Czy potrzebna zgoda sąsiada na ocieplenie ściany przy granicy?

nieocieplonym domu. Niektóre ściany, zwłaszcza te od wschodu i od północy, przemarzają i pojawia się na nich grzyb. Chciałam więc ocieplić dom, ale sąsiad nie zgadza się na wejście na jego działkę i ocieplenie ściany znajdującej się przy granicy z jego działką. Jak mogę rozwiązać ten problem? Czy mogę wykonać te prace z pominięciem sąsiada?

Jeżeli budynek jest usytuowany w taki sposób, że nawet po ociepleniu nie dojdzie do przekroczenia granicy działki (to znaczy, warstwa ocieplenia nie zajmie gruntu sąsiada), sprawę można załatwić na drodze administracyjnej. Prawo budowlane przewiduje bowiem możliwość wydania przez starostę decyzji rozstrzygającej o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych, jeśli inwestorowi nie uda się uzyskać zgody sąsiada i uzgodnić warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora starosta określa w decyzji granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Decyzja taka jest wydawana na wniosek inwestora w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Inwestor jest zobowiązany po zakończeniu robót naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
Niestety, sprawę nie zawsze da się rozstrzygnąć na drodze administracyjnej. Jest to możliwe jedynie w przypadku robót remontowych, których wykonanie wiąże się z czasowym korzystaniem z nieruchomości sąsiedniej, a nie z jej trwałym zajęciem. Tak więc decyzję administracyjną zezwalającą na wejście na działkę sąsiada możemy uzyskać w celu pomalowania ścian czy uzupełnienia ubytków elewacji albo ocieplenia budynku w granicach nieruchomości inwestora.
Zazwyczaj jednak budynki przy granicy są sytuowane w taki sposób, że dodanie warstwy ocieplenia do ściany powodowałoby trwałe zajęcie przygranicznego pasa gruntu sąsiada. Są to wprawdzie niewielkie obszary (od kilku do kilkunastu centymetrów na całej długości ściany), niemniej jednak byłaby to ingerencja w prawo własności (trwałe ograniczenie prawa własności), która jest możliwa tylko za zgodą właściciela nieruchomości lub na podstawie orzeczenia sądu.
Dlatego w przypadku konieczności wykonania robót, które wiążą się z trwałym ograniczeniem prawa własności, należy – w razie braku zgody sąsiada – wystąpić do sądu o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie wykonania ocieplenia w przygranicznym pasie gruntu.
Nie można zatem samowolnie – z pominięciem zgody sąsiada – wykonać ocieplenia budynku zajmującego częściowo jego działkę. Warto też pamiętać, że ocieplenie budynku wymaga zgłoszenia w starostwie. Do takiego zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W takim wypadku prawo to powinno obejmować nie tylko teren, na którym stoi budynek, ale także działkę, na której znajdzie się warstwa ocieplenia. Nie mając zgody sąsiada, nie możemy złożyć takiego oświadczenia. A bez niego zgłoszenie powinno spotkać się ze sprzeciwem ze strony organu administarcji.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- Kodeks cywilny