Granice wolności w zagospodarowaniu działki


Prawo własności nie jest nieograniczone. Właściciel może z niego korzystać w granicach określonych przepisami. Szczególnie jeśli chodzi o sposób zagospodarowania nieruchomości.

Ograniczenia w zakresie zagospodarowania nieruchomości można znaleźć w ustawach i przepisach prawa miejscowego, z których najbardziej znane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ich ustalenia kształtują sposób wykonywania prawa własności, określając, co i jak można wybudować na nieruchomości.
Również przepisy dotyczące ochrony przyrody, zabytków, ochrony przeciwpożarowej (i wiele innych) mogą mieć wpływ na sposób zagospodarowania nieruchomości.

Plan miejscowy

Jeśli w gminie obowiązuje plan miejscowy, to w jego treści można też znaleźć ograniczenia i zakazy wynikające nie tylko z polityki przestrzennej gminy, ale także z przepisów szczególnych. Zazwyczaj przejawia się to w wyznaczaniu stref ochronnych dla obszarów chronionych i wokół nich (rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych, ujęć wody), w których działalność inwestycyjna albo jest całkowicie zabroniona, albo podlega szczególnym rygorom. Podobne strefy są wyznaczone wokół obiektów uciążliwych, których sąsiedztwo wyklucza całkowicie lub częściowo zabudowę. Plan miejscowy uwzględnia też ochronę zabytków, wprowadzając tak zwane strefy konserwatorskie, na obszarze których wszystkie decyzje budowlane wymagają uzgodnień z konserwatorem zabytków.
A zatem w zasadzie w planie miejscowym są zebrane wszystkie ograniczenia dotyczące zagospodarowania nieruchomości.
Gdy takiego planu nie ma, należy sięgnąć do przepisów szczególnych, które są podstawą do ustalenia warunków zabudowy dla projektowanych inwestycji.
Zanim jednak dowiemy się o tych ograniczeniach z decyzji o warunkach zabudowy (często odmownej), przed zakupem działki sprawdźmy sami, jakie przepisy mogą ograniczać zabudowę.

Ochrona przyrody

Przepisy przewidują różne formy ochrony przyrody: parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, użytki ekologiczne itp. Parki narodowe są tworzone na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów, a pozostałe formy wprowadza wojewoda, wydając stosowne rozporządzenie. Są w nim zawarte zakazy i ograniczenia. W parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody zabrania się między innymi:
- budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów służących celom parku albo rezerwatu;
- zmiany stosunków wodnych, regulacji rzek i potoków, jeżeli nie służy ona ochronie przyrody;
- niszczenia gleby lub zmiany przeznaczenia i użytkowania gruntów;
- prowadzenia działalności wytwórczej, handlowej i rolniczej, z wyjątkiem miejsc wyznaczonych w planie ochrony;
- stosowania chemicznych i biologicznych środków ochrony roślin i nawozów;
- ruchu pieszego, rowerowego, narciarskiego i jazdy konnej wierzchem, z wyjątkiem wyznaczonych szlaków i tras narciarskich;
- ruchu pojazdów poza drogami publicznymi oraz poza drogami położonymi na nieruchomościach będących w trwałym zarządzie parku narodowego;
- wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu.
Praktycznie zatem obszary parków narodowych i rezerwatów przyrody są wyłączone z działalności inwestycyjnej, a więc działka położona na takim terenie nie będzie mogła być wykorzystywana ani do celów usługowych, ani pod zabudowę mieszkaniową.
Mniej rygorystyczne ograniczenia wprowadza się na terenie parku krajobrazowego i obszaru chronionego krajobrazu. Może to być zakaz:
- realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu art. 51 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz.U. nr 62, poz. 627, z późn. zm.) – na przykład obiektów przemysłowych i niektórych usługowych (stacji benzynowych, stolarni, warsztatów samochodowych);
- likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają z potrzeby ochrony przeciw- powodziowej lub zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego;
- wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwsztormowym, przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym albo z budową, odbudową, utrzymaniem, remontem lub naprawą urządzeń wodnych;
- dokonywania zmian stosunków wodnych, jeśli zmiany te nie służą ochronie przyrody albo racjonalnej gospodarce rolnej, leśnej, wodnej lub rybackiej;
- budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej;
- lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 200 m od krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego;
- likwidowania, zasypywania i przekształcania zbiorników wodnych, starorzeczy oraz obszarów wodno-błotnych.
Podobne ograniczenia mogą dotyczyć nie tylko obszaru parku lub rezerwatu, ale także jego otuliny, czyli najbliższego otoczenia.
Dlatego gdy kupujemy działkę nad rzeką, jeziorem lub morzem, sprawdźmy, czy nie jest ona położona w strefie ochronnej, a jeśli tak, to z jakimi ograniczeniami trzeba się liczyć.

Ochrona zabytków

Z poważnymi ograniczeniami muszą się także liczyć właściciele nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz działek, na których znajdują się stanowiska archeologiczne.
Na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru lub w jego otoczeniu oprócz pozwolenia na budowę potrzebne jest także zezwolenie wojewódzkiego konserwatora. Również zmiana przeznaczenia zabytku lub podział zabytku nieruchomego wymaga zgody konserwatora.
Wszelkie prace przy zabytku powinny być przeprowadzane z uwzględnieniem zaleceń konserwatora, co może podnosić koszty wykonania robót.
Jeśli natomiast podczas prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych zostanie odkryty przedmiot, co do którego przypuszcza się, iż jest on zabytkiem, inwestor jest zobowiązany wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot, zabezpieczyć go i niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe – właś-ciwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Po dokonaniu oględzin odkrytego przedmiotu wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję:
- pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot nie jest zabytkiem;
- pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeśli nie doprowadzi to do zniszczenia lub uszkodzenia znalezionego zabytku;
- nakazującą dalsze wstrzymanie robót i przeprowadzenie, na koszt osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej finansującej te roboty, badań archeologicznych w niezbędnym zakresie.
Może to spowodować opóźnienie budowy nawet o pół roku (bo na tyle mogą być wstrzymane prace) i podnieść znacząco jej koszty.

Inne ograniczenia

Inwestor musi się liczyć także z ograniczeniami zabudowy w strefach ochronnych wyznaczonych z uwagi na bezpieczeństwo mieszkańców bądź ze względu na ochronę sanitarną niektórych obiektów, na przykład ujęć wody. Obszar strefy ochronnej wokół takiego ujęcia wyznacza dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej. W strefie ochrony bezpośredniej ujęć wód podziemnych oraz powierzchniowych zabronione jest użytkowanie gruntów do celów niezwiązanych z eksploatacją ujęcia wody. Zakaz lokalizacji zabudowy mieszkaniowej może być też wprowadzony w strefie ochrony pośredniej, dlatego w urzędzie lub przedsiębiorstwie wodociągowym trzeba sprawdzić, jaki jest zasięg tych stref.
Domu nie można też będzie zbudować w odległości 150 m od cmentarza. Odległość ta może być zmniejszona do 50 m, jeśli na tym obszarze jest sieć wodociągowa i budynki będą do niej podłączone.
Strefy ochronne wokół inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko (na przykład fabryk, wysypisk śmieci, oczyszczalni ścieków, autostrad) są wyznaczane w każdym przypadku indywidualnie, stosownie do potrzeb wynikających z raportu oddziaływania takiej inwestycji na środowisko. W zależności od stopnia uciążliwości takich obiektów wyznaczane są w ich otoczeniu obszary ograniczonego użytkowania, na których może być ograniczona lokalizacja nowej zabudowy mieszkaniowej.
Jeżeli jednak w takich strefach znajdują się już budynki, to zazwyczaj można je użytkować do „śmierci technicznej”, jednakże plany ich rozbudowy i przebudowy mogą się spotkać z odmownymi decyzjami urzędów.

Podstawa prawna:
- ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. nr 92, poz. 880 z późn. zm.)
- ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. nr 162, poz. 1568 z późn. zm.)
- ustawa z 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz.U. nr 115, poz. 1229 z późn. zm.)
- ustawa z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz.U. nr 62, poz. 627 z późn. zm.)

CO I GDZIE SPRAWDZIĆ?

Aby uniknąć kupna działki, która będzie mogła jedynie cieszyć oczy pięknym widokiem, należałoby sprawdzić w urzędzie gminy (miasta), w wydziale architektury, czy w danej miejscowości jest plan miejscowy, a jeśli nie, to jakie inne akty prawa miejscowego ograniczające działalność inwestycyjną obowiązują na danym obszarze i jakie zawierają ograniczenia. Informacji o zakazach i ograniczeniach związanych z ochroną przyrody można szukać w wydziałach ochrony środowiska urzędu gminy lub urzędu wojewódzkiego.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty