Podatki przy wynajmnie mieszkania


Jak najkorzystniej rozliczać najem? Czy nowe przepisy zobowiązują wynajmującego do zakupu kasy fiskalnej?

Wynajęcie mieszkania wiąże się z obowiązkiem rozliczania podatku dochodowego i podatku od towarów i usług (VAT).

Podatek dochodowy
Osoby fizyczne mogą rokrocznie wybierać sposób opodatkowania podatkiem dochodowym, składając do 20 stycznia każdego roku odpowiednie oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeśli umowa najmu zostaje zawarta w ciągu roku podatkowego, wyboru należy dokonać najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Brak oświadczenia oznacza, że podatnik jest opodatkowany według zasad ogólnych, to jest według skali podatkowej.

Rozliczenie według skali podatkowej
Jest to najmniej opłacalny­ sposób opodatkowania dochodów z najmu. Polega on na tym, że podatnik może odjąć od przychodu koszty­ związane z najmem, a otrzymany dochód podlega opodatkowaniu skalą podatkową (19, 30, 40%, zależnie od wysokości dochodów). Do kosztów zaliczyć moż-na­ rzeczywiście poniesione i udokumentowane wydatki na: koszty zarządu, koszty eksploatacji, wywóz śmieci i nieczystości, podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie budynku itp. Do kosztów uzyskania przychodu można też zaliczać odpisy amortyzacyjne (patrz ramka na stronie obok), nawet jeśli nie prowadzi się działalności gospodarczej. Wolno amortyzować wyłącznie budynki i lokale, nie podlega natomiast amortyzacji grunt i użytkowanie wieczyste. Wydatki na remont (patrz ramka na stronie obok), jeżeli­ obowiązek przeprowadzenia go wynika wprost z umowy najmu, także stanowią koszt uzyskania przychodów z najmu. Wybór rozliczenia przychodu z najmu według zasad ogólnych oznacza dla wynajmującego obowiązek wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek. Zaliczki­ miesięczne od stycznia do listopada płaci się do 20 każdego miesiąca za poprzedni miesiąc, a zaliczkę za grudzień – do 20 grudnia. Dochód z najmu wykazuje się w zeznaniu rocznym (PIT-36) i dla obliczenia podatku należnego za dany rok sumuje się z innymi dochodami.

Uwaga! Dochody uzyskane z najmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeśli liczba tych pokoi nie przekracza pięciu – są zwolnione od podatku dochodowego.

Czy wynajmujący musi mieć kasę fiskalną
Dotychczas wynajmowanie nieruchomości nie wymagało zakupu kasy rejestrującej obroty (tak zwanej kasy fiskalnej). Od lipca 2008 r. obowiązuje nowe rozporządzenie ministra finansów, w którym nieco zmieniono dotychczasowe zwolnienie. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że obowiązek stosowania kas fiskalnych dotyczy tylko usług wykonywanych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Jeżeli więc umowa najmu została zawarta z firmą – na przykład dla jej pracowników – w ogóle nie ma obowiązku stosowania kasy. Wynajmujący nie muszą instalować kasy do 31 października 2008 r., ponieważ usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek są od tego zwolnione. Po tej dacie nadal można korzystać ze zwolnienia – jednak wyłącznie wtedy, gdy świadczenie usługi najmu jest dokumentowane fakturą w całym zakresie, co oznacza obowiązek wystawiania faktur na każdą ratę czynszu. Ponieważ wynajmowanie nieruchomości mieszkalnych jest zwolnione­ od VAT, wynajmujący nie mogą wystawiać faktur. Oznaczałoby to, że po przekroczeniu limitu obrotów (20 tys. zł lub 40 tys. zł – w zależności od daty rozpoczęcia działalności), należałoby zakupić i stosować kasę fiskalną.

Uwaga! Po przekroczeniu limitu obrotów obowiązek stosowania kasy fiskalnej może dotyczyć każdego – zarówno w przypadku usług zwolnionych od VAT, jak i opodatkowanych.

Jednak szczęśliwie dla wszystkich zainteresowanych Ministerstwo Finansów w piśmie z 8 lipca 2008 r. (nr MB8/0553/579/AAY/08/693) uznało, że dla zwolnienia od obowiązku stosowania kas wystarczy wystawiać rachunki, o których mowa w art. 87-90 Ustawy Ordynacja podatkowa. Każdy wynajmujący powinien – dla własnej wygody – wystawiać rachunki, nawet jeśli najemca nie chce ich otrzymywać. W rozporządzeniu w sprawie kas fiskalnych jest jeszcze inne zwolnienie: jeżeli zapłata za usługi następuje wyłącznie za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, a z ewidencji i innych dowodów transakcji wynika jednoznacznie, jakiej transakcji zapłata dotyczy. To zwolnienie jest adresowane wyłącznie do tych osób, które rozpoczęły ewidencjonowanie usług po 1 lipca 2008 r. Należy więc raczej korzystać z pierwszego zwolnienia i każdy czynsz dokumentować rachunkiem lub fakturą.

Jak amortyzować wynajęte lokum?

METODĄ UPROSZCZONĄ.
Za podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych (wartość początkową) przyjmujemy iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Rocznie możemy odpisać od przychodu 1,5% tak ustalonej wartości. Jeśli mieszkanie ma 50 m², roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 741 zł (50 m² x 988 zł x 1,5%), a miesięczny – 61,75 zł.
METODĄ OGÓLNĄ. Wartością początkową jest tu cena nabycia lokum lub jego koszt wytworzenia, a niekiedy wartość rynkowa lub ustalona przez biegłego. Roczny odpis amortyzacyjny wynosi:
- dla budynków mieszkalnych – 1,5%;
- dla budynków użytkowych – 2,5%;
- dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – 2,5%. Przy tej metodzie wynajmujący musi prowadzić specjalną ewidencję środków trwałych.

Podatek liniowy 19%
W ten sposób mogą się rozliczać wyłącznie przedsiębiorcy. Nie ma jednak żadnych przeszkód, aby zarejestrować w urzędzie gminy taką działalność i skorzystać z tej wygodnej formy opodatkowania. Przy rocznych dochodach przekraczających 15 072 zł jest to zdecydowanie najtańszy sposób rozliczenia podatku. Przy podatku liniowym można odliczać od przychodu wszelkie ponoszone koszty związane z wynajmowanym lokalem. Dochód, niezależnie od wielkości, jest opodatkowany 19-procentowym podatkiem. Dochodów opodatkowanych podatkiem liniowym nie łączy się z innymi dochodami, na przykład z umowy o pracę lub emerytury.

Co można uznać za wydatki na remont?
Remontem są wszelkie prace­ mające na celu odtworzenie­ (przywrócenie) pierwotnego stanu, pierwotnej wartości technicznej i użytkowej budowli, a nie stanowiące bieżącej ich konserwacji. Do remontów należy więc zaliczyć takie czynności jak wymiana okien i drzwi, naprawa instalacji gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, naprawa dźwigu itp. Natomiast wszelkie wydatki na prace mające na celu ulepszenie lokalu nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. Do prac tego typu zaliczyć należy takie prace jak: rozbudowa, przebudowa, rekonstrukcja, adaptacja oraz unowocześnienie budynku (lokalu), na przykład montaż mebli kuchennych lub szaf robionych na zamówienie.

Jak się rozlicza małżeństwo?
Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, rozliczają przychód z wynajęcia wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do udziału (idealna połowa), chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z nich. Oświadczenie to należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego – w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli więc zaczynają osiąganie przychodów z najmu od 1 października bieżącego roku, mają na to czas do 20 listopada.

Uwaga! Kwota przychodów opodatkowana ryczałtem 8,5% (4000 euro) dotyczy łącznie obojga małżonków.

VAT dotyczy niektórych lokali
Najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym – ale wyłącznie na cele mieszkalne – jest całkowicie zwolniony od VAT. Wynajęcie mieszkania na inne cele (na przykład biuro) podlega stawce 22% VAT. Podobnie jest przy wynajmowaniu lokali użytkowych. Można także wynajmować lokale na cele tak zwanego krótkotrwałego zakwaterowania (mieszkania wakacyjne, weekendowe itp.) – jest to opodatkowane stawką 7%. Warto jednak pamiętać, że obowiązek doliczania VAT do czynszu (i zapłata tego podatku w urzędzie skarbowym) powstaje dopiero po przekroczeniu 50 tys. zł obrotów w skali­ roku. Do tego czasu wynajmujący jest podatnikiem VAT, ale zwolnionym od tego podatku ze względu na niskie obroty. Zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka ponad tę kwotę. Należy wówczas złożyć w urzędzie skarbowym druk VAT-R (zgłoszenie rejestracyjne) i składać deklaracje VAT-7 do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano czynsz z najmu. Jeżeli wynajmowanie mieszkania rozpoczynamy w trakcie roku, kwota zwolnienia jest ustalana w proporcji do liczby miesięcy, jakie zostały do końca roku. Gdy wynajmowanie rozpoczynamy na przykład we wrześniu, to kwota zwolniona wynosi 16 667 zł (50 000 : 12 x 4). Ponieważ VAT nie jest podatkiem rozliczanym w skali roku podatkowego (tak jak podatek dochodowy), po przekroczeniu kwoty dającej zwolnienie (50 tys. zł lub niższej, wynikającej z obliczenia) wynajmujący musi rozliczać VAT. Dopiero po upływie trzech lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia, może ponownie z niego skorzystać – oczywiście jeśli jego obroty były niższe niż 50 tys. zł.

Ważne!  Jeżeli wykonuje się wyłącznie usługi zwolnione od VAT – nie wolno wystawiać faktur.

Jak i kiedy wystawić rachunek
Rachunki w zasadzie wystawia się tylko na żądanie najemcy, jednak zważywszy na obowiązki w zakresie kas fiskalnych, należy przyjąć, że zawsze powinno się je wystawiać. Jeżeli najemca zażądał rachunku przed wykonaniem usługi, wystawia się go nie później niż w ciągu siedmiu dni od jej wykonania (każda rata czynszu oddzielnie). Jeśli jednak żądanie wystawienia rachunku zostało zgłoszone po wykonaniu usługi, wystawienie rachunku następuje w terminie siedmiu dni od zgłoszenia żądania. Podatnik nie ma obowiązku wystawienia rachunku, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po upływie trzech miesięcy od wydania towaru lub wykonania usługi. Rachunek powinien zawierać co najmniej:
- imiona i nazwiska (nazwę albo firmę) oraz adresy wykonawcyi odbiorcy usługi;
- datę wystawienia i numer kolejny rachunku;
- odpowiednio wyraz ORYGINAŁ albo KOPIA (nie wolno wystawiać więcej niż jednej kopii rachunku);
- określenie rodzaju i liczby wykonanych usług oraz ich ceny jednostkowe;
- ogólną sumę należności wyrażoną liczbowo i słownie;
- czytelny podpis wystawcy rachunku oraz odcisk pieczęci wystawcy rachunku, jeżeli się nią posługuje.
Jeśli oryginał rachunku uległ zniszczeniu albo zaginął, ponownie wystawiony rachunek zawiera również wyraz DUPLIKAT oraz datę jego ponownego wystawienia. Podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i przechowywać ich kopie w kolejności ich wystawienia do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania (na ogół pięć lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty