Dlaczego zapłaciłem VAT za ziemię rolną?


Kupiliśmy ziemię (2000 m²) na przetargu od Agencji Nieruchomości Rolnych, aby się w przyszłości wybudować. Do wylicytowanej ceny dodano 22% VAT. Powiedziano nam, że jest to ziemia budowlana, bo zgodnie z planem miejscowym gminy obowiązującym do 2002 r. nieruchomość wchodziła w skład terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolno stojącą, a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie przewiduje zmian dotyczących przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Gdy zacząłem załatwiać formalności, pojawiła się jednak wątpliwość co do zakwalifikowania tej ziemi. Okazało się, że w wypisie z rejestru gruntów jest to grunt orny oznaczony jako RV i RVI. Zanim dostanę pozwolenie na budowę, muszę odrolnić część ziemi. Jeśli jednak jest to ziemia rolna, to na jakiej podstawie ANR doliczyła do ceny 22% VAT? Agencja twierdzi, że wpis w rejestrze gruntów nie mówi w pełni, że nabyta przeze mnie ziemia ma charakter rolny. Czy jest możliwość odzyskania od urzędu skarbowego zapłaconego VAT?

Dla obrotu gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budowę ustalono 22-procentową stawkę VAT. Natomiast dostawę (zbycie) terenów innych niż budowlane lub przeznaczone pod zabudowę zwolniono od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT).
Oba te pojęcia nie zostały zdefiniowane, wyjaśnienia należy więc szukać w innych przepisach prawa. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren przeznaczony pod zabudowę to ten, który został tak określony w planie zagospodarowania przestrzennego. Wygaśnięcie planu miejscowego stwarza jednak trudną sytuację, w gminie nie ma informacji o przeznaczeniu gruntów. Decydują wówczas zapisy zawarte w ewidencji gruntów. Jeżeli wynika z niej, że grunty są odrolnione, utrata mocy planu zagospodarowania przestrzennego nie przesądza o niemożności przeznaczenia takiej działki pod zabudowę.
Jeśli natomiast w ewidencji grunty są cały czas kwalifikowane jako rolne lub leśne, nie są przeznaczone pod zabudowę – chyba że została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
To gmina decyduje o przeznaczeniu gruntów. Skoro nie ma planu miejscowego, jej decyzje co do charakteru gruntów można odczytać wyłącznie w ewidencji lub w warunkach zabudowy wydanych przez wójta.
W opisanej sytuacji istotne jest, czy w stosunku do zakupionych terenów wydano decyzję o warunkach zabudowy (może być wydana w stosunku do terenu sąsiedniego). Jeżeli nie – decyduje ewidencja gruntów, a z niej wynika, że sprzedano grunty rolne, które są zwolnione od VAT. Nie ma podstaw do twierdzenia, że „wpis w rejestrze gruntów nie mówi w pełni, że jest to ziemia rolna”.
Odzyskanie niesłusznie zapłaconego VAT jest w tej sytuacji bardzo trudne ze względu na to, że podatnikiem VAT jest ANR, a nie kupujący. Tak więc to Agencja ma nadpłatę VAT i tylko ona może wystąpić o jej zwrot. Z pewnością kupujący nie może występować o zwrot podatku do urzędu skarbowego, nie on go bowiem tam odprowadził.
Kupujący może wystąpić z roszczeniem o zwrot tej części ceny jako naliczonej niezgodnie z przepisami. Należy jednak przestrzec, że dowiedzenie przed sądem, iż taka transakcja jest zwolniona od VAT, będzie bardzo trudne z uwagi na wadliwość rozwiązań zastosowanych w samej ustawie o VAT (a właściwie ich brak). Trudności w ocenie, jakie kryteria decydują o charakterze gruntu w przypadku braku planu miejscowego, łatwo prześledzić, czytając wyjaśnienia organów podatkowych w tej sprawie. Jedne uważają, że wygaśnięcie planu nic nie zmienia, bo liczy się wola gminy tam wyrażona, inne – odwrotnie – odsyłają do ewidencji gruntów.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.