Garaż i budynek gospodarczy. Formalności budowlane


Budowa garaży i dużych budynków gospodarczych wymaga załatwienia takich samych formalności jak budowa domu.

Wybudowanie choćby zadaszenia nad miejscem parkowania samochodu czy niewielkiego składziku na narzędzia ogrodowe z pominięciem wymaganej drogi urzędowej może mieć przykre konsekwencje. W razie wykrycia samowoli nadzór budowlany może wydać nakaz rozbiórki lub nałożyć 5000 zł opłaty legalizacyjnej. Legalizacja samowolnie wybudowanego garażu kosztuje 25 000 zł.

Kiedy potrzebne pozwolenie

Budynki garażowe bez względu na wielkość, konstrukcję czy materiał, z jakiego mają być wykonane (murowane lub blaszane), zawsze wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Obowiązkiem tym objęte są również budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy powyżej 25 m² oraz – bez względu na wielkość – dobudowane do istniejących obiektów.
Aby otrzymać taką decyzję, trzeba najpierw zlecić wykonanie projektu budowlanego osobie mającej uprawnienia budowlane do projektowania. Projekt musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, jeśli na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy.
Gdy nie ma planu, inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, a najlepiej przed zamówieniem projektu.
Procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla garażu lub budynku gospodarczego jest tak samo skomplikowana i długotrwała jak dla budynku mieszkalnego. Wymaga przeprowadzenia analizy urbanistycznej oraz uzgodnienia z wieloma organami (m.in. zarządcą drogi, organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych – gdy chcemy budować na gruntach rolnych lub leśnych). Trwa od dwóch do czterech miesięcy. Poza tym warto wiedzieć, że jeśli działka położona jest w terenach niezabudowanych i nieuzbrojonych i na dodatek w sąsiedztwie nie ma podobnych budynków, to uzyskanie warunków zabudowy dla garażu lub budynku gospodarczego nie będzie możliwe.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę składamy w starostwie powiatowym. Do wniosku należy dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściciwej izby samorządu zawodowego;
- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Inwestor natomiast ma dwa lata na rozpoczęcie budowy, w przeciwnym razie pozwolenie wygaśnie.

Kiedy wystarczy zgłoszenie

Pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.
Poza tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę są też zwolnione parterowe budynki gospodarcze związane z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, pod warunkiem że będą one uzupełniały istniejącą zabudowę zagrodową w ramach działki siedliskowej.
Wymienione obiekty wymagają jedynie zgłoszenia w starostwie powiatowym. Należy go dokonać co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Zgłoszenie – składane na urzędowym formularzu – powinno zawierać:
- określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych;
- termin rozpoczęcia robót;
- dołączone oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki (na żądanie urzędu).
Do wykonania budynku gospodarczego można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, ale nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót.
Na obszarach, gdzie nie ma planu miejscowego, budowa nawet niewielkiego budynku gospodarczego jest bardziej skomplikowana. Potrzebna jest bowiem decyzja o warunkach zabudowy. Wprawdzie niektóre urzędy jej nie wymagają przy zgłaszaniu budowy budynków gospodarczych (zwolnionych z pozwolenia na budowę), jednak nie znajduje to uzasadnienia w przepisach prawa. Różnice w praktyce urzędów wynikają ze złożoności przepisów art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wymagania techniczno-budowlane

Wyposażenie. Budynek gospodarczy nie musi spełniać żadnych szczególnych warunków. Bardziej rygorystyczne są przepisy dotyczące garaży.
Każdy garaż powinien mieć:
- wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m;
- drzwi o szerokości co najmniej 2,3 m i wysokości 2 m w świetle;
- elektryczną instalację oświetleniową;
- zapewnioną wymianę powietrza (wentylację).
Usytuowanie. Mają tu zastosowanie takie same przepisy jak przy budowie domów mieszkalnych. Choć właściciele nieruchomości najchętniej stawialiby takie budynki w rogu działki lub przy granicy z sąsiadem, to jednak nie zawsze takie usytuowanie jest możliwe. Zasadniczo należy zachować odległość 3 m (ściana bez otworów) lub 4 m (ściana z otworami) od granicy sąsiedniej działki. Zbliżenie budynku do granicy jest możliwe wtedy, gdy sąsiad już wybudował budynek przy granicy albo usytuował go w odległości mniejszej niż 3 m. Wtedy można się dobudować do budynku sąsiada lub zbliżyć na taką samą odległość, ale nie mniejszą niż 1,5 m. W innych sy­tuacjach budowa przy granicy będzie możliwa tylko wtedy, gdy wymiary działki nie pozwalają na zachowanie zasadniczych odległości albo gdy uzyskamy zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Nie ma natomiast przepisów, które określałyby odległość bu­dynku garażowego lub gospodarczego od innych budynków znajdujących się na tej samej działce. Mogą się one łączyć albo stać oddzielnie.

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuo­wanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Czy garaż jest budynkiem gospodarczym?

Nie. Wprawdzie nie ma ustawowej definicji garażu, jednak bez trudu można określić, że jest to budynek, w którym przechowuje się samochód. Inaczej jest natomiast z budynkiem gospodarczym. Zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie budynek gospodarczy jest przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego lub rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony jest również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych. A zatem budynek gospodarczy nie może służyć jako garaż. Można wprawdzie zmienić jego przeznaczenie, ale wymaga to spełnienia określonych w Prawie budowlanym formalności.

Ile budynków gospodarczych na jednej działce?

Istnieją wątpliwości, czy można zbudować bez pozwolenia dwa budynki gospodarcze o powierzchni do 25 m² każdy na działce, której obszar jest mniejszy niż 500 m². Przepisy nie rozstrzygają tego jednoznacznie. Praktyka urzędów jest bardzo różna: niektóre akceptują taką sytuację, inne na zgłoszenie budowy nawet jednego budynku gospodarczego na działce mającej mniej niż 500 m² reagują sprzeciwem.
Trzeba też wiedzieć, że przepisy określające liczbę obiektów na działce nie wskazują, czy chodzi tylko o obiekty planowane, czy też już istniejące. Należałoby więc brać pod uwagę wszytkie. Jeśli zatem na działce są już dwa budynki gospodarcze, to kolejnego nie da się postawić bez pozwolenia.

Kiedy wolno stojący, kiedy dobudowany?

Tylko wolno stojące parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 25 m² nie wymagają pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia. Budynek gospodarczy dobudowany do innego (mieszkalnego, gospodarczego, garażowego) wymaga pozwolenia na budowę. O tym, czy budynek jest wolno stojący, decyduje nie tylko samodzielność konstrukcji, lecz także przestrzeń wokół niego. Jeśli jest ona na tyle duża, że żadne elementy sąsiadujących budynków (ściany, dachy) nie stykają się i jest do nich swobodny dostęp pozwalający na otynkowanie ścian i konserwację, to budynki takie można uznać za wolno stojące. Pozostawienie tylko kilkunastu centymetrów wolnej przestrzeni to za mało, aby budynek traktować jako wolno stojący. Przy takim zaplanowaniu usytuowania trzeba się liczyć ze sprzeciwem urzędu.

Kiedy urząd może wnieść sprzeciw do zgłoszenia?

Należy się go spodziewać wtedy, gdy realizacja budynku może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:
- zagrożenie bezpieczeństwa;
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
- wprowadzenie lub zwiększenie ograniczeń albo uciążliwości dla terenów sąsiednich.



PO CO DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY PRZY ZGŁOSZENIU?

W art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postanowiono, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.
Przepis ten wskazuje jednocześnie, że odpowiednie zastosowanie ma w tej sprawie art. 50 ust. 2, który z kolei stanowi, że nie wymagają wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane:
1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska albo
2) niewymagające pozwolenia na budowę.
Jest to dość niefortunne odesłanie, w sytuacji gdy art. 59 ust. 2 stanowi, że przepis art. 59 ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu trwającej do roku. Artykuł 59 ust. 2 stanowi lex specialis w stosunku do art. 50 ust. 2 pkt 2, a więc wyłącza jego stosowanie. Stąd biorą się poważne problemy interpretacyjne dotyczące tych przepisów i różnice w praktyce poszczególnych organów. Wydaje się jednak, że intencją ustawodawcy było nałożenie na inwestora obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego także w odniesieniu do obiektów niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę, które wpływają na zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości, i tak należałoby rozumieć te przepisy.

Formalności w czasie budowy

Jeśli budynek wymagał pozwolenia na budowę, inwestor musi wypełnić następujące obowiązki:
1. Kupno dziennika budowy i ostemplowanie go w starostwie powiatowym.
2. Ustanowienie kierownika budowy, którego obowiązkiem będzie między innymi zorganizowanie robót i pokierowanie nimi oraz prowadzenie dziennika budowy.
3. Zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac co najmniej siedem dni wcześniej i złożenie oświadczenia kierownika budowy o przyjęciu funkcji oraz zaświadczenia o jego przynależności do izby samorządu zawodowego.
4. Wykonanie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej oraz – stosownie do potrzeb – dokonanie odbiorów i sprawdzeń.
5. Zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu robót (w ciągu 14 dni od zakończenia) i złożenie:
- oryginału dziennika budowy;
- inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej;
- protokołów sprawdzeń i odbiorów, oświadczenia kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem i o uporządkowaniu terenu.
6. Do użytkowania budynku można przystąpić, jeśli w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia nadzór budowlany nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Jeśli budynek podlegał tylko zgłoszeniu, nie jest wymagane zawiadamianie nadzoru budowlanego ani zatrudnianie kierownika budowy. Trzeba jednak podkreślić, że pomimo uproszczenia procedur prawnych związanych z budową obiekt taki powinien być wykonywany w sposób niepowodujący zagrożenia bezpieczeństwa. Cała odpowiedzialność w tym zakresie spoczywa na inwestorze, który choć nie musi, to jednak we własnym interesie powinien zadbać, aby roboty budowlane wykonywały osoby mające odpowiednie kwalifikacje.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Jak zrobić .Czapka kominowa.

Polskie chałupy. O tradycji architektonicznej wsi