Z kim zawrzeć umowę. Bezpieczna transakcja


Umowy, zwłaszcza dotyczące nieruchomości, zwykle wiążą się z poważnymi konsekwencjami finansowymi. Dlatego musimy być ostrożni, by przeznaczonych na ten cel środków nie wyrzucić w błoto.
Jedną z podstawowych rzeczy, jakie musimy zrobić przed podpisaniem umowy, jest sprawdzenie osoby kontrahenta, a właściwie jego uprawnień do dysponowania nieruchomością, która ma być przedmiotem umowy, lub do reprezentowania firmy, z którą zawieramy kontrakt.

Sprzedaż nieruchomości
Uprawniony do rozporządzania nieruchomością jest wyłącznie właściciel, bowiem tylko on może skutecznie przenieść prawo własności. Najprostszym i najpewniejszym sposobem na sprawdzenie, czy osoba, która zamierza nam sprzedać nieruchomość, ma rzeczywiście prawo rozporządzać oferowaną działką, budynkiem czy lokalem, jest zażądanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. W dziale II księgi sprawdzamy, czy osoba sprzedająca jest rzeczywiście wpisana jako właściciel. Dane z księgi wieczystej porównujmy z danymi z dowodu osobistego bądź z innego dokumentu kontrahenta. Wymagajmy jak najnowszego odpisu z księgi wieczystej, zawierającego aktualne dane. Wprawdzie przepisy prawa nie wprowadzają żadnego okresu ważności dla odpisu, ale trzeba wziąć pod uwagę, że od jego wydania do dnia zawarcia umowy mogły wpłynąć jakieś wnioski o wpis, a stan prawny nieruchomości mógł ulec zmianie. Im świeższy wypis, tym większe prawdopodobieństwo, że jest aktualny. Z różnych powodów nie wszystkie nieruchomości mają założone księgi wieczyste. Nieruchomość, która nie ma księgi, powinna mieć jednak prowadzony przez wydział ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego tak zwany zbiór dokumentów przeznaczony do składania wniosków i dokumentów dotyczących praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tą nieruchomością. W takim przypadku należy żądać od kontrahenta aktualnego zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości wydanego na podstawie zbioru dokumentów.

Uwaga! Sprawdzenie treści księgi wieczystej jest bardzo ważne ze względu na tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kupujący nabywa bowiem własność nieruchomości (bądź inne prawo rzeczowe, na przykład służebność), nawet jeżeli sprzedawca był osobą nieuprawnioną – pod warunkiem że w dniu zawarcia umowy figurował on w księdze wieczystej jako właściciel i księga ta nie zawierała wzmianek o złożonych wnioskach o zmianę wpisu (w dziale II) bądź ostrzeżeń o niezgodności pomiędzy stanem faktycznym a stanem prawnym lub roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości (w dziale III).
Najem
W przeciwieństwie do sprzedaży nieruchomości, która pociąga za sobą tzw. skutki prawnorzeczowe – przeniesienie własności, umowa najmu ma charakter czysto obligacyjny. Jej istotą jest oddanie najemcy przez wynajmującego nieruchomości do używania w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Wynajmujący nie musi być właścicielem wynajmowanej nieruchomości, powinien jednak mieć prawo dysponowania nią w zakresie umożliwiającym wydanie jej najemcy i zapewnienie spokojnego jej używania. Uprawnionym do oddania nieruchomości w najem może być zatem właściciel, użytkownik wieczysty, użytkownik bądź najemca nieruchomości. W trzech pierwszych przypadkach powinniśmy zażądać okazania odpisu z księgi wieczystej (lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów), zaś w wypadku najemcy musimy sprawdzić w jego umowie najmu, czy rzeczywiście jest najemcą i czy podnajem nie został w umowie wykluczony. Warto też upewnić się, czy ta pierwsza umowa najmu nie została wypowiedziana.
Umowa deweloperska, o dzieło, o roboty budowlane
Umowy te są zawierane najczęściej z przedsiębiorcami zawodowo trudniącymi się wykonywaniem określonych usług. Mogą oni działać na rynku jako osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne (na przykład spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjne) lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (spółki jawne i komandytowe). Jeżeli przedsiębiorcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, to umowę zawieramy z nią, a nie z firmą. Potwierdzeniem prowadzenia działalności w określonej branży będzie aktualne zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, które powinniśmy otrzymać do wglądu. Znajdują się w nim informacje o adresie naszego kontrahenta, przedmiocie i miejscu jego działalności, a także o dacie jej rozpoczęcia. Jeśli zawieramy umowę ze spółką, to w jej imieniu będą występowały określone osoby fizyczne – reprezentanci firmy. Aby upewnić się, że występująca w imieniu naszego kontrahenta osoba ma prawo go reprezentować i zawrzeć w jego imieniu umowę, należy zażądać aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). W rejestrze tym, w dziale II, znajdują się informacje na temat sposobu reprezentacji firmy oraz poszczególnych osób, którym takie prawo przysługuje. Dane z odpisu KRS porównajmy z danymi osoby, z którą podpisujemy umowę (po okazaniu przez nią dokumentu tożsamości).

Uwaga! Jeżeli w lokalu przedsiębiorstwa przeznaczonego do obsługi ludności, na przykład firmy deweloperskiej, firmy budowlanej, znajduje się osoba, której zachowanie, strój i stanowisko pracy wskazują, iż zajmuje się ona obsługą klientów, uważa się, iż jest ona umocowana do dokonywania czynności prawnych pozostających w zakresie działania tego przedsiębiorstwa. W takim przypadku nie jest konieczne już sprawdzanie pełnomocnictwa, ponieważ przepisy wprowadzają jego domniemanie.

Pośrednictwo
W umowie z agencją obrotu nieruchomościami zobowiązujemy się do zakupu określonej nieruchomości za jej pośrednictwem, z którego to tytułu opłacamy (niemałą zresztą) prowizję. Duże agencje najczęściej mają status osób prawnych, mniejsze mogą działać także jako spółki osobowe. Najczęściej jednak są to osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Podpisując umowę z agencją, dbajmy więc o to, by osoba występująca w jej imieniu miała prawo do reprezentowania firmy, co – jak już była mowa – sprawdzamy w aktualnym odpisie z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczeniu z ewidencji działalności gospodarczej.
Skutki zawarcia umowy sprzedaży z osobą nieuprawnioną
Jeżeli doszło do zawarcia umowy sprzedaży z osobą nieuprawnioną do rozporządzania nieruchomością, umowa ta nie spowoduje nabycia własności tej nieruchomości przez kupującego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujemy nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, nawet jeśli nim już nie jest. Umowa zawarta z nieuprawnionym jest jednak ważna i pociąga dla sprzedającego określone konsekwencje, zwane odpowiedzialnością za wady prawne. Kupującemu przysługuje wówczas prawo odstąpienia od umowy, a sprzedający jest zobowiązany do zwrotu ceny nieruchomości oraz do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Kupujący, aby odstąpić od umowy, składa kontrahentowi (sprzedawcy) stosowne oświadczenie, najlepiej w formie pisemnej, a w nim wskazuje wysokość żądanego odszkodowania oraz podaje termin i sposób zapłaty wszystkich należności. Po bezskutecznym upływie określonego w odstąpieniu od umowy terminu niefortunnemu nabywcy nie pozostaje już nic innego, tylko wytoczenie nierzetelnemu sprzedawcy procesu sądowego. Musi zatem wnieść pozew o zwrot uiszczonej ceny i zapłatę odszkodowania (patrz ramka obok). Pozew składa się do sądu rejonowego, gdy wysokość dochodzonych roszczeń nie przekracza kwoty 75 000 zł, lub do sądu okręgowego – jeżeli się żąda zapłaty wyższej kwoty. Właściwy miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania sprzedającego albo położenia nierucho­mości. Uprawnienie do odstąpienia od umowy z powodu wady prawnej nie jest zależne od tego, czy osoba trzecia (rzeczywisty właściciel) wystąpiła wobec nabywcy z roszczeniem dotyczącym nieruchomości. Gdyby jednak się tak stało, kupujący powinien niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie sądowej wytoczonej mu przez rzeczywistego właś­ciciela. Jeśli tego nie zrobi i przegra sprawę, sprzedawca będzie zwolniony z odpowiedzialności, zwłaszcza gdy przy jego udziale możliwe było wygranie sprawy. Jeżeli kupujący uznaje prawa osoby trzeciej do nieruchomości za bezsporne, może porozumieć się z nią co do ponownej sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku sprzedawca, który nie był właścicielem, może zwrócić kupującemu cenę uiszczoną w drugiej transakcji oraz jej pozostałe koszty – i w ten sposób zwolnić się z odpowiedzialności za wadę prawną. Gdyby nikt się nie upominał o nieruchomość, to z czasem (po dwudziestu latach) nabywca może nabyć jej własność przez zasiedzenie. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wadę prawną wygasają po roku od dowiedzenia się przez kupującego o istnieniu wady. Jeżeli kupujący o wadzie dowiedział się w wyniku wytoczenia przeciwko niemu powództwa przez rzeczywistego właściciela nieruchomości – termin ten biegnie od uprawomocnienia się orzeczenia sądu wydanego w tej sprawie. Upływ powyższego terminu jest bez znaczenia, gdy sprzedawca wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości, ale informację tę przed kupującym zataił.

Skutki zawarcia umowy z nieuprawnionym do reprezentacji
Jeżeli umowę w imieniu spółki (dewelopera, firmy budowlanej) podpisała osoba niemająca prawa do jej reprezentacji, a działająca jako jej organ (na przykład odwołany członek zarządu przed dokonaniem zmiany w KRS), to w istocie do zawarcia kontraktu ze spółką w ogóle nie doszło i umowa ta jest nieważna. W takiej sytuacji osoba działająca bezprawnie powinna zwrócić kontrahentowi wszelkie świadczenia otrzymane na poczet umowy oraz dodatkowo naprawić szkodę, jaką kontrahent poniósł, zawierając tę umowę (przede wszystkim zwrócić koszty zawarcia umowy). Należy więc wezwać ją do zwrotu świadczenia, ewentualnie dochodzić go sądownie. Można też zawrzeć nową umowę ze spółką, ale już z udziałem osób uprawnionych do jej reprezentacji. To drugie rozwiązanie będzie wchodzić w rachubę zwłaszcza wtedy, gdy inwestycja jest już faktycznie realizowana przez spółkę.
Nieco inna jest sytuacja, gdy umowę podpiszemy z pełnomocnikiem spółki bądź osoby fizycznej, który de facto nie był umocowany (na przykład pełnomocnictwo zostało już odwołane) bądź przekroczył zakres swego pełnomocnictwa. Ważność zawartej przez nas umowy zależy wówczas od potwierdzenia jej przez kontrahenta, czyli spółkę bądź osobę fizyczną. W tym celu możemy wyznaczyć drugiej stronie odpowiedni termin, po którego upływie niepotwierdzona umowa straci ważność, a fałszywy pełnomocnik będzie zobowiązany do zwrotu otrzymanego od nas świadczenia oraz naprawienia szkody wynikłej z zawarcia umowy. Jeżeli jednak kontrahent potwierdzi umowę – stanie się ona ważna, i to od momentu zawarcia. Można też zawrzeć nową umowę – tym razem z osobą uprawnioną, by w ten sposób zalegalizować wykonywanie trwającej już inwestycji. Nie trzeba jednak tego robić, ponieważ jeżeli nieważna umowa została wykonana, to obydwa świadczenia – usługa i zapłata – mają charakter świadczeń nienależnych podlegających obowiązkowi zwrotu. Zwrot zapłaconego wynagrodzenia jest prostą sprawą, natomiast trudno wyobrazić sobie zwrot wykonanej usługi, na przykład remontu budynku. W tej sytuacji strona, na rzecz której wykonano usługę, będzie zobowiązana do zwrotu jej wartości w pieniądzu. Decydując się na jedno z podanych rozwiązań, należy się kierować jakością wykonanej usługi. Jeżeli jesteśmy z niej zadowoleni – najprostszym rozwiązaniem jest zawarcie nowej umowy, jeżeli zaś roboty wykonywane są wadliwie, to – korzystając z nieważności kontraktu – możemy zakończyć współpracę z nierzetelną firmą i skompensować kwoty wpłacone tytułem wynagrodzenia z wartością dokonanych usług.

Co robić, gdy właściciel nie jest wpisany w księdze wieczystej?
Może się zdarzyć, że osoba, która zamierza nam sprzedać nieruchomość, jest uprawniona do rozporządzania nią, pomimo że jej nazwisko nie widnieje w księdze wieczystej, na przykład gdy sprzedający odziedziczył nieruchomość, ale nie dokonał odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Należy wówczas albo żądać dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, co niestety może znacznie opóźnić zawarcie transakcji, albo starannie przeanalizować dokumenty, którymi legitymuje się zbywca, sprawdzając, czy rzeczywiście jest jedynym właścicielem nieruchomości. W wypadku odziedziczenia nieruchomości dokumentem tym będzie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, które należy porównać z aktualnym odpisem z księgi wieczystej. Jeżeli spadkodawca wskazany w sentencji postanowienia figuruje jako właściciel w księdze wieczystej, a sprzedający wskazany jest w postanowieniu jako jedyny spadkobierca całego spadku bądź przedmiotowej nieruchomości, to możemy zawrzeć umowę. Jeśli jednak sprzedający nie chce pokazać postanowienia bądź wskazani są tam jeszcze inni spadkobiercy, należy wstrzymać się z zawarciem kontraktu. Sam fakt, iż właścicielem nieruchomości był nieżyjący rodzic zbywcy, nie jest wystarczającym dowodem na to, że przysługuje mu własność tej nieruchomości, gdyż spadkobiercą może być zupełnie inna osoba. Również samo postanowienie spadkowe nie jest wystarczającym dokumentem, gdyż musimy się upewnić, czy spadkodawca był rzeczywiście jedynym właścicielem nieruchomości, a to będzie wynikać z księgi wieczystej.

Do czego jeszcze przyda się księga wieczysta?
W praktyce przy sprzedaży nieruchomości często jest stosowana umowa przedwstępna, w której strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie definitywnej umowy sprzedaży. Po zawarciu takiej umowy warto zadbać o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Trzeba w tej sprawie złożyć odpowiedni wniosek. Jeśli umowę przedwstępną zawieramy u notariusza, może on już w akcie zamieścić taki wniosek i wysłać go do sądu. Wówczas ostrzeżenie o wniosku lub sam jego wpis powoduje, że sprzedający nie ukryje tego faktu przed innymi potencjalnymi nabywcami i nie sprzeda im nieruchomości.

Kto może zastąpić kontrahenta?
W imieniu osoby fizycznej bądź spółki może występować pełnomocnik. W takiej sytuacji należy dodatkowo sprawdzić, czy osoba, z którą mamy podpisać kontrakt, ma stosowne pełnomocnictwo udzielone przez naszego kontrahenta. Powinno ono określać zakres umocowania (pełnomocnictwo ogólne lub do dokonania określonego typu czynności prawnych) oraz mieć formę pisemną (pełnomocnictwo ogólne) lub nawet notarialną, jeżeli czynności prawne wchodzące w zakres umocowania takiej formy wymagają (na przykład pełnomocnictwo dotyczy zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości).
Aby pełnomocnictwo udzielane przez spółkę było skuteczne, powinno być podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji firmy.

Czego można żądać w ramach odszkodowania?
Na kwotę odszkodowania złożą się poniesione przez kupującego koszty:
 - zawarcia umowy (opłaty notarialne, ewentualne koszty kredytu);
 - ubezpieczenia nieruchomości;
 - nakładów poniesionych na nieruchomość;
 - wpisu do księgi wieczystej;
 - ewentualnego procesu wytoczonego kupującemu przez rzeczywistego właściciela;
 - wynajęcia innej nieruchomości;
 - wszelkie inne, jakie poniósł kupujący w związku z istnieniem wady prawnej;
 - a także korzyści utracone z powodu wady, na przykład zyski z wynajmu.
Jeżeli jednak szkoda jest niezawiniona przez sprzedawcę (sprzedawca nie mógł przy dołożeniu należytej staranności wiedzieć, że nieruchomość nie jest jego własnością, bo na przykład nie wiedział, że istnieje testament i inni spadkobiercy), kwota należnego odszkodowania ograniczy się do kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia nieruchomości, kosztów procesu poniesionych przez kupującego w związku z procesem wytoczonym przez właściciela oraz nakładów dokonanych na nieruchomość w zakresie, w jakim kupujący nie odniósł z nich korzyści.

Podstawa prawna:

- Kodeks cywilny
- Kodeks spółek handlowych
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 124,
poz. 1361 z późn. zm.)
- ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 17,
poz. 209 z późn. zm.)

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty