U notariusza. W jakich sprawach i za ile?


Wszystkie umowy przenoszące własność nieruchomości muszą mieć postać aktu notarialnego. Jeśli zapłaciłeś za grunt lub dom, ale nie podpisałeś umowy przygotowanej przez notariusza, nie jesteś jego właścicielem.
 . Większości spraw majątkowych nie zdołamy załatwić bez udziału prawnika. Niektóre z nich wymagają stawiennictwa w sądzie, inne – w kancelarii notarialnej.

Czym się zajmie
Ustawodawca polski przewidział sytuacje, w których dla ważności czynności prawnej konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Są to na przykład:
- przeniesienie własności nieruchomości w drodze sprzedaży, zamiany lub darowizny;
- udzielenie pełnomocnictwa materialnego;
- zawarcie umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjnej, a także czynności skutkujące zmianą umów owych spółek;
- ustanowienie odrębnej własności lokali.
Niektórych czynności możemy dokonać zamiennie przed notariuszem lub sądem. Należą do nich:
- zniesienie ustawowej wspólności małżeńskiej;
- podział majątku dorobkowego;
- zniesienie współwłasności;
- dział spadku;
- rozliczenie majątku spółki;
- ustanowienie służebności, dożywocia, hipoteki;
- upoważnienie dla współwłaściciela na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem wspólnym;
- przyjęcie oświadczeń w przedmiocie przyjęcia lub odrzucenia spadku.
Notariusz w ramach swoich uprawnień wykonuje też inne czynności, na przykład:
- spisuje protokoły z walnych posiedzeń;
- potwierdza zgodność dokumentów z oryginałem, poświadcza podpisy;
- przygotowuje testamenty i oświadczenia o ich odwołaniu;
- sporządza protesty weksli;
- przyjmuje dokumenty do depozytu.
Zakres czynności notariuszy jest, jak widać, dosyć szeroki. Nieliczne z tych spraw załatwimy jednak podczas jednej wizyty w kancelarii notarialnej (na przykład potwierdzenie zgodności dokumentu z oryginałem, poświadczenie podpisu, pełnomocnictwo). W wielu  przypadkach przy pierwszej wizycie zostaniemy jedynie poinformowani przez notariusza, jakie dokumenty musimy zgromadzić, żeby mógł sporządzić akt notarialny (patrz ramka na sąsiedniej stronie).

Do czego jest zobowiązany

Obowiązkiem notariusza jest czuwanie nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów swoich klientów. Powinien starannie sprawdzać wszystkie przedstawione dokumenty i zachować w tajemnicy powierzone mu sprawy. Musi też wyjaśnić swojemu klientowi, o co chodzi w czynności, której dokonuje. Jest zobowiązany do odmówienia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.
W praktyce notariusz sprawdza księgi wieczyste nieruchomości, które mają być zbyte, czasami też zagląda do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie może odpowiadać za okoliczności zatajone przez jedną ze stron. Jeśli okaże się na przykład, że sprzedający nieruchomość zataił, że zawarł wcześniej umowę najmu czy dożywocia, a obciążenia te nie zostały wpisane do księgi wieczystej, to notariusz nie ma możliwości tego sprawdzić. Ograniczone prawa rzeczowe niewpisane do księgi wieczystej wygasają zresztą z chwilą zbycia nieruchomości.
W ramach swoich obowiązków notariusz nalicza i pobiera podatki od dokonanych czynności (darowizn, sprzedaży, zamian, podziałów, umów majątkowych małżeńskich), wpisy i opłaty sądowe od wniosków wieczystoksięgowych, opłaty skarbowe od wypisów pełnomocnictw.
Notariusz ma również obowiązek złożyć wnioski o odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych w celu ujawnienia dokonanych czynności.
Na życzenie stron zawiadamia agencję rolną lub inny uprawniony do pierwokupu podmiot o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości lub dokonaniu innej niż sprzedaż czynności przenoszącej własność nieruchomości rolnej.
O przeniesieniu własności nieruchomości notariusz powiadamia także starostwo powiatowe, gminę, spółdzielnię mieszkaniową (przy umowie przeniesienia własności lokalu) i urząd skarbowy. Ponadto obowiązkiem notariusza jest powiadomienie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca.

Ile za to zapłacimy

Za dokonane czynności notariusz pobiera taksę, której wysokość została określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Całą stawkę stosunkową. Zasadniczo wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej (jak liczy się taksę, podajemy w tabeli na następnej stronie). Za wartość przedmiotu notariusz przyjmuje kwotę podaną przez stronę lub strony czynności (na przykład przez kupującego i sprzedającego działkę budowlaną albo rodziców darujących dziecku mieszkanie). Jeśli przedmiotem sprzedaży czy darowizny jest jedynie udział we własności, podstawę do naliczenia taksy (a także podatku i wpisu sądowego) stanowi wartość tego udziału. Jeżeli później następuje zniesienie współwłasności, strony ponoszą koszty liczone od całej wartości nieruchomości.
W sytuacjach innych niż sprzedaż czy darowizna podstawą określenia wynagrodzenia notariusza jest:
- przy umowie zamiany –  wartość droższego z zamienianych przedmiotów umowy, na przykład mieszkania;
- przy działach – ogólna wartość majątku podlegającego działowi;
- przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste – wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku – skapitalizowana wartość opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn;
- przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) – wartość świadczeń powtarzających się w okresie, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony – wartość świadczeń za dziesięć lat;
- przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wartość tych rzeczy lub praw.


Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty