Dom z usterkami, nie płać za rachunki!


Pan Zbigniew uznał, że skoro dom ma usterki, może nie płacić rachunków wystawianych przez dewelopera. Wygrał, choć sąd nie przesądził jednoznacznie, że można nie płacić za wykonane usługi.

Zbigniew Michałowski zdecydował się kupić dom od dewelopera. Firma Dom Development budowała właśnie 30-segmentowe osiedle Malwa na warszawskim Tarchominie. Umowę notarialną podpisano 29 czerwca 2001 roku, z terminem przekazania kluczy 21 grudnia 2001 roku. Dom w zabudowie szeregowej, o powierzchni 155,3 m², na działce 312 m². Technologia murowa. Cena za całość wraz z infrastrukturą osiedla – 443 506 zł. Stan domu: z oknami i drzwiami, wewnątrz instalacje i tynki – reszta do wykończenia. Ustawowe trzy lata rękojmi. Pan Zbigniew był dobrym klientem. Żywą gotówką zapłacił pięć rat, tymczasem firma, której Dom Development zlecił budowę, opóźniła się. Odbiór techniczny segmentu odbył się 18 kwietnia 2002 roku. Z tytułu zwłoki pan Zbigniew otrzymał bonifikatę w wysokości 3986 zł. Deweloper dotrzymał umowy.

Płacę, więc wymagam

Protokół odbioru budynku z 18 kwietnia 2002 roku jest dowodem zgłoszenia pierwszych usterek: brak parapetu w kuchni, stolarka okienna nadaje się do regulacji i w części do wymiany. I dzisiaj widać te wady: drewniane okna są złej jakości, łuszczy się farba, jedna rama jest nadłamana, nie zachowano pionów przy montażu. W kuchni u pana Zbigniewa po zamontowaniu parapetu zostało 82 cm na szafkę pod oknem. Standardowe meble kuchenne stojące mają co najmniej 83 cm wysokości plus blat, więc właściciel domu rad nierad musiał zamawiać meble indywidualnie (firma broni się, że klient sam chciał taką wysokość pod zamówione meble).
Później doszły jeszcze poważniejsze wady, w protokole nie ujęte, lecz zauważone w codziennym użytkowaniu domu. Najpoważniejsza – garaż nie nadaje się do użytkowania! Brama wjazdowa ma 210 cm szerokości – można wjechać maluchem, ale już nie średniej wielkości samochodem. Wprawdzie otwór bramy ma 240 cm, ale rodzaj zamontowanej bramy zawęził światło wjazdu.
„Zapłaciłem, wymagam” – pan Zbigniew myśli o tej złotej zasadzie za każdym razem, gdy potyka się na nierównych schodach – stopnie różnią się wysokością (deweloper tłumaczy, że takie „dopuszczalne" niedokładności likwiduje się na etapie prac wykończeniowych, czyli poza umową), a także gdy próbuje uregulować kocioł grzewczy, który zamontowano, nie zostawiając ani gwarancji, ani instrukcji.
Takie drobne i poważniejsze wady budynku psują mu satysfakcję z własnego domu.
Usterki były zgłaszane wielokrotnie, deweloper reagował, spisano wiele protokołów usunięcia usterek (dokładniej: przeglądu technicznego domu, poprawienia ułożenia kostki przy budynku, poprawienia studzienki rewizyjnej na podjeździe), podjęto naprawy, ale w końcowym protokole – po trzech latach rękojmi – wskazano te same usterki co przy odbiorze domu.

Deweloper administratorem

W umowie, jaką podpisali klienci z Dom Development, zapisano, że przez pierwszy rok po zakończeniu budowy deweloper będzie odpłatnie administrował 30-segmentowym osiedlem. Firma wykonała swoje zadanie. Ustanowiła nadzór nad osiedlem, zapewniła obsługę techniczną.
Miesięczne zamieszkiwanie na osiedlu Malwa kosztowało Zbigniewa Michałowskiego 476 zł, czyli tyle, ile wynosi czynsz za mieszkanie w bloku. Składnikami tej opłaty były prąd za oświetlenie osiedla, konserwacja urządzeń, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie. Najwięcej kosztowała ochrona fizyczna osiedla – za 250 zł na miesiąc (od każdego segmentu) przy wjeździe na osiedle rezydował ochroniarz, nocą nieraz dwóch.
8 kwietnia 2002 roku Dom Development zaproponował właścicielom szeregówek wybór: albo ochrona fizyczna, albo zawarcie indywidualnych umów z firmami ochroniarskimi – by w ten sposób zmniejszyć koszt ochrony. Pan Zbigniew odniósł się do prośby pozytywnie – wybrał spośród ofert firmę, podpisał umowę na ochronę i monitoring. Za instalację alarmu zapłacił prawie 4 tys. zł, miesięczny abonament to koszt 100 zł. Gdy miał już własny alarm, poczuł się zwolniony z płacenia za ochronę osiedla, a tymczasem administracja nadal naliczała mu kwotę 250 zł. Dlaczego? Okazało się, że tylko on odpowiedział na propozycję administracji i zdecydował się na indywidualną ochronę.
– Skoro odzew był znikomy, osiedle nie mogło pozostać bez dozoru – tłumaczy Janusz Stolarczyk, członek zarządu Dom Development. – Pan Michałowski zainstalował alarm na własną odpowiedzialność.
Tymczasem pan Zbigniew usamodzielniał się dalej. Zawarł – od maja do grudnia 2002 roku – indywidualne umowy z dostawcami wody, prądu i gazu, sam też płacił podatek i ubezpieczenie za nieruchomość. Był więc coraz bardziej zbulwersowany, że co miesiąc dostaje od dewelopera rachunek na prawie 500 zł.
Czekała go jeszcze jedna przykra niespodzianka. Kiedy odbierał segment, nie było wodomierza – choć zgodnie z umową powinien zostać zainstalowany. Gdy zawarł indywidualną umowę na dostawę wody, wodociągi naliczyły zryczałtowaną opłatę za okres bez wodomierza (od kwietnia do sierpnia 2002 roku) na kwotę prawie 2 tys. zł. Pan Zbigniew poczuł się oszukany – tyle wody na jego posesji nie zużyto.

Płacić czy nie?

Jak funkcjonowało prawo rękojmi? Deweloper podejmował różne naprawy na osiedlu. U pana Zbigniewa pomalowano okna, poprawiono ułożenie kostki brukowej przed segmentem – te naprawy potwierdził podpisem w protokołach, ale nadal domagał się właściwej bramy garażowej i porządnych okien – o czym świadczy korespondencja z deweloperem.
Nie wszyscy mieszkańcy osiedla byli usatysfakcjonowani sposobem załatwiania reklamacji w swoich domach (zakres usterek był różny). Jeden z sąsiadów Zbigniewa Michałowskiego zlecił ekspertyzę bramy i okien w Instytucie Techniki Budowlanej. Ocena techniczna stolarki okiennej i bramy garażowej potwierdziła jednoznacznie, że okna mają wady techniczne oraz że okna i bramę garażową dobrano i zamontowano z błędami. O bramie garażowej napisano językiem ekspertów: „Przyjęte w zamówieniu wymiary bramy spowodowały konieczność usytuowania prowadnic wewnątrz światła otworu, co zmniejszyło otwór do szerokości 209 cm i wysokości 192,5 cm, co jest niezgodne z dokumentacją projektową i przepisami”. A więc – można powiedzieć – buty kupiono markowe, ale za ciasne.
Przedstawiciele Dom Development nie zgadzają się z tą opinią.
Henryk Karłowski, kierownik sekcji technicznej: – Zamówiliśmy bramę uchylną N80 renomowanej firmy Hörmann, spełniającą wszystkie normy. Rama tej bramy zabiera część światła, stąd zwężenie.
Jako dowód przedstawia aprobatę techniczną i certyfikat bramy.
Zapytaliśmy specjalistów z Hörmanna. Wskazali na błąd w doborze parametrów bramy. Można było wybrać bramę o 12 cm szerszą, i o tyle poszerzyłoby się światło wjazdu, albo bramę o szerokości 250 cm i ukryć prowadnice w ścianach.
A skoro są wady, powstał dylemat wśród mieszkańców, czy w ogóle płacić za administrowanie?! Czy usterki budynku i koszty, które trzeba ponieść na ich usunięcie, nie są argumentem za niepłaceniem? Efekt namysłu był taki, że pan Zbigniew i niektórzy mieszkańcy osiedla przestali opłacać comiesięczne rachunki za wspólne opłaty eksploatacyjne wysyłane przez dewelopera.


Z Malwy do sądu

Administrowanie nie zakończyło się po 12 miesiącach. Trwało prawie dwa lata, nim mieszkańcy powołali stowarzyszenie i przejęli zarząd nad osiedlem. Kiedy mieszkańcy przejęli administrację, koszty spadły, na przykład rachunek za oświetlenie osiedla zmniejszył się z 38 do 12-16 zł na miesiąc na rodzinę.
Stowarzyszenie wynajęło firmę zewnętrzną do administrowania osiedla – koszt 30 zł miesięcznie od segmentu. Wybrano firmę ochroniarską (tę samą, która strzegła domu pana Zbigniewa), we wszystkich domach założono monitoring, firma ma też stróżówkę przy bramie wjazdowej – ochrona kosztuje każdego 220 zł. W sumie ochrona i koszty wspólne wynoszą po 334 zł miesięcznie na każdą rodzinę.
Pożegnanie z administratorem nie było miłe. Zalegający z opłatami otrzymywali kolejne pisma z żądaniem zapłacenia zaległych kwot. Przychodziły też monity z firmy windykacyjnej z groźbą wpisania adresata do krajowego rejestru dłużników.
– Czuliśmy się szantażowani – mówi jeden z mieszkańców.
Pan Zbigniew dostał wezwanie do zapłaty – za półtora roku administrowania osiedlem – na kwotę 6023 zł. Nie zapłacił, napisał: „Do momentu zlikwidowania wszystkich wad i usterek wynikających z winy wykonawców i błędów w sztuce budowlanej jakiekolwiek roszczenia finansowe wobec mojej osoby są bezzasadne”.
W odpowiedzi Dom Development oddał sprawę do sądu.
14 września 2004 roku złożył pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i taki nakaz uzyskał. Już w sądzie odstąpił jednak od dochodzenia opłat za ubezpieczenie i podatek od nieruchomości i zmniejszył roszczenie do kwoty 5600 zł. Pozwany miał teraz do wyboru albo zapłacić zaległe rachunki, albo wnieść sprzeciw. Pan Zbigniew skorzystał z drugiej możliwości – sprawa ponownie trafiła do sądu w trybie normalnej rozprawy.

Tak oto doszło do nierównego starcia. Z jednej strony skromny mieszkaniec segmentu niezadowolony z jakości domu, z drugiej jeden z największych krajowych deweloperów. W takich sprawach obie strony mają obowiązek przedstawić dowody, ale swoje roszczenia ma udowodnić powód, w tym wypadku deweloper.
Pierwszą rozprawę wyznaczono na 7 czerwca 2005 roku. Najpierw ustalono kwestię wad segmentu. W umowie kupna domu deweloper zobowiązywał się usunąć usterki w ciągu 60 dni.
Wady, spisane w protokole odbioru domu, jak też inne odkryte później, były wielokrotnie zgłaszane – pan Zbigniew przedstawił kopie swoich pism wysyłanych do Dom Development, w tym pięć pism w sprawie wad okien. Z kolei przedstawiciel dewelopera okazał protokoły, w których pozwany odbierał dom i akceptował niektóre naprawy w ramach reklamacji. Sąd powziął przekonanie, że głównych usterek nie usunięto, na podstawie protokołu z przeglądu technicznego lokalu po okresie rękojmi – 18 stycznia 2005 roku, gdzie ponownie spisano wady domu.
Z kolei Zbigniew Michałowski przedstawił umowy, jakie indywidualnie zawarł z dostawcami mediów. Także umowę z czerwca 2002 roku na indywidualną ochronę domu, dowód zapłacenia podatku oraz umowę ubezpieczenia domu. Na przeciwnej szali znalazły się rachunki i roszczenia dewelopera. Ocena sądu? Rachunki za administrowanie są zbyt ogólnikowe. W pozycji „media” wpisywano zbiorcze zestawienie kosztów nie tylko osiedla Malwa, ale i sąsiedniego
osiedla Akacja. „Dowody nie potwierdzają zasadności żądania powoda zapłaty przez pozwanego kwoty z tytułu opłat eksploatacyjnych”. I dalej: „Skoro nie można ustalić wysokości kosztów składających się na żądaną sumę, nie można zasądzić na rzecz dewelopera nawet części żądanej kwoty”.
Dom Development nie wykazał, dlaczego za ochronę trzeba płacić aż 250 zł, nie przedstawił umów, jakie miał zawrzeć na dostawę mediów na osiedle – przedstawił tylko zbiorczy wykaz kosztów.
Zakwestionowano nie tylko roszczenia firmy, ale też taką formę administrowania, jaką proponował mieszkańcom deweloper. Po upływie 12 miesięcy firma zarządzała osiedlem już bez umowy. A skoro prowadziła cudzą sprawę, zobowiązana była zachowywać należytą staranność i działać na korzyść klienta – argumentował sąd.
15 lipca zapadł wyrok. Całkowite oddalenie powództwa wobec Zbigniewa Michałowskiego.

Postscriptum

Przedstawiciele Dom Development nie potrafili na sali sądowej udokumentować wysokości kosztów administracji osiedla.
Sąd wziął pod uwagę wielokrotnie zgłaszane przez Zbigniewa Michałowskiego reklamacje – zdaniem sądu – nieuwzględnione przez dewelopera mimo wielu protokołów i prac naprawczych. Wyrok oddalający powództwo jest interesujący dla każdego, kto boryka się z jakością zleconej budowy. Powstaje pytanie: czy sąd dał zgodę na niepłacenie wykonawcom, jeśli wady domu skazują klienta na kosztowne naprawy? Wyrok, choć korzystny dla klienta, nie przesądza odpowiedzi na „tak”. Koronnym argumentem za oddaleniem powództwa były nieudokumentowane koszty administracji. Pan Zbigniew wygrał, ale nie z powodu kłopotów z usunięciem wad domu, ten wątek działał tylko na jego korzyść.
Szefowie Dom Development oceniają wyrok jako bulwersujący.
Janusz Stolarczyk, członek zarządu: – Wszystkie reklamacje pana Michałowskiego zostały uwzględnione. Wyrok jest kuriozalny, ponieważ akceptuje niepłacenie za coś, z czego klient skorzystał. Inne sprawy sądowe na tym osiedlu wygraliśmy.

Rozliczenie z deweloperem (komentarz prawny: Joanna Nowacka)

Odpowiedzialność dewelopera
Rękojmia. Każdy, kto sprzedaje dom (nawet używany) lub zobowiązuje się do jego wybudowania, ponosi opartą na zasadzie ryzyka odpowiedzialność za wady tego budynku. Jest to odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Sprzedawca odpowiada za wady sprzedanego budynku, niezależnie od tego, czy wiedział o tych wadach i czy sam się przyczynił do ich powstania, czy nie (także wtedy, gdy wady wynikają ze złej jakości materiałów lub błędów podwykonawców).
Trwa ona przez trzy lata od dnia przekazania budynku. W tym czasie kupujący musi zgłosić sprzedawcy dostrzeżone wady w ciągu miesiąca od ich zauważenia (jest to niezbędne do zachowania uprawnień z rękojmi). Ale to jeszcze nie wszystko. Jeśli deweloper nie uwzględni reklamacji, trzeba w okresie rękojmi podjąć formalne działania zmierzające do wyegzekwowania uprawnień, czyli wnieść pozew do sądu. Pisemna wymiana korespondencji nie gwarantuje możliwości dochodzenia roszczeń w sądzie po upływie okresu rękojmi. Deweloperzy często to wykorzystują i zwlekają z usunięciem wad, a jeśli sprawa trafia do sądu po upływie trzech lat, mogą uchylić się od spełnienia roszczenia.
Odpowiedzialność odszkodowawcza. Po upływie trzech lat klient ma jeszcze szanse dochodzić ewentualnego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży, ale jest to znacznie trudniejsze. Roszczenia z umowy sprzedaży przedawniają się dopiero po 10 latach. Jest jednak pewien problem – odpowiedzialność odszkodowawcza w tym wypadku oparta jest na zasadzie winy. Trzeba więc udowodnić, że deweloper był winny powstania szkody, a więc sam przyczynił się do powstania wad lub przynajmniej wiedział o wadach budynku. Może się on jednak łatwo wybronić, wykazując brak winy – udowadniając, że wadliwe okazały się materiały, czego – nawet przy zachowaniu należytej staranności – nie mógł zauważyć w czasie budowy. Dlatego znacznie łatwiejsze dla klienta jest dochodzenie uprawnień z rękojmi niż z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Nie warto więc zwlekać z dochodzeniem roszczeń z rękojmi. Jeśli deweloper nie reaguje na wezwania do usunięcia wad, trzeba oddać sprawę do sądu.

Wzajemne zobowiązania
Gdy dwie osoby (na przykład klient i deweloper) są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony. Muszą być jednak spełnione łącznie następujące warunki: przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.
Oznacza to, że kupujący może potrącić swoją wierzytelność pieniężną z tytułu rękojmi za wady budynku lub z tytułu nienależytego wykonania umowy z wierzytelnością dewelopera. Przykładowo zatem jeśli sprzedany budynek ma wady, a kupujący nie zapłacił jeszcze całej należności, może potrącić ze swojego zobowiązania kwotę, jakiej domaga się od dewelopera z tytułu obniżenia ceny wadliwego budynku (na przykład w wysokości odpowiadającej kosztom napraw). Wcześniej jednak trzeba wyznaczyć deweloperowi termin do usunięcia wad. Dopiero gdy tego nie zrobi, można dokonać potrącenia.
Można też dokonać potrącenia roszczeń wynikających z różnych umów, ale muszą to być roszczenia pieniężne. Jeśli zatem nabywcę domu i dewelopera łączy umowa o zarządzanie nieruchomością, to klient ma prawo potrącić z wynagrodzenia zarządcy kwotę odpowiadającą wysokości swojego roszczenia z tytułu rękojmi względem dewelopera, pod warunkiem że roszczenie to jeszcze nie wygasło (to znaczy w przypadku roszczeń z rękojmi potrąceń można dokonać w ciągu trzech lat od wydania budynku). Nie można jednak dokonywać potrącenia z należności, które są przedmiotem umowy z osobą trzecią (przedsiębiorstwem wodociągowym, zakładem energetycznym czy gazownią). Bywa i tak, że kwota, jakiej domagamy się od dewelopera z tytułu odpowiedzialności za wady domu, przewyższa kwotę, jaką sami jesteśmy zobowiązani mu dopłacić albo zapłaciliśmy już całą cenę i nie ma czego potrącać. Wtedy pozostaje wniesienie do sądu przeciwko deweloperowi sprawy o zapłatę lub o inne świadczenie (na przykład usunięcie wad).

Decyzja sądu
W opisanej sprawie sąd oddalił roszczenie dewelopera (zarządcy), nie przesądził jednak jednoznacznie, czy klient miał prawo nie płacić za zarządzanie lub czy mógł dokonywać jakichkolwiek potrąceń. Wyrok nie rozstrzygał też o zasadności roszczeń wynikających z wadliwego wykonania budynku, aczkolwiek sąd zwrócił na to uwagę w uzasadnieniu wyroku. Deweloper po prostu nie udowodnił swoich żądań, to znaczy nie przedstawił rzetelnego rozliczenia kosztów zarządu, dlatego sąd uznał je za nieuzasadnione w całości. Trzeba bowiem pamiętać, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi dla siebie skutki prawne. A zatem każdy, kto zgłasza jakiekolwiek roszczenie przed sądem, musi przedstawić dowody na ich poparcie. Sąd z urzędu nie dochodzi prawdy, tylko ocenia dowody przedstawione przez strony. Nieprzedstawienie dowodów lub ich niekompletność czy niejednoznaczność może prowadzić do przegrania sprawy.
Jeżeli to kupujący występuje z pozwem przeciwko deweloperowi lub jako pozwany zgłasza zarzut potrącenia, sam musi przedstawić dowody potwierdzające istnienie i wysokość jego roszczenia oraz podstawy, z jakich wynikają (wadliwe wykonanie robót).

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Jak zrobić .Czapka kominowa.

Polskie chałupy. O tradycji architektonicznej wsi