Problemy z pierwokupem. Sprzedaż nieruchomości rolnych


Gdy chcemy kupić lub sprzedać grunt rolny, pamiętajmy o tym, że pierwszeństwo może mieć skarb państwa. Weźmy to pod uwagę przy ustalaniu ceny czy wpłacaniu zadatku.

W art. 3 ust. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przewidziano dla Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz skarbu państwa prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży gruntów rolnych.
Sprzedający i kupujący grunt rolny zawierają przed notariuszem umowę warunkową sprzedaży. Sprzedający jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić agencję o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, ale w praktyce na jego wniosek czyni to notariusz. Agencja może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca. Jeżeli z niego zrezygnuje, kupujący i sprzedający podpisują ostateczny akt notarialny.

Jak agencja kupuje

Zgodnie z art. 597 § 2 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. W przypadku kupna gruntu musi to być oświadczenie w formie aktu notarialnego. Nie musi być ono złożone u tego notariusza, przed którym zawarto umowę warunkową.
Notariusz wybrany przez Agencję Nieruchomości Rolnych opisuje w akcie notarialnym zawartą umowę warunkową oraz umieszcza w nim oświadczenie agencji o korzystaniu z przysługującego jej prawa pierwokupu. W dniu sporządzenia tego aktu agencja staje się nowym właścicielem nieruchomości. O jego treści musi niezwłocznie zawiadomić strony umowy warunkowej. Wystarczy, że im go prześle.

Uwaga! Sprzedający nieruchomość nie musi być obecny przy składaniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Nie może on zrezygnować ze sprzedaży, jeśli okaże się, że agencja korzysta z pierwokupu.

Zasadniczo sprzedaż na rzecz agencji następuje na zasadach określonych w umowie warunkowej. W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego przewidziano jednak możliwość modyfikacji ceny sprzedaży, jeżeli odbiega ona rażąco od wartości rynkowej nieruchomości. Agencja może wtedy w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Jeśli agencja akceptuje kwotę podaną w umowie warunkowej, powinna niezwłocznie uiścić ją na rzecz sprzedającego. Na nim z kolei spoczywa obowiązek zwrotu ceny lub zadatku uiszczonych przez niedoszłego nabywcę.

Czy kupujący może się wycofać

Zdarza się, że po zawiadomieniu przez agencję o niekorzystaniu z prawa pierwokupu kupujący, który zawarł umowę warunkową, nie stawia się do aktu notarialnego przenoszącego własność. Najczęściej dzieje się tak, gdy przy umowie warunkowej nie wpłacił żadnego zadatku. W takiej sytuacji sprzedający związany jest zawartą umową warunkową i nie może sprzedać nieruchomości innej osobie.
Warto więc umieścić w umowie warunkowej klauzulę prawa odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.), jeśli druga strona nie wykona swojego świadczenia. Klauzula taka stawia pod znakiem zapytania trwałość umowy, ale zmniejsza ryzyko właściciela nieruchomości. W klauzuli winno się określić:
- termin, w którym będzie możliwe odstąpienie od umowy (np. miesiąc od powiadomienia stron przez agencję, że nie korzysta z prawa pierwokupu);
- czy prawo to przysługuje obydwu stronom umowy, czy tylko jednej z nich.

Uwaga! Warto w ustalonym terminie umówić podpisywanie aktu w kancelarii notarialnej, zawiadamiając o tym kontrahenta, i w wyznaczonym dniu stawić się u notariusza. W wypadku niestawiennictwa drugiej strony notariusz sporządzi protokół będący dowodem i podstawą do odstąpienia od umowy.

Uprawniony do odstąpienia może je zrealizować, składając stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Staje się ono nieodwołalne z chwilą, kiedy adresat otrzyma je w taki sposób, że może się zapoznać z jego treścią. Może być cofnięte tylko za zgodą drugiej strony.
Odstąpienie ma moc wsteczną, powodując nie tylko wygaśnięcie umowy, ale i powrót do stanu, jaki istniał przed jej zawarciem. Rodzi to obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń, jeśli zostały uprzednio wykonane.

Podstawa prawna:
- ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592)
- kodeks cywilny

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty