Użytkowanie wieczyste – jaki VAT


Grunty i prawo użytkowania wieczystego są objęte VAT od 1 maja 2004 r. Czy wzrosną więc opłaty roczne za użytkowanie?
Jednym z podstawowych pojęć dla VAT jest „towar”. Są nim rzeczy ruchome, energia, budynki i budowle oraz grunty. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT i rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. towarem są tylko grunty objęte prawem własności, a obrót nimi stanowi dostawę towarów. Grunty objęte prawem użytkowania wieczystego nie są natomiast towarem, a obrót nimi stanowi świadczenie usług.

VAT za ustanowienie użytkowania

Organy władzy publicznej są podatnikami VAT z tytułu czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Ustanowienie przez nie wieczystego użytkowania zostało zaliczone przez przepisy ustawy o VAT do świadczenia usług. Jeżeli użytkowanie wieczyste zostanie ustanowione na 99 lat, będzie to najdłuższe świadczenie ciągłe podlegające VAT. Podstawa opodatkowania jest ustalana raz w roku, a faktury wystawiane przez 99 lat. Stawka podatku wynosi 22%.
Po uchyleniu w lutym 2005 r. przez ministra finansów par. 3a rozporządzenia z 27 kwietnia 2004 r. nie wiadomo, kiedy powstaje ten obowiązek podatkowy (dotąd była to chwila upływu terminu płatności poszczególnych opłat z tytułu użytkowania, czyli ostatni dzień marca). Trudno wobec tego określić, kiedy gminy doliczą podatek VAT do rocznych opłat.

Kto zapłaci: gmina czy użytkownik?
Obowiązkiem gminy, która jest podatnikiem, jest rozliczenie się z fiskusem z tytułu wykonywanych czynności objętych VAT. Od niej zależy, czy doliczy do opłaty VAT i w jakiej wysokości. Niektóre z gmin wzywają użytkowników wieczystych do zapłaty VAT (czyli zwiększają opłatę roczną o 22%), a niektóre pokrywają go z własnych środków.
Przeciwnicy obciążania użytkowników obowiązkiem zapłaty podatku twierdzą, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nie można dowolnie podnosić tych opłat. Mogą być one aktualizowane nie częściej niż raz w roku, jeżeli zmieni się wartość nieruchomości. Aktualizacja polega na wypowiedzeniu na piśmie wysokości dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego i zaproponowanie nowej wysokości.
Jednak objęcie VAT usługi, jaką jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, a tym samym – opłaty rocznej. Sporo gmin nie wypowiedziało więc wysokości opłat.
Jako argument przeciw doliczaniu VAT do opłaty rocznej przywoływana jest także ustawa o cenach, gdzie cenę definiuje się jako wartość obejmującą także ten podatek, wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. Jednak moim zdaniem ten argument jest chybiony, ponieważ opłata roczna to nie to samo co cena za usługę. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o cenach jej przepisów nie stosuje się do cen ustalanych na podstawie odrębnych ustaw, w zakresie uregulowanym w tych ustawach. Wysokość i zasady określenia opłaty rocznej są ustalane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przekształcenie we własność

Przekształcenie użytkowania wieczystego w odrębną własność zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności następuje w drodze decyzji administracyjnej. Wydaje ją starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu lub wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa.
Ponieważ zaś zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa – przekształcenia nie powinny zostać objęte VAT. Przekształcenie nie jest także objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie jest to bowiem czynność cywilnoprawna, ale administracyjnoprawna – nie rodzi więc obowiązku podatkowego.

Tereny rolne i leśne

Zgodnie z art. 43 ustawy o VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane lub tereny przeznaczone pod zabudowę są zwolnione od VAT.
Dodatkowo rozporządzenie z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o VAT zwalnia od tego podatku zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele rolnicze oraz oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze.
Skąd wiadomo, czy teren jest budowlany lub przeznaczony pod zabudowę? W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też przeznaczony pod zabudowę.
Jeżeli planu nie ma, decyduje zakwalifikowanie danego obszaru w ewidencji budynków i gruntów, chyba że z datą późniejszą została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jaki VAT w obrocie użytkowaniem wieczystym?

OBNIŻONĄ DO 7%
stawkę podatku stosuje się przy zbyciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli sprzedawany jest budynek, lokal lub budowla trwale związana z tym gruntem – gdy dla budynku lub budowli określono stawkę 7% (np. nowy dom).
ZWOLNIONE OD VAT jest zbycie wieczystego użytkowania gruntu w przypadku przeniesienia na rzecz członka spółdzielni własności mieszkania lub domu jednorodzinnego – transakcja jest opodatkowana stawką 0%. Jest to inne rozwiązanie niż w przypadku sprzedaży budynku wraz z gruntem objętym prawem własności (tam stawka 0% dla budynku wyznacza stawkę 0% dla gruntu).
ZWOLNIONE OD VAT jest zbycie wieczystej dzierżawy przy dostawie budynków lub budowli też zwolnionej od VAT. Na przyklad gdy budynek jest tak zwanym towarem używanym (od końca roku, w którym zakończono jego budowę, minęło więcej niż pięć lat) i nie był modernizowany. Zwolnieniem objęto także zbycie obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, jeżeli nie jest to pierwsze zasiedlenie (niezależnie od tego, ile lat minęło od zakończenia budowy).
KŁOPOTY sprawia określenie stawki VAT przy sprzedaży bardzo dużej działki, na której stoi mały używany (stary) budynek. W zasadzie zwolnienie od VAT dla budynku powinno dotyczyć także gruntu.
Jeżeli jednak składa się na niego kilka działek ewidencyjnych, transakcja będzie opodatkowana różnymi stawkami: dla działki z budynkiem – zwolnienie, dla pozostałych – 22% VAT.
Jeśli na jednej działce ewidencyjnej stoi kilka budynków: używany, mieszkalny i nowy (nie korzysta z żadnego zwolnienia), trzeba ustalić stosunek wartości każdego budynku do wartości działki – ten ułamek wyznacza zakres zwolnienia.

TAKI VAT DLA GRUNTU, JAKI DLA BUDYNKU

Zgodnie z generalną zasadą opodatkowania VAT transakcji zawieranych w obrocie nieruchomościami stawkę dla całej transakcji wyznacza status podatkowy budynku:
- jeśli dla sprzedaży budynku obowiązuje stawka 0 lub 7%, taką samą stosuje się dla gruntu, na którym stoi budynek;
- jeżeli dla budynku ustawa przewiduje zwolnienie, takie samo zwolnienie obejmuje także grunt. Ta reguła jednolitości zasad opodatkowania została ustalona dla gruntu (czyli nieruchomości objętej prawem własności) w przepisie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.
Natomiast zasady opodatkowania obrotu użytkowaniem wieczystym zostały uregulowane w rozporządzeniu ministra finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o VAT. Przepisy te powtarzają po części zasadę, że grunt, na którym stoi budynek, dzieli los podatkowy budynku, a nie odwrotnie.

Czym się różni użytkowanie wieczyste od własności?
PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO jest przedmiotem obrotu na równi z gruntami objętymi „pełną własnością”. Właścicielem gruntów jest skarb państwa albo gmina. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu gruntu do używania na okres 99 lat lub krótszy, nie mniej jednak niż 40. Podstawowym sposobem nabycia prawa użytkowania wieczystego jest umowa (w formie aktu notarialnego) zawarta ze skarbem państwa lub z gminą. Dla skutecznego ustanowienia użytkowania wieczystego wymagane jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
ODDANIE GRUNTU zabudowanego w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń. Budynki, które użytkownik wybudował na gruncie, stanowią jego własność. Nie można sprzedać budynku bez prawa użytkowania wieczystego i odwrotnie.
WIECZYSTY UŻYTKOWNIK może rozporządzać swoim prawem jak właściciel: może je zbyć, rozporządzić nim poprzez testament i zapis, a także obciążyć je ograniczonym prawem rzeczowym.

Jaki podatek, gdy kupujemy nie od przedsiębiorcy?
Umowa zawierana z osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej, która sprzedaje własny budynek, w ogóle nie podlega VAT, a więc jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2%).
Jeżeli jednak taka osoba sprzedaje działkę budowlaną albo wybudowany na niej budynek, które zostały zakupione (wybudowane) w celu zarobkowym – transakcja może zostać objęta VAT.
Jego wysokość zależy od przedmiotu sprzedaży: działka budowlana – 22%, działka z domem mieszkalnym – 7% lub zwolnienie.

UWAGA! Transakcje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zwolnione od VAT podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.
Jeśli kupujemy od przedsiębiorcy budynek używany, notariusz pobierze PCC.
Jeżeli deweloper sprzedaje nowy dom jednorodzinny wraz z użytkowaniem wieczystym – wówczas od całej ceny naliczy 7% VAT.

UWAGA! Nowe zasady opodatkowania dotyczą nie tylko umów ustanawiających użytkowanie wieczyste zawieranych po 1 maja 2004 r., ale również umów zawartych wcześniej, na podstawie których są wnoszone opłaty roczne.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty