Plan miejscowy i przebudowa


Zgłosiłam w urzędzie zamiar powiększenia otworów okiennych na piętrze w budynku jednorodzinnym, tak aby pasowały do tych na parterze (przed laty zostały zmniejszone). W odpowiedzi dostałam decyzję o sprzeciwie. W uzasadnieniu napisano, że zgłoszone roboty wymagają pozwolenia na budowę, a ponadto zgodnie z planem miejscowym moja posesja położona jest na terenie przeznaczonym pod usługi ogólnomiejskie (urządzenia infrastruktury technicznej, parkingi, zieleń). Plan przewiduje zachowanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej do czasu realizacji przeznaczenia podstawowego. Czy w takiej sytuacji rzeczywiście nie mogę prowadzić żadnych prac remontowych w moim domu?

Planowane roboty budowlane w istocie dotyczą przebudowy obiektu, a nie remontu, więc urząd słusznie ocenił, że wymagają one uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak nie sposób zgodzić się z rozszerzającą wykładnią zapisów planu zakazującą realizacji jakichkolwiek robót w istniejących budynkach, których przeznaczenie jest odmienne od wskazanego w planie. Oczywiste jest, iż niezgodność z planem funkcji budynku uniemożliwia jego rozbudowę (zwiększenie kubatury, powierzchni zabudowy lub powierzchni użytkowej), nie może jednak przesądzać o braku możliwości wykonania jakichkolwiek robót budowlanych mających na celu poprawę funkcjonalności budynku, stanu technicznego czy estetyki.
W opisanej sprawie nie bez znaczenia jest również to, że docelowe przeznaczenie terenu to usługi ogólnomiejskie, a więc takie, które mogą i powinny być realizowane przez miasto. Prywatny właściciel posesji z pewnością nie ma obowiązku realizacji przewidzianych w planie obiektów, więc jeśli miasto nie pozyska tych terenów pod inwestycje o charakterze publicznym, to jest wielce prawdopodobne, że ustalenia planu nigdy nie doczekają się realizacji. Przyjęcie, iż do czasu realizacji przeznaczenia podstawowego przewidzianego w planie właściciel terenu nie ma prawa realizacji jakichkolwiek prac w swoim domu, stanowi nadmierne i pozbawione podstaw prawnych ograniczenie prawa własności. Skoro plan przewiduje zachowanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej do czasu realizacji przeznaczenia podstawowego i nie wprowadza zakazu przebudowy takich obiektów, to należy uznać, iż tego typu roboty budowlane są dopuszczalne i dopiero przystąpienie do realizacji celu podstawowego (obiektów związanych z usługami ogólnomiejskimi) wyłącza możliwość przebudowy obiektów istniejących, a więc powrotu do funkcji dotychczasowej.
Warto w tym miejscu przytoczyć stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie
zawarte w wyroku z 11 czerwca 1999 r. (sygn. akt IV SA 295/96), w którym stwierdzono, że „plan miejscowy upoważnia jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści graficznej i tekstowej. Wszelka rozszerzająca wykładnia ustaleń planu miejscowego na niekorzyść właścicieli nieruchomości byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowiłaby rażące naruszenie tego planu oraz art. 37 Prawa budowlanego. W postępowaniu dotyczącym rozstrzygnięć, które mogłyby wpłynąć na treść własności osobistej, organy administracji nie mogą pomijać zasady całkowitej ochrony tej własności”. Orzeczenie to wprawdzie zostało wydane pod rządami poprzednio obowiązującej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, pozostaje jednak aktualne także w obecnym stanie prawnym.
Jeśli zatem decyzja o sprzeciwie wskazuje na niezgodność z planem miejscowym zamierzenia inwestycyjnego, pomimo że z planu nie można wprost wyprowadzić zakazu jego realizacji, można wnieść od niej odwołanie do wojewody, wskazując właśnie na zastosowanie rozszerzającej wykładni przepisów ograniczających prawo własności. Jeśli wojewoda utrzyma w mocy decyzję starosty, to pozostanie wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ale to nie załatwi sprawy przebudowy istniejącego budynku, może jedynie doprowadzić do ustalenia, czy stanowisko organu zgłaszającego sprzeciw jest zasadne, czy nie.
Stanowisko urzędu odnośnie do konieczności uzyskania pozwolenia na budowę jest – jak już wyżej wskazano – prawidłowe. Można więc od razu wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, przedkładając stosowne dokumenty (w tym projekt budowlany), a w razie odmowy wykorzystać wszystkie przewidziane prawem możliwości odwoływania się od niekorzystnych rozstrzygnięć.

Podstawa prawna: -ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty