Formalne zakończenie budowy

Do użytkowania

domu jednorodzinnego można przystąpić po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy, czyli takim, co do którego organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu.

W art. 54 Prawa budowlanego została sformułowana ogólna zasada, zgodnie z którą o zakończeniu budowy obiektu budowlanego należy zawiadomić właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Natomiast do użytkowania można przystąpić po upływie 21 dni od dnia złożenia zawiadomienia, jeżeli organ nadzoru budowlanego nie zgłosi w tym czasie sprzeciwu w drodze decyzji. Obowiązek zawiadomienia ciąży na inwestorze.
Od tej zasady są jednak wyjątki, w których konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (na przykład gdy inwestor chce zamieszkać w domu przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych).

Uwaga! Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest wymagane wyłącznie dla obiektów, na które trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Co dołączyć do zawiadomienia?

Wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy inwestor jest zobowiązany złożyć:
- oryginał dziennika budowy;
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, a także oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy oraz ewentualnie terenów sąsiednich;
- protokoły badań i sprawdzeń (na przykład protokół szczelności instalacji gazowej, protokół sprawdzenia przewodów kominowych);
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy;
- jeżeli w trakcie budowydokonano nieistotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę, należy również dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład projektu z naniesionymi przez projektanta zmianami (w razie potrzeby z opisem tych zmian). Oświadczenie kierownika budowy powinno być wtedy potwierdzone przez projektanta oraz inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

Uwaga! Organy nadzoru budowlanego nie mogą żądać od inwestora żadnych innych dokumentów poza wymienionymi powyżej.

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi, że złożone dokumenty mają braki i nieścisłości lub zawiadomienie jest niekompletne, wezwie inwestora do uzupełnienia. Nieuzupełnienie spowoduje wniesienie przez nadzór sprzeciwu.
Po zakończeniu postępowania w sprawie zakończenia budowy inwestorowi są zwracane: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza.

Jak urząd odpowie na zawiadomienie?

Art. 54 Prawa budowlanego przewiduje tak zwaną milczącą zgodę organu nadzoru budowlanego na rozpoczęcie użytkowania w przypadku, gdy nie ma zastrzeżeń do wybudowanego obiektu. Urząd ten ma 21 dni na wydanie ewentualnej decyzji administracyjnej o sprzeciwie. Termin ten obejmuje także doręczenie decyzji inwestorowi, a to oznacza, że jeśli w ciągu 21 dni od dokonania zawiadomienia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie wydał decyzji o sprzeciwie i w tym terminie nie doręczył jej inwestorowi, to można legalnie przystąpić do użytkowania. Inwestor nie jest zobowiązany do upewniania się, czy decyzja o sprzeciwie nie została wydana w przewidzianym terminie, gdyż to organ administracji musi uwzględnić czas na jej doręczenie.
Należy zaznaczyć, że w przypadku nieodebrania pisma przez okres 14 dni od dnia pierwszej wizyty listonosza – jego doręczenie uważa się za dokonane z upływem ostatniego dnia tego okresu, a pismo pozostawia się w aktach sprawy (jeśli listonosz nie zastanie nikogo z domowników, pozostawi awizo z informacją o możliwości odebrania pisma z placówki pocztowej w terminie siedmiu dni, a jeżeli w tym czasie nie zostanie ono odebrane, to pozostawi powtórne awizo). Wynika to z art. 44 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Jak zamieszkać w nieukończonym domu?

Zdarza się, że inwestor chce przystąpić do użytkowania budynku przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych przewidzianych w pozwoleniu. Dzieje się tak zazwyczaj wtedy, gdy budowa jest prowadzona systemem gospodarczym, a inwestor ze względu na brak środków finansowych chce odłożyć na później wykonanie na przykład tynków zewnętrznych lub wykończenie poddasza albo wybudowanie garażu. W takiej sytuacji inwestor na podstawie art. 55 pkt 3 Prawa budowlanego powinien złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie.
Złożenie wniosku obliguje nadzór budowlany do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy w celu stwierdzenia, czy jest prowadzona zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę (zakres takiej kontroli określa art. 59a ust. 2 wyżej wymienionej ustawy). Kontrola jest przeprowadzana przed upływem 21 dni od złożenia wniosku, a o jej terminie inwestor powinien być zawiadomiony w ciągu siedmiu dni.
Jeśli kontrola nie wykaże nieprawidłowości, nadzór wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie z warunkiem wykonania określonych robót budowlanych. Może też wskazać termin realizacji tych robót. W takim wypadku inwestor będzie obowiązany zawiadomić nadzór budowlany o zakończeniu robót prowadzonych już po przystąpieniu do użytkowania.

Uwaga! Budynek pomimo niewykonania części robót musi być w stanie umożliwiającym właściwe i bezpieczne korzystanie z niego. Na pewno nie otrzyma decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestor zamierzający zamieszkać w budynku, w którym na przykład nie ma jeszcze energii elektrycznej lub przyłącza kanalizacji sanitarnej.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w trakcie obowiązkowej kontroli na inwestora zostanie nałożona kara (zgodnie z art. 59f). Dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego każda nieprawidłowość będzie kosztować inwestora 1000 zł. W takiej sytuacji nadzór budowlany wyda też decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadzi – zgodnie z art. 51 – postępowanie naprawcze.

MILCZĄCA ZGODA URZĘDU NIE ZAWSZE WYSTARCZA

Przepisy nie przewidują, aby w przypadku braku sprzeciwu organ nadzoru budowlanego był obowiązany do wydania jakiegokolwiek dokumentu poświadczającego możliwość przystąpienia do użytkowania. Jednakże takiego dokumentu żądają organy urzędu miasta lub gminy przy nadawaniem numeru porządkowego dla wzniesionego budynku lub przy meldunku.
W związku z tym powiatowe inspektoraty wydają inwestorom kserokopię złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy z umieszczoną na dokumencie adnotacją, że w terminie przewidzianym w art. 54 ustawy Prawo budowlane nie wniesiono sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania. Adnotacja ta jest urzędowo poświadczona pieczęcią organu i odpowiednią datą. Jeśli na przykład inwestor złożył zawiadomienie pierwszego dnia miesiąca, to w przypadku braku sprzeciwu może przystąpić do użytkowania 23 dnia tego miesiąca i taka też data będzie widnieć pod adnotacją.
Wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby organ nadzoru budowlanego wydał też na wniosek inwestora zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu w ustawowym terminie. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego powinno być ono wydane w terminie siedmiu dni. Jest ono bezpłatne, bo przepisy dotyczące opłat skarbowych stanowią, że złożenie wniosku i wydanie zaświadczenia w sprawach dotyczących budownictwa mieszkaniowego (taką sprawą jest budowa budynku mieszkalnego) podlega zwolnieniu z opłaty skarbowej.

Kiedy urząd zgłosi sprzeciw?

Decyzja o sprzeciwie może być wydana nie tylko w przypadku braków w dokumentach złożonych wraz z zawiadomieniem, ale także wtedy, gdy na ich podstawie zostanie stwierdzone, że roboty budowlane wykonano w sposób istotnie odbiegający od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę lub w przepisach. Mogą o tym świadczyć zapisy w dzienniku budowy. W takim przypadku nadzór budowlany po uprawomocnieniu się decyzji o sprzeciwie przeprowadzi postępowanie naprawcze zgodnie z art. 51 Prawa budowlanego.

Czy można odwołać się od sprzeciwu?

Od decyzji wyrażającej sprzeciw do użytkowania inwestorowi przysługuje odwołanie. Odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia, czyli wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, czyli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Na wniesienie odwołania inwestor ma 14 dni, licząc od dnia otrzymania sprzeciwu.

Jaka kara za zamieszkanie bez zawiadomienia?

Jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi w sposób niebudzący wątpliwości, że budynek jest użytkowany bez uprzedniego skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, będzie zmuszony nałożyć na inwestora administracyjną karę pieniężną z tytułu nielegalnego użytkowania (art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego). Wymierzona kara stanowi iloczyn stawki opłaty (500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (określonych w załączniku do ustawy) i podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Dla domu mieszkalnego jednorodzinnego kara taka wyniesie 10 000 zł. Kara jest wymierzana przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w drodze postanowienia, a obliczoną kwotę kary należy uiścić w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia. Jeżeli inwestor nie uiści kary w wymaganym terminie, wojewoda w celu realizacji nałożonego obowiązku zastosuje drogę egzekucji administracyjnej.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.)

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Jak zrobić .Czapka kominowa.

Polskie chałupy. O tradycji architektonicznej wsi