Co dalej z projektem gotowym?


Zamierzam kupić projekt gotowy. Co powinienem wiedzieć, zanim to zrobię, i jakich formalności należy później dopełnić, aby móc rozpocząć budowę?

Przed zakupem

Zanim się kupi projekt gotowy, należy koniecznie sprawdzić, czy odpowiada on warunkom zabudowy i zagospodarowania terenu dla naszej działki. Są one regulowane przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jego braku określane w decyzji o warunkach zabudowy wydawanej przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu mogą określać między innymi: wysokość kalenicy dachu w stosunku do poziomu terenu, stopień nachylenia połaci dachu i jego kształt (płaski, dwuspadowy, kopertowy), liczbę kondygnacji oraz linię zabudowy. Dzięki zapoznaniu się z nimi możemy uniknąć sytuacji, gdy zakupionego projektu nie będziemy mogli zrealizować.
Dokładną informację o możliwościach inwestycyjnych na swojej działce inwestor uzyskuje po wystąpieniu do urzędu gminy (miasta)­ z wnioskiem o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z wnioskiem o ustalenie decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku o wypis i wyrys określa się jednoznacznie lokalizację działki (adres, numer ewidencyjny), natomiast wniosek o decyzję powinien zawierać określenie granic działki oraz charakterystykę inwestycji (planowany sposób zagospodarowania terenu, przybliżone zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków).
Na wydanie decyzji czeka się od dwóch do sześciu miesięcy, a wypis i wyrys otrzymuje się w ciągu kilku dni lub nawet od ręki. Dokumenty te można uzyskać jeszcze przed zakupem działki, nawet jeżeli później z niej zrezygnujemy.
Zanim się kupi projekt, warto się też zaopatrzyć w mapę do celów projektowych, ponieważ dzięki niej dowiemy się, czy wybrany przez nas dom zmieści się na działce. Jej opracowanie zleca się uprawnionemu geodecie, który na podstawie pomiarów w terenie oraz dokumentacji nanosi aktualny stan zagospodarowania działki, zmiany w konfiguracji terenu (na przykład nasypy, doły), istniejące sieci uzbrojenia terenu oraz rosnące drzewa. Mapa do celów projektowych potrzebna będzie potem do uzyskania pozwolenia na budowę (na niej wykonuje się projekt zagospodarowania przestrzennego działki).
Gdy na działce lub w jej okolicy znajduje się jakiś nietypowy obiekt (na przykład słup wysokiego napięcia lub stacja uzdatniania wody), warto sprawdzić, jakie narzuca on ograniczenia dotyczące zabudowy.
Jeżeli w projekcie, który chcemy kupić, zamierzamy wprowadzić większe zmiany, powinniśmy wcześniej (przed zakupem) wystąpić do autora projektu o zgodę na nie. Da to pewność, że będziemy mogli je wprowadzić.

Adaptacja projektu gotowego


Po zakupie odpowiedniego projektu zleca się jego adaptację. Wykonuje ją architekt z uprawnieniami. Adaptacja taka polega na: wykonaniu projektu zagospodarowania terenu oraz przystosowaniu projektu architektoniczno-budowlanego do potrzeb inwestora i warunków miejscowych.
Projekt zagospodarowania terenu musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Obejmuje on: określenie granic działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, układ komunikacyjny, układ zieleni istniejącej i projektowanej oraz doprowadzenie sieci – elektrycznej, wodnej (jeżeli na działkę nie jest doprowadzony wodociąg, zaznacza się studnię), kanalizacyjnej (szambo lub oczyszczalnia w przypadku braku terenów nieskanalizowanych) i gazowej (jeżeli nie ma gazu, konieczne jest określenie sposobu ogrzewania domu).
Architekt adaptujący ma też obowiązek dostarczyć informację BIOZ (bezpieczeństwo i ochrona zdrowia), oświadczenie o zgodności adaptacji z przepisami oraz kopie swoich uprawnień budowlanych i dokumentów świadczących o przynależności do Izby Architektów.
Adaptacja projektu architektoniczno-budowlanego w zakresie podstawowym polega na dokonaniu odpowiednich obliczeń mających na celu sprawdzenie dostosowania projektu gotowego do istniejących warunków. Architekt adaptujący jest zobowiązany do dopasowania budynku do miejscowych warunków wodno-gruntowych (fundamenty) oraz do wymogów wynikających z położenia w danej strefie klimatycznej (konstrukcja).
O rodzaju i nośności gruntu informuje architekta inwestor na podstawie zleconych przez siebie badań geotechnicznych (ich koszt wynosi około 1000 zł) lub oględzin własnych i wywiadu wśród sąsiadów (w takim przypadku konieczny będzie odbiór geotechniczny wykopów dla potwierdzenia założeń przyjętych w projekcie). Następnie – jeżeli inwestor nie decyduje się na żadne zmiany w projekcie – architekt adaptujący musi ostemplować opis i wszystkie rysunki (konieczne jest podanie na nich dokładnego adresu inwestycji oraz daty).

Uwaga! Zgoda na niektóre zmiany jest standardowo dołączana do dokumentacji projektów gotowych (dotyczy z reguły zmian, które nie wpływają na wygląd zewnętrzny budynku – jego bryłę i elewacje), o zgodę na inne trzeba się pisemnie zwrócić do dysponenta praw autorskich projektu.
Architekt adaptujący, podpisując dokumentację – nawet bez wprowadzania zmian – staje się autorem projektu budowlanego i bierze odpowiedzialność za jej prawidłowość i kompletność.
Koszt prostej adaptacji projektu gotowego wynosi mniej więcej tyle samo co samego projektu, jego wysokość zależy przede wszystkim od zakresu zmian, które wprowadza inwestor.

Pozwolenie na budowę

Po zaadaptowaniu projektu konieczne jest jego zatwierdzenie, które następuje w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę. W odpowiednim starostwie powiatowym lub urzędzie miasta składamy wniosek o pozwolenie na budowę (dostępny jest tam jego wzór) i dołączamy:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (wzór otrzymamy w urzędzie);
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana, zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- inne opinie, uzgodnienia, pozwolenia i dokumenty wymagane przepisami szczególnymi (o to, jakie dokumenty są wymagane, należy zapytać w urzędzie, któremu podlega teren – może to być na przykład decyzja o wyłączeniu gruntu  z produkcji rolnej lub leśnej, uzgodnienie wjazdu z zarządcą drogi albo uzgodnienie z konserwatorem zabytków);
- zaświadczenie o przynależności projektanta do izby samorządu zawodowego.
Przed wydaniem decyzji sprawdzane są: zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) oraz obowiązującymi przepisami (w tym techniczno-budowlanymi i Polskimi Normami), kompletność projektu budowlanego, uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych. W razie stwierdzenia błędów lub braków w dokumentacji urząd nakłada obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin. Po ich korekcie nie może odmówić inwestorowi wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może się wydłużyć do 65 dni.

Rozpoczęcie budowy

Budowę można rozpocząć dopiero po jej uprawomocnieniu, czyli mniej więcej po miesiącu od otrzymania pozwolenia. Pozwolenie na budowę jest ważne dwa lata. Jeśli chcemy wydłużyć czas przygotowania się do rozpoczęcia budowy (na przykład ze względów finansowych), możemy wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego (decyzja taka ważna jest przez rok), a dopiero później o pozwolenie na budowę.
Przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie ich rozpoczęcia (co najmniej siedem dni wcześniej) i ustanowieniu kierownika budowy według procedury wymaganej prawem budowlanym.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty