Szanse przedsiębiorcy na kredyt mieszkaniowy.


Prowadzący działalność gospodarczą mają mniejsze szanse na uzyskanie kredytu budowlanego lub mieszkaniowego niż osoby zatrudnione na etacie. Banki ostrożnie podchodzą do osób, które prowadzą działalność gospodarczą, i przed udzieleniem kredytu wnikliwie sprawdzają ich zdolność kredytową, wymagając przedłożenia znacznie większej liczby dokumentów niż od osób zatrudnionych na etacie. Nic dziwnego – ze statystyk wynika, iż właśnie wśród nich jest największy odsetek niespłaconych kredytów. Jednakże nawet spełnienie wszystkich formalności wymaganych przez bank nie gwarantuje sukcesu. Może on bowiem odmówić udzielenia kredytu, nawet jeśli ze wstępnych wyliczeń wynika, iż kredytobiorca ma zdolność kredytową. Bywa i tak, że banki udzielają niższego kredytu niż wnioskowany.

Kto dostanie kredyt

Szanse na uzyskanie kredytu ma osoba, która od co najmniej dwóch lat prowadzi działalność gospodarczą. Tylko nieliczne banki są skłonne rozmawiać z przedsiębiorcami o krótszym stażu, i to zazwyczaj tylko wtedy, gdy będą w stanie wykazać związek między wykonywaną wcześniej pracą na etacie a obecną działalnością. Pracownicy bowiem czasami rozwiązują umowę o pracę i zakładają własną działalność, w ramach której świadczą usługi dla dotychczasowego pracodawcy. Wtedy krótki okres działalności nie stoi na przeszkodzie uzyskaniu kredytu.
Oczywiście przedsiębiorca musi się wykazać odpowiednimi dochodami pozwalającymi na spłatę kredytu i wszystkich dotychczasowych zobowiązań oraz pokrycie kosztów utrzymania. Zazwyczaj banki biorą pod uwagę dochód netto (a więc już po odliczeniu kosztów działalności gospodarczej, składek na ZUS, podatków) i pomniejszają go jeszcze o stałe opłaty związane z utrzymaniem domu lub mieszkania oraz o kwotę od 400 do 800 zł przypadającą na każdego członka rodziny będącego na utrzymaniu kredytobiorcy. Karty kredytowe również stanowią obciążenie i zmniejszają zdolność kredytową. Dochód może być jeszcze pomniejszony o zobowiązania wynikające z tytułów egzekucyjnych (na przykład wyroków sądowych, ugód). Niektóre banki, aby zminimalizować ryzyko, biorą pod uwagę tylko część osiąganych przez przedsiębiorcę dochodów (na przykład połowę). Może się więc okazać, że po takich wyliczeniach przedsiębiorca, który uzyskuje znaczne obroty i prowadzi dostatnie życie, w ocenie banku nie ma zdolności kredytowej.
Klient, który ubiega się o kredyt nieprzekraczający 50% wartości nieruchomości, nawet jeśli nie wykazuje się znacznymi dochodami, jest przeważnie milej widziany niż ten, który chce skredytowania całej inwestycji.

Czego zażąda bank

Do wniosku kredytowego  przedsiębiorca musi dołączyć zaświadczenia:
- o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej;
- o nadaniu numeru REGON;
- o nadaniu numeru NIP;
- z ZUS o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenia społeczne;
- z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami;
- PIT za ostatni miesiąc;
- rozliczenia podatkowe za dwa ostatnie lata;
- dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości i inwestycji (odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, umowę z deweloperem, umowę przedwstępną, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o prawie do lokalu);
- dokumenty dotyczące zabezpieczenia kredytu (na przykład dane o dochodach poręczycieli, polisę ubezpieczeniową).
Każdy bank może mieć jeszcze dodatkowe wymagania, czasem nawet oddziały tego samego banku żądają różnych dokumentów. Niestety, o tym, że potrzebne są kolejne zaświadczenia, dowiadujemy się zazwyczaj dopiero w trakcie rozpatrywania wniosku, co znacznie wydłuża czas uzyskania decyzji o przyznaniu kredytu.
Wśród tych dodatkowych dokumentów mogą być:
- wyciągi z rachunków za ostatnie trzy miesiące;
- opinie o wszystkich posiadanych rachunkach bankowych;
- zaświadczenia o stanie lokat terminowych;
- świadectwa pracy z poprzednich zakładów pracy;
- wiele innych niewymienionych w ulotkach informacyjnych, które otrzymujemy w banku przed złożeniem wniosku o kredyt.
Można się zastanawiać, czy rzeczywiście wszystkie te dokumenty są niezbędne. Przecież bank we własnym zakresie może sprawdzić stan rachunków, a wymóg przedstawienia opinii o rachunkach to dla kredytobiorcy dodatkowy koszt od 20 do 50 zł za każdy rachunek. Niestety, to bank stawia nam warunki. My możemy jedynie próbować je negocjować albo poszukać sobie innego kredytodawcy.

Co dyskwalifikuje kredytobiorcę

Przede wszystkim bank sprawdza naszą przeszłość w zakresie korzystania z kredytów i usług bankowych. Wszelkie zaciągane przez nas kredyty (hipoteczne, samochodowe, konsumpcyjne, odnawialne w ROR) oraz sposób i stan ich spłaty są wykazywane w centralnym rejestrze bankowym. Jeśli kredytobiorcy zdarzało się nie płacić rat w terminie, to jego szanse na kolejny kredyt są znikome. Również klient umieszczony w Krajowym Rejestrze Dłużników nie powinien liczyć na przychylność banku. Wprawdzie niektóre banki reklamują się, że rozpatrują nawet wnioski osób figurujących w rejestrach dłużników, ale wcale nie oznacza to, że udzielają im kredytów. Reklamy mają bowiem na celu przyciągnięcie jak największej liczby klientów, z których bank będzie mógł wybrać tych, którym kredytu udzieli przy jak najmniejszym ryzyku własnym. Wyjątkiem są kredyty refinansowe i konsolidacyjne udzielane na spłatę dotychczasowego zadłużenia.
Bank nie udzieli też kredytu osobie, która ma zaległości wobec fiskusa. I nie zawsze pomoże zapłata zaległych składek na ubezpieczenie i podatków. Wiarygodność takiego klienta jest już i tak nadszarpnięta, więc bank może nie chcieć udzielić mu kredytu.
Problem z jego uzyskaniem może mieć osoba uwikłana w procesy sądowe, zwłaszcza jeśli występuje w nich w charakterze pozwanego. We wniosku kredytowym trzeba poinformować bank o takich okolicznościach. Istnieje bowiem ryzyko, iż w razie przegranej klient będzie miał dodatkowe zobowiązania. Nawet tocząca się sprawa spadkowa może przeszkodzić w uzyskaniu kredytu. Spadkobierca może bowiem odziedziczyć nie tylko majątek, ale także długi zmarłego, banki podchodzą więc ostrożnie do wszystkich klientów uczestniczących w postępowaniach sądowych.

Jaki kredyt dostaniemy

Może się zdarzyć, że po wstępnej rozmowie doradca kredytowy banku pozytywnie oceni naszą zdolność kredytową, jednak na dalszym etapie weryfikacji wniosku analityk banku dostrzeże większe ryzyko i zaproponuje niższą kwotę kredytu lub zażąda udzielenia dodatkowych zabezpieczeń. Wtedy możemy mieć problem, zwłaszcza jeśli podpisaliśmy już umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłaciliśmy zadatek i goni nas termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby tego uniknąć, lepiej postarać się wcześniej o wydanie przez bank promesy udzielenia kredytu. Niestety, nie wszystkie banki ją wydają, poza tym jest to dodatkowy koszt od 200 do 500 zł. Bywa i tak, że w umowie są wskazane inne warunki, niż wcześniej oferował doradca kredytowy (na przykład wyższe oprocentowanie). Możemy się nie zgadzać, ale czas płynie. Dalsze negocjacje z bankiem mogą utknąć w martwym punkcie, a w tym czasie wygaśnie nam ważność dokumentów lub upłynie termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego zdesperowany klient zgadza się na wszystkie zaproponowane przez bank warunki, których skutki może odczuwać przez wiele lat.

Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt?

- Rok lub dwa lata przed zaciągnięciem kredytu zminimalizować koszty działalności gospodarczej, aby uzyskać wyższe dochody;
- postarać się, by do kredytu przystąpiła druga osoba zatrudniona na etacie (na przykład małżonek);
- w razie uzyskiwania przychodów od stałych kontrahentów postarać się o spisanie stałych umów współpracy lub zlecenia;
- ograniczyć liczbę posiadanych kart kredytowych;
- spłacać regularnie i w terminie wszelkie bieżące zobowiązania (opłaty, podatki, składki na ubezpieczenie, należności dla kontrahentów);
- jeśli mamy jakieś zaległości – niezwłocznie je uregulować;
- zgromadzić jak największe środki finansowe na wkład własny.

Uwaga! Dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku nie uzyskamy od ręki. Urząd skarbowy i ZUS mają siedem dni na wydanie stosownych zaświadczeń, pod warunkiem że nie trzeba będzie czegoś wyjaśnić. Zwrócenie się do tych instytucji o ich wydanie często staje się pretekstem do prześwietlenia wnioskodawcy i zbadania jego rzetelności nie tylko pod względem regulowania należności, ale także prawidłowości i terminowości składania niezbędnych deklaracji. Warto też wiedzieć, iż zaświadczenia wydane przez te instytucje są ważne tylko 30 dni, a niektóre banki wymagają, aby były one ważne nie tylko w dniu składania wniosku, ale także w dniu podejmowania decyzji o przyznaniu kredytu. Jeśli w tym czasie nie uda nam się zgromadzić całej wymaganej przez bank dokumentacji, trzeba będzie wystąpić o nowe zaświadczenia.

WBREW REKLAMOM SAMO OŚWIADCZENIE O ZDOLNOŚCI DO SPŁATY KREDYTU NIE WYSTARCZY

Niektóre banki reklamują się, że udzielają kredytów do 80% wartości nieruchomości (również przedsiębiorcom) na podstawie oświadczenia o zdolności do spłaty kredytu. Jednak anonimowy klient takiego kredytu raczej nie dostanie. W przypadku przedsiębiorców bank nie zrezygnuje z żądania zaświadczeń o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, zaświadczeń z ZUS, urzędu skarbowego oraz przedstawienia PIT co najmniej za ostatni miesiąc. Jeśli w tych dokumentach wszystko jest w porządku, to oświadczenie kredytobiorcy o zdolności do spłaty kredytu może być wiarygodne.
Dotyczy to jednak tylko tych osób, które od kilku lat prowadzą działalność gospodarczą lub wykonują wolny zawód (prawnicy, lekarze), mają silną pozycję na rynku i dysponują wysokim wkładem własnym.
Ci, którzy dopiero zaczynają, mają niezbyt wysokie dochody i nie dysponują żadnymi środkami finansowymi, są na straconej pozycji, bank nie uwierzy w ich oświadczenie.

Co zrobić, by zmniejszyć ryzyko?

- Dokładnie ustalić, jakich dokumentów wymaga bank, i oszacować czas niezbędny do ich uzyskania;
- równocześnie starać się o wydanie wszystkich wymaganych zaświadczeń;
- gdy bierzemy kredyt na zakup nieruchomości, w umowie przedwstępnej kupna trzeba przewidzieć odpowiednio długi czas (minimum miesiąc, a lepiej dwa) na uzyskanie kredytu i zawarcie umowy przyrzeczonej;
- jeśli dajemy zadatek, należy postarać się o zapis, że podlega on zwrotowi w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu;
- gdy bierzemy kredyt na budowę, nie należy zatrudniać ekip wykonawczych, dopóki nie będziemy mieli środków na zapłacenie ich wynagrodzenia.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.