Kupujemy działkę na przetargu


Atrakcyjną działkę budowlaną można czasem kupić na przetargu. Jednak nawet w takiej sytuacji – niezależnie od informacji zawartych w ogłoszeniu – trzeba dokładnie sprawdzić jej stan prawny i faktyczny.
Aby nabyć działkę na przetargu, trzeba pokonać parę etapów związanych z procedurą przetargową i dopełnić niezbędnych formalności. Dokładne zaznajomienie się z dokumentami dotyczącymi nieruchomości pozwoli uniknąć w przyszłości problemów, które mogą być skutkiem niezachowania przez nabywcę należytej ostrożności.

Ogłoszenie o przetargu
Przed ogłoszeniem przetargu właściwy organ reprezentujący właściciela podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Jest on wywieszany w siedzibie właściwego urzędu (gminy, starostwa) na okres 21 dni, a dodatkowo ogłaszany w prasie lokalnej lub też w inny sposób charakterystyczny dla danego regionu (na przykład przez rozplakatowanie). W wykazie nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż ujęte są następujące dane:
- oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;
- powierzchnia;
- opis nieruchomości;
- przeznaczenie;
- sposób i termin zagospodarowania (dotyczy to nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste);
- cena oraz wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
- informacja o przeznaczeniu do sprzedaży lub innego sposobu korzystania z nieruchomości;
- termin, w jakim osoby uprawnione do pierwokupu mogą tę nieruchomość nabyć. W kolejnym ogłoszeniu wywieszanym w siedzibie urzędu oraz publikowanym na stronach internetowych, w prasie lokalnej lub przez rozplakatowanie organizator przetargu podaje do publicznej wiadomości:
- dane dotyczące nieruchomości;
- czas i miejsce oraz formę i warunki przetargu, w tym: cenę wywoławczą, wysokość, termin i miejsce wniesienia wadium, a w przypadku przetargu pisemnego – miejsce i termin składania ofert pisemnych oraz informację, jakie dane powinny zawierać oferty, a także czas i miejsce ich otwarcia;
- informację o skutkach uchylania się od zawarcia umowy sprzedaży. Ogłoszenie to musi być podane do publicznej wiadomości co najmniej 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu i może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości.

Wadium
Warunkiem przystąpienia oferenta do przetargu jest wpłacenie w wyznaczonym terminie wadium. Stanowi ono zabezpieczenie organizatora przetargu na wypadek, gdyby ewentualny nabywca wyłoniony w procedurze przetargowej uchylał się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wadium jest wtedy zatrzymywane jako swego rodzaju odszkodowanie.
Wysokość wadium, którą ustala właściwy organ reprezentujący właściciela nieruchomości, nie może być niższa niż 5% ceny wywoławczej i wyższa niż jej 20%. Wadium można wnosić w pieniądzu, obligacjach państwowych lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Forma wniesienia wadium jest ustalana przez właściwy organ i podawana do wiadomości w ogłoszeniu o przetargu. Konsekwencją niewpłacenia wadium jest niedopuszczenie oferenta do uczestniczenia w przetargu. Oferentowi, który wygrał przetarg, wadium zalicza się na poczet ceny za nabytą nieruchomość. Oferentom, którzy nie wygrali przetargu, wadium jest niezwłocznie zwracane (nie później niż w terminie trzech dni od odwołania, zamknięcia, unieważnienia lub zakończenia przetargu wynikiem negatywnym).
Przepisy przewidują zwolnienie od obowiązku wniesienia wadium dla osób, które w wyniku drugiej wojny światowej pozostawiły nieruchomości na terenach znajdujących się poza obecnymi granicami państwa, a które na mocy umów międzynarodowych miały otrzymać ekwiwalent za mienie pozostawione. Również osoby, które otrzymały jako ekwiwalent nieruchomości, ale o wartości niższej niż mienie pozostawione, mogą ubiegać się o zwolnienie od wniesienia wadium. Należy jednak zaznaczyć, że może się tak dziać jedynie w przypadku, gdy przedstawią stosowne oryginalne zaświadczenia o przysługującym uprawnieniu i zobowiążą się pisemnie, iż w razie uchylenia się od zawarcia umowy wpłacą wadium.

Rodzaje przetargów
Możliwe są cztery formy przetargu:
- ustny nieograniczony;
- ustny ograniczony;
- pisemny nieograniczony;
- pisemny ograniczony.
Celem przetargu ustnego jest uzyskanie najwyższej ceny za nieruchomość, a pisemnego uzyskanie najkorzystniejszej oferty, także w zakresie ceny. Przetarg ograniczony stosuje się, jeśli warunki przetargowe mogą zostać spełnione tylko przez niektórych oferentów (na przykład tylko mieszkańców danej gminy). O formie decyduje organizator przetargu.

Przebieg przetargu
Komisja. Przetarg jest przeprowadzany przez komisję w składzie od trzech do siedmiu osób. Jego uczestnikami nie mogą być członkowie komisji oraz osoby im bliskie i takie, które pozostają z członkami ko-misji w takim stosunku, który wzbudzałby wątpliwość co do ich bezstronności. Komisja podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania, a gdy liczba głosów jest równa, wtedy decyduje głos przewodniczącego.

Przetarg ustny. Najczęściej nieruchomości stanowiące własność podmiotów publicznych są zbywane w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Otwierając go, przewodniczący przekazuje uczestnikom informacje na temat nieruchomości, wysokość wadium, skutki uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży oraz dane uczestników, którzy zostali dopuszczeni do udziału w przetargu. Następnie uczestnicy składają oferty, podwyższając cenę wywoławczą, czyli dokonując tak zwanego postąpienia. O wysokościach postąpienia decydują uczestnicy, jednakże nie może ono wynosić mniej niż 1% ceny wywoławczej. Przetarg jest ważny bez względu na to, ilu jest uczestników, jeśli przynajmniej jeden z nich zaproponował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. Jeżeli żaden z uczestników nie oferuje już nowej wyższej ceny, przewodniczący po trzykrotnym wywołaniu najwyższej oferowanej ceny zamyka przetarg, ogłaszając następnie imię i nazwisko lub firmę wygrywającego.

Przetarg pisemny. Procedura przetargowa składa się tu z dwóch części – jawnej i niejawnej. Część jawna odbywa się w obecności oferentów – przewodniczący otwiera przetarg, podając ustnie jeszcze raz informacje dotyczące warunków przetargowych oraz liczbę ofert. Następnie otwiera się oferty, sprawdza ich kompletność oraz tożsamość oferentów. Komisja przyjmuje wyjaśnienia lub też oświadczenia od oferentów, weryfikuje oferty i ogłasza, które z nich zostały zakwalifikowane do dalszego – niejawnego – etapu. Komisja odrzuca oferty nieczytelne, nieodpowiadające warunkom przetargu, niekompletne, złożone po terminie oraz budzące wątpliwości co do treści. Wybrani oferenci zostają następnie powiadomieni o miejscu i terminie części niejawnej, w której komisja wybiera ofertę najkorzystniejszą albo nie wybiera żadnej. Jeżeli oferenci złożą równorzędne oferty, komisja zorganizuje dodatkowy przetarg ustny.

Po przetargu. Przewodniczący komisji sporządza protokół, który jest podstawą do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli czynności nie zostały zaskarżone, właściwy organ podaje do publicznej wiadomości informację o wyniku przetargu, to jest datę, miejsce, rodzaj przeprowadzonego przetargu, oznaczenie nieruchomości, liczbę osób dopuszczonych oraz niedopuszczonych do przetargu, cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę, która została osiągnięta, dane osoby lub firmy będącej nabywcą, a jeżeli żadna oferta nie została wybrana, to również taką informację. Organizator jest zobowiązany zawiadomić nabywcę nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia notarialnej umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od momentu rozstrzygnięcia przetargu. Termin ten nie może być krótszy niż siedem dni od doręczenia powiadomienia. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży.

Odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości
Gmina lub skarb państwa, tak jak każdy inny sprzedawca, ponoszą odpowiedzialność za ewentualne wady sprzedanej na przetargu nieruchomości. Może się bowiem okazać, że nawet pomimo zachowania przez nabywcę nieruchomości należytej staranności przy weryfikacji dokumentów z nią związanych oraz wbrew konkretnym zapewnieniom zbywcy spisanym w akcie notarialnym nieruchomość ma wady. Mogą to być wady fizyczne, których usunięcie albo podroży znacznie inwestycję, albo skutecznie uniemożliwi jej wykonanie (na przykład na działce są niezewidencjonowane na mapach sieci lub wbrew zapewnieniom brak jest technicznych możliwości podłączenia do sieci). Działka może też być obciążona wadami prawnymi, na przykład może się okazać, że ktoś zgłosił do niej roszczenia. W takich przypadkach nabywca może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady rzeczy. Kupujący może więc żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy bądź ewentualnie żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, jeśli okaże się, że rzecz sprzedana:
- ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności bądź przeznaczenia rzeczy albo
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewnił kupującego, lub
- została wydana kupującemu w stanie niezupełnym, albo
- stanowi własność osoby trzeciej lub jest obciążona prawem osoby trzeciej. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku od zakupu działki, a za wady prawne - po roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o ich istnieniu.

Kto sprzedaje działki w drodze przetargu?

Nieruchomości muszą być obowiązkowo sprzedawane na przetargu, jeśli stanowią własność:
- jednostki samorządu terytorialnego (gminy);
- skarbu państwa;
- przedsiębiorstw państwowych.
Podmioty te mogą też oddawać nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ale i tu obowiązuje droga przetargowa. Tylko w wyjątkowych sytuacjach należące do nich nieruchomości mogą być sprzedawane bez przetargu.

Co będzie z nierozstrzygniętym przetargiem?
Może się zdarzyć, iż pomimo prawidłowego ogłoszenia nikt nie przystąpi do przetargu. Właściwy organ może zorganizować drugi przetarg lub też zrezygnować ze zbycia nieruchomości. Drugi przetarg musi zostać przeprowadzony nie wcześniej niż dwa tygodnie od dnia zamknięcia pierwszego, jednakże nie później niż w terminie sześciu miesięcy. Cena nieruchomości może zostać obniżona, jednakże nie więcej niż do 50% jej wyjściowej wartości określonej w pierwszym przetargu. Jeśli drugi przetarg również zakończy się negatywnie, właściwy organ może w okresie nie krótszym niż dwa tygodnie od dnia jego zamknięcia, jednakże nie później niż w terminie sześciu miesięcy, zorganizować kolejny przetarg lub rokowania. Celem rokowań jest wybór tego uczestnika, którego oferta jest najkorzystniejsza.

Kiedy zbycie bez przetargu?
Droga przetargowa jest wyłączona, gdy zbycie następuje:
- na rzecz osoby, której przysługuje prawo pierwokupu (na przykład byłego właściciela, który został wywłaszczony);
- między skarbem państwa a jednostką samorządu terytorialnego;
- w drodze darowizny lub zamiany;
- na rzecz użytkownika wieczystego;
- w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej;
- przez wniesienie jako aport do spółki albo przekazanie nieruchomości jako majątek nowo tworzonej fundacji czy też państwowej lub samorządowej osoby prawnej;
- na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na terenie której jest położona;
- na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości, a przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości;
- na rzecz kościołów i związków wyznaniowych na cele sakralne;
- na rzecz partnera prywatnego lub spółki zgodnie z ustawą o partnerstwie publiczno-prywatnym z 28 lipca 2005 r. Ponadto wojewoda i jednostki samorządu terytorialnego są zwolnieni ze stosowania trybu przetargowego, gdy:
- sprzedawana nieruchomość jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej lub do innych celów publicznych, jeśli są one realizowane przez podmiot, dla którego są to cele statutowe i którego dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. W przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot, organizowany jest przetarg ograniczony lub nieograniczony;
- zbycie nieruchomości następuje na rzecz osoby, która ją dzierżawi na podstawie umowy zawartej co najmniej na dziesięć lat, jeśli nieruchomość ta została zabudowana.

Czy można się odwoływać od wyników przetargu?
Tak. Osoba, która nie zgadza się ze sposobem i wynikiem przetargu, może w terminie siedmiu dni od jego zakończenia złożyć skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu. Składa się ją do wojewody (w przypadku przetargu na nieruchomośći skarbu państwa) lub do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego (na przykład prezydenta miasta), który musi ją rozpoznać w terminie siedmiu dni od daty otrzymania. Jeżeli skarga zostanie uznana za zasadną, rozpatrujący ją organ może nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg.

PRZED PRZYSTĄPIENIEM DO PRZETARGU WARTO SPRAWDZIĆ NIERUCHOMOŚĆ
Dane podane w ogłoszeniu o przetargu są dość skąpe i nie dają pełnego obrazu nieruchomości. Dlatego powinniśmy sami obejrzeć nieruchomość i dotyczące jej dokumenty. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy się z nim zapoznać w wydziale architektury urzędu gminy. Jest on przeznaczony do publicznego wglądu i możemy się z niego dowiedzieć, co i w jaki sposób można zrealizować na działce. Może się okazać, że nasze zamierzenia nie mają szansy na realizację, bo na przykład chcemy wybudować parterowy dom jednorodzinny, a plan nakazuje budowę domów dwu- lub trzykondygnacyjnych, albo chcemy zrealizować dom z częścią usługową (sklep), a plan na to nie zezwala.

Z planu dowiemy się między inymi:
- jaka jest maksymalna wysokość zabudowy;
- jaka jest linia zabudowy;
- jakie jest istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu;
- czy działka ma lub będzie miała dostęp do drogi publicznej;
- czy należy spełnić jakieś szczególne wymagania w zakresie ochrony środowiska;
- jakie są zasady ewentualnego podziału terenu na działki budowlane;
- jakie jest przeznaczenie sąsiednich terenów (czy w pobliżu znajdują się lub mogą znaleźć jakieś uciążliwe obiekty: linie wysokiego napięcia, drogi szybkiego ruchu, oczyszczalnia ścieków, wysypisko).
Jeśli dla interesującego nas obszaru nie ma obowiązującego planu miejscowego, a została wydana decyzja o warunkach zabudowy, należy poprosić organizatora przetargu o jej okazanie. Z decyzji takiej również możemy uzyskać informacje o zasadach zagospodarowania terenu.

Księga wieczysta. Jest jawna, każdy zainteresowany może ją przejrzeć w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Tutaj możemy uzyskać informacje o właścicielu, podstawie nabycia nieruchomości, jej powierzchni i położeniu (jeśli jest zabudowana, w księdze wieczystej znajdziemy również opis budynków na niej posadowionych), obciążeniach na nieruchomości, prawach i roszczeniach osób trzecich, ciężarach i ograniczeniach, ewentualnie o ostrzeżeniach o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ewidencja gruntów. W wydziale geodezji właściwego starostwa (lub urzędu miasta) uzyskamy dokładne informacje na temat położenia działki oraz jej powierzchni i przebiegu granic. Informacje te są jawne, ale wypis z rejestru gruntów może otrzymać odpłatnie tylko właściciel lub osoba, która wykaże interes prawny w uzyskaniu tego dokumentu.

Uzbrojenie terenu. Informacji o możliwości podłączenia działki do istniejących sieci infrastuktury technicznej najlepiej szukać w miejscowym przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym, w zakładzie energetycznym i gazowni. Tam też można się wstępnie dowiedzieć, jakie będą koszty przyłączenia do sieci. Istotną sprawą jest sprawdzenie, czy na działce nie ma przewodów podziemnych, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić zabudowę. Jeśli okaże się, że takie sieci istnieją, trzeba się dowiedzieć, jaka jest szansa na ich przeniesienie lub usunięcie i ile ewentualnie trzeba będzie za to zapłacić.

Rodzaj gruntu. Czasem działka, którą jesteśmy zainteresowani, leży na terenach podmokłych lub na gruntach, które komplikują i podrażają budowę (wymagają głębokiego ndamentowania). Aby to sprawdzić, warto zajrzeć do map udostępnionych we właściwym wojewódzkim ośrodku dokumentacji geologicznej. Można też popytać sąsiadów, ewentualnie poprosić organizatora przetargu o pokazanie dokumentacji geotechnicznej (jeśli ją ma). Wprawdzie wszystkie te dane powinien nam udostępnić organizator przetargu, ale dla własnego bezpieczeństwa domagajmy się okazania stosownych dokumentów, sprawdzajmy, pytajmy.

Podstawa prawna:- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. nr 207, poz. 2108)
- ustawa z 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U. nr 112, poz. 981)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty