie zna się z góry faktycznej wysokości transz, które zostaną wypłacone w przyszłości. Choć zostały one ustalone w momencie podpisywania umowy kredytowej, będą wypłacone po aktualnym kursie kupna danej waluty. Po przeliczeniu na złote mogą być niższe lub wyższe od spodziewanych. W niektórych bankach z kolei dla kredytów walutowych ustala się określoną w złotych wysokość transz, ale wtedy nie znamy z góry wielkości naszego zadłużenia w walucie, bo zostanie ono podliczone dopiero po wypłacie ostatniej transzy i przeliczeniu wszystkich wypłat po odpowiednich kursach.

Na ile lat się zadłużyć?

Banki obecnie są gotowe udzielić kredytu hipotecznego na 35 lat, a nawet więcej. Tak długi czas spłaty skutkuje znacznym obniżeniem wysokości raty miesięcznej, ale też podwyższa łączną kwotę zapłaconych odsetek (do 200% kwoty kredytu). Oczywiście taka możliwość dotyczy ludzi młodych, najwyżej do trzydziestego roku życia. Z reguły suma wieku kredytobiorcy i okresu spłaty nie może przekraczać 65 lat. Czy warto jednak obarczyć się obowiązkiem spłacania długu aż do emerytury? To zależy od sytuacji. Jeśli tylko w ten sposób możemy zdobyć własny dom, warto. Jeżeli liczymy na wyższe dochody w przyszłości, wybierajmy kredyty z bezprowizyjną możliwością nadpłacania rat.

Jak będą wypłacane transze?

Kredyty na budowę domu są wypłacane w transzach według harmonogramu będącego załącznikiem do umowy kredytowej.
Przed wypłatą kolejnej transzy bank będzie chciał sprawdzić postęp budowy. Zależnie od banku przebiega to w różny sposób:
- niektórym wystarczy dostarczenie zdjęć budowanego domu i okazanie dziennika budowy;
- inne dokonują inspekcji placu budowy, przy czym czasami za wizytę pracownika banku albo rzeczoznawcy trzeba zapłacić od 50 do 300 zł (taka kontrola jest na ogół konieczna przed wypłatą ostatniej transzy);
- oprócz tego niektóre żądają udokumentowania poniesionych kosztów poprzez przedstawienie faktur. Najbardziej wymagające pod tym względem banki chcą, aby faktury pokryły 80% transzy, innym wystarcza 50%.

Jak długa karencja?

Na czas budowy i wypłaty transz kredytu stosuje się karencję w spłacie kapitału. W tym czasie spłaca się tylko odsetki liczone dla wypłaconych już transz. Najkrótsza wynosi 12 miesięcy, niektóre banki udzielają jej nawet na 3,5 roku. Czy warto szukać kredytu z najdłuższą karencją? Przy wysokiej stopie procentowej i długim okresie spłaty odsetki stanowią większą część raty. Karencja w spłacie kapitału nie wpływa więc znacząco na obniżenie raty.
Na przykład jeśli zaciągnęliśmy kredyt w wysokości 100 tys. zł na 20 lat w złotych oprocentowany stopą 6,5%, miesięczna spłata w trakcie karencji zmniejszy się o mniej więcej 200 zł (z 746 do 542 zł). Przy napiętym kosztorysie jednak i taka „ulga” ma swoją wartość.
Pełne raty kapitałowo-odsetkowe zaczynamy spłacać po wypłacie ostatniej transzy lub w terminie ustalonym w umowie.

Uwaga! Różnice kursowe podnoszą rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytów walutowych nawet o 1 punkt procentowy.
Na przykład jeśli kredyt został zaciągnięty na 20 lat, a różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty wynosi 4% [(kurs sprzedaży – kurs kupna): kurs kupna x 100%], to do podanej stopy oprocentowania należy dodać około 0,6 punktu procentowego.

Co ważniejsze: oprocentowanie czy prowizja?

Niektóre banki rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu, inne nie, ale za to oferują niższe oprocentowanie. Co się bardziej opłaca?
Można to samemu policzyć, korzystając z dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych.
Na przykład przy kredycie w wysokości 100 tys. zł spłacanym przez 20 lat wyższe o 0,1 punktu oprocentowanie powoduje, że kwota wszystkich zapłaconych odsetek rośnie o 1400 zł.
Czasami wyższa niż w innych bankach prowizja jest ceną za obniżkę oprocentowania jedynie przez pierwszy rok kredytowania albo jeszcze krócej – trzeba na to zwrócić uwagę, zanim skusimy się na taką okazję.
Kredyt hipoteczny zaciąga się na długie lata, więc roczna obniżka nie wpłynie znacząco na jego koszt.
Warto jednak dowiadywać się, jakie promocje oferują banki w czasie, gdy szukamy kredytu. Może to być nie tylko niższe oprocentowanie w pierwszym roku kredytowania, ale na przykład bezpłatne ubezpieczenie na życie, 10% kwoty kredytu bez odsetek, darmowe karty kredytowe itp.
Im dłużej spłacamy kredyt, tym większe znaczenie ma dla nas wysokość oprocentowania, bo to ono głównie będzie decydować o koszcie kredytu. Jeśli zatem nie bierzemy pod uwagę możliwości wcześniejszej spłaty, wybierzmy ofertę o najniższym oprocentowaniu.

Uwaga! Można budować wyłącznie za środki pochodzące z kredytu. Lepiej jednak mieć jakiś wkład własny. Po pierwsze, marża jest wtedy niższa. Po drugie, im mniej pożyczymy, tym mniejsze prawdopodobieństwo kłopotów ze spłatą, które przecież trudno w 100% wykluczyć.

Uwaga! Od rozpoczęcia starań o kredyt do wypłaty może minąć kilka tygodni, nawet jeśli bank reklamuje się, że rozpatruje wniosek w ciągu 48 godzin.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty