Czy służebność musi być zapisana w księdze wieczystej?


Na podstawie jakiego przepisu autor tego artykułu twierdzi, że wpisanie służebności do księgi wieczystej nie jest bezwzględnie wymagane? W moim przypadku sąd orzekł, że nie może udzielić służebności drogi koniecznej do mojej działki przez należącą do wspólnoty działkę sąsiednią (oddzielającą moją posesję od drogi gminnej), ponieważ nie ma dla niej założonej księgi wieczystej (sprawy spadkowe nie są uregulowane) i nie ma gdzie wpisać tej służebności. Służebność drogi koniecznej można ustanowić na dwa sposoby: w umowie notarialnej lub w postanowieniu sądowym.

Jeśli służebność została ustanowiona na mocy umowy stron, oświadczenie woli właściciela nieruchomości służebnej ustanawiające służebność musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego). Jedynie taka forma stanowi podstawę ujawnienia służebności w księdze wieczystej (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Niemniej wpis taki będzie miał jedynie charakter deklaratywny (to nie wpis do księgi powoduje powstanie stosunku prawnego w postaci służebności drogowej, lecz ją tylko potwierdza, ponieważ sama służebność powstaje w tym przypadku jedynie na mocy umowy stron). Służebność może funkcjonować pozaksięgowo i w rzeczywistości nikt nie ma obowiązku ujawniania istniejących służebności w księdze wieczystej. Co prawda notariusz ma obowiązek zawrzeć w treści aktu ustanawiającego służebność wniosek o dokonanie wpisu, ale określone zachowanie zainteresowanych może spowodować jego bezskuteczność (na przykład nieuiszczenie opłat sądowych, cofnięcie wniosku). Należy jednak pamiętać, że księgi wieczyste cieszą się rękojmią wiary publicznej, a zatem można domniemywać, że to, co figuruje w księdze, jest zgodne ze stanem faktycznym. Wpis służebności do księgi będzie więc niezbitym dowodem wobec osób trzecich (przykładowo potencjalnych kupców) na istnienie takiej służebności.
Jeżeli do ustanowienia służebności dochodzi na mocy postanowienia sądu wydanego w postępowaniu nieprocesowym, sąd ustanawiający służebność drogi koniecznej nie ma obowiązku zawiadomienia o tym właściwego wydziału prowadzącego księgi wieczyste. Jeśli któryś z właścicieli pragnie, aby ujawniono służebność w księdze, sam musi wystąpić z inicjatywą i zwrócić się o wpis na podstawie wydanego przez sąd postanowienia. Po wpisie służebności może dojść do zmiany jej treści w wyniku porozumienia zawartego między stronami. Zmiany te muszą zostać uwzględnione w księdze. W tym celu strony spisują umowę i notarialnie potwierdzają jej ważność. Tylko taka forma może być podstawą dokonania zmian w księdze (art. 248 § 1 k.c.).
Na pytanie dotyczące przepisu, który zwalnia z obowiązku wpisania służebności w księdze wieczystej, można odpowiedzieć następująco: nie ma żadnego przepisu, który by to nakazywał. Wpis ten leży w interesie stron i to one powinny zadbać o niego same.
W przedstawionej sprawie sąd nie stwierdził, iż służebność nie powstanie ze względu na brak księgi wieczystej dla danej nieruchomości, ale ze względu na to, iż nie wiadomo, jaki jest stan prawny danej nieruchomości i kto ewentualnie powinien zostać obciążony służebnością drogi koniecznej. Jeśli nie są uregulowane sprawy spadkowe, wówczas stan prawny nieruchomości może budzić poważne wątpliwości, a jedyne źródło, które by go stwierdzało (czyli księga wieczysta), nie istnieje i dlatego rozstrzygnięcie sądu było takie jak w przedmiotowej sprawie. Nie było ono zaś oparte na kwestii, czy wpis służebności do księgi wieczystej jest obligatoryjny (obowiązkowy), czy nie.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.