Dom od dewelopera


Kupno domu wybudowanego przez dewelopera zwolni nas z obowiązku szukania działki, wykonawców i doglądania budowy. Musimy jednak sprawdzić, czy deweloper jest godny zaufania.

Inwestycję budowlaną deweloper organizuje nie dla siebie, lecz dla innych podmiotów. Musi zatem nabyć własność gruntu (lub uzyskać użytkowanie wieczyste), przygotować projekt, uzyskać pozwolenie na budowę, zawrzeć umowę z wykonawcą i wreszcie sprzedać inwestycję. Osoba, która chce kupić dom od dewelopera, musi jedynie zawrzeć z nim umowę, wykonywać ją i pilnować swoich interesów.

Jak sprawdzić jego wiarygodność

Warto poprosić dewelopera o okazanie nam aktualnego zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej (jeśli jest to osoba fizyczna prowadząca taką działalność) albo odpisu z rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym (gdy deweloperem jest spółka). Pomocne będą też odpis sprawozdania finansowego spółki za ostatni rok oraz opinia banków, w których deweloper ma rachunek, zaciąga kredyty czy pożyczki na swoją działalność.
Sprawdźmy, czy należy on do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), którego celem jest między innymi ochrona pozytywnego wizerunku branży i dążenie do zachowania właściwych standardów działania w branży budowlanej (lista członków na stronie Związku – www.pzfd.pl).
W organizacji tej możemy zasięgnąć opinii o deweloperze (jej siedziba znajduje się w Warszawie, ul. Kielecka 44, tel. 0 22 646 02 27).
Badaną firmę zapytajmy, czy ma Certyfikat Dewelopera – znak jakości przyznawany na dwa lata przez Krajową Izbę Budownictwa.
Prześledźmy też dodatki mieszkaniowe do dzienników ogólnopolskich (Rzeczpospolita, Gazeta Wyborcza) – jeśli wybrany przez nas deweloper popadł (popada) w problemy finansowe, jest duże prawdopodobieństwo, że natrafimy tam na taką informację.
Dobrym źródłem informacji o deweloperach i prowadzonych przez nich inwestycjach są fora internetowe, na których ich klienci wymieniają swoje spostrzeżenia (na przykład http://forum.gazeta.pl).

Czy inwestycja ma szansę ruszyć

Konieczne jest sprawdzenie nieruchomości (gruntu), na której ma być postawiony dom: czy ma uregulowany stan prawny, czy w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego, czy jest własnością dewelopera (bądź w jego użytkowaniu wieczystym) i czy nie jest obciążona hipoteką lub innymi prawami (roszczeniami) osób trzecich.
Należy poprosić dewelopera o pokazanie aktu notarialnego, na podstawie którego nabył nieruchomość, oraz spisać numer jej księgi wieczystej i udać się do wydziału wieczystoksięgowego właściwego sądu rejonowego (ich wykaz znajdziemy na stronie www.ms.gov.pl), by osobiście przekonać się o prawdziwości oświadczeń dewelopera. Księgi są jawne, więc każdy może je przeglądać, a odpis kosztuje 30 zł.

Uwaga! Wiele praw nie musi być dla swej ważności ujawnianych w księdze wieczystej, na przykład umowa najmu czy służebność gruntowa. Dlatego bardzo ważne jest, by w umowie przedwstępnej z deweloperem znalazło się jego oświadczenie, że zobowiązuje się on przenieść (a w umowie ostatecznej, że przenosi) na nabywcę własność gruntu i domu w stanie wolnym od wszelkich obciążeń prawami rzeczowymi i obligacyjnymi przysługującymi osobom trzecim.

Przed zawarciem umowy z deweloperem należy też sprawdzić, czy ma ważne pozwolenie na budowę i czy jest ono ostateczne (powinno to być potwierdzone pieczęcią właściwego starosty). Warto się upewnić, czy takie pozwolenie rzeczywiście istnieje. Można to sprawdzić we właściwym starostwie powiatowym, które ma obowiązek prowadzić rejestr decyzji o pozwoleniu na budowę.
Warto pamiętać, że zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie na budowę wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem dwóch lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostateczne, lub jeśli budowa została przerwana na więcej niż dwa lata. W takiej sytuacji deweloper, by móc podjąć budowę, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę albo pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.

Uwaga! Nie zawierajmy umowy z deweloperem, który nie ma jeszcze pozwolenia na budowę – jego otrzymanie wiąże się z wieloma formalnościami, a proces jego uzyskania może trwać nawet kilka lat; długotrwały brak pozwolenia to również sygnał, że ze stanem prawnym nieruchomości może być coś nie tak.

Wadą zawarcia umowy z deweloperem jest niewątpliwie mniejszy wpływ nabywcy na lokalizację domu. Warto sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dostępnym w urzędzie gminy, co gmina zamierza postawić w najbliższych latach w pobliżu budowanego domu. Jeżeli inwestycja jest już w toku, koniecznie podjedźmy na plac budowy. Przekonajmy się naocznie, jak postępują roboty, porozmawiajmy z robotnikami – zapytajmy ich, czy termin ukończenia inwestycji wskazywany przez dewelopera jest realny i czy pracownicy są regularnie wynagradzani za swoją pracę (będzie to również pewien wskaźnik kondycji finansowej dewelopera).

Jak się umawiać z deweloperem?

Zawieramy z nim zwykle dwie umowy: przedwstępną (zobowiązującą) i ostateczną (przenoszącą własność).
Umowa przedwstępna określa obowiązki dewelopera i nabywcy w trakcie procesu inwestycyjnego (termin rozpoczęcia i ukończenia inwestycji, dokładny opis domu, cenę, kary umowne za niedotrzymanie terminu) oraz zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości (w dokładnie określym terminie) umowy ostatecznej, czyli umowy przenoszącej własność wybudowanego domu. W umowie przedwstępnej deweloper powinien oświadczyć, że jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym ma stanąć dom, oraz że własność domu i działki przeniesie na nabywcę w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Do umowy powinna być dołączona specyfikacja materiałów użytych do wykończenia domu. Umowę przedwstępną dobrze jest zawrzeć w formie aktu notarialnego, bo to daje prawo dochodzenia na drodze sądowej zawarcia umowy ostatecznej.
Umowa ostateczna (przyrzeczona) przenosi na nabywcę własność wybudowanego domu i gruntu (bądź własność domu i prawo użytkowania wieczystego gruntu). Musi mieć formę aktu notarialnego. Tuż przed jej zawarciem nabywca powinien sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej gruntu. Ponieważ księgi są objęte tak zwaną rękojmią wiary publicznej, to nawet jeśli później okaże się, że faktycznym właścicielem nieruchomości był w momencie zawierania umowy sprzedaży inny podmiot niż wpisany jako właściciel do księgi, to i tak nabywca uzyska jej własność przez podpisanie umowy z podmiotem wpisanym do księgi jako właściciel danej nieruchomości.

Uwaga! Umowa z deweloperem nie daje nabywcy możliwości kontrolowania wykonawcy i tempa jego prac, jako że traci on główne narzędzie nacisku – pieniądze – które przekazuje deweloperowi. Tym bardziej ważne jest, aby umowę z deweloperem przed podpisaniem dokładnie przestudiować, a najlepiej pokazać prawnikowi.

Co sprawdzić w księdze wieczystej?

Księga składa się z czterech działów:
- w pierwszym sprawdzamy, czy położenie i powierzchnia nieruchomości są zgodne z tym, co mówi deweloper;
- w drugim – czy nieruchomość jest własnością dewelopera lub czy jest on jej użytkownikiem wieczystym (i na jak długi czas);
- w dziale trzecim – czy na nieruchomości nie są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka (na przykład prawo użytkowania nieruchomości), czy nie ma ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (na przykład nałożonych przez sąd), czy są wpisane roszczenia przysługujące osobom trzecim (na przykład o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego) i prawa osobiste (na przykład prawo dzierżawy, najmu, pierwokupu);
- w dziale czwartym należy sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką (na przykład na rzecz banku udzielającego kredytu deweloperowi).
Najlepiej dla potencjalnego nabywcy, aby działy trzeci i czwarty księgi wieczystej nie zawierały żadnych wpisów. Jeśli jednak takie będą, trzeba zobaczyć umowy stanowiące podstawę tych wpisów, by ocenić (na przykład na podstawie przewidywanego terminu wygaśnięcia danego prawa), czy warto brnąć we współpracę z deweloperem.
Jeśli w poszczególnych działach są wpisane wzmianki, czyli informacje, że do sądu wpłynęły jakieś wnioski, ale nie zostały jeszcze rozpatrzone – koniecznie dowiedzmy się w sądzie, jaka jest ich treść.
Nie należy też lekceważyć ostrzeżeń sądu, że stan prawny ujawniony w księdze stał się niezgodny ze stanem rzeczywistym. Takie ostrzeżenia sąd wieczystoksięgowy zamieszcza z urzędu na podstawie zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości otrzymanego od sądu lub organu administracji rządowej (samorządowej).

Na co zwrócić uwagę przy użytkowaniu wieczystym?

Jeżeli deweloper jest jedynie użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, należy sprawdzić:
- na ile lat została podpisana umowa użytkowania wieczystego (najlepiej jeśli na 99 lat);
- jaki jest według umowy zawartej przez dewelopera z właścicielem gruntu (na przykład gminą) sposób jego użytkowania oraz termin rozpoczęcia (przez który rozumie się wybudowanie fundamentów) i zakończenia robót budowlanych (czyli postawienia budynków w stanie surowym zamkniętym).
Za niedotrzymanie tych terminów grożą deweloperowi dodatkowe opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, którymi obciąży on zapewne nabywcę domu.
Zgodnie z prawem skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, do których należy ten grunt, mogą nawet rozwiązać umowę przed upływem terminu, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem wskazanym w umowie. Może się na przykład okazać, że zgodnie z umową deweloper jest uprawniony do wzniesienia na gruncie budynków przemysłowych, nie zaś domów jednorodzinnych, albo nadmiernie opóźnia się z zabudową tego gruntu. Wówczas istnieje groźba wypowiedzenia użytkowania wieczystego.
Z użytkowaniem wieczystym wiąże się zawsze opłata roczna, która wynosi w wypadku gruntów oddanych w użytkowanie na cele mieszkalne 1% ceny. Po przeniesieniu własności domu oraz prawa użytkowania gruntu przez dewelopera na nabywcę opłata roczna będzie obciążać nabywcę. Jest to właściwie cena, jaką należałoby zapłacić za własność działki, rozłożona na 99 corocznych rat (nie licząc pierwszej opłaty w wysokości od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej, którą wniósł już deweloper i którą na pewno uwzględnił w cenie budowanego domu).

RACHUNEK POWIERNICZY OGRANICZA RYZYKO KUPUJĄCEGO gdy musi wyłożyć pieniądze przed rozpoczęciem budowy i w jej trakcie.

Sprawdźmy, czy deweloper ma rachunek powierniczy w banku, na który moglibyśmy wpłacać kolejne należne mu raty. Pieniądze na takim rachunku są oprocentowane (odsetki otrzymuje oczywiście osoba wpłacająca, czyli kupujący). Środki z rachunku zostaną przekazane deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji, gdy wszystkie warunki umowy zostaną wypełnione, a kupujący będzie miał w ręku akt własności domu. W przeciwnym razie pieniądze wracają do kupującego. Oczywiście takie rozwiązanie kosztuje (zwykle 2-4% wartości transakcji, nie licząc jednak uzyskanych odsetek), ale eliminuje ryzyko utraty całej zainwestowanej kwoty.

Co powinno być w umowie z deweloperem?

- Opis stron umowy, czyli dane klienta i dewelopera;
- opis domu będącego przedmiotem umowy, z podaniem powierzchni (całkowitej lub użytkowej) i sposobu jej wyliczenia, stanu i standardu wykończenia, rodzaju użytych materiałów (nazwy producentów i wyrobów). Załącznikiem do umowy powinien być projekt budowlany;
- opis działki z podaniem powierzchni i dokładnego położenia w osiedlu;
- określenie wysokości udziału w powierzchniach wspólnych (droga dojazdowa, parking, boisko, plac zabaw);
- opis infrastruktury towarzyszącej (stan wykończenia dróg dojazdowych, chodników, terenów zielonych);
- cena gruntu;
- cena domu i ewentualnie sposób jej waloryzacji (na przykład wskaźnikiem wzrostu cen robót i materiałów budowlanych publikowanym przez GUS) z określeniem, w jakich sytuacjach i jaka kwota (cała czy tylko pozostała do zapłaty) podlega waloryzacji;
- harmonogram prac oraz data zakończenia budowy;
- harmonogram płatności powiązany z harmonogramem prac. Termin zapłaty ostatniej powinien przypadać po odebraniu budynku i usunięciu ewentualnych usterek;
- wysokość kar z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (na przykład niedotrzymania terminów wykonania robót lub płatności);
- warunki gwarancji wykonanych prac;
- możliwości i skutki wypowiedzenia umowy;
- sposób rozliczenia prac dodatkowych nieobjętych umową;
- sposoby dokonywania zmian w projekcie i ich konsekwencje. To zabezpieczy nabywcę przed zmianami technologii lub materiałów przez dewelopera (na niższej jakości), a dewelopera przed żądaniami zmian wymagających zmiany pozwolenia na budowę;
- zastrzeżenie, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.

TRZEBA UWAŻAĆ NA PUŁAPKI W UMOWACH

- Deweloperzy z reguły posługują się gotowymi wzorcami umów. Zawartych w nich postanowień nie ustalają indywidualnie z klientami i na ogół nie chcą ich negocjować. Warto wiedzieć, że wszelkie postanowienia umowy, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta (a jest nim nabywca domu) w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy, a nie były z nim uzgodnione indywidualnie, nie wiążą go. Oznacza to, że w trakcie realizacji umowy nie wywołują określonych w nich skutków (art. 3853 Kodeksu cywilnego). Możemy sprawdzić, czy umowa z deweloperem nie zawiera tak zwanych niedozwolonych klauzul, których stosowanie zostało zabronione prawomocnym wyrokiem sądu. Ich rejestr znajdziemy na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl). Między deweloperem a jego klientem może jednak dojść do sporu, czy dane postanowienie jest faktycznie klauzulą niedozwoloną. Jeśli deweloper nie będzie chciał zrezygnować z kontrowersyjnego zapisu, konsumentowi pozostanie wystąpienie do sądu z pozwem o stwierdzenie bezskuteczności konkretnych postanowień lub nawet nieważności całej umowy. Oto kilka przykładów postanowień umów wpisanych ostatnio do rejestru klauzul niedozwolonych:
- „Cena określona w ust. 1 jest stała. Jednakże w przypadku dokonywania przez Kupującego zapłaty w częściach, kwota pozostająca do zapłaty będzie waloryzowana miesięcznie o wskaźnik 1,2% od kwot, których termin płatności przypada po terminie zapłaty zadatku określonego w § 7 ust. 1, począwszy od dnia zawarcia umowy do dnia zapłaty”;
- „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, Sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”;
- „W przypadku odstąpienia Kupującego od niniejszej umowy, Sprzedający dokona zwrotu nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków pieniężnych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedającego nowego Kupującego z potrąceniem 5% wartości lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na piśmie”;
- „Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy płatności za nie, określone w planie płatności, mogą ulec skróceniu, na co Inwestor wyraża zgodę”;
- „Deweloper może zgłosić budynek do odbioru końcowego, nawet jeżeli niektóre elementy zakresu robót nie zostały ukończone (elewacja i detale), o ile termin tego odbioru przypada w okresie jesienno-zimowym (od listopada do kwietnia) i o ile pozostały zakres rzeczowy jest wykonany zgodnie z umową”;
- „W związku z tym, że zawarcie umowy jest ściśle związane z zawarciem umowy sprzedaży działki, na której prowadzona będzie inwestycja polegająca na wybudowaniu domu, inwestor nie może odstąpić od umowy poza przypadkami enumeratywnie wymienionymi w tej umowie”.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.