Umowa z wykonawcą.


Będę się umawiać z wykonawcą na wybudowanie domu (od fundamentów do stanu zamkniętego, łącznie z instalacjami i tynkami). Jak sformułować warunki płatności? Jak się zabezpieczyć przed sytuacją, że wykonawca weźmie zaliczkę i ją przehula? Ile powinny wynosić kary za opóźnienia?
Jest kilka zasad, których przestrzeganie ograniczy możliwość nieporozumień między inwestorem a wykonawcą.

 .Zawsze podpisuj umowę. Minęły już czasy, gdy „godzono się” ustnie na wykonanie budynku i zapłatę wynagrodzenia. Obecnie najczęściej obie strony są zainteresowane spisaniem i uzgodnieniem szczegółów jeszcze przed przystąpieniem do inwestycji. Niechęć którejkolwiek ze stron do spisania wzajemnych zobowiązań może sugerować, że na przykład wykonawca chce się w ten sposób zabezpieczyć przed roszczeniem z tytułu nieterminowego wykonania prac albo nierzetelny inwestor wstrzyma czy zmniejszy wypłatę należnego wynagrodzenia.
Dokładnie określ strony umowy. Może się bowiem zdarzyć, że wykonawca działa w imieniu osoby trzeciej, nie mając zarejestrowanej działalności gospodarczej. W takim wypadku należy żądać pełnomocnictwa do działania w imieniu firmy mającej realizować inwestycję. W przeciwnym razie zanim inwestor wystąpi z ewentualnym roszczeniem, będzie musiał wcześniej ustalić, kto był stroną umowy.
Szczegółowo określ zakres wzajemnych obowiązków stron. W umowie bezwzględnie powinny się znaleźć informacje: kto ma wykonywać inwestycję, według jakiego projektu, gdzie inwestycja będzie realizowana, kiedy ma nastąpić rozpoczęcie prac, do kiedy mają być zrealizowane i w jaki sposób będą odbierane poszczególne etapy (fundamenty, kolejne kondygnacje, zadaszenie, tynki, instalacje itp.), kto zapewnia materiały budowlane, kiedy i w jakim czasie nastąpią płatności za wykonane prace, w jaki sposób i w jakim terminie będą usuwane ewentualne usterki.
Określ wartość każdego etapu budowy. Jeżeli jedna ekipa ma wykonywać całość prac (tzw. budowa pod klucz), to oprócz podania w umowie łącznego wynagrodzenia należy również wycenić wartość poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego. Zabezpieczy to inwestora na wypadek konieczności rezygnacji z niesolidnej ekipy i ustalenia wartości wykonanych prac.
Nie szafuj pieniędzmi na samym początku. Dla inwestora byłoby najlepiej, gdyby wykonawca, podpisując umowę, nie żądał zaliczki na poczet przyszłych prac. Jeśli jednak jest niezbędna, trzeba zapisać w umowie, że kwota zadatku będzie zaliczona na poczet wynagrodzenia za wykonanie określonych prac, a w przypadku nieprzystąpienia przez wykonawcę w określonym w umowie terminie do wykonywania prac – podlega na żądanie inwestora zwrotowi w podwójnej wysokości. Jeżeli zadatek nie jest związany z koniecznością zakupu materiałów budowlanych, nie powinien przekraczać 10% wartości umowy.
Wynagrodzenie powiąż z oddawaniem poszczególnych etapów. Zasadą jest, że wynagrodzenie płaci się po zrealizowaniu umowy. W budownictwie wygląda to jednak inaczej. Tylko duże i stabilne finansowo firmy mogą czekać na pieniądze do czasu zakończenia inwestycji. Pozostali otrzymują je stopniowo już w trakcie jej realizacji. Należy unikać sytuacji, kiedy wypłata jest uzależniona od potrzeb wykonawcy bądź określona konkretną datą. Wynagrodzenie powinno być wypadkową postępu prac na budowie. Nie można doprowadzić do tego, że mimo niewykonania bądź nieprawidłowego wykonania prac wykonawcy będzie przysługiwało roszczenie o zapłatę z uwagi na zapis umowy (na przykład „Wynagrodzenie powinno zostać wypłacone nie później niż…”).
Określ warunki ostatniej raty. Kwota ostatniej raty powinna być wypłacona po ostatecznym odbiorze budynku, usunięciu ewentualnych usterek i nieprawidłowości. Jej wysokość musi być na tyle znacząca, żeby wykonawca był zainteresowany sprawnym i szybkim usunięciem usterek. Najczęściej kwota ta odpowiada wynagrodzeniu za ostatnią realizowaną kondygnację, a więc w przypadku typowego domu jednorodzinnego składającego się z piwnicy, parteru i poddasza użytkowego ostatnia rata będzie stanowiła około 1/3 uzgodnionego wynagrodzenia za realizację całości inwestycji.
Unikaj odstępstw od projektu budowlanego. Nawet te z pozoru niewielkie mogą skutkować koniecznością wykonania dodatkowych prac, za które wykonawca zażąda wyższego wynagrodzenia. Unikniemy też sytuacji, w której wykonawca na późniejszym etapie stwierdzi, że wady budynku czy inne usterki są wynikiem zastosowania odmiennych rozwiązań bądź materiałów niż określone w projekcie budowlanym. Warto pamiętać o tym, że wykonawca nie będzie ponosił odpowiedzialności, jeżeli wada jest wynikiem użycia materiału niespełniającego określonych wymagań i dostarczonego przez inwestora. Zgodnie bowiem z art. 655 Kodeksu cywilnego, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeśli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów. Ponadto istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego mogą się stać przyczyną kłopotów przy końcowym odbiorze inwestycji.
Ustal kary za niedotrzymywanie terminów. Tak zwana kara umowna może być określona jako jedna stała suma, najlepiej jednak powiązać ją procentowo z wynagrodzeniem za dany etap budowy. Można to na przykład zapisać tak: „Za każdy dzień opóźnienia danego etapu 5% wynagrodzenia za jego realizację określonego szczegółowo w umowie w §…”. Zapis taki niewątpliwie przyczyni się do spra-wnej i terminowej realizacji inwestycji. Zabezpieczy inwestora również przed powszechnie spotykanymi na rynku praktykami, że dana ekipa budowlana prowadzi jednocześnie kilka inwestycji i najczęściej od zdecydowania i odpowiednich zapisów w umowie zależy, czy jego inwestycja będzie przez wykonawcę traktowana priorytetowo, czy nie. Zapis o karach najczęściej wprowadza się na zasadzie wzajemności, co oznacza, że również inwestor jest zobligowany do zapłaty kary umownej w razie nieuzasadnionych opóźnień w przekazywaniu wynagrodzenia wykonawcy.
Zagwarantuj sobie możliwość zerwania umowy. W umowie należy też zastrzec, że inwestorowi w przypadku nieuzasadnionych opóźnień w oddawaniu poszczególnych etapów oprócz żądania zapłacenia kary umownej będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty