Zabezpieczenie płatności w transakcji sprzedaży nieruchomości.


Sprzedając nieruchomość, nie zawsze wiemy, jaka jest sytuacja finansowa naszego kontrahenta. Ma to szczególną wagę, gdy do płatności ma dojść dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości. Możemy wierzyć w obietnice, że jest on w stanie zapłacić zakontraktowaną sumę, jednak zawsze lepiej zabezpieczyć płatność w transakcji, bo przecież nigdy nie można wykluczyć kryzysu gospodarczego czy choćby nie najlepszej koniunktury.

Ustanowienie hipoteki
To najpopularniejsze zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych. Niezbędne jest tu złożenie przez dłużnika oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości kupowanej lub innej do niego należącej. Oświadczenie to może być zawarte w akcie przenoszącym własność nieruchomości. Nie można także wykluczyć sytuacji, że hipoteka zabezpieczająca wierzytelność dłużnika zostanie ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej i wtedy to ona musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu hipoteki. Należy także podkreślić, że warunkiem skuteczności ustanowienia hipoteki jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej o charakterze konstytutywnym, a więc dopiero od chwili wpisu – hipoteka istnieje. Jeśli akt ustanowienia hipoteki jest zawarty w umowie sprzedaży, wniosek o jej wpis składa notariusz. Przed ustanowieniem hipoteki zawsze warto zapoznać się z wpisami w księdze wieczystej nieruchomości, ponieważ może się okazać, że jest już obciążona innymi hipotekami, co może spowodować nieefektywność zabezpieczenia. Takie stwierdzenie jest uzasadnione tym, że o kolejności hipotek de-cyduje chwila dokonania wpisu w księdze wieczystej, dlatego też wcześniejsze hipoteki podlegają zaspokojeniu w pierwszej kolejności. Może to skutkować tym, że najpóźniej wpisane hipoteki w ogóle nie zostaną zaspokojone.

Gwarancja bankowa
Jest to najbezpieczniejsze zabezpieczenie wierzytelności, ale zarazem dość kosztowne. Jej koszt waha się od 0,2 do kilku procent kwoty udzielonej gwarancji, dlatego też najczęściej spotyka się ją przy bardzo dużych inwestycjach, gdy kontrahenta po prostu stać na zawarcie takiej umowy z bankiem. Na podstawie umowy gwarancji bankowej zawieranej między bankiem a dłużnikiem bank zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę na rzecz wierzyciela, jeśli przedstawi on wskazane w umowie dowody na to, że dłużnik nie wykonał świadczenia. Umowa ta jest kosztowna dla dłużnika, ponieważ musi on płacić duże kwoty tytułem wynagrodzenia za to, że bank pozostaje w gotowości, żeby ponosić ryzyko niewykonania przez niego zobowiązania. Gwarancja bankowa jest najpewniejszym zabezpieczeniem, ponieważ wypłacalność kontrahenta gwarantuje sam bank. Odstraszać mogą jednak formalności, których należy dokonać, aby taką umowę zawrzeć.

Dobrowolne poddanie się egzekucji
Możliwe jest także prowadzenie egzekucji (w celu odzyskania należności) na podstawie samego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Warunkiem jest zawarcie w treści tego aktu oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Należy jednak zaznaczyć, że nie jest to sposób na zabezpieczenie wierzytelności, a jedynie sposób uproszczenia i jednocześnie znacznego ułatwienia dochodzenia należności. Takie oświadczenie ma moc ostatecznego wyroku sądu, a taki akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny, który po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności może być podstawą wszczęcia postępowania egzekucyjnego. W ten sposób można uniknąć procesu sądowego, często długotrwałego i kosztownego. Trzeba jednak dopilnować, żeby oświadczenie dokładnie określało, w jakiej sprawie i co do jakiej kwoty dłużnik poddaje się egzekucji, a także w jakim terminie spłaci świadczenie oraz w jakim terminie wierzyciel może żądać nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. W przeciwnym razie, mimo sporządzenia oświadczenia dłużnika przez notariusza, może dojść do sytuacji, że akt notarialny nie będzie mógł być samodzielną podstawą do egzekucji.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty