Jak odliczyć odsetki od kredytu


Mogą wtedy skorzystać z ulgi odsetkowej. Polega ona na pomniejszeniu dochodu, z tym że nie o kwotę kredytu, ale zapłaconych odsetek. Ich wysokość i termin zapłaty muszą być udokumentowane dowodem wystawionym przez bank (lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową), natomiast sposób przeznaczenia pożyczonych pieniędzy musi wynikać z umowy kredytowej.
Zasady korzystania z ulgi odsetkowej określa art. 26b ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tylko cel mieszkaniowy
Z ulgi można skorzystać tylko wtedy, gdy kredyt jest przeznaczony na określone przez ustawodawcę cele (art. 26b ust. 1). Są to:
- budowa budynku mieszkalnego albo
- wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej w celu nabycia prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
- zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej (dewelopera), albo
- nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne albo przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach Prawa budowlanego.
Jak widać, ustawodawca preferuje nowe inwestycje. Nie skorzystamy z odliczenia, jeżeli kredyt został zaciągnięty na dom lub mieszkanie kupowane na rynku wtórnym. Ulgi podatkowe nie dotyczą również wykończenia czy remontu mieszkania oraz zakupu działki. Jeśli więc kupujemy grunt i budujemy dom, warto zaznaczyć w umowie kredytowej, że otrzymane pieniądze przeznaczymy na budowę.
Zakup ziemi można sfinansować w inny sposób. Gdyby kredyt był przeznaczony zarówno na kupno działki, jak i budowę domu, trzeba by wyodrębnić obie kwoty w umowie.
W razie kupna rozpoczętej budowy domu w ramach ulgi można odliczać odsetki od kredytu zaciągniętego na kontynuację tej budowy, ale nie na jej zakup.

Kredyt do 189 000 zł

Ustawodawca nie wprowadza ograniczeń co do wysokości odliczenia, zastrzegając jednak, że dochód można pomniejszyć tylko o odsetki przypadające na kredyt do wysokości 189 000 zł. Jeżeli więc podatnik zaciągnie kredyt mieszczący się w tej kwocie, odliczy całość odsetek, jeśli zaś wyższy – odliczy tylko część. Ulga odnosi się również do kredytów w walutach obcych.
Limit dotyczy odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli rozliczają się osobno, odliczają odsetki zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych – bądź od dochodu każdego z nich (w proporcji wskazanej we wniosku), bądź od dochodu tylko jednego.

Kiedy i jak odliczamy


W trakcie budowy domu finansowanej kredytem nie możemy korzystać z odliczenia, mimo że płacimy odsetki. Ulgę wykażemy dopiero w roku, w którym zakończymy inwestycję.
Przykład 1. Pan Kowalski w 2003 r. otrzymał kredyt na sfinansowanie budowy domu. Ponieważ zakończył inwestycję w 2005 r., koszty poniesione na spłatę odsetek od kredytu może wykazać dopiero w zeznaniu rocznym za 2005 r.

Do zeznania rocznego, w którym po raz pierwszy wykazujemy ulgę, dołączamy oświadczenie PIT-2K, w którym informujemy urząd o wysokości wydatków na inwestycję.
Przykład 2. Państwo Malinowscy zakończyli w 2005 r. budowę domu, na którą zaciągnęli kredyt w wysokości 200 000 zł. Budowę rozpoczęli w 2003 r., a łączna wysokość kosztów, które ponieśli z tego tytułu, wyniosła 350 000 zł.
Z tytułu spłaconych w latach 2003-05 odsetek od kredytu (30 000 zł) mogą skorzystać z odliczenia w wysokości 28 350 zł, co wynika z następującego wyliczenia:
189 000 zł (limit ulgi) : 200 000 zł (wysokość kredytu) x 100% = 94,5%
30 000 zł x 94,5% = 28 3500 zł
Do zeznania rocznego państwo Malinowscy muszą dołączyć oświadczenie PIT-2K. Zamieszczą w nim następujące informacje:
- rok uzyskania kredytu – 2003;
- kwota kredytu – 200 000 zł;
- rok rozpoczęcia inwestycji – 2003;
- rok zakończenia inwestycji  – 2005;
- rodzaj prowadzonej inwestycji – budowa domu;
- łączna kwota poniesionych kosztów – 350 000 zł;
- kwota wydatków udokumentowana fakturami VAT – 330 000 zł.
Kwotę ulgi z tytułu spłaty odsetek (28 350 zł) państwo Malinowscy wykażą w załączniku PIT/D oraz w zeznaniu rocznym (PIT-36 bądź PIT-37).

W roku zakończenia inwestycji możemy odliczyć także odsetki zapłacone w latach poprzednich. Można to również zrobić w następnym roku podatkowym (jeżeli dochód podatnika w pierwszym roku wykazywania ulgi jest zbyt niski, aby wykorzystać odliczenie w pełni).
Przykład 3. Pan Szymański w 2005 r. zakończył budowę domu, a kredyt zaciągnięty na jej sfinansowanie zaczął spłacać (oczywiście wraz z odsetkami) już w 2004 r. Może je odliczyć w roku zakończenia inwestycji.
Ale w 2005 r. osiągnął stratę z prowadzonej działalności gospodarczej. Nie może więc faktycznie „skonsumować“ odliczenia. Ulga przejdzie jednak na 2006 r., oczywiście pod warunkiem że pan Szymański uzyska dochód. 

Odsetki możemy odliczać tak długo, jak długo je spłacamy. Jeżeli więc zaciągniemy kredyt na 15 lat, przez 15 lat możemy korzystać z ulgi (interpretacja Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z 22 kwietnia 2005 r., PF-4-415/36/05). Jeśli w okresie kredytowania wydłużymy czas spłaty (bank zgodzi się na obniżenie rat kredytu), będziemy też dłużej odliczać odsetki. Dochód pomniejszymy także o odsetki karne – płacone w przypadku opóźnienia w spłacie kredytu.
O wysokości odliczenia decyduje wysokość faktycznie zapłaconych odsetek.
Przykład 4. Pan Nowacki otrzymał kredyt mieszkaniowy. Do umowy z bankiem przystąpili również jego rodzice. Cały ciężar spłaty kredytu i odsetek ponosi jednak pan Nowacki (potwierdzają to dokumenty bankowe) i to on może odliczyć w całości odsetki. Nie przyjmuje się w tym przypadku rozliczenia proporcjonalnego (tak też w piśmie Izby Skarbowej w Gdańsku z 6 maja 2005 r., BI/005-1266/04).

Dodatkowe wymogi

Zgodnie z ustawą podatkową inwestycja musi być prowadzona na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Inwestycję trzeba zakończyć w ciągu trzech lat. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym uzyskano pozwolenie na budowę. Nie dotyczy to jednak osób kupujących własne lokum od dewelopera bądź wnoszących wkład do spółdzielni mieszkaniowej.
Tak więc w ciągu trzech lat muszą zdążyć z zakończeniem budowy podatnicy samodzielnie prowadzący inwestycję. Przy czym trzeba to potwierdzić w sposób określony w przepisach Prawa budowlanego:
- uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego albo
- złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy takiego budynku – w razie braku obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Przykład 5. Pan Jankowski kupił w 2003 r. rozpoczętą w 1996 r. budowę domu. W 2003 r. zostało na niego przeniesione pozwolenie na budowę. Na kontynuację inwestycji zaciągnął kredyt. Budowę skończył w 2005 r. Może skorzystać z ulgi odsetkowej, ponieważ trzyletni okres trwania inwestycji (budowa domu), o którym mowa w ustawie, należy liczyć dopiero od końca roku, w którym otrzymał pozwolenie na budowę (tak też orzekła Izba Skarbowa w Katowicach w piśmie z 29 kwietnia 2005 r., PBB3-415/9-8/2005).

Z ulgi nie skorzystamy, jeżeli inwestycję zakończono przed 2002 r., a także wtedy, gdy kredyt zaciągnęliśmy w 2001 r. lub wcześniej. 

Albo odsetkowa, albo budowlana

Z ulgi odsetkowej nie mogą skorzystać osoby, które „skonsumowały“ dużą ulgę budowlaną (zlikwidowaną z początkiem 2002 r.). Czyli kiedykolwiek odliczyły od dochodu lub podatku wydatki przeznaczone na zakup działki budowlanej, kupno oraz wykończenie nowego mieszkania, budowę i rozbudowę domu, przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, wniesienie wkładu do spółdzielni oraz wpłaty do kasy mieszkaniowej.
Prawa do ulgi odsetkowej nie wyklucza jednoczesne korzystanie z ulgi remontowej. Podatnik może więc w zeznaniu rocznym odliczyć zarówno odsetki od kredytu na zakup nowego mieszkania (od dochodu), jak i wydatki na jego remont i modernizację (od podatku). Potwierdza to pismo Urzędu Skarbowego Warszawa-Ursynów z 29 marca 2005 r. (DF1/415-36/90/05/AS). Utraty prawa do ulgi nie powoduje również korzystanie z odliczenia od dochodu kosztów poniesionych na budowę na wynajem.
Ograniczenie to dotyczy obojga małżonków. Tak więc nie będą oni mogli skorzystać z nowej ulgi, jeżeli którekolwiek z nich korzystało już z wymienionych odliczeń. 
Co ciekawe, Ministerstwo Finansów w piśmie z 13 czerwca 2002 r. (PB 5/IMD-033-154/02) stwierdziło, że w sytuacji gdy podatnik korzystał z odliczenia, a następnie zwrócił odliczoną kwotę na zasadach określonych przez ustawodawcę, uznaje się, iż z ulgi faktycznie nie skorzystał. Taki sposób rozliczenia akceptują również urzędy skarbowe (przykładowo interpretacja Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z 31 maja 2005 r., OG/005/60/PDII/18/2005).
Oczywiście prawo do ulgi odsetkowej dotyczy podatnika, a nie danej inwestycji.
Przykład 6. Pan Ziółkowski w 2001 r. rozpoczął budowę domu, nabywając prawo do ulgi budowlanej. W 2004 r. przekazał niezakończoną inwestycję synowi, który ją kontynuuje (zostało wydane nowe pozwolenie na budowę). Nie ma przeszkód, aby syn skorzystał z odliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na ten cel. Nie robił bowiem odliczeń w ramach dużej ulgi budowlanej.
Przykład 7. Pani Kownacka korzystała z ulgi podatkowej z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej. W 2004 r. przekazała prawo do rachunku córce, która przeznaczyła pieniądze z kasy na budowę domu. Na ten cel zaciągnęła też kredyt bankowy (nie z kasy mieszkaniowej). Może pomniejszyć dochód o odsetki od kredytu, ponieważ to nie ona odliczała kwoty wpłacane do kasy mieszkaniowej (prawo do rachunku nabyła dopiero w 2004 r.).

Podstawa prawna: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

FISKUS SPRAWDZA CEL KREDYTOWY

Organy podatkowe bardzo literalnie podchodzą do wymienionego katalogu inwestycji mieszkaniowych. Przykładowo Urząd Skarbowy Warszawa-Praga (interpretacja z 9 maja 2005 r., US34/DD2/415/6/05) uznał, że adaptacja przylegającego do mieszkania pomieszczenia gospodarczego nie jest inwestycją mieszkaniową uprawniającą do ulgi.
Nie powstaje bowiem samodzielne mieszkanie, lecz zostaje jedynie powiększona powierzchnia lokalu już istniejącego.
Organy podatkowe nie zgadzają się także na odliczenie odsetek od kredytu, który jest przeznaczony na spłatę innego kredytu mieszkaniowego (przykładowo Izba Skarbowa w Krakowie w piśmie z 10 marca 2005 r., PD-3/005/2-845/2004). Taki pogląd wyraziło też Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie Rzeczpospolitej („Zmieniasz kredyt na tańszy – tracisz ulgę“, Rzeczpospolita z 5.11.2003 r.).
Samo przewalutowanie kredytu w tym samym banku nie stanowi natomiast przeszkody do kontynuowania odliczenia, nie zmienia się bowiem cel kredytu (tak stwierdziła Izba Skarbowa w Krakowie we wspomnianym wyżej piśmie).

Czy jest ulga na budowę siedliska?

Jeżeli mamy do czynienia z gruntem rolnym, który nie jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (ale pod uprawy rolne z możliwością zabudowy siedliskowej), to warunek skorzystania z ulgi nie jest spełniony. Tak wynika z wyroku NSA z 6 listopada 2003 r. (SA/Bd 2265/03), w którym czytamy: „Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne z możliwością zabudowy siedliskowej nie są gruntami pod budowę budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, że w skład zabudowy siedliskowej wchodzi również budynek mieszkalny, przeznaczeniem ich nie jest bowiem wyłącznie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych”. Wyrok ten dotyczył wprawdzie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy, ale zawarte w nim wnioski można również odnieść do art. 26b ust. 2 pkt 3. Tak więc z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że jeżeli w planie nie jest wyraźnie napisane, że grunt jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, to ulga nie przysługuje. Chociaż do innych wniosków można dojść, stosując wykładnię celowościową (zamiarem ustawodawcy wprowadzającego ulgę było bowiem wspieranie inwestycji mieszkaniowych), wątpliwe jest jednak, żeby urzędy zaakceptowały takie podejście.

Które kredyty nie dają ulgi?

Żeby kredyt dawał prawo do odliczenia odsetek, musi być przyznany przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów. Tak więc nie można odliczyć odsetek spłacanych od pożyczki otrzymanej z zakładu pracy (chyba że pracujemy w podmiocie uprawnionym do udzielania takich pożyczek w świetle wymienionych przepisów). Ponadto ustawodawca wyraźnie mówi, że prawa do ulgi nie dają odsetki płacone od kredytów:
- udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępnianie lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu;
- udzielanych przez kasy mieszkaniowe;
- udzielanych na usuwanie skutków powodzi;
- objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa;
- wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją mieszkaniową preferowaną przez ulgę; w przypadku wykorzystania kredytu na te cele oraz na nabycia gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach.
Podobne posty