Korzystne zniesienie współwłasności nieruchomości


Gdy współwłaściciele nieruchomości chcą zyskać niezależność, muszą znieść współwłasność. Nie zawsze jest to możliwe. A jeśli tak, to koszt i czas tej procedury zależą od ich dobrej woli.

Każda nieruchomość, zarówno grunt, jak i budynek czy lokal, może należeć do więcej niż jednej osoby. Mówimy wtedy o współwłasności, która może być:
- ułamkowa – na przykład trzej spadkobiercy mają udziały w działce – po 1/3 części każdy;
- łączna – na przykład małżonkowie są współwłaścicielami domu, który nabyli w czasie trwania małżeństwa za wspólne pieniądze.
Stan współwłasności może przysparzać kłopotów ze względu na konieczność współdziałania przy zarządzaniu nieruchomością czy rozliczania wydatków poniesionych na utrzymanie i remonty. Współwłasność ma jednak charakter przejściowy i można z niej zrezygnować. Uwaga! Zniesienie współwłasności w małżeństwie może nastąpić dopiero po zniesieniu małżeńskiej wspólności majątkowej, czyli po rozwodzie albo podpisaniu intercyzy wprowadzającej rozdzielność majątkową.
Żądanie zniesienia współwłasności przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od wielkości jego udziału i prawa tego nie można się pozbyć. Współwłaściciele mogą jednak zawrzeć umowę, w której ograniczą możliwość zniesienia współwłasności przez określony czas.
Współwłasność wygasa, gdy wszystkie udziały przejdą na rzecz jednej osoby albo przedmiot współwłasności zostanie fizycznie podzielony. Może to nastąpić na skutek:
- umowy zawartej przed notariuszem;
- postanowienia sądu wydanego na przykład w postępowaniu o zniesienie współwłasności, dział spadku;
- ugody zawartej przed sądem.

Kiedy do notariusza?
O rezygnacji ze współwłasności przed notariuszem można myśleć jedynie wówczas, gdy współwłaściciele zgodnie ustalą, co komu przypadnie – całość lub część nieruchomości albo spłata udziału.

Podział fizyczny. Jeżeli nieruchomość jest duża, być może da się ją tak podzielić, by każdy ze współwłaścicieli otrzymał nową działkę. Przed pójściem do notariusza trzeba jednak sprawdzić w gminie, czy leży ona na terenie objętym planem miejscowym i na jakich gruntach (rolnych czy budowlanych). Od tego bowiem zależy możliwość podziału oraz konieczność wcześniejszego uzyskania decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu podziału.
Uwaga! Decyzja zatwierdzająca podział nie jest potrzebna, gdy dzielimy nieruchomość:
- położoną na terenie, dla k†órego nie ma planu miejscowego, i wykorzystywaną na cele rolne i leśne (oznaczoną w ewidencji gruntów jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione, dla których nie ustalono warunków zabudowy);
- położoną na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne.
Decyzja taka będzie jednak niezbędna, jeśli podział spowodowałby wydzielenie nowych dróg publicznych lub wytyczone działki miałyby powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha.
Jeśli decyzja nie jest potrzebna, można od razu iść do notariusza. Projekt podziału może być sporządzony zgodnie z pomysłem współwłaścicieli i nie podlega weryfikacji urzędników. Nie oznacza to jednak, niestety, że w przyszłości będzie można dowolnie zagospodarować tak wydzielone działki. Urząd nie wyda bowiem pozwolenia na budowę na przykład budynku usługowego niezwiązanego z rolnictwem, jeżeli plan miejscowy dla tego terenu będzie zawierał inne postanowienia.

Podział mieszany i cywilny. Ma miejsce wtedy, kiedy nieruchomości w ogóle nie można podzielić między współwłaścicieli albo jest ona zbyt mała, żeby wydzielonych działek starczyło dla wszystkich. W takim przypadku, jeżeli oczywiście współwłaściciele są zgodni, można sporządzić przed notariuszem umowę, w której nieruchomość zostanie przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku. Takie nieodpłatne zniesienie współwłasności najczęściej ma miejsce między osobami bliskimi, na przykład rodzicami i dzieckiem. Można także ustalić, że tylko niektórzy współwłaściciele dostaną wydzielone działki, inni zaś spłaty ze swoich udziałów (podział mieszany) lub też że spłat pieniężnych nie będzie. Procedura podziału jest również zależna od przeznaczenia gruntu oraz tego, czy jest plan miejscowy, czy go nie ma. Można też znieść współwłasność w ten sposób, że współwłaściciele sprzedadzą całą nieruchomość (a raczej każdy swój udział) i podzielą się uzyskaną sumą stosownie do wysokości swoich udziałów (podział cywilny).

Kiedy do sądu?
Postępowanie sądowe, które z reguły trwa dłużej niż załatwienie formalności u notariusza, warto przeprowadzić, gdy:
- współwłaścicieli jest kilkunastu;
- współwłaściciele są skłóceni i nie mogą się ze sobą dogadać.
Sąd, który rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym, ma obowiązek zachęcać do zgodnego zniesienia współwłasności i wskazywać sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wniosek jest zgodny, koszty są mniejsze, a postępowanie sądowe kończy się po kilku rozprawach.
Zasadą jest fizyczne wydzielenie działki każdemu ze współwłaścicieli. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Sąd powinien bowiem wziąć pod uwagę ustalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli proponowany przez współwłaścicieli podział terenu jest sprzeczny z planem, może nie uwzględnić wniosku. Przed wydaniem orzeczenia o zniesieniu współwłasności sąd ma obowiązek zasięgnąć w gminie opinii co do zgodności proponowanego przez uczestników projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego, nie jest natomiast wymagana decyzja administracyjna zatwierdzająca podział – zastępuje ją orzeczenie sądu.
Jeżeli współwłaściciele złożą zgodny wniosek, a proponowany przez nich podział nie jest sprzeczny z planem, sąd powinien go uwzględnić.
Podział w naturze, czyli przyznanie każdemu ze współwłaścicieli wydzielonej części nieruchomości lub odrębnej własności lokalu, może nastąpić także wtedy, kiedy współwłaściciele nie są zgodni co do tego, w jaki sposób podzielić nieruchomość. W takiej sytuacji sąd bierze pod uwagę różne warianty podziału. Poszczególne jego projekty sporządza biegły, a koszty opinii ponoszą oczywiście współwłaściciele – sąd zobowiąże ich do wpłacenia zaliczki na wynagrodzenie biegłego. Pamiętajmy o tym, że odrzucanie kolejnych propozycji podziału przedłuża postępowanie i podwyższa jego koszt.
Jeśli wartość wydzielonych działek nie pokrywa całego udziału którejś z osób, sąd ma prawo wyrównać udziały poprzez dopłaty pieniężne.
Jeżeli nieruchomość nie daje się podzielić na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, można ją przyznać tylko niektórym z nich, pozostali otrzymają natomiast spłaty, chyba że zgodnie ustalą, że spłat nie będzie.
Sąd może również przyznać całą nieruchomość tylko jednemu ze współwłaścicieli, który będzie spłacał pozostałych, albo sprzedać ją w drodze licytacji i podzielić pieniądze po potrąceniu kosztów komornika.
Jeżeli sąd określa dopłaty lub spłaty, szczegółowo wskazuje terminy płatności i odsetki. Kiedy natomiast przyzna nieruchomość jednemu współwłaścicielowi lub kilku z wielu, bierze pod uwagę wielkość udziału, co oznacza, że im większy udział, tym większa szansa, by otrzymać nieruchomość tylko dla siebie. Nie bez znaczenia są też dochody współwłaścicieli. Ten, który ma spłacać pozostałych, musi mieć realne możliwości ponoszenia ciężaru spłat.
Zniesienie współwłasności może być także częściowe, co oznacza, że na przykład część terenu sąd podzieli na działki i przyzna je określonym osobom, a pozostałą część pozostawi we współwłasności.
W postępowaniu o zniesienie współwłasności można także rozliczyć nakłady poniesione przez współwłaścicieli na nieruchomość wspólną. Sąd ustali, czy miały one charakter konieczny, czy też inny – na przykład tylko użyteczny (konieczne trzeba uwzględnić w rozliczeniu). Tutaj również może być niezbędna opinia biegłego.

Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.)
- Kodeks cywilny

Jak dzielić grunt, gdy nie ma planu
W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem jego sporządzenia, a gmina nie ogłosiła przystąpienia do sporządzenia planu – podziału można dokonać, jeśli jest zgodny z:
- przepisami odrębnymi (na przykład budowlanymi) lub
- decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli była ona wydana przed dniem złożenia wniosku o dokonanie podziału i obowiązywała w dniu jego złożenia.
Przed zatwierdzeniem projektu podziału wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje opinię o zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi lub z decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli natomiast gmina ogłosiła przystąpienie do sporządzenia planu, postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia planu, jednak na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy. Jeżeli w tym okresie plan nie zostanie uchwalony, postępowanie w sprawie podziału należy podjąć i przeprowadzić po stwierdzeniu zgodności projektu podziału z przepisami odrębnymi lub decyzją o warunkach zabudowy (jeśli została wcześniej wydana i jest jeszcze ważna).
Na terenie, dla którego sporządzenie planu jest obowiązkowe (na przykład na obszarach parków krajobrazowych, kulturowych itp.), postępowanie w sprawie podziału obowiązkowo zawiesza się aż do uchwalenia planu.

Jak dzielić grunt, gdy jest plan

- Zgodnie z planem. Gdy jest plan miejscowy, podział nieruchomości musi być zgodny z jego ustaleniami. Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości urząd na wniosek wszystkich współwłaścicieli opiniuje, czy proponowany projekt podziału jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego co do przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Najważniejsze jest, czy działki te będą miały dostęp do drogi publicznej. W projekcie podziału trzeba zatem przewidzieć albo wydzielenie drogi wewnętrznej, albo ustanowienie służebności drogowych. Jeżeli opinia będzie negatywna, nie otrzymamy decyzji zatwierdzającej projekt podziału, a notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego. Jeśli podział okaże się zgodny z planem, po uprawomocnieniu się decyzji podziałowej można się umówić z notariuszem.
- Niezależnie od ustaleń planu. Gdy dwie osoby są współwłaścicielami działki, na której wybudowano dwa budynki mieszkalne, a zniesienie współwłasności ma polegać na wydzieleniu dla każdego z nich działki z domem, może ona zostać podzielona między współwłaścicieli niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji nie trzeba uzyskiwać opinii o projekcie podziału, od razu można wystąpić o jego zatwierdzenie – jest ono konieczne.

Jak będzie taniej

Załóżmy, że dzielimy działkę o wartości 50 tys. zł między dwóch dotychczasowych współwłaścicieli:
- za umowę zniesienia współwłasności nieruchomości u notariusza zapłacimy maksymalnie 1220 zł (taksa plus VAT);
- wpis od wniosku o zniesienie współwłasności w sądzie wyniesie 720 zł, ale gdy współwłaściciele złożą wniosek ze zgodnym projektem – tylko 360 zł.
Uwaga! To nie wszystkie koszty. Pozostałe podajemy w tabeli na sąsiedniej stronie.

Jak dzielić dom

Jeśli wraz z gruntem ma być podzielony budynek, to linia podziału musi przebiegać przez ścianę dzielącą go na regularne i samodzielne części i nie może odbiegać od linii podziału działki. Oznacza to, że budynek można dzielić  jedynie wzdłuż ścian pionowych.
Jeżeli zniesienie współwłasności dotyczy kamienicy zawierającej co najmniej dwa mieszkania i ma polegać na ustanowieniu odrębnej własności lokali dla każdego ze współwłaścicieli, konieczne będzie ustalenie, że lokale są samodzielne, to znaczy, że mają trwałe ściany, pomieszczenia pomocnicze i nadają się do przebywania w nich ludzi (odpowiednie zaświadczenie wydaje starosta). W tej sytuacji grunt i pozostałe części budynku przeznaczone do wspólnego użytku właścicieli wyodrębnionych lokali pozostaną nadal we współwłasności.
Sąd orzekający o zniesieniu współwłasności budynku może wymagać sporządzenia opinii przez biegłego, jak również określić w postanowieniu wstępnym zakres koniecznych prac adaptacyjnych i terminy ich wykonania. Koszty wykonania tych robót ponoszą oczywiście współwłaściciele.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty