Podział gruntu budowlanego i rolnego


Aby sprzedać kawałek gruntu,trzeba go najpierw wyodrębnić ewidencyjnie z nieruchomości.
Głównym aktem prawnym regulującym podziały nieruchomości jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje ona długą procedurę administracyjną podziału kończącą się wydaniem decyzji. Nie stosuje się jej jedynie do podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (a gdy nie ma planu – określonych w ewidencji gruntów jako rolne lub leśne). Jeśli jednak podział gruntu rolnego lub leśnego spowodowałby konieczność wydzielenia nowych dróg publicznych albo działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, wtedy należy go dokonać według reguł określonych w ustawie, trzeba więc uzyskać decyzję zatwierdzającą podział.

Kto decyduje o podziale

Podziału dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej projekt podziału. Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, decyzja jest wydawana po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która chce podziału. Jeśli nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, podziału można dokonać na zgodny wniosek współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. W wypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie interesy wszystkich współwłaścicieli.
Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:
- jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
- nieruchomość stanowi własność gminy.
Podziału nieruchomości stanowiącej własność skarbu państwa, powiatu lub województwa można dokonać z urzędu po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, zarządu powiatu lub województwa.

Podział z planem miejscowym

Główną zasadą obowiązującą przy dzieleniu nieruchomości jest to, że podział można przeprowadzić, jeśli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przebieg granic i wielkość wydzielonych działek muszą być zgodne z ustaleniami planu, działka powinna się też nadawać pod zabudowę w nim przewidzianą. Są jednak sytuacje, gdy nieruchomość może być podzielona także z pominięciem planu miejscowego.

Podział bez planu miejscowego

Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego, a gmina nie ogłosiła przystąpienia do sporządzania planu, podziału nieruchomości można dokonać, pod warunkiem że będzie zgodny z przepisami odrębnymi (czyli prawem budowlanym, ochrony przeciwpożarowej, ochrony środowiska) lub z decyzją o warunkach zabudowy (jeśli taka została wydana przed złożeniem wniosku o podział). W takich sytuacjach wójt, burmistrz lub prezydent miasta opiniuje przedstawiony mu projekt podziału co do zgodności z tymi przepisami odrębnymi lub ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.
Najtrudniejsza jest sytuacja, kiedy gmina ogłosiła przystąpienie do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości. Wówczas postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia planu, jednak nie dłużej niż na 12 miesięcy. Jeżeli do tego czasu plan miejscowy nie zostanie uchwalony, zasady podziału ustala się w oparciu o przepisy odrębne lub decyzję o warunkach zabudowy.
Jeśli natomiast nieruchomość jest położona na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu (na przykład na terenach górniczych), postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu, niezależnie od tego, jak długo będzie to trwało.

Jaka jest kolejność działań

Sprawdzamy, czy gmina ma plan miejscowy, czy nie. Jeżeli ma, to projekt podziału musi być zgodny z jego ustaleniami. W razie braku planu w projekcie podziału trzeba uwzględnić warunki wynikające z przepisów odrębnych (na przykład przewidzieć możliwość zagospodarowania wydzielonych działek zgodnie z prawem budowlanym).
Wstępny projekt podziału możemy zrobić sami, ale lepiej zamówić go u geodety, który zrobi to fachowo. Poza tym i tak będzie on sporządzał później ostateczny projekt podziału, jeśli wstępny zostanie pozytywnie zaopiniowany w gminie.
Następnie składamy wniosek o podział nieruchomości do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (co dołączyć do wniosku, podajemy obok w ramce) i czekamy na wydanie opinii o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub przepisami odrębnymi. Opinia ma formę postanowienia, na które przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego.
Dopiero po uprawomocnieniu się takiego postanowienia (czyli po siedmiu dniach od otrzymania) wykonuje się dokumentację podziału nieruchomości w formie operatu.
Może go sporządzić jedynie osoba mająca uprawnienia zawodowe do rozgraniczania i podziału nieruchomości (gruntów) oraz sporządzania dokumentacji na cele prawne. Takie uprawnienia mogą posiadać geodeci. Projekt powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Kiedy mapa podziału jest gotowa, dołącza się ją do wcześniej złożonego wniosku w urzędzie gminy; najczęściej robi to już zatrudniony geodeta. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje wówczas decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, umieszczając na mapie zawierającej projekt podziału wzmiankę o jego zatwierdzeniu z podpisem osoby upoważnionej. Po uprawomocnieniu decyzji (czyli po 14 dniach od jej otrzymania przez strony) geodeta wyznacza i utrwala na gruncie nowo wyznaczone punkty graniczne odpowiednimi znakami. Robi to w obecności osoby zainteresowanej według zasad określonych w przepisach dotyczących rozgraniczania nieruchomości. Na koniec należy dokonać stosownych zmian w katastrze oraz w księdze wieczystej.

Podział nieruchomości rolnych

Podział gospodarstwa rolnego nie jest obwarowany żadnymi szczególnymi wymogami poza zachowaniem zasady prawidłowej gospodarki. Obecne przepisy Kodeksu cywilnego nie uzależniają dopuszczalności podziału od jakiejś sztywnej normy obszarowej, której powinny odpowiadać gospodarstwa rolne po podziale.
Nie ma ustawowych przeszkód do wydzielenia na podstawie umowy współwłaścicieli albo orzeczenia sądu części nieruchomości rolnej z jednym wyjątkiem. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W takich sytuacjach konieczne jest jednak przeprowadzenie całej procedury podziału, takiej jak dla innych gruntów.
Jeśli podział nieruchomości rolnej ma stworzyć dla niej dostęp do drogi publicznej, również wymagane jest uzyskanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział.
Gdy podział nieruchomości rolnej nie spowoduje konieczności wydzielenia nowych dróg publicznych ani nie będzie prowadził do wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, nie trzeba przeprowadzać postępowania administracyjnego (nie wydaje się postanowień opiniujących zgodność z planem lub przepisami odrębnymi ani decyzji zatwierdzającej podział). Podział odbywa się przez ewidencyjne wyodrębnienie działki gruntu, co oznacza, że wystarczy zlecić geodecie wyznaczenie granic na mapie i w terenie oraz zgłosić zmiany do zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz do ewidencji gruntów.
W przyszłości taką wydzieloną działkę rolną można będzie sprzedać. W konsekwencji prowadzi to do pomniejszenia dotychczasowej wielkości gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodziła ta działka.
Podział gruntów rolnych lub leśnych o powierzchni ponad 50 ha wymaga dodatkowo sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko.
Gdy o podziale nieruchomości rolnej decyduje sąd (zniesienie współwłasności, dział spadku), bada on, czy podział jest zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Zachowanie tej zgodności ocenia sąd, powołując się na opinię biegłego.
Zasady podziału gruntów rolnych odnoszą się do gruntów określonych obecnie w ewidencji gruntów jako użytki rolne, przy czym za grunty rolne nie uważa się gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.
Trzeba też pamiętać o tym, że podział nieruchomości rolnej nie daje podstawy do zmiany przeznaczenia gruntu. Nieruchomości po podziale nadal muszą być przeznaczone na cele racjonalnej gospodarki rolnej. 

Podstawa prawna:- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663)
- ustawa z 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717)

Uwaga! Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrasta jej wartość, w ciągu trzech lat od podziału może być wydana decyzja nakazująca wniesienie opłaty adiacenckiej obliczonej jako pewien procent przyrostu wartości nieruchomości. Stawkę procentową takiej jednorazowej opłaty ustala uchwałą rada gminy (dla wszytkich podziałów w gminie), przy czym nie może być ona wyższa niż 50%.

Uwaga! W myśl Kodeksu cywilnego każda osoba fizyczna lub prawna może nabyć nieruchomość rolną przez przeniesienie własności, ale trzeba mieć na uwadze, że przy takich transakcjach prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych (jeśli działka nie jest nabywana w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego nabywcy).
Sprzedający i kupujący zawierają więc najpierw umowę warunkową i czekają miesiąc na decyzję Agencji. Jeżeli ta rezygnuje z działki, można podpisać ostateczny akt notarialny.

NIEZALEŻNIE OD USTALEŃ PLANU MIEJSCOWEGO...
...podział może nastąpić w celu:

- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi legalnie na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli wskazanych we wspólnym wniosku budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki, jeśli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości;
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;
- wydzielenia działki budowlanej;
- wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Jakie dokumenty trzeba przygotować?
WNIOSEK O PODZIAŁ, a z nim:
- dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości;
- wypis z katastru nieruchomości;
- wstępny projekt podziału na kopii mapy zasadniczej;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli była wcześniej wydana, a w gminie nie ma uchwalonego planu miejscowego.

WSTĘPNY PROJEKT PODZIAŁU powinien przedstawiać:
- granice, oznaczenie i powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi wg. danych z katastru i k.w.;
- granice i powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek naniesione w kolorze czerwonym;
- propozycję sposobu zapewnienia dostępu z wydzielanych działek do drogi publicznej graficznie na czerwono lub opisowo;
- linie ścian oddzielenia przeciwpożarowego usytuowanych na całej wysokości budynku, jeżeli podział dotyczy nieruchomości zabudowanej i dzielony ma być też budynek – przedstawione na rzutach wszystkich kondygnacji.

OPERAT, CZYLI PROJEKT PODZIAŁU, zawiera m.in.:
- nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu, numer arkusza i skalę mapy,
- adres, granice i powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
- oznaczenie nieruchomości dzielonej i sąsiednich wg. katastru i k.w.;
- powierzchnie wydzielanych działek przedstawione na czerwono;
- granice i oznaczenia wydzielanych działek w kolorze czerwonym;
- szkic orientacyjny dzielonej nieruchomości;
- elementy zagospodarowania terenu, w szczególności ogrodzenia, budynki, studnie, szamba, przyłącza, sieci uzbrojenia itp.

Co z działkami pod drogi?

POD DROGI PUBLICZNE. Działki gruntu wydzielone pod nie przechodzą z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub skarbu państwa, z chwilą gdy decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna. Za działki te przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem administracji publicznej. Jeżeli nie uda się uzgodnić wysokości odszkodowania, ustala się je i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości, to znaczy według cen rynkowych.

POD DROGI DOJAZDOWE. Te działki nie zmieniają właściciela, gdyż mają one status dróg prywatnych. Może się jednak zdarzyć, że w przyszłości gmina zechce je włączyć do gminnego układu komunikacyjnego, to jest przejąć na własność w drodze umowy.

WARUNKIEM PODZIAŁU nieruchomości jest zapewnienie wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej. Nie oznacza to, że zaprojektowana w podziale droga musi mieć taki status. Dostęp do drogi publicznej można zapewnić poprzez wydzielenie drogi dojazdowej (wewnętrznej) lub ustanowienie odpowiednich służebności drogowych.

Kiedy o podziale decyduje sąd?
W sprawach cywilnych (na przykład podział spadku, zniesienie współwłasności) o podziale decyduje sąd. Zleca on sporządzenie stosownej dokumentacji biegłemu geodecie oraz zasięga opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu lub przepisami odrębnymi. Nie wydaje się natomiast decyzji podziałowej, gdyż zastępuje ją postanowienie sądu.     

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty