Podatek od najmu


Przeprowadzamy się z mężem do nowo wybudowanego domu i chcemy wynająć dotychczas zajmowane mieszkanie. Zamierzamy to zrobić legalnie, czyli odprowadzać należny podatek. Ile on wyniesie, jak go obliczyć i jakich formalności musimy dopełnić?
 Istnieją dwie formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu: rozliczenia według zasad ogólnych (według skali podatkowej) oraz ryczałt ewidencjonowany. Podatnik musi wybrać jedną z nich i powiadomić o tym swój urząd skarbowy, składając oświadczenie do 20 stycznia lub najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Wybrany sposób opodatkowania trzeba stosować do końca roku.
W każdym wypadku należy pamiętać o tym, że przychodem z najmu jest tylko czynsz płacony przez najemcę. Pozostałe opłaty, które płaci najemca (media, telefon, śmieci i inne), nie są opodatkowane.

Zasady ogólne

Rozliczenie według zasad ogólnych ma jedną podstawową zaletę i jedną zasadniczą wadę.
Zaleta polega na tym, że podatnicy ponoszący duże koszty związane z wynajętym lokalem mogą je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów i w ten sposób obniżyć dochód do opodatkowania. Do kosztów zalicza się na przykład wydatki na remont lokalu: wymianę okien i drzwi, naprawę instalacji gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, pomalowanie ścian itp. Trzeba tu jednak uważać, ponieważ koszty wielu prac budowlanych nie mogą być bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (wydałem 4 tys. zł, odliczam 4 tys. zł). Prace mające na celu ulepszenie lokalu (przebudowa czy rozbudowa) mogą być rozliczone wyłącznie poprzez amortyzację tych wydatków. Odpisy amortyzacyjne także są kosztem podatkowym, ale niewiele osób chce się zajmować sprawami księgowymi i nie korzysta z tego odliczenia.
Dochodem jest tu kwota czynszu pomniejszona o poniesione wydatki.
Wadą rozliczenia na zasadach ogólnych jest to, że dochód otrzymany z czynszu płaconego przez najemcę dolicza się do dochodów z umowy o pracę, o dzieło, z działalności gospodarczej (poza rozliczeniem 19-procentowym podatkiem liniowym). Ten sposób rozliczenia powiększa więc całoroczną kwotę dochodów i w wielu wypadkach przesuwa dochód do wyższego przedziału skali podatkowej (z 19 do 30% albo z 30 do 40%).
Podatnicy osiągający przychody z najmu nie są zobowiązani do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, a także ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Muszą natomiast wpłacać zaliczki na podatek dochodowy do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali przychód (dochód), i składać w tym terminie deklarację podatkową o wysokości dochodu osiągniętego od początku roku (formularz PIT-5). Zaliczkę za grudzień trzeba wpłacić do 20 grudnia, czyli razem z zaliczką za listopad.
Przy rozliczaniu podatku według skali trzeba pamiętać o tym, że podatek (zaliczki) płaci się dopiero po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku – 2790 zł. Jeśli wynajmujący nie osiąga żadnych innych dochodów, na przykład z pracy, pierwszą zaliczkę płaci dopiero po przekroczeniu tej kwoty.
Od podatku są zwolnione dochody uzyskane z najmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych w gospodarstwie rolnym, jeżeli liczba tych pokoi nie przekracza pięciu.

Ryczałt

Jeśli nie ponosi się żadnych kosztów związanych z wynajętym lokalem, lepiej wybrać rozliczenie ryczałtem ewidencjonowanym. Oznacza to przede wszystkim, że nie można odliczać żadnych kosztów, a podatek obejmuje całą kwotę przychodu z najmu. Stawka ryczałtu jest niska: do kwoty 17 514,80 zł podatek wynosi 8,5%, powyżej tej kwoty – 20%. Kwota opodatkowana dotyczy łącznie obojga małżonków. Jeżeli zatem czynsz miesięczny nie przekroczy 1459 zł – podatek przez cały rok wyniesie tylko 8,5%. Przy opodatkowaniu ryczałtem nie można skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Otrzymanie pierwszej złotówki powoduje obowiązek rozliczenia podatku.
Ryczałt płaci się co miesiąc, ale nie składa się deklaracji miesięcznych (tylko zeznanie roczne PIT-28 do 31 stycznia). Przychodu opodatkowanego ryczałtem nie łączy się z innymi przychodami. Jest to więc opłacalna forma opodatkowania.

Kto rozlicza
Jeśli wynajmowane mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków, każde z nich powinno osobno rozliczać się z podatku. Jest możliwe, aby z najmu rozliczał się jeden małżonek, wykazując go jako swój dochód lub przychód. W tym celu małżonkowie muszą złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości wpływów z najmu przez jedno z nich. Muszą to zrobić do 20 stycznia lub najpóźniej w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu albo – przy zasadach ogólnych – do 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy przychód.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty