Jak zabezpieczyć interesy inwestora w umowie o prace projektowe?


Wybrałem już architekta, u którego chcę zamówić indywidualny projekt domu jednorodzinnego. O co powinienem zadbać, zawierając z nim umowę?

Umowa powinna uwzględniać możliwie wiele sytuacji, które mogą się wydarzyć podczas procesu inwestycyjnego. Szczególnie ważne jest dopilnowanie kilku kwestii.

1. Uprawnienia projektanta. W umowie powinno się znaleźć jego oświadczenie o posiadaniu koniecznych uprawnień do sporządzenia projektu danego typu budowy. Warto też zastrzec, że opracowania instalacji wodno-kanalizacyjnych, energetycznych itp. wykonają osoby z uprawnieniami do projektowania w danej specjalności.
2. Termin wykonania projektu. Należy ustalić w umowie konkretne granice czasu wykonania poszczególnych części dokumentacji projektowej. Za ich przekroczenie projektant może ponosić
konsekwencje w postaci kary umownej.
3. Honorarium projektanta. Wynagrodzenie może być określone jako ryczałtowe bądź kosztorysowe. Przy ryczałcie projektant będzie miał prawo do podwyższenia honorarium jedynie wtedy, gdy inwestor zażąda zmian powodujących zwiększenie kosztów sporządzenia projektu. Przy kosztorysie projektant może żądać jego podwyższenia również wtedy, pomimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności przeprowadzenia dodatkowych prac. Aby uzyskać gwarancję płynnego i terminowego wykonania projektu, warto ustalić, iż wynagrodzenie będzie wypłacane w transzach uzależnionych od zrealizowania określonych etapów prac – od koncepcji ramowej do kompletnej dokumentacji, czy nawet uzyskania pozwolenia na budowę.
4. Kary umowne. Zabezpieczą inwestora na wypadek odstąpienia przez projektanta od umowy, opóźnienia w przekazywaniu kolejnych etapów projektu lub niewywiązywania się w inny sposób z zawartej umowy. Wysokość kar zwykle jest ustalana przez strony w formie określonej stawki procentowej wartości brutto umowy, tak więc przy braku postanowienia dotyczącego maksymalnej łącznej wysokości kar powinny one skutecznie przeciwdziałać naruszeniom umowy. Warto też zastrzec, że projekt ma zapewniać realizację inwestycji z uwzględnieniem zasad ekonomiczności, oraz określić konsekwencje za ich przekroczenie. Gdyby wady projektu lub też działania projektanta doprowadziły do rażącego podwyższenia ogólnych kosztów budowy, inwestor mógłby się domagać od projektanta zwrotu nowych kosztów.
5. Odpowiedzialność za wady projektu. Stwierdzenie prawidłowości wykonania projektu oraz zawartych w nim technicznych rozwiązań jest możliwe praktycznie dopiero w trakcie budowy lub nawet po oddaniu budynku do eksploatacji. Inwestor nie jest zobowiązany do sprawdzenia jej jakości. Zasadą kodeksową jest, że w przypadku stwierdzenia w projekcie wady, inwestor może żądać jej usunięcia w wyznaczonym terminie, z zastrzeżeniem, iż po upływie tego terminu nie przyjmie naprawy. Jeśli projektant nie usunie wad w wyznaczonym czasie lub są one niemożliwe do usunięcia, przy wadach istotnych inwestor może odstąpić od umowy, a przy nieistotnych – odpowiednio obniżyć wynagrodzenie projektanta. W celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień inwestor powinien określić w umowie, co uważa za wadę istotną (przykładowo błędne wyliczenie powierzchni dachu), oraz wskazać podstawy i zasady obniżenia wynagrodzenia. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady projektu ciąży na projektancie zasadniczo przez rok od przekazania projektu. Termin ten można w umowie przedłużyć. Jeśli inwestor przed upływem okresu rękojmi zawiadomi projektanta o stwierdzonej wadzie, może dochodzić uprawnień z tego tytułu także po wygaśnięciu rękojmi. Dodatkowo projektant może udzielić gwarancji na dokumentację, na mocy której będzie zobowiązany do usunięcia jej wad. Uprawnienia z tytułu rękojmi i gwarancji są niezależne, a więc można dochodzić roszczeń z obu podstaw.

Uwaga! W przypadku wystąpienia wad w obiekcie realizowanym na podstawie projektu odpowiedzialność projektanta za wady dokumentacji jest niezależna od odpowiedzialności wykonawcy nawet wtedy, gdy ten nie dopełnił obowiązku powiadomienia inwestora o wadach projektu – taki wniosek płynie z jednego z ostatnich wyroków Sądu Najwyższego (III CSK 59/08).

6. Prawa autorskie. Aby zastrzec sobie możliwość wyłącznego korzystania z projektu, inwestor powinien pamiętać o zapisie umowy przenoszącym na niego autorskie prawa majątkowe. Istotne jest także, by umowa zawierała zgodę twórcy projektu na dokonywanie przez inne niż autor osoby ewentualnych zmian w dokumentacji. Jeśli inwestor zamierza wykorzystać projekt więcej niż jeden raz, ważne jest, by umowa przyznawała mu takie prawo, bowiem w przypadku braku odmiennego uregulowania umownego projekt architektoniczny można zastosować do realizacji tylko jednej budowy.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty