Sprzedaż unieważniona. Przyczyny, skutki, rozliczenia


Umowa sprzedaży nieruchomości może się okazać nieważna, jeżeli nie zachowamy właściwej formy albo oświadczenie woli którejś ze stron będzie wadliwe.
Przyczyną nieważności umowy sprzedaży nieruchomości może być:
- niezachowanie formy aktu notarialnego;
- pominięcie istotnych postanowień umownych;
- brak wymaganej prawem zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności;
- brak umocowania pełnomocnika i niepotwierdzenie czynności przez mocodawcę;
- niepoczytalność którejś ze stron;
- pozorność umowy;
- działanie strony pod wpływem błędu, groźby lub podstępu;
- wyzysk jednego kontrahenta przez drugiego.

Umowa bez notariusza

Umowę sprzedaży nieruchomości należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg wynikający z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 158) zastrzeżony pod rygorem nieważności. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważna i nie rodzi żadnych skutków prawnych (art. 73 § 2 k.c.). Wobec nieważności umowy sprzedaży żadna ze stron nie jest zobowiązana do spełnienia swego świadczenia. Kupujący nie jest zobowiązany do zapłaty ceny, a sprzedający do wydania nieruchomości. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być przez strony zawarta zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Tańszym rozwiązaniem jest forma pisemna, jest ona jednak mniej skuteczna. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Nie przysługują jej natomiast żadne środki prawne, aby skutecznie domagać się wykonania umowy przyrzeczonej, czyli przeniesienia własności. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, mimo sporych kosztów z tytułu opłacenia taksy notarialnej, rodzi silniejszy skutek w przypadku uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy. W takiej sytuacji można albo żądać odszkodowania, albo dochodzić skutecznie przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, a prawomocne postanowienie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli.

Jak się rozliczyć, jeśli umowa okazała się nieważna
Jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po jego spełnieniu, mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym (art. 410 § 2 k.c.). W takiej sytuacji:
- kupujący może żądać zwrotu kwoty, którą już zapłacił sprzedającemu. Jeśli samo wezwanie do zapłaty nie poskutkuje, trzeba wystąpić do sądu;
- sprzedający ma prawo żądać od nabywcy zwrotu wydanej nieruchomości, którą ten już faktycznie włada. Może wystąpić na drogę sądową przeciwko nabywcy z roszczeniem windykacyjnym.
Podstawą żądań są przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 k.c. w związku z art. 410 § 1 k.c. i art. 222 § 1 k.c). Osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie nieważnej umowy, staje się posiadaczem samoistnym w złej wierze, a zatem włada nieruchomością jak właściciel, ale ze świadomością, że nie jest osobą uprawnioną do posiadania tej nieruchomości. W przypadku wytoczenia przez właściciela powództwa windykacyjnego przeciwko posiadaczowi w złej wierze, konieczne się staje wzajemne rozliczenie pomiędzy nimi według zasad określonych w Kodeksie cywilnym:
- samoistny posiadacz w złej wierze od chwili, gdy się dowiedział o wytoczeniu powództwa, jest zobowiązany do zapłaty właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że to pogorszenie lub utrata nastąpiłyby również, gdyby nieruchomość znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (na przykład doszło do zniszczenia nieruchomości na skutek zdarzeń losowych – huragan, powódź). Posiadacz w złej wierze jest również zobowiązany zwrócić pobrane pożytki (dochody z nieruchomości), których nie zużył (na przykład dochody z czynszu najmu, których jeszcze nie wydał lub zebrane plony), jak również uiścić wartość tych pożytków, które zużył, a ponadto zwrócić wartość pożytków, których w wyniku złej gospodarki nie uzyskał (art. 224 § 2 k.c., art. 225 k.c.);
- samoistny posiadacz w złej wierze może żądać od właściciela jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko w takim zakresie, w jakim właściciel wzbogaciłby się jego kosztem (art. 226 §2 k.c.). W przypadku połączenia z nieruchomością innych rzeczy, na przykład wybudowania przyłączy, samoistny posiadacz może zabrać te rzeczy, choćby się stały częściami składowymi nieruchomości. Jeśli jednak wykonał te obiekty już po tym, kiedy się dowiedział o wytoczeniu przeciw niemu powództwa windykacyjnego, właściciel może te połączone przedmioty zatrzymać, zwracając jednocześnie posiadaczowi ich wartość wraz z kosztami montażu lub kwotę, która odpowiada zwiększeniu wartości nieruchomości (art. 227 k.c.).

Braki w umowie
W treści umowy muszą być zawarte istotne postanowienia, przede wszystkim dane identyfikujące strony umowy i określenie przedmiotu oraz ceny sprzedaży. Jeśli zabraknie któregoś z tych elementów, to umowa jest nieważna. Oprócz tego umowa powinna zawierać oświadczenia, iż nieruchomość nie jest obciążona prawami lub roszczeniami osób trzecich ani ograniczeniami w rozporządzaniu nią, nie jest przedmiotem dzierżawy, nie została wydana w stosunku do niej żadna decyzja administracyjna, karnoskarbowa ani też orzeczenie sądów cywilnych lub karnych i nie toczy się w stosunku do tej nieruchomości żadne postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie mogące mieć wpływ na jej zbycie. Można też dodatkowo zawrzeć w umowie oświadczenie sprzedającego, że nie ma on żadnych zaległości lub zobowiązań podatkowych skutkujących powstaniem hipoteki przymusowej na nieruchomości, nieruchomość nie jest przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego, nie ustanowiono w stosunku do niej prawa pierwokupu lub odkupu. Brak tych dodatkowych postanowień umownych nie skutkuje nieważnością umowy.

Jak się wycofać z umowy zawartej pod wpływem błędu lub groźby?
Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez przekazanie stosownego oświadczenia tej osobie na piśmie. Jeśli druga strona je lekceważy i nie zwróci świadczenia, należy oddać sprawę do sądu. Można też od razu wnieść powództwo i w treści pozwu zawrzeć oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli, ale zawsze lepiej najpierw zwrócić się bezpośrednio do drugiej strony. W takim wypadku pozew spełnia wymóg oświadczenia w formie pisemnej. W pozwie trzeba przytoczyć wszystkie okoliczności świadczące o nieważności umowy i wskazać dowody na ich potwierdzenie. Oświadczenie można złożyć również w drodze zarzutu w procesie w piśmie procesowym albo do protokołu sądowego. Na przykład jeżeli sprzedający wytoczy pozew o zapłatę ceny albo kupujący o wydanie nieruchomości, druga strona może się bronić zarzutem nieważności umowy, jeśli są do tego podstawy.

Umowa bez zgody osoby trzeciej

Czasem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości konieczna jest taka zgoda. Przykładowo jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, sprzedaż wymaga zgody obojga małżonków, a jeśli została dokonana tylko przez jednego z nich – „potwierdzenia” przez drugiego. Bez zgody współmałżonka na sprzedaż nieruchomości umowa jest nieważna. Jeżeli sprzedający zbył nieruchomość bez wiedzy współmałżonka, kupujący może wyznaczyć drugiemu małżonkowi termin na potwierdzenie tej czynności. Do tego czasu nieważność umowy jest zawieszona. Jeśli współmałżonek nie potwierdzi sprzedaży, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu umowa staje się bezwzględnie nieważna, nabywca jest zwolniony ze zobowiązania do zapłaty za nieruchomość, która nie zmienia właściciela (art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Podobnie jest w wypadku sprzedaży nieruchomości należącej do osoby małoletniej. Do ważności czynności prawnej, przez którą osoba małoletnia zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem (na przykład sprzedaje nieruchomość), potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego (art. 17 k.c.), czyli rodziców. Ale to nie wszystko. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko (art. 101 § 3 k.r.o.). Dlatego do sprzedaży nieruchomości należącej do dziecka potrzebna jest dodatkowo zgoda sądu. Z reguły notariusz przed sporządzeniem aktu notarialnego sprawdza, czy zostały wyrażone stosowne zgody. Jeśli jednak dojdzie do sprzedaży nieruchomości bez nich, nabywca może wyznaczyć przedstawicielowi ustawowemu odpowiedni termin do potwierdzenia umowy i w razie bezskutecznego upływu tego terminu jest zwolniony ze zobowiązania zapłaty ceny (art. 18 § 3 k.c.).

Ile mamy czasu na uchylenie takiego oświadczenia woli?
Możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego innej osobie jest ograniczona terminami:
- można to zrobić w ciągu roku od wykrycia błędu;
- w razie groźby – w ciągu roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.
Jeżeli złożyliśmy pozew sądowy w tej sprawie, to jako datę uchylenia należy przyjąć nie chwilę wniesienia pozwu, lecz datę jego doręczenia drugiej stronie umowy, gdyż dopiero wówczas oświadczenie o uchyleniu się zostaje jej złożone (patrz wyrok SN z 28 kwietnia 1967 r., I CR 563/66, OSNCP 12/67, poz. 227).

Pełnomocnik bez upoważnień
Zdarzyć się może, że nabywca kupi nieruchomość od zbywcy poprzez pełnomocnika ustanowionego przez sprzedawcę. Jeżeli pełnomocnik jest prawidłowo umocowany, czyli legitymuje się stosownym pełnomocnictwem, w którego treści mocodawca wyraźnie wskazał, że upoważnia go do sprzedaży określonej nieruchomości, umowa będzie ważna. Trudności mogą się pojawić, jeśli pełnomocnik nie ma stosownego pełnomocnictwa lub dokonał transakcji sprzedaży nieruchomości bez wiedzy mocodawcy, czyli przekroczył zakres swojego umocowania (art. 103 § 1 k.c.). Ważność umowy zależy wtedy od jej potwierdzenia przez mocodawcę. Są to sytuacje sporadyczne, gdyż notariusz bada pełnomocnictwo przed podpisaniem umowy. Nabywca w razie wątpliwości co do uprawnień pełnomocnika powinien się jednak skontaktować z właścicielem. Zazwyczaj tylko od niego można się dowiedzieć, czy pełnomocnictwo pozostaje w mocy. Jeśli w dniu podpisania umowy pełnomocnik nie był umocowany, nabywca może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do jej potwierdzenia. Po jego bezskutecznym upływie staje się wolny, czyli nieruchomość nie staje się jego własnością i może domagać się zwrotu zapłaconych pieniędzy. Z kolei sprzedający, dowiedziawszy się o nieuprawnionym działaniu pełnomocnika, może – nawet nie czekając na wyznaczenie mu jakichś terminów – złożyć nabywcy oświadczenie, że nie potwierdza umowy. W takich wypadkach osoba, która zawarła umowę w cudzym imieniu bez stosownego pełnomocnictwa, jest zobowiązana do zwrotu otrzymanego od drugiej strony świadczenia oraz do naprawienia szkody, którą tamta strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu (art. 103 § 3 k.c.).

Uwaga! Jeżeli do ważności danej czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, zgoda osoby trzeciej powinna być wyrażona w tej samej formie (art. 63 § 2 k.c.). Zgoda osoby trzeciej na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości powinna być zatem pod rygorem nieważności udzielona w formie aktu notarialnego. Tak samo jest w przypadku pełnomocnictwa. Jeśli obejmuje ono umocowanie do sprzedaży lub kupna nieruchomości, musi mieć formę aktu
notarialnego (art. 99 § 1 k.c.).

Strona umowy była niepoczytalna
Zdarza się, że transakcja sprzedaży nieruchomości została zawarta przez osobę, która w chwili podpisywania umowy znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Nie mają przy tym znaczenia powody takiego stanu – może to być choroba psychiczna, niedorozwój umysłowy albo jakiekolwiek inne zaburzenie czynności psychicznych, choćby nawet przemijające, na przykład istnienie chorób i różnego rodzaju zaburzeń psychicznych i nerwowych, rozwinięte zmiany miażdżycowe, działanie narkotyków, alkoholu lub środków farmakologicznych. Oświadczenie woli, które złożyła osoba znajdująca się w takim stanie, jest bezwzględnie nieważne (art. 82 k.c.). Ocena stanu świadomości wymaga uwzględnienia wszystkich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli mogących mieć wpływ na prawidłowe, to znaczy w pełni świadome, powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Ustalić, że jedna ze stron umowy złożyła oświadczenie w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji, można jedynie w postępowaniu sądowym. Można je przeprowadzić także po śmierci tej strony, jeżeli materiał zebrany w sprawie wystarcza do udowodnienia, że stan taki istniał w chwili składania oświadczenia woli. Osoba należąca do kręgu spadkobierców ustawowych po osobie, która złożyła w takich okolicznościach oświadczenie woli, może żądać ustalenia nieważności umowy dopiero po jej śmierci jako jej spadkobierca (wyrok Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 1979 r., III CRN 56/79, OSNCP 12/79, poz. 244).

Pozorne zawarcie umowy
Jako bezwzględnie nieważne będzie również traktowane złożenie oświadczenia woli drugiej stronie przez osobę, która zrobiła to za jej zgodą dla pozoru (art. 83 k.c.). Ma to miejsce wtedy, gdy strony ze z góry powziętym zamiarem nie zamierzają wywołać skutków prawnych, a jednocześnie chcą wprowadzić inne osoby (lub organy władzy) w błąd co do rzekomego dokonania określonej czynności prawnej. Na przykład udają, że zawierają umowę darowizny, chcąc ukryć sprzedaż nieruchomości w celu pomniejszenia kosztów czynności. Według uchwały Sądu Najwyższego z 21 lipca 1954 r. (sygn. I CO 22/54, OSN I/55, poz. 1) pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron, również między uczestnikami tej czynności. Aktualność tej uchwały po wejściu w życie Kodeksu cywilnego potwier-dził Sąd Najwyższy w wyroku z 18 marca 1966 r., II CR 123/66 (OSNCP 2/67, poz. 22).

Jakie uprawnienia ma nieformalny nabywca
Samoistny posiadacz w złej wierze (nieformalny nabywca nieruchomości) może doprowadzić do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli nieprzerwanie posiada nieruchomość przez 30 lat, a właściciel nie podejmuje w tym okresie czynności zmierzających do jej odzyskania. Musi jednak udowodnić swoje prawa w postępowaniu sądowym o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na jego rzecz (art. 172 k.c. w związku z art. 609-610 k.p.c.). Ponadto posiadacz samoistny może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności osobistej (art. 146 w związku z art. 145 k.c.), czyli służebności ustanowionej dla indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej, na przykład służebności przejścia i przejazdu, jeśli działka, którą użytkuje, nie ma dostępu do drogi. Jeżeli posiadacz samoistny wybuduje na zajmowanej działce budynek lub urządzenie, którego wartość znacznie przewyższa wartość zajętej na ten cel nieruchomości, właściciel może żądać od posiadacza, aby nabył on własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 k.c.). Jeśli posiadacz wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze (nieświadomie zawarł nieważną umowę), sam może domagać się przeniesienia własności zabudowanej przez siebie części nieruchomości. Może też ją zasiedzieć po 20 latach nieprzerwanego posiadania.

Strona umowy była w błędzie...
Jeżeli nabywca nieruchomości złożył oświadczenie woli pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, na przykład nieświadomie kupił dom wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę, może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Pamiętajmy, że nabywca może powoływać się jedynie na tak zwany błąd istotny, czyli uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie nie działał pod jego wpływem i oceniał sprawę rozsądnie, to jest racjonalnie i ze wskazaniem doświadczenia życiowego, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej (art. 84 k.c.), na przykład darowizny.

...padła ofiarą podstępu
Błąd może zostać spowodowany przez drugą osobę również podstępnie – czyli przez świadome wywołanie u kontrahenta fałszywego obrazu jakiegoś faktu czy sytuacji – aby skłonić go do zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli może nastąpić nawet wtedy, gdy błąd nie był istotny (na przykład sprzedający celowo zamaskował drobne wady budynku), jak również wtedy, gdy błąd nie dotyczył treści czynności prawnej (na przykład kupujący podstępnie zataił swój dobry stan majątkowy, aby wzbudzić litość i uzyskać obniżenie ceny). Do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wywołanego podstępnie wystarczy, aby błąd dotyczył sfery motywacyjnej stanowiącej przyczynę złożenia oświadczenia woli (patrz wyrok SN z 10 września 1997 r., I PKN 251/97, OSNAPiUS 13/98, poz. 389).

...albo została przymuszona
Może się zdarzyć, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana przez zbywcę pod wpływem groźby (na przykład pobicia) stosowanej przez nabywcę lub osobę trzecią. Groźbą może być również zachowanie formalnie zgodne z prawem, zmierzające jednak do wymuszenia złożenia oświadczenia woli przez drugą stronę (patrz uzasadnienie orzeczenia SN z 6 stycznia 1998 r., I CKN 375/97, niepublikowane). Przykładowo ktoś może uprzykrzać życie sąsiadowi, aby zmusić go do sprzedaży działki. W takiej sytuacji zbywca może uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, jeśli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, że jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe (art. 87 k.c.).

Uwaga! Oświadczenia woli złożone pod wpływem błędu i groźby są od chwili złożenia dotknięte nieważnością względną, co oznacza że osoba, która w takich warunkach złożyła oświadczenie woli, może się od niego uchylić, składając nabywcy odpowiednie oświadczenie na piśmie. Ta forma uchylenia jest przewidziana dla celów dowodowych.

Wyzysk strony przez stronę
Gdy jedna ze stron umowy, wykorzystując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione – może żądać unieważnienia umowy (art. 388 k.c.) Powyższe uprawnienia wygasają z upływem dwóch lat od dnia zawarcia umowy. Unieważnienie czynności dotkniętej wyzyskiem nastąpić może wyłącznie na drodze sądowej.

Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy
- ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz.U. nr 22, poz. 91 z późn. zm.)
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty