Inwestycja w nieruchomość


Zakup nieruchomości to pewna i bezpieczna inwestycja. Można powiedzieć, że tylko lokaty bankowe pozwalają spać spokojnie, ale to właśnie zysk z nieruchomości pozwala dodatkowo śnić kolorowe sny. Dlaczego?


Na rynku nieruchomości obserwujemy ciągły wzrost cen. Najwyższy – na rynku lokali mieszkalnych (nawet do 25% rocznie), choć i działki budowlane oraz tereny nadające się pod zabudowę, szczególnie w gminach okalających duże miasta, osiągają wysokie ceny i sprzedają się jak ciepłe bułeczki.
Warto więc rozejrzeć się na rynku nieruchomości, gdyż oferta jest bogata i każdy może znaleźć coś dla siebie.

Rynek pierwotny lokali mieszkalnych

Na rynku pierwotnym jak grzyby po deszczu wyrastają strzeżone osiedla. Ich największą zaletą jest bezpieczeństwo mieszkańców. Osiedla takie mają ogrodzenie, całodobową ochronę, coraz częściej system monitoringu, znajdują się w nich grodzone, kolorowe place zabaw dla dzieci, często oczka wodne, ozdobne lampy uliczne, parkingi. Zieleń jest zadbana, klatki schodowe i windy czyste. Niestety, za komfort i świadectwo zamożności trzeba płacić, a ogromna popularność strzeżonych osiedli powoduje, że deweloperzy dyktują coraz wyższe ceny. Nabywców jednak nie brakuje i na pniu są wyprzedawane inwestycje nawet z dwuletnim terminem oddania mieszkania! Do inwestorów z zasobniejszym portfelem jest skierowana oferta budownictwa apartamentowego. Większość apartamentowców deweloperzy lokują w stolicy, ale powstają również w Krakowie, Poznaniu czy we Wrocławiu. Mają charakter kameralnych budynków – jak te we Wrocławiu – bądź pną się w chmury jak Sea Towers w centrum Gdyni, gdzie z najwyższych pięter będzie można zobaczyć Hel. Kupowane są w nadbałtyckich kurortach i w Zakopanem, aby można było z nich korzystać w sezonie, a przez resztę roku odnajmować je bogatym turystom. Te wakacyjne apartamenty mają z reguły o wiele mniejsze metraże, natomiast apartamenty z prawdziwego zdarzenia to lokale o powierzchni porównywalnej do domu, o wysokości około 3 m, z dużymi salonami (minimum 25 m²), garderobą, obowiązkowo z dużym tarasem lub balkonem, z którego rozciąga się widok na park, rzekę albo panoramę miasta. Bardzo ważna jest lokalizacja – głównie w ścisłym centrum miasta lub prestiżowej dzielnicy willowej z doskonałą komunikacją. Apartamentowiec wyróżnia się niebanalną architekturą oraz bardzo wysokim standardem wykończenia, jest klimatyzowany, ogrodzony i strzeżony, przy wejściu jest portiernia, mieszkańcom oferuje się miejsca parkingowe w podziemiach, saunę, fitness, niekiedy basen, ogrody zimowe, a nawet ogród letni na dachu. Często mieszkańcy apartamentowców korzystają z dodatkowych usług, jak pranie garderoby czy sprzątanie mieszkań.
I mimo że cena metra kwadratowego rozpoczyna się od 6-7 tys. zł, inwestycja w taką nieruchomość przynosi zyski, ponieważ apartamenty są chętnie kupowane oraz wynajmowane przez obcokrajowców i polską dobrze zarabiającą klasę średnią.

Rynek wtórny mieszkań

Osoby, które chcą szybko kupić nieruchomość i widzieć, za co płacą, powinny się zapoznać z ofertą rynku wtórnego. Tu mamy do wyboru mieszkania w kamienicach, lokale na osiedlach z wielkiej płyty oraz nowocześniejsze budownictwo po 1990 roku. Jeśli chcemy kupić duże mieszkanie z klimatem, warto rozejrzeć się za zadbaną, reprezentacyjną kamienicą w centrum miasta. Podaż takich kamienic jest bardzo niska, ceny więc będą systematycznie rosnąć wraz z trendem na ciekawe architektonicznie wnętrza dla wymagających oraz firm, które poszukują na siedziby lokali niepretensjonalnych. Niezmiernie ważna jest kondycja całego budynku, stan instalacji, dach, elewacja, klatka, abyśmy nie zostali zaskoczeni nadmiernymi wydatkami z funduszu remontowego. Mieszkanie może być do remontu, bo tu możemy dać upust swojej fantazji. Mniejsze, tanie i najbardziej popularne na rynku są mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty. Tu dominuje popyt na mieszkania dwupokojowe o powierzchni 45-55 m². Najłatwiej je wynająć i spieniężyć w każdej chwili. Chociaż budownictwo w technologii wielkiej płyty ma wiele wad (jak niskie normy izolacyjne, kiepska instalacja elektryczna i wentylacyjna, fatalna akustyka, pokoje w formie klitek, zsypy wewnątrz budynków, brak parkingów czy terenów zielonych), niezaprzeczalnym atutem jest cena. Mimo że wielu Polaków ucieka z wielkiej płyty, na rynku tych mieszkań ciągle jest ogromna przewaga popytu nad podażą. Te mieszkania najczęściej kupowane są przez młodych ludzi oraz wynajmowane przez studentów i pracowników. Osiedla są doskonale skomunikowane z resztą miasta, mają też rozwiniętą infrastrukturę: sklepy, szkoły, przedszkola, przychodnie.
Nowsze budownictwo po 1990 roku to przede wszystkim ciekawsza architektura, bardziej kameralne osiedla, większe mieszkania, nowsze technologie, lepsza izolacja – a co za tym idzie – niższe rachunki za ogrzewanie. Tu deweloperzy pomyśleli już o podziemnych garażach i miejscach parkingowych. Lokując pieniądze w takie mieszkania, można liczyć na korzystne wynajęcie i zyski ze stałego i przyzwoitego wzrostu ceny nieruchomości.

Domy jednorodzinne

W przypadku zakupu domu zysk jest najmniejszy. Ale i w tym wypadku nie stracimy. Wskaźnik wzrostu cen domów jednorodzinnych wynosi „tylko” 4-5% w skali roku. Problemem może być jednak znalezienie w przyszłości nabywcy, gdy zdecydujemy się taki dom sprzedać. Na rynku budowlanym dość szybko zmieniają się trendy i technologie, dlatego dom, który obecnie może uchodzić za piękny i komfortowy, za kilkanaście lat nie będzie już tak atrakcyjny.
Poza tym, kupując dom na rynku wtórnym, trzeba się liczyć z koniecznością jego remontu, a to wymaga sporych nakładów. Taki dom może się okazać skarbonką bez dna. Ale i tu o rentowności inwestycji przesądza przede wszystkim lokalizacja. Domy – nawet stare i o niższym standardzie, ale położone w dobrych dzielnicach dużych miast – stanowią dobrą inwestycję.

Grunty rolne

Jeśli nie mieszkanie, to... ziemia rolna. Coraz więcej Polaków traktuje zakup ziemi jako lokatę kapitału. W ostatnim roku cena ziemi wzrosła średnio 10% i trend ten jest przewidywany na kolejne lata. Nie zapominajmy też o dopłatach z Unii Europejskiej – za każdy hektar ziemi rolnej właściciel dostaje 500 zł dopłaty, wystarczy zasiać trawę lub zalesić teren.
Tu także najważniejsza jest lokalizacja. Ceny gruntów rolnych zależą przede wszystkim od położenia, dostępu do infrastruktury, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, również od wielkości i kształtu oraz od otoczenia. Warto kupować tereny w gminach położonych wokół dużych aglomeracji, bo tu właśnie nastąpi ekspansja budownictwa mieszkaniowego. Jeżeli nie chcemy czekać latami na zmianę przeznaczenia gruntów, warto kupić minimum hektar ziemi, aby mieć tak zwaną działkę siedliskową, choć to nie zawsze przesądza o możliwości zabudowy takiej nieruchomości.
Gdy znaleźliśmy już ziemię, którą chcemy nabyć z myślą o budowie własnego domu lub jako inwestycję kapitału, należy w pierwszej kolejności w urzędzie gminy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania (bądź jego projektem), który określa przeznaczenie terenu, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy, szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu (zakaz zabudowy, zasady rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej). Dla kupującego ziemię to podstawowy dokument, z którego wynika, co można, a czego nie wolno będzie na ziemi wybudować, a co za tym idzie, ile będzie ona warta w przyszłości. Każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów. Pamiętajmy, że ważne są tylko plany uchwalone po 1 stycznia 1995 roku. Niestety, większość gmin nie zdążyła jak dotąd uchwalić nowych planów, a stare przestały obowiązywać.
Jeśli gmina nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, przed zakupem ziemi należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, by wiedzieć, czy i jaki dom będzie można postawić.
Ponadto gdy w gminie nie ma planu miejscowego, warto sprawdzić, co zawiera studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy. Wprawdzie ten akt prawny nie stanowi podstawy do wydawania pozwoleń budowlanych, zawiera jednak wytyczne co do przeznaczenia gruntów w przyszłych planach. Jeśli zatem studium przeznacza określone grunty do zalesienia lub jako tereny uprawne, to nie ma szans, aby gmina przeznaczyła je w planie miejscowym pod budownictwo.

Uwaga! Rozwiązaniem jest również kupno ziemi z zabudowaniami w kiepskiej kondycji, tak aby nie podniosły one znacznie ceny nieruchomości, a nam dały możliwość jeśli nie budowy nowego domu i walki z całą urzędniczą biurokracją, to remontu istniejącego budynku, choć i w tym wypadku remont połączony z ewentualną przebudową będzie wymagał uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń.

Kupować, kupować, kupować...

Dziś najpewniejszą lokatą jest kupno mieszkania, niezależnie od miasta. Najwięcej buduje się w Warszawie – prawie 40% całego krajowego budownictwa mieszkaniowego. Stolicę gonią Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań. Czarnym koniem rynku nieruchomości pozostaje Śląsk, gdzie zasoby mieszkaniowe są w bardzo kiepskiej kondycji, a nowych inwestycji jak na lekarstwo. Największy wzrost cen w ubiegłym roku zanotował Kraków – około 40%, liderem w tym roku jest Wrocław. Horrendalnie rośnie wartość nieruchomości w Zakopanem i kurortach nadmorskich, gdzie ceny porównywalne są do cen warszawskich.
Cierpliwym i niebojącym się ryzyka pozostaje zakup ziemi, najniższy zaś wskaźnik wzrostu cen mają domy.
Jeśli kupować, to w tym roku, z uwagi na propozycję rządu obciążenia od 1 stycznia 2007 roku transakcji sprzedaży mieszkań 19-procentowym podatkiem od zysku – bez możliwości zwolnienia z jego zapłaty.

KUPNO NIERUCHOMOŚCI MOŻE BYĆ LUKRATYWNYM PRZEDSIĘWZIĘCIEM Z KILKU POWODÓW:

- na dochodowość składa się wzrost wartości nieruchomości (rzędu 15-25% w dużych miastach w ciągu ostatniego roku) oraz korzyści płynące z tytułu najmu czy dzierżawy;
- na rynku mieszkaniowym (bo tu lokuje się ogromna większość transakcji) popyt zdecydowanie przewyższa podaż, co dla kupującego oznacza możliwość szybkiej sprzedaży nietrafionej inwestycji;
- i najważniejsze – inwestycję można w 100% sfinansować kredytem bankowym. Zakup nieruchomości to jedyne przedsięwzięcie, które bank w tak prosty i tani sposób nam zasponsoruje.

Dlaczego rosną ceny nieruchomości?
Wzrost cen nieruchomości wiąże się ze wzrostem gospodarczym – mamy więcej oszczędności, chętniej inwestujemy, a banki znacznie upraszczają procedury udzielania kredytów. Liczby mówią same za siebie: o mniej więcej 70% wzrosła liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki w pierwszym kwartale tego roku w porównaniu z analogicznym okresem 2005 roku. A byłaby jeszcze większa, gdyby na rynku było więcej mieszkań. Boom w kredytach mieszkaniowych napędziło również wprowadzenie od 1 lipca 2006 roku ograniczeń w udzielaniu kredytów walutowych. Dziś około 80% kredytów mieszkaniowych to kredyty we franku szwajcarskim, z uwagi oczywiście na najniższe oprocentowanie – nawet poniżej 2%. Jednakże istnieje ryzyko wzrostu kursu waluty i po kilku latach spłacania może się okazać, że wartość kredytu wzrośnie zamiast zmaleć. Dlatego od 1 lipca br. zdolność kredytową klientów chcących wziąć kredyt we frankach banki wyliczają w złotych, a wartość kredytu podwyższają o 20%.
Trend wzrostowy cen nieruchomości umacnia niedobór mieszkań szacowany w skali kraju na 1,5 mln oraz brak jednolitej polityki mieszkaniowej rządu. Poza tym ceny polskich nieruchomości są średnio dziesięciokrotnie niższe niż w Unii Europejskiej i będą równać do poziomu unijnego, co doskonale rozumieją obcokrajowcy i hurtowo wykupują mieszkania w dużych aglomeracjach – w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i we Wrocławiu.

Czy uzyskamy warunki zabudowy dla kupionego gruntu?
Decyzja jest wydawana tylko w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w taki sposób, że pozwala określić wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- z terenu jest dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym upraszcza procedury w przypadku tak zwanej zabudowy zagrodowej, gdy kupimy gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, czyli średnio od 7 do 15 ha – wtedy nie jest wymagany warunek tak zwanego dobrego sąsiedztwa.

Gdzie i co sprawdzić przed zakupem ziemi?
W WYDZIALE ARCHITEKTURY URZĘDU GMINY LUB MIASTA:
- przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
- wytyczne co do przyszłego przeznaczenia gruntów w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy (miasta).
Każdy ma prawo oglądać plany miejscowe i studium oraz pobierać wypisy i wyrysy z tych aktów prawnych.
W WYDZIALE GEODEZJI W URZĘDZIE GMINY (MIASTA) LUB STAROSTWIE:
- dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, między innymi położenie, granice, powierzchnię, rodzaje użytków i klas gleboznawczych gruntu, oznaczenie ksiąg wieczystych, położenie, funkcje użytkowe, ogólne dane techniczne dotyczące budynków i lokali.
Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawarte w operacie ewidencyjnym są jawne. Wypisy i wyrysy z ewidencji mogą jednak otrzymywać tylko osoby, które mają interes prawny w tym zakresie.
W WYDZIALE KSIĄG WIECZYSTYCH SĄDU REJONOWEGO, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości:
- księgę wieczystą, która zawiera dane o stanie prawnym nieruchomości, w tym wpisy dotyczące:
– własności i użytkowania wieczystego oraz praw związanych z nieruchomością (np. służebności przejazdu),
– ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (np. służebności),
– roszczeń (np. roszczenie o nabycie nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej) i praw osobistych osób trzecich (np. prawo najmu),
– hipotek,
– wzmianki o złożonych wnioskach.
Każdy może obejrzeć księgę wieczystą w obecności pracownika sądu. Do każdej księgi wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, gdzie składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Jednak wgląd do tych dokumentów ma tylko osoba, która wykaże interes prawny w ich przeglądaniu (na przykład osoba, której prawo jest ujawnione w księdze lub która podpisała umowę przedwstępną kupna nieruchomości).

Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty