Kredyty hipoteczne - jak są oprocentowane?


Gdy porównujemy oferty kredytowe różnych banków, w pierwszej kolejności sprawdzamy wysokość oprocentowania. 
Okazuje się, że dla podobnych kredytów (w tej samej walucie, na taki sam okres spłaty) wysokość płaconych w każdej racie odsetek może się w poszczególnych bankach znacznie różnić. Porównanie jest jednak niełatwe, bo różne są zasady ich ustalania. Zdarza się też, że po jakimś czasie oferta, która w momencie wyboru była tańsza, okazuje się droższa.

Stałe lub zmienne

Jeśli wybierzemy oprocentowanie stałe, mamy klarowną sytuację – z góry znamy wysokość wszystkich rat. Stałe oprocentowanie – w wysokości 6,5% – ma na przykład kredyt złotowy z dopłatą z budżetu państwa. Choć nie cieszy się popularnością, obecnie – po podwyżkach stóp – jest całkiem atrakcyjny (to, które banki go oferują, możesz sprawdzić na stronie www.bgk.pl). Większość wybiera jednak oprocentowanie zmienne.

Jak się zmienia

Są dwa główne sposoby ustalania oprocentowania kredytu:
- na podstawie stopy bazowej ustalanej wewnętrznie przez zarząd banku;
- na podstawie stóp rynkowych (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR).
Gdy o oprocentowaniu decyduje bank, może być tak, że stopy rynkowe będą spadać, kredyty tanieć – ale nasz nie. Silna konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych powinna jednak temu zapobiec. Bywa nawet, że gdy stopy rosną, banki nie podrażają swoich kredytów, walcząc w ten sposób o klientów.
Jeśli odsetki są ustalane na bazie stóp rynkowych, banki muszą podnieść oprocentowanie, gdy stopy te rosną, i obniżyć, gdy maleją. Podwyżki czy obniżki oprocentowania kredytów mogą być jednak różne w poszczególnych bankach – zależnie od stosowanych mechanizmów aktualizacji. Niektóre banki ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał, co pół roku, a nawet rok. Niektóre opierają je na aktualnej stawce WIBOR (odpowiednio jedno-, dwu-, sześciomiesięcznej bądź rocznej), inne na średniej z poprzednich miesięcy.
Stosowane są też tak zwane wskaźniki zmienności: bank zmienia oprocentowanie kredytów dopiero wtedy, gdy WIBOR zmieni się o określony procent.
Trzeba pamiętać o tym, że oprocentowanie kredytu jest jeszcze powiększane o marżę banku. Zasad ustalania oprocentowania nie da się negocjować, ale marżę tak. Z reguły jest tym niższa, im wyższa kwota kredytu i im wyższy wkład własny. Na niższe oprocentowanie mogą też liczyć stali klienci banku.

Uwaga na promocje

Wiele banków oferuje promocyjne oprocentowanie (na przykład niższe o 3 punkty procentowe), ale tylko w pierwszym roku spłaty. Później wraca ono do standardowej wysokości.
Spłata kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od kilkunastu do 20, a nawet 30 lat. Dlatego jednoroczna promocja nie powinna mieć decydującego znaczenia, zwłaszcza gdy wiąże się z wyższą prowizją za udzielenie kredytu.

Co po wejściu w strefę euro

Warto już pomyśleć o tym, że za kilka lat kredyty zaciągnięte ze złotych zostaną przewalutowane na euro, a stopę WIBOR zastąpi EURIBOR. Przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdźmy, co mówi o wysokości marży, czy bank gwarantuje jej niezmienność w całym okresie spłaty kredytu. Obecnie marża dla kredytów w euro jest bowiem z reguły wyższa niż dla złotowych.

Co to są stopy rynkowe?

WIBOR, LIBOR, EURIBOR
– oprocentowanie pożyczek, których banki udzielają sobie nawzajem w różnych walutach. Na przykład dla pożyczek w złotych jest stosowany WIBOR 1-, 3-, 6-miesięczny lub roczny. Różnice między nimi mogą być znaczne, dla walut stopy są niższe.

Od czego zależy wysokość stóp rynkowych?

Podwyżki stóp procentowych (referencyjnej, lombardowej) ogłaszane przez Radę Polityki Pieniężnej nie od razu przekładają się na wzrost oprocentowania kredytów. Stawki WIBOR, choć są powiązane z wysokością oficjalnych stóp procentowych banku centralnego, nie muszą być im równe. O ich wysokości decyduje rynek, a więc przede wszystkim oczekiwania co do przyszłej sytuacji makroekonomicznej, duże znaczenie ma też sytuacja polityczna i wysokość deficytu budżetowego. Zazwyczaj, jeśli spodziewany jest wzrost stóp procentowych, stawki WIBOR rosną już wcześniej (i odwrotnie).

Sprawdź, zanim podpiszesz, w umowie kredytowej:
- na jakich zasadach jest ustalane oprocentowanie kredytu, co decyduje o jego zmianie, czy zmaleje, jeśli spadną stopy procentowe;
- czy bank będzie pisemnie informował o zmianie wysokości oprocentowania, a więc i rat;
- czy postanowienia dotyczące wysokości oprocentowania i prowizji są zawarte w umowie, czy też mamy tam tylko odesłanie do regulaminu lub tabeli opłat. To ważne, bo te ostatnie mogą być zmieniane bez zgody kredytobiorcy, a umowa nie.          

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty