Kupno domu w budowie, formalności


Zakup działki z rozpoczętą budową może być niezłą okazją. Trzeba jednak wiedzieć, jakich formalności dopełnić, aby legalnie kontynuować budowę. Domy w budowie sprzedają często osoby, które przeliczyły się z kosztami i nie są w stanie ukończyć budowy. Ale nie tylko. Coraz częściej deweloperzy lub spółdzielnie mieszkaniowe przenoszą na kupującego własność działki z budynkiem w stanie surowym. Taki budynek wymaga jeszcze wykonania wielu robót objętych pozwoleniem na budowę. Kupujący musi uzyskać decyzję uprawniającą go do tego.

Co sprawdzić przed zakupem

Zanim podejmiemy decyzję o kupnie domu w budowie, upewnijmy się, czy jest budowany legalnie. Od sprzedającego trzeba więc zażądać okazania:
- pozwolenia na budowę;
- projektu budowlanego;
- dziennika budowy.
Dokumenty te pozwolą ustalić, czy:
- obiekt jest budowany legalnie;
- budowa jest zgodna z zatwierdzonym projektem;
- pozwolenie na budowę nie wygasło, na przykład z powodu przerwania robót na okres dłuższy niż dwa lata.
Niezależnie od tego w przypadku zakupu nieruchomości zawsze należy sprawdzić, jaki jest jej stan prawny, to znaczy, czy sprzedawca jest osobą uprawnioną do zbycia (właścicielem, użytkownikiem wieczystym) oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich.
Informacje o tym znajdziemy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieuchomości. Gdy nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, dane o jej stanie prawnym można znaleźć w zbiorze dokumentów znajdujących się w sądzie, ale te są dostępne tylko dla osób, które wykażą interes prawny w zapoznaniu się z nimi.
Jeśli w księdze wieczystej jako właściciel jest ujawniony sprzedający, a dział trzeci i czwarty nie zawierają wpisów o obciążeniach i hipotekach, to możemy bezpiecznie kupić taką nieruchomość. Pamiętajmy jednak, aby sprawdzić księgę wieczystą bezpośrednio przed zakupem nieruchomości.
Oprócz dokumentów trzeba też sprawdzić stan techniczny obiektu i jakość wykonanych dotychczas prac. Najlepiej sporządzić protokół dokładnie określający stan zaawansowania budowy. Jest to istotne w razie ujawnienia się wad w przyszłości i może ułatwić ustalenie, kto za nie odpowiada: ten, kto budował od początku, czy ten, kto wykańczał.
Jeśli nabywca nie będzie się starał o przeniesienie pozwolenia na budowę (bo zamierza na bazie istniejącej budowy postawić zupełnie inny obiekt, nawet o innym przeznaczeniu), powinien sprawdzić w gminie, czy ma ona dla tego terenu plan miejscowy, a jeśli tak – czy pozwala on na dokończenie budowy zgodnie z jego zamierzeniami.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Najprostszym sposobem na kontynuowanie rozpoczętej przez sprzedającego budowy jest przeniesienie pozwolenia na budowę, pod warunkiem że nie wygasło. Aby to ustalić, urzędnicy przed wydaniem decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę zazwyczaj żądają okazania dziennika budowy. Zawarte w nim wpisy wskazują na to, kiedy były prowadzone ostatnie roboty na budowie.
Jeśli sprzedający dysponuje ważnym pozwoleniem na budowę, to może ono być przeniesione na nabywcę nieruchomości. Muszą być jednak spełnione łącznie następujące warunki:
- sprzedający, na którego rzecz została wydana decyzja, wyrazi zgodę na jej przeniesienie;
- nabywca przyjmie wszystkie warunki zawarte w decyzji i złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- nabywca złoży do starosty wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę.
Organ administracji nie może odmówić przeniesienia pozwolenia na budowę, jeżeli zostanie złożony stosowny wniosek wraz z wymienionymi wyżej oświadczeniami. Warto też wiedzieć, że stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę są jedynie podmioty, między którymi ma być ono dokonane. Sąsiedzi nie będą zatem brali w nim udziału i nie będą mogli się odwoływać. Przeniesienie decyzji jest więc bardzo proste.
Aby skorzystać z tej drogi, warto już w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości zamieścić oświadczenie sprzedającego, że wyraża on zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji sprzedający powinien też przekazać kupującemu wszystkie dokumenty związane z budową, czyli projekt i dziennik budowy oraz ewentualne protokoły odbiorów.
Konieczność przyjęcia przez nabywcę wszystkich warunków określonych w pozwoleniu na budowę oznacza, że będzie on musiał wywiązać się ze wszystkich obowiązków nałożonych na poprzedniego inwestora oraz realizować obiekt zgodnie z zatwierdzonym projektem. Oznacza to również obowiązek przyjęcia warunków postawionych przez organy, które uzgadniały projekt lub decyzję (na przykład konserwatora zabytków, zarządcę drogi, sanepid).
Przepisy Prawa budowlanego nie wyłączają jednak możliwości zmiany tego pozwolenia w przyszłości, gdyby nowy inwestor chciał wprowadzić istotne odstępstwa od projektu. Trzeba jednak pamiętać, że odstępstwa te nie mogą prowadzić do zmiany rodzaju inwestycji ani naruszać decyzji o warunkach zabudowy (jeśli była wcześniej wydana). W przypadku planowania aż tak radykalnych zmian trzeba będzie załatwiać wszystkie formalności od początku.
Gdy tylko decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę stanie się ostateczna, można przystąpić do dalszych robót. Jeżeli jednak przy okazji zmiany inwestora zmieni się także kierownik budowy, to trzeba o tym poinformować powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, składając oświadczenie nowego kierownika budowy o przyjęciu funkcji oraz zaświadczenie, że należy on do izby samorządu zawodowego.

Uwaga! Pozwolenie na budowę wydane na rzecz sprzedawcy nieruchomości nie uprawnia nabywcy do dalszego prowadzenia robót budowlanych. Jedynie przeniesienie tej decyzji na kupującego lub uzyskanie przez niego nowego pozwolenia na budowę będzie podstawą do kontynuowania budowy.

Nowe pozwolenie na budowę

Będzie potrzebne w sytuacji, gdy:
- sprzedający nie rozpoczął budowy w ciągu dwóch lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne, albo nie kontynuuje jej od ponad dwóch lat i w związku z tym właściwy organ stwierdził wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę lub
- sprzedający nie zgodził się na przeniesienie pozwolenia na budowę albo
- kupujący nie zamierza realizować warunków dotychczasowego pozwolenia, lecz chce prowadzić całkiem inną inwestycję.
W takich przypadkach nabywca będzie musiał zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty, tak jak przy każdej nowej inwestycji objętej obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to znaczy:
- wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy (jeśli w gminie nie ma planu miejscowego);
- zamówić projekt budowlany zawierający ewentualnie inwentaryzację wykonanych robót;
- uzyskać od właściwych przedsiębiorstw warunki przyłączenia do sieci;
- uzyskać wymagane przepisami uzgodnienia (na przykład zarządcy drogi w sprawie wykonania zjazdu, ZUD w kwestii przebiegu sieci i urządzeń technicznych);
- złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.
Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna, można przystąpić do budowy, zawiadamiając jednak co najmniej siedem dni wcześniej nadzór budowlany o terminie rozpoczęcia prac i składając oświadczenie kierownika budowy.

Uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub jeśli została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata.

Podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)

Czy można przenieść decyzję o warunkach zabudowy?

Obowiązująca od 11 lipca 2003 r. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła możliwość przenoszenia na inny podmiot decyzji o warunkach zabudowy wydanych na jej podstawie. A zatem nabywca nieruchomości może przejąć wynikające z tej decyzji uprawnienia jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i rozpoczęciem budowy.
Niestety, takiemu przeniesieniu nie podlegają decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydane na podstawie ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Czym grozi kupno samowoli budowlanej?

Pamiętajmy, że kupno domu budowanego bez pozwolenia na budowę może nas drogo kosztować. Obowiązek legalizacji takiego obiektu (lub rozbiórki) będzie ciążył na właścicielu nieruchomości także wtedy, gdy nie on był sprawcą samowoli. Nadzór budowlany nie będzie badał, kto wznosił obiekt, lecz wszelkie związane z nim decyzje będzie adresował do obecnego właściciela. Będzie się to wiązało z koniecznością zgromadzenia stosownych dokumentów (inwentaryzacji obiektu, opinii o zgodności z planem itp.) oraz uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł.

Co zrobić, jeśli budowa jest niezgodna z projektem?
Równie kłopotliwe może się okazać kupno budowy prowadzonej niezgodnie z zatwierdzonym projektem i pozwoleniem na budowę. Jeżeli nabywca przeniesie na siebie pozwolenie, to będzie odpowiadał za zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu dokonane przez sprzedającego. W razie kontroli nadzoru budowlanego nabywcy będzie groziło wstrzymanie budowy i uchylenie pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji, aby kontynuować roboty, trzeba będzie uzyskać decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. Decyzje te wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
Jeżeli wykonane roboty są nie tylko niezgodne z projektem, ale także z przepisami (na przykład z warunkami technicznymi lub z ustaleniami planu miejscowego), to nadzór budowlany może nakazać częściową rozbiórkę obiektu w celu doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem.
Dlatego jeśli stwierdzimy, że sprzedający istotnie odstąpił od projektu, warto postawić mu przed zakupem warunek, aby te odstępstwa zalegalizował.
Starej budowy niezgodnej z projektem i w dodatku przerwanej na dłużej niż dwa lata nie warto kontynuować na własny rachunek. Należy się w tej sytuacji zwrócić do starosty o stwierdzenie wygaśnięcia dotychczasowego pozwolenia i o wydanie nowego zatwierdzającego projekt robót, które pozostały jeszcze do wykonania, i zezwalającego na kontynuację robót budowlanych. W ten sposób unikniemy konsekwencji samowoli poprzednika.

ZDANIEM EKSPERTA (Marzena Kaleta, konstruktor)

Pod pojęciem „kupna domu w budowie” można wyróżnić kilka istotnych, a z punktu widzenia kupującego różnych faz będących odzwierciedleniem stanu zawansowania budowy. Omówię dwie podstawowe sytuacje, z którymi może się zetknąć osoba kupująca dom w budowie.
1. Gdy oferta dotyczy kupna domu, którego budowy nie rozpoczęto.  Faktycznie jest to zakup działki z prawem do zabudowy. Sprzedający ma projekt i pozwolenie na budowę. Sprawdzić i ocenić należy:
- decyzję o warunkach zabudowy;
- decyzję i warunki od dostawców mediów (woda, gaz, energia elektryczna, możliwość odprowadzenia ścieków, telefon);
- pozwolenie na budowę wraz z projektem budowlanym;
- pozwolenie na budowę wraz z projektami przyłączy: wody i kanalizacji, gazu, energii elektrycznej oraz telefonu.
Przedmiotem sprawdzenia będą warunki, które powinien wypełnić właściciel na etapie realizacji budowy, aby po jej zakończeniu mógł legalnie rozpocząć użytkowanie budynku. Bardzo ważną sprawą jest sprawdzenie ważności powyżej wyspecyfikowanych decyzji – pozwoleń. Na wszystkich dokumentach podane są terminy ich ważności, po upływie których ustalenia w nich zawarte są nieważne. Oznacza to dla nowego właściciela konieczność uzyskania nowych decyzji i warunków. Może się zdarzyć, że na przykład na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego nie będzie można ich uzyskać.
Ponadto, kupując nieruchomość na tym etapie z wydanym i nadal aktualnym pozwoleniem na budowę, nabywca musi mieć świadomość, że budowę będzie trzeba realizować zgodnie z projektem budowlanym stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę. Oceny tego dokumentu i zawartych w nim warunków powinna dokonać osoba z doświad- czeniem w przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanych.
Jeśli nabywca chciałby budować dom według innej dokumentacji projektowej, musi na nowo uzyskać wszystkie warunki i pozwolenia.
2. Gdy oferta dotyczy kupna domu w trakcie budowy. W tej sytuacji należy sprawdzić nie tylko dokumenty formalnoprawne wymienione w punkcie pierwszym, ale także związane z pracami już wykonanymi na budowie. Są to:
- projekt budowlany i wykonawczy;
- dziennik budowy (powinien dokumentować przebieg budowy i jakość wykonanych elementów budynku);
- atesty, aprobaty techniczne, certyfikaty potwierdzające dopuszczenie do stosowania zabudowanych materiałów budowlanych (np. stali, betonu, materiałów ceramicznych, stolarki okiennej i drzwiowej, materiałów pokrywających dach, materiałów instalacji sanitarnych i elektrycznych, wykończeniowych itp.) – dokumenty takie wydaje sprzedawca na żądanie kupującego. Pamiętajmy, że wyroby budowlane dopuszczone do obrotu, a więc spełniające wymagania norm, muszą być właściwie oznakowane – znakiem europejskim CE lub polskim znakiem budowlanym bądź znakiem budowlanym regionalnym;
- protokoły z odbiorów, badań i pomiarów dla wykonanych elementów, na przykład przewodów spalinowych i wentylacyjnych, przyłączy do budynku, instalacji gazowej i elektrycznej.
Trzeci obszar, który wymaga oceny, to stan techniczny wykonanych robót oraz porównanie warunków zapisanych w pozwoleniach i ujętych w opracowanej dokumentacji technicznej (projekcie budowlanym i wykonawczym) z rzeczywistą realizacją budowy. Zgodnie z art. 12 ustawy Prawo budowlane oceny stanu technicznego wykonanych robót budowlanych mogą dokonać osoby mające odpowiednie wykształcenie techniczne i praktykę zawodową oraz uprawnienia budowlane. Kontakt z takimi osobami można uzyskać za pośrednictwem stowarzyszeń rzeczoznawców, inżynierów i techników budowlanych lub izb zawodowych Przedmiotem oceny przeprowadzonej przez inżynierów (techników) budowlanych powinno być sprawdzenie, czy:
- wykonane prace budowlane były zrealizowane zgodnie z planem zagospodarowania działki, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym i wykonawczym;
- faktycznie zabudowano materiały zgodnie z przedstawionymi atestami, aprobatami i certyfikatami;
- prace przeprowadzono zgodnie z obowiązującymi normami i sztuką budowlaną;
- wykonano prawidłowe zabezpieczenia budynku na czas przerwania robót.
Ocena powinna ujmować wszelkie stwierdzone odstępstwa i obejmować wszystkie wykonane elementy budynku. Ma to istotne znaczenie dla strony kupującej i może mieć ewentualne skutki prawne i finansowe. Wszelkie zmiany i odstępstwa będą wymagały zatwierdzenia przez właściwy organ powiatowy, a będzie to możliwe jedynie po sporządzeniu projektu zamiennego i tylko wtedy, gdy nie będą to zmiany sprzeczne z prawem.
.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.