Skutki uchwalenia planu miejscowego


Wejście w życie planu miejscowego zazwyczaj sprzyja nowym inwestycjom, ułatwia uzyskiwanie pozwoleń budowlanych. Ale są też inne konsekwencje. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje od dnia wskazanego w uchwale rady gminy, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Od tej chwili wiąże on zarówno inwestorów i właścicieli nieruchomości, jak też organy administracji. Od tego czasu inwestorzy nie muszą już uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy. Podstawą do projektowania nowych inwestycji i wydawania pozwoleń na budowę jest bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kiedy plan wejdzie w życie, organy administracji wydające pozwolenia na budowę mają obowiązek badania zgodności projektu z jego ustaleniami.

Stare plany i wydane warunki zabudowy
Wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu.
Nie powoduje natomiast wygaśnięcia wydanych wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te nadal pozostają w mocy, ale pod warunkiem że zawarte w nich ustalenia są takie same jak w nowym planie.
Jeśli natomiast ustalenia decyzji są inne niż nowo uchwalonego planu, to organ, który wydał decyzję, stwierdza jej wygaśnięcie. Przepisu tego się nie stosuje, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
O pechu mogą mówić ci inwestorzy, którzy otrzymali wcześniej decyzję o warunkach zabudowy, ale przed wejściem w życie nowego planu nie zdążyli uzyskać ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli plan zawiera inne ustalenia niż decyzja (na przykład przewiduje inne przeznaczenie terenu), to – niestety – wykonany na jej podstawie projekt nie zostanie zatwierdzony.

Nowe podziały

Jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, rada gminy po jego uchwaleniu podejmuje kolejną uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, iż w wyniku takiego postępowania dotychczasowe granice nieruchomości ulegają likwidacji, a następnie są wydzielane nowe działki budowlane oraz działki pod drogi, zaś uczestnicy scalenia (właściciele nieruchomości) otrzymują nowe działki i ewentualne dopłaty, jeśli w naturze otrzymali nieruchomości o niższej wartości, niż mieli dotychczas.

Tymczasowe zagospodarowanie terenu

Tereny, których przeznaczenie nowy plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w dotychczasowy sposób do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. Jeśli więc na przykład plan miejscowy przewiduje drogę w miejscu dotychczasowych terenów rolnych, to mogą one być rolniczo wykorzystywane do czasu budowy ulicy. Również jeśli w planie miejscowym zarezerwowano teren pod poszerzenie drogi kosztem działek budowlanych, dopóki gmina (miasto) nie wykupi tych gruntów pod drogę, nadal będą one częścią przydomowych ogródków.
Ale uwaga! Na terenach zarezerwowanych pod drogi lub inne inwestycje publiczne nie można wznosić budynków.
Jeśli plan dopuszcza inny rodzaj zabudowy niż dotychczas istniejąca – na przykład tam, gdzie stoją budynki mieszkalne, wprowadza produkcję i usługi – wybudowane wcześniej domy mogą być nadal użytkowane i remontowane, ale zazwyczaj bez prawa rozbudowy.

Odszkodowania dla właścicieli

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje rozliczenia finansowe, w przypadku gdy nowo uchwalony plan miejscowy wpływa na sposób korzystania z nieruchomości lub zmianę jej wartości.
Za ograniczenie dotychczasowego sposobu korzystania. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części lub
- zamiany nieruchomości na inną.
Roszczenia te przysługują niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty sprzedaje ją, czy nie.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazuje terminu, w jakim można występować z takim roszczeniem, należałoby więc uznać, iż mają tu zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące przedawnienia roszczeń, które przewidują dziesięcioletni okres przedawnienia.
Za spadek wartości. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkow-nik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z wyżej wymienionych uprawnień, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia o odszkodowanie można zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia, w którym zaczął obowiązywać plan miejscowy albo jego zmiana.
Wykonanie obowiązku wynikającego z omawianych roszczeń powinno nastąpić w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku, jeżeli strony nie umówią się inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Wszelkie spory związane z odszkodowaniami są rozstrzygane przez sądy powszechne.

Renta planistyczna

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Jest ona nazywana potocznie rentą planistyczną. Określa się ją w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości i nie może być ona wyższa niż 30% tego wzrostu. Gmina może zgłosić roszczenie związane z tą opłatą w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana weszły w życie. Jeśli w tym okresie sprzedamy nieruchomość, której wartość wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wyda decyzję o ustaleniu opłaty zaraz po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Ustawa nakłada bowiem na notariusza obowiązek przesłania gminie wypisu z aktu notarialnego w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości. Gdy zbycie następuje po upływie pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego, renta planistyczna już nam nie grozi.

Podstawa prawna: ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Jak liczyć różnicę wartości?

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w nowym planie a jej wartością określoną przy uwzględnieniu dotychczasowego przeznaczenia lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.
Wartość nieruchomości jest ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

A jeśli plan zostanie unieważniony?

Może się zdarzyć, że po wypłacie odszkodowania lub po wniesieniu na rzecz gminy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchwała rady gminy w sprawie planu miejscowego zostanie unieważniona. W takiej sytuacji odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę wypłacone w trybie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz opłata dla gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4) podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.
Ponadto w razie unieważnienia planu gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości określonego w art. 36 ust. 3 ustawy.

Uwaga! Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub ze zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wydania decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej. Może wówczas skalkulować, czy i za ile opłaca mu się sprzedać nieruchomość.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.