Czy warto wciągać w sprawę nadzór budowlany?


Domu zimą i podczas deszczu przecieka, zalewając poddasze, a nawet pomieszczenia piętra. Ponadto krokwie są uszkodzone przez owady, więc obawiam się o bezpieczeństwo konstrukcji. Przy okazji remontu konstrukcji i pokrycia dachu chciałbym zaadaptować poddasze na cele mieszkalne, a to wymagałoby zbudowania dwóch lukarn i podwyższenia ścianki kolankowej i dachu. Niestety, wójt gminy zawiesił postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, gdyż rada gminy podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Czy nadzór budowlany, stwierdzając zły stan techniczny dachu, może przyczynić się do wydania warunków zabudowy? A może jest taka możliwość, że nadzór budowlany nakaże wykonanie remontu i jednocześnie przebudowy?

Zmiana sposobu użytkowania poddasza z niemieszkalnego na mieszkalne i wykonanie w ramach tej adaptacji remontu konstrukcji i pokrycia dachu, a także wybudowanie lukarn i zmiana geometrii dachu, wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Takie roboty należy zakwalifikować jako przebudowę części obiektu budowlanego.
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę dla opisywanego zakresu robót konieczne jest – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warunki te ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W opisywanej sprawie wójt gminy mógł (zgodnie z art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)­ zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy na 12 miesięcy. Inwestor musi czekać na uchwalenie planu, a jeśli plan nie zostanie uchwalony w ciągu roku – to zostaną mu wydane warunki zabudowy.
Organy nadzoru budowlanego nie mają takich uprawnień, które mogłyby spowodować odwieszenie postępowania i wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli nadzór zostanie powiadomiony o złym stanie technicznym budynku (zawiadomić go może sam właściciel), przeprowadzi postępowanie administracyjne i nakaże podjętą decyzją usunięcie nieprawidłowości (pod warunkiem że takie stwierdzi). W trakcie prowadzonego postępowania inwestor zostanie wezwany do przedstawienia protokołów kontroli okresowych budynku. W celu dokładnego ustalenia stanu technicznego i ewentualnych nieprawidłowości może też zostać zobowiązany do dostarczenia oceny lub ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.­
Koszt takiej oceny ponosi właściciel lub zarządca­ obiektu budowlanego.­Decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w opisywanym przypadku może dotyczyć naprawy uszkodzonej konstrukcji dachowej i przekrycia dachu (ewentualny sposób naprawy dachu powinien być określony we wspomnianej już ocenie lub ekspertyzie technicznej – z takiego opracowania może też wynikać konieczność wymiany niektórych uszkodzonych elementów). Wybudowanie lukarn czy też zmiana geometrii dachu nie są robotami, które można by zakwalifikować do prac związanych z usunięciem nieprawidłowości. Takie roboty są już przebudową i nie mogą być objęte zakresem decyzji organu nadzoru budowlanego.
Jeśli właściciel chciałby zrobić remont dachu, rezygnując na razie z jego przebudowania, to może wykonać te roboty na podstawie zgłoszenia, czyli zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. Z definicji remontu wynika, że jego zakresem objęte są roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, przy czym dopuszczalne jest zastosowanie wyrobów budowlanych innych od tych, jakie pierwotnie zostały użyte do budowy. Oznacza to, że na podstawie zgłoszenia inwestor mógłby również wymienić konstrukcję i pokrycie dachu, jednak bez ingerencji w geometrię dachu.
Do realizacji remontu dachu nie jest zatem konieczna ingerencja­ nadzoru budowlanego. Natomiast aby dokonać przebudowy, właściciel musiałby uzbroić się w cierpliwość i poczekać do uchwalenia planu miejscowego lub odwieszenia postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy i wydania decyzji ustalającej te warunki.

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.