Wspólna droga. Jak zapewnić sobie dojazd do działki


Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest dostęp działki do drogi publicznej. Może on prowadzić przez drogę prywatną. Co zrobić, żeby jej właściciel pewnego dnia nie postawił na niej szlabanu?

Kiedy właściciel gruntu dzieli go na działki budowlane w celu ich sprzedaży, zazwyczaj jedną z wydzielonych części przeznacza na drogę dojazdową do pozostałych. Jeśli ma prowadzić wyłącznie do kilku posiadłości, gmina nie będzie zainteresowana jej przejęciem, więc pozostanie ona drogą prywatną. Bywają też sytuacje, że nie wydzielono drogi dojazdowej, a więc do niektórych działek w ogóle nie ma dostępu z drogi publicznej. Jak go sobie zagwarantować, jakie są plusy i minusy różnych rozwiązań, jakie koszty poniesiemy przy każdym z nich i co robić, gdy nie możemy porozumieć się z sąsiadem lub właścicielem drogi? W grę wchodzą trzy podstawowe sposoby uzyskania dostępu z działki do drogi publicznej:
- ustanowienie służebności gruntowej;
- ustanowienie służebności osobistej;
- kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej.

 

Służebność gruntowa

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość (na przykład wydzieloną działkę pod drogę) można obciążyć na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego innej nieruchomości (działki, na którą można wjechać jedynie tą drogą) prawem korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Określenie „każdoczesny” oznacza, że służebność taka nie wygasa z chwilą zbycia nieruchomości lub śmierci właściciela, lecz przechodzi na jego prawnych następców: osobę, która kupi od niego działkę, albo spadkobiercę.

dom energooszczędny Służebność gruntowa jest zatem trwałym rozwiązaniem i pozwala na długoterminowe uregulowanie kwestii korzystania w określonym zakresie z cudzej nieruchomości. Rodzaj możliwych służebności gruntowych nie jest ustawowo ograniczony, nie musi więc dotyczyć wyłącznie możliwości przejazdu, ale również innych potrzeb – na przykład czerpania wody ze studni albo przeprowadzenia przyłącza elektrycznego lub gazowego. Może jednak mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej (zapewnienie dostępu do kilku sąsiadujących działek bez wątpienia można tak potraktować).

Służebność osobista

Drugim rozwiązaniem jest ustanowienie służebności osobistej, którą uregulowano w art. 296 Kodeksu cywilnego.
Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej i niekiedy także innych domowników. Można ją ustanowić w umowie pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą fizyczną; jej źródłem może być też rozporządzenie testamentowe zawierające obciążenie spadkobiercy zapisem o treści służebności osobistej.
Zakres tej służebności i sposób jej wykonania oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Służebność osobista może polegać na zezwoleniu danej osobie (konkretnie oznaczonej) na przechodzenie przez posesję, jeżeli jest to związane z jej potrzebami o charakterze osobistym, na przykład gdy jest to droga dzieci do szkoły lub droga jakiejś osoby do środka komunikacji. Należy się ona tylko temu, dla kogo ją ustanowiono, dlatego nie może przejść na innych. Ponadto jest to uprawnienie terminowe i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Dlatego służebność osobista – w odróżnieniu od gruntowej – nie może wchodzić do masy spadkowej.

Jak ustanowić służebność

Najbardziej popularnym rodzajem służebności jest droga konieczna. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli służebności drogi koniecznej. Żądanie to może dotyczyć zarówno umożliwienia przejazdu istniejącą drogą prywatną, jak też pozwolenia na wytyczenie drogi przez grunty sąsiada.
Ponadto nie jest ograniczone jedynie do nieruchomości bezpośrednio graniczącej z działką pozbawioną dostępu do drogi, ale także do dalszych, jeżeli sytuacja tego wymaga.

W umowie. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy zainteresowanymi stronami. Oświadczenie osoby zezwalającej na przejazd przez jej grunt musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważne (art. 245 § 2 k.c.) Właściciele nieruchomości powinni stawić się zatem u notariusza i spisać odpowiednią umowę, w której ustalą przebieg drogi i wysokość wynagrodzenia oraz zasady jego wypłacania (jednorazowo lub okresowo).
Służebność należy wpisać do księgi wieczystej, choć nie jest to bezwzględnie wymagane. Niewpisana do księgi służebność drogi koniecznej nie wygaśnie nawet w razie zbycia nieruchomości (choć inne służebności wygasłyby).
Notariusz jest z urzędu zobowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis z aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Ma na to trzy dni od sporządzenia aktu.
Jeżeli kupujemy działkę od osoby, która pozostaje właścicielem drogi dojazdowej, nie musimy zapisywać służebności w osobnym akcie notarialnym – wystarczy to zrobić w akcie obejmującym umowę sprzedaży działki.

W sądzie. Jeśli nie można dojść do porozumienia z właścicielem gruntu, przez który planowana droga dojazdowa ma przebiegać, pozostaje nam zwrócenie się do sądu o ustanowienie drogi koniecznej lub innej służebności, na przykład w celu przeprowadzenia przewodów. Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi.
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, przeprowadzenie drogi nastąpi – jeśli jest możliwe – przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 k.c.). Na przykład jeżeli wskutek podziału nieruchomości powstały działki, które następnie zostały sprzedane, to co do zasady droga konieczna powinna zostać wytyczona przez te działki. Dopiero znaczna społeczna lub ekonomiczna dysproporcja pomiędzy przeprowadzeniem przez nie drogi koniecznej a przeprowadzeniem jej przez grunty, które nie były przedmiotem transakcji, może uzasadnić inne wytyczenie drogi koniecznej.
Sąd z urzędu orzeka o wynagrodzeniu za ustanowienie drogi koniecznej, niezależnie od ewentualnych żądań odszkodowawczych właściciela nieruchomości obciążonej. Wysokość wynagrodzenia ustala się według cen rynkowych – może być płatne jednorazowo bądź okresowo (rocznie, kwartalnie, miesięcznie). Wysokość świadczeń okresowych może być waloryzowana.
Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej jest rozpoznawany na rozprawie w trybie postępowania nieprocesowego. Przed wydaniem postanowienia sąd może przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości oraz zlecić sporządzenie opinii przez biegłego geodetę, żeby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej.
Od postanowienia sądu wydanego w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji, czyli właściwego ze względu na miejsce
położenia nieruchomości sądu okręgowego. 

Udział w drodze

Trzecią możliwością jest kupno drogi dojazdowej na współwłasność (z właścicielami sąsiednich działek, którzy również z tej drogi mają korzystać). W takiej sytuacji każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości (drogi dojazdowej), ale żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części.
Byłaby to współwłasność w częściach ułamkowych. Polega ona na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest podany ułamkiem. Ułamek ten określa zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli.
Rozwiązanie takie jest bardziej skomplikowane od służebności, ale umożliwia współwłaścicielom większą swobodę dysponowania rzeczą wspólną (nieruchomością), co odgrywa dużą rolę w przypadku dostosowywania wspólnej drogi do zmieniających się z czasem warunków.
Najogólniej mówiąc, współwłasnością rządzą takie zasady:
- każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli – na przykład może go sprzedać, oddać w użytkowanie itp.;
- do rozporządzania rzeczą wspólną (drogą dojazdową jako całością) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli – na przykład do podjęcia decyzji o wyłożeniu drogi kostką betonową lub przeprowadzeniu przez nią mediów;
- do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości  (liczonej według liczby udziałów) – taką czynnością jest na przykład utrzymywanie powierzchni drogi w dobrym stanie poprzez prace konserwacyjne.
Co można zrobić, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, czyli uzyskać jednomyślności w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu albo większości w wypadku czynności zwykłego zarządu?
W pierwszej sytuacji współwłaściciele, których udziały w drodze wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. We wniosku do sądu wnoszą o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, muszą przy tym uiścić wpis w wysokości 100 zł. Sąd, wydając orzeczenie, weźmie pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli natomiast do danej czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, a takiej zgody brak, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Wpis wynosi tu 30 zł, a we wniosku zwracamy się o udzielenie upoważnienia do dokonania określonej czynności.

Formalności budowlane

Jeśli mamy służebność ustanowioną na czyjejś działce budowlanej, roboty polegające na utwardzeniu drogi przejazdowej wystarczy zgłosić w starostwie powiatowym. Gdyby droga konieczna została ustanowiona na nieruchomości rolnej, takie prace wymagałyby już pozwolenia na budowę wydawanego również przez starostwo. Pozwolenie będzie też konieczne, jeśli utwardzana będzie wydzielona droga dojazdowa (tak zakwalifikowana w ewidencji gruntów). Budowa zjazdu z drogi prywatnej na publiczną wymaga dodatkowo zgody jej zarządcy.
Formalności te załatwia inwestor, ale musi uzyskać od właściciela gruntu dodatkową zgodę na dysponowanie nieruchomości na cele budowlane, gdy taka zgoda nie wynika z treści służebności.

Czy gmina przejmie drogę?
Nie ma formalnych możliwości zmuszenia gminy do takiej czynności. Zgodnie z art. 7 § 2 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych gmina zalicza daną drogę do kategorii dróg gminnych w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu. Pozostaje więc co najwyżej zgłoszenie wniosku o przejęcie drogi dojazdowej przez daną jednostkę samorządu terytorialnego.
Jednak w przypadku zaliczenia danej drogi do kategorii dróg gminnych, to właśnie na gminie spoczywałby obowiązek urządzenia drogi (utwardzenia, oświetlenia itp.).
Natomiast właściciele nie mogliby domagać się od gminy odszkodowania, ponieważ gmina nie stałaby się właścicielem drogi, ale jej zarządcą. Przysługiwałoby im jednak roszczenie o wykup drogi.

Podsumowując, najlepszym długoterminowym rozwiązaniem dla wspólnej drogi dojazdowej do kilku działek wydaje się być jej zakup na współwłasność, ponieważ własność jest najpełniejszym prawem rzeczowym i zapewnia największą kontrolę nad posiadaną nieruchomością.

Podstawa prawna:- ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369)
- ustawa z 13 czerwca 1967 r. o kosztach sądowych w sprawch cywilnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 88)
- ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.)
- ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. nr 86, poz. 959 z późn. zm.)
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)

Uwaga! Jeśli staramy się o służebność drogową, zadbajmy od razu o ustanowienie innych przydatnych służebności, w szczególności umożliwiającej przeprowadzenie mediów w drodze. Sama służebność drogowa takich uprawnień nie daje. Warto zastanowić się, jakie będą nasze potrzeby w przyszłości, żeby za każdym razem nie udawać się do sądu o ustanowienie kolejnych rodzajów służebności gruntowych.

Ile za ustanowienie służebności u notariusza

Taksa za sporządzenie u notariusza aktu, w którym dochodzi jedynie do ustanowienia służebności (a nie do ustanowienia służebności przy okazji umowy sprzedaży), wynosi maksymalnie 200 zł, niezależnie od wysokości ustalonego wynagrodzenia za służebność czy też wartości gruntu.
Notariusz oprócz taksy pobierze również podatek od czynności cywilnoprawnych, który wyniesie 1% wartości świadczenia ustalonego w umowie, czyli wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością. Natomiast jeśli umówiono się na bezpłatną służebność, wtedy zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych podatku tego się nie pobiera.

Jakie są koszty ustanowienia służebności w sądzie?

Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej pobiera się wpis stały w wysokości 100 zł (chyba że sąd zwolni wnioskodawcę na jego prośbę z kosztów postępowania).
Pozostałe koszty to:
- zwrot wydatków z tytułu diet, kosztów podróży lub ryczałtu należnego sędziom i pracownikom sądowym w związku z dokonaniem oględzin nieruchomości;
- należność biegłego geodety – około 500 zł.
Jeżeli uczestnicy postępowania są w różnym stopniu zainteresowani jego wynikem lub interesy ich są sprzeczne, sąd może rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub nałożyć go na jednego z uczestników w całości. Ponadto jeśli interesy uczestników są sprzeczne, sąd może nałożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika, w tym wynagrodzenia jego pełnomocnika procesowego (wynagrodzenie pełnomocnika w tej kategorii sprawy może wynosić od 240 do 1440 zł).

Co we wniosku o ustanowienie służebności?We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać uczestników postępowania, czyli:
- właścicieli (współwłaścicieli) wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby przechodzić droga konieczna, lub użytkowników tych nieruchomości;
- współwłaścicieli nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, którzy nie są wnioskodawcami.
Do wniosku trzeba dołączyć:
- odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi, jaki wynika ze zbioru dokumentów.

O DROGĘ POWINIEN DBAĆ TEN, KTO Z NIEJ KORZYSTA

O tym, którędy droga konieczna będzie przebiegać, decydują wspólnie zainteresowane strony. W Kodeksie cywilnym stwierdzono, że służebność ta powinna być ustanowiona tak, żeby uwzględniała potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz żeby powodowała jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeśli osiągnięcie kompromisu pomiędzy stronami nie jest możliwe, wówczas o tym, którędy droga konieczna będzie przebiegać, zdecyduje sąd, biorąc pod uwagę wymienione wyżej kryteria.
O tym, kto poniesie koszt wykonania drogi (wytyczenia i utwardzenia), rozstrzyga umowa stron lub orzeczenie sądowe o ustanowieniu drogi koniecznej. Natomiast art. 289 ust. 1 k.c. nakłada na właściciela nieruchomości władnącej (korzystającego z drogi) obowiązek jej utrzymania, czyli przeprowadzenia koniecznych remontów, porządkowania, odśnieżania itp. Strony mogą się oczywiście umówić, że prace te będzie wykonywał właściciel nieruchomości obciążonej.

Jakie są koszty transakcji kupna udziału?

Oprócz ceny udziału, którą uzgodni się ze sprzedającym, trzeba ponieść następujące koszty:
- taksa notarialna – jej wysokość zależy od wartości drogi dojazdowej i wielkości udziału, a więc ceny wynegocjowanej z dotychczasowym właścicielem drogi (jak liczyć taksę, patrz tabela 1);
- opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej – wynosi piątą część wpisu stosunkowego (tabela 2). Opłatę tę pobiera i przekazuje do właściwego sądu notariusz sporządzający akt notarialny sprzedaży udziału (jest on zobligowany do umieszczenia w akcie notarialnym wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej);
- podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości rynkowej nabywanego udziału w gruncie (czyli ceny podanej w akcie). Podatek pobiera i przekazuje do urzędu skarbowego notariusz.

Ile za wpisanie służebności do księgi wieczystej?

Opłata sądowa za wpisanie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność, wynosi piątą część wpisu stosunkowego (jak go liczyć, patrz tabela 2). Wartość przedmiotu sprawy określa się na podstawie wynagrodzenia za służebność. Nie ma jednak w przepisach wskazówek, jak należy postąpić, gdy jest to służebność nieodpłatna. Wówczas podstawą obliczenia wpisu stosunkowego jest wartość tego prawa podana przez wnioskodawcę.
Za wykreślenie – w razie zniesienia służebności – opłata jest o połowę niższa.
Od wniosków o wpis w księdze wieczystej złożonych poza aktem notarialnym opłatę sądową pobiera bezpośrednio sąd rejonowy prowadzący (ewentualnie mający prowadzić – w odniesieniu do jeszcze niezałożonych ksiąg) księgę wieczystą, której dotyczy wniosek.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty