Dom z hipoteką. Jak bezpiecznie kupić


Coraz częściej w sprzedaży znajdują się domy obciążone hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu albo pożyczki. Co trzeba zrobić, żeby zakup takiego domu był bezpieczny?

Obciążenie domu hipoteką nie wyklucza jego sprzedaży. Kupić taką nieruchomość może osoba, która sama musi zaciągnąć kredyt i zabezpieczyć jego spłatę poprzez ustanowienie hipoteki. Żeby transakcja doszła do skutku, sprzedający i kupujący muszą podjąć odpowiednie działania w ściśle określonej kolejności.

Kto jest odpowiedzialny za spłatę długu?

Istotą hipoteki jest prawo dochodzenia przez wierzyciela (na przykład bank) zaspokojenia swojego roszczenia z obciążonego hipoteką przedmiotu – nieruchomości, prawa, wierzytelności, i to bez względu na to, czyją stał się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Konsekwencją tak skonstruowanej odpowiedzialności jest to, że z chwilą sprzedaży obciążonej nieruchomości oprócz dłużnika osobistego (czyli tego, kto zaciągnął dług) pojawia się dłużnik rzeczowy – nabywca nieruchomości. Z tej konstrukcji wynika, że obciążenie nieruchomości hipoteką nie ogranicza właściciela w możliwości jej zbycia.
Czy jednak oznacza to, że obaj dłużnicy odpowiadają za spłatę długu od daty zakupu solidarnie? Nie. Stroną umowy pożyczki lub kredytu jest nadal wyłącznie pierwszy właściciel nieruchomości, i to on musi dług spłacić. Nabywca nieruchomości powinien się jednak liczyć z tym, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel skieruje roszczenie przeciw niemu.
Dlatego lepiej przed finalizacją zakupu zawrzeć porozumienie co do spłaty długu.

W banku sprzedającego

Ponieważ na ogół to bank jest wierzycielem, trzeba z nim omówić najważniejsze rzeczy. Bank powinien dostarczyć wszelkich informacji o warunkach spłaty zobowiązania. Chodzi tu o następujące dane:
- wysokość zadłużenia razem z odsetkami, prowizjami i opłatami (na przykład za wcześniejszą spłatę kredytu);
- numer konta, na które należy wpłacić wartość wierzytelności;
- termin spłaty akceptowany przez bank;
- zgoda banku na jednorazową spłatę zadłużenia;
- oświadczenie, że bank wystawi odpowiednie dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki po dokonaniu spłaty długu.
Stroną umowy kredytu (pożyczki) jest sprzedający nieruchomość, więc bank wyda wszelkie dokumenty wyłącznie jemu. Kupujący może jedynie żądać okazania takich dokumentów, sam nie ma bowiem możliwości uzyskania ich w banku.

W banku kupującego

Jeśli kupujący także zamierza wziąć kredyt na zakup domu, musi omówić sprawę z wybranym przez siebie bankiem. Pieniądze z kredytu nie powinny bowiem zostać przelane na rachunek biorącego kredyt (kupującego nieruchomość), ale na rachunek dłużnika (sprzedającego) wskazany przez bank-wierzyciela zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Bank kupującego także stanie się wierzycielem hipotecznym, w jego interesie jest zatem, aby bank sprzedającego został wykreślony z księgi wieczystej, gdzie figuruje jako „pierwszy wierzyciel”. Wynika to z tego, że o kolejności spłaty długu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości decyduje zawsze kolejność wpisu w księdze wieczystej.
Bank udzielający kredytu kupującemu zażąda więc zaświadczenia banku sprzedawcy o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu przez sprzedawcę.
Ponieważ banki standardowo uruchamiają kredyt po okazaniu umowy przedwstępnej, wszelkie kwestie dotyczące spłaty kredytu (kolejności działań, terminu i warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, zaświadczenia z banku-pierwszego wierzyciela) muszą być określone w tej umowie.

Uwaga! Każdy bank może wystawiać nieco inne zaświadczenia i żądać różnych dokumentów, trzeba to więc wcześniej ustalić.

U notariusza po raz pierwszy

Ze względu na bezpieczeństwo obu stron transakcji umowa przedwstępna powinna mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna ma taką samą formę co umowa przyrzeczona (przenosząca własność), każda ze stron (zarówno kupujący, jak i sprzedający) może się udać do sądu w celu wyegzekwowania jej zapisów. Poza tym zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego będzie konieczne, jeśli kupujący zaciąga kredyt.
W tej umowie oprócz postanowień dotyczących samego budynku, działki, warunków transakcji oraz jej terminu strony ustalają warunki spłaty zadłużenia, a w szczególności sankcje w postaci odstąpienia od umowy, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Jest to umowa przedwstępna, zawierana pod warunkiem że dług zostanie spłacony.

Przelew pieniędzy wierzycielowi

Na podstawie postanowień umowy przedwstępnej pierwsza rata (zadatek albo zaliczka) jest przelewana przez kupującego do banku (wierzyciela) sprzedającego na wskazany numer rachunku bankowego.
Istotne jest, czy ta pierwsza rata, która jest w całości przelewana do banku tytułem spłaty kredytu, została przez strony uznana za zaliczkę, czy za zadatek. Można się także umówić, że jej część jest zaliczką, a pozostała część – zadatkiem. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jeżeli dług jest tak wysoki, że cała należność z tytułu ceny będzie przelana na rachunek bankowy związany z kredytem, odpowiednie postanowienia muszą się znaleźć w umowie przedwstępnej.
Jeśli zbywca wziął kredyt na zakup albo remont nieruchomości w walutach obcych, bank powinien podać w zaświadczeniu wysokość aktualnego salda kredytu w złotych polskich. Gdyby wartość po przeliczeniu na złote była wyższa niż cena zakupu domu, różnicę tę powinien uregulować zbywca. Takie postanowienie koniecznie musi się znaleźć w umowie. W przeciwnym wypadku bank nie wystawi dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki.

Uwaga! Nie wszystkie banki przeliczają w zaświadczeniu kredyty udzielone w walutach na złote z uwagi na ruchomy kurs waluty w ciągu dnia. Wtedy strony same muszą wskazać w akcie notarialnym kurs, według jakiego przeliczana jest kwota zadłużenia. Poza tym od czasu podpisania umowy przedwstępnej do chwili wypłaty i tak dochodzi do zmiany kursu, czasem dość istotnej, więc trzeba się liczyć z koniecznością dodatkowych rozliczeń.

U notariusza po raz drugi

Po spłacie kredytu bank wystawia odpowiednie dokumenty o wygaśnięciu długu. Możliwe są wtedy następujące warianty:
- wierzyciel (bank) sam kieruje do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki;
- dłużnik (kredytobiorca) na podstawie zaświadczenia wierzyciela występuje z odpowiednim wnioskiem (najczęściej spotykane);
- notariusz opisuje całą sytuację w akcie notarialnym (umowie sprzedaży), powołując oświadczenie banku dotyczące wygaśnięcia długu, i sam kieruje wniosek do sądu. Ten wariant wiąże się z dodatkowymi kosztami (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wniosku).
Najlepiej jest otrzymać zgodę banku na wykreślenie hipoteki (w formie oświadczenia o spłacie kredytu) i przedstawić ją notariuszowi, który sam skieruje wniosek do sądu. Wtedy mamy pewność, że wszelkie formalności związane z wykreśleniem obciążenia zostały dokonane prawidłowo i w odpowiednim terminie.

Zawsze trzeba pomyśleć, jaki jest najgorszy scenariusz

Jeżeli kupujący zaniedba dokonania opisanych czynności, konsekwencje mogą być dla niego bardzo przykre. Zakup domu z ustanowioną hipoteką zabezpieczającą cudzy dług w skrajnym przypadku może oznaczać, że trzeba będzie ten dług spłacić. Bank może doprowadzić także do sprzedaży przez komornika nieruchomości. Cena uzyskana z takiej sprzedaży zwykle jest dużo niższa niż wartość rynkowa gruntu z budynkiem, może nawet nie wystarczyć na spłatę zadłużenia, jednak nie trzeba „dopłacać” różnicy. Dłużnikiem pozostanie nadal kredytobiorca. Mała to jednak pociecha dla zlicytowanego nabywcy.

Czym jest hipoteka?

Celem hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności pieniężnej poprzez obciążenie przedmiotu hipoteki, na przykład nieruchomości. Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe, które – generalnie – powstaje wskutek umowy pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem.
Hipoteką obciążyć można nieruchomości i ich części ułamkowe, jeżeli stanowią udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste; w tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Przedmiotem hipoteki mogą być także:
1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Hipoteka obejmuje także roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów określa treść wpisów w dziale IV księgi wieczystej. W łamie 4 „hipoteka” wpisuje się kwotę hipoteki, walutę, w jakiej jest ustanowiona, rodzaj i charakter oraz wysokość odsetek umownych. Od dnia wejścia w życie tego rozporządzenia (23.9.2001 r.) sądy wieczysto-księgowe nie mogą już odmawiać objęcia hipoteką także odsetek umownych.

Czy hipoteka przymusowa jest nadal groźna?

Czasami zdarza się, że wierzycielem nie jest bank, lecz Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (na przykład gmina). Tego rodzaju hipoteka nosi nazwę hipoteki przymusowej. Dochodzi do niej z powodu zaległości w podatkach albo składkach na ubezpieczenia społeczne. Do 4 czerwca 2001 r. hipoteka mogła powstać bez wpisu do księgi wieczystej, istniało więc ryzyko egzekucji z zakupionej nieruchomości. Teraz takiego niebezpieczeństwa nie ma, hipoteka przymusowa powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej. Warto pamiętać, że hipotekę przymusową można ustanowić na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka (to jest na majątku wspólnym), nawet jeżeli tylko jeden małżonek prowadzi działaność gospodarczą i jest dłużnikiem skarbu państwa (urzędu skarbowego, gminy, ZUS-u).
Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą. Można także poprosić o to notariusza lub pośrednika.

Ile to kosztuje

Strony transakcji muszą liczyć się z następującymi kosztami:
1. Wydanie zaświadczenia przez bank – od 50 do 300 zł;
2. Wynagrodzenie notariusza. Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości sprzedawanej nieruchomości:
- gdy jest wyższa niż 30 000 zł, ale nie przekracza 60 000 zł – wyniesie 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- gdy jest wyższa niż 60 000 zł, ale nie przekracza 1 000 000 zł – wyniesie 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Jeśli wartość nabywanej nieruchomości wynosi 300 000 zł, maksymalna taksa notarialna to 2210 zł. Wynagrodzenie notariusza jest obciążone VAT w wysokości 22%, więc kwota ta wzrośnie do 2696,20 zł.
Notariusz pobierze połowę stawki podanej wyżej za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, i ponownie połowę za umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste w wykonaniu umowy zobowiązującej.
Ponadto notariusz policzy 200 zł za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za każdą stronę wypisu z aktu.
Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na zakup domu mieszkalnego maksymalna stawka taksy wynosi 1/4 stawki podanej wyżej.
3. Opłata sądowa za:
- wpis własności – 200 zł;
- wpis hipoteki – 200 zł;
- wykreślenie hipoteki – 100 zł.
4. Podatek od czynności cywilnoprawnych:
- od umowy sprzedaży – 2% wartości rynkowej (bez odliczania wartości długu zabezpieczonego hipoteką);
- od ustanowienia hipoteki:
– na zabezpieczenie kwoty zaciąganego kredytu – 0,1%,
– na zabezpieczenie odsetek o stopie zmiennej – 19 zł.

Podstawa prawna:
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- rozporządzenie z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122)
- ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398)
- rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz. 1564).

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.