Jak wybrac działke


Nie każda nadaje się do budowy domu – zobacz, jakie są wymogi prawa. Nie każda spełni też twoje oczekiwania co do wygody miejsca – sprawdź, na co musisz zwrócić uwagę. Poznaj również opłaty związane z zakupem działki. Podpowiadamy także, na co uważać, by początek prac budowlanych – budowa fundamentu – nie okazał się przykrą i kosztowną niespodzianką.


Dlaczego wybór działki jest taki ważny?

Lokalizacja jest czynnikiem decydującym o cenie nieruchomości. Piękny dom w kiepskim miejscu to żadna atrakcja. Wybierając działkę, decydujesz, gdzie będziesz żył, gdzie będą się uczyły twoje dzieci, jaki będzie rozkład dnia twojej rodziny – zwłaszcza gdy działka skazuje was na dojazd. Razem z nią wybierasz sąsiadów, lokalne problemy i sposób spędzania wolnego czasu. Na dobre, ale i na złe – gdy zdarzy się choroba albo awaria samochodu. Tyle odpowiedzialności w jednej decyzji – zakładając, że nie stać cię na działkę w willowej dzielnicy dużego miasta.

Ważne odległości

Odległości, które trzeba zachować, by dom i mała architektura zmieściły się na działce. Sprawdź też, jak plan miejscowy określa stosunek powierzchni zabudowanej do powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalną wielkość działki budowlanej.

PAMIĘTAJ

Szukasz działki, która przez wiele lat będzie twoim miejscem do życia. Nie poświęcaj spraw praktycznych na ołtarzu idealizmu.
Uroda miejsca to nie wszystko! Szukaj działki, która będzie nie tylko ładna, ale i nadająca się do budowy domu, w praktycznym miejscu, bezpiecznym sąsiedztwie. Dom (w domyśle: lokalizacja) nie może komplikować życia. Pamiętaj też, że lokalizacja wpływa na wartość budynku bardziej niż inne jego cechy. Obyś nie musiał przekonywać się o wartości swojej działki, gdy już zamieszkasz!

Od czego zacząć?

Mówisz „działka“ i myślisz o pięknym domu, najlepiej nad wodą, z widokiem na góry, w ciszy, w której słychać tylko śpiew ptaków i śmiech bawiących się dzieci. Jeśli myślisz w sposób tak idealistyczny, wiedz, że przy wyborze działki potrzebne będzie spojrzenie przede wszystkim praktyczne:
Cena. Działka w dużym mieście będzie kosztowała więcej niż zbudowanie domu. Im dalej od miasta, tym taniej, ale trzeba się wtedy przygotować na większe problemy logistyczne – połączenie domu z pracą, szkołą, rozrywką. Trudny kompromis między ceną a warunkami działki to zadanie, do którego należy podejść realistycznie. Budujesz dom po to, by w nim wygodnie żyć. Nie może być on źródłem codziennych problemów. Dlatego nieraz warto zapłacić więcej za dobre miejsce.
Wielkość działki. Wiele gmin określa minimalną powierzchnię działki budowlanej. Musisz też wiedzieć, jak duży dom chcesz zbudować. Na działce o powierzchni od 700 do 1200 m² zmieści się wygodny dom i średniej wielkości ogródek.
Najpierw projekt czy działka? Oczywiście działka, ponieważ projektów powtarzalnych są tysiące. Można też zamówić projekt indywidualny. Działek w wybranej okolicy, w ładnym miejscu, z mediami, z dobrą komunikacją jest... może się okazać, i to po długich poszukiwaniach, że tylko jedna!
Parametry działki. Powierzchnia działki, szerokość, uzbrojenie, warunki glebowe – to bardzo ważne dane, na które trzeba zwrócić uwagę.
Przestudiuj rysunek powyżej – zobacz, jakie odległości trzeba uwzględnić. Działka nie może być za mała, zbyt wąska lub płytka. Trzeba przyjąć, że szerokość działki musi wynosić co najmniej 22 m. Najwięcej projektów jest na działki o takiej minimalnej szerokości. Pamiętaj też o stronach świata. Idealny układ to wjazd od strony północnej lub wschodniej.
Wtedy z kuchni jest widok na drogę, a salon i taras znajdą się od strony nasłonecznionej. Ten układ może mieć różne modyfikacje, aż po działkę bardzo trudną – z wjazdem od południa.
Sąsiedztwo. Prawo stawia wymóg, by domy powstawały na ulicach zabudowanych. Ten przepis ma swoją praktyczną stronę – musisz określić, czy chcesz szukać działki na nowym osiedlu, czy w istniejącej starej zabudowie – czy wolisz tworzyć stosunki międzysąsiedzkie, czy raczej wpisać się w już istniejące.

Co można budować na działce?

To najważniejsze kryterium wyboru działki. Aby sprawdzić, jakie jest przeznaczenie działki, musisz odwiedzić urząd gminy. Nie zdawaj się tylko na zapewnienia sprzedającego, który często obiecuje gruszki na wierzbie. Zapewnienia, że działka jest budowlana, że gmina uzbraja okolicę, że sąsiad ma zakład wytwórczy, ale nie hałasuje, a sąsiednie działki też są budowlane, należy koniecznie zweryfikować.

Skąd wiadomo, że działka jest budowlana?

Przeznaczenie działki jest określane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to przepis prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy lub miasta. Zawiera on nie tylko ustalenia odnośnie do przeznaczenia terenu, ale także warunki dotyczące rodzaju (zabudowa mieszkaniowa jedno- lub wielorodzinna, siedliskowa, usługowa itp.) i parametrów zabudowy (takie jak: wysokość, linie zabudowy, powierzchnia działki, powierzchnia biologicznie czynna, rodzaj dachu), a także informacje związane z infrastrukturą techniczną: układ komunikacyjny, planowane sieci uzbrojenia terenu, możliwość wykonania indywidualnych zbiorników na nieczystości lub oczyszczalni ścieków. Oprócz tego plan określa specjalne strefy, w których działalność inwestycyjna może być poddana szczególnym ograniczeniom, na przykład strefy ochrony przyrody i krajobrazu, strefy konserwatorskie, ochronne wokół obiektów uciążliwych (wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków, zakłady przemysłowe itp.).
Niestety, większość gmin nie ma planów miejscowych, ma natomiast studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Trzeba jednak wiedzieć, że ustalenia studium nie są podstawą do wydawania decyzji budowlanych, lecz stanowią wytyczne co do tego, co ma się znaleźć w planie.
W takiej sytuacji o przeznaczeniu terenu i parametrach zabudowy dowiesz się, występując o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Gdzie sprawdzić, czy gmina ma plan miejscowy?

Informacje co do tego, czy w gminie obowiązuje plan miejscowy i jakie są jego ustalenia, możesz uzyskać w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam też możesz obejrzeć obowiązujące plany i otrzymać wypis i wyrys z nich. Każdy może otrzymać takie dokumenty w ciągu dwóch-trzech dni po uiszczeniu opłaty administracyjnej w wysokości odpowiadającej poniesionym kosztom ich przygotowania. Wysokość opłaty jest ustalana przez radę gminy.

Czy dostaniemy warunki zabudowy?

Wydaje je wójt, burmistrz lub prezydent miasta na obszarach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Decyzję może uzyskać każdy zainteresowany, nie musi to być właściciel nieruchomości. Na jej wydanie czeka się od dwóch do czterech miesięcy (a czasem jeszcze dłużej), ale bez niej nie będziesz miał pewności, że działka jest budowlana. Jeśli sprzedający już ma decyzję, sprawdź, czy jest ona jeszcze ważna. Dopóki nie straciła ważności, może być przeniesiona na kupującego, który w okresie jej ważności powinien złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy (lub miasta na prawach powiatu). W przypadku domu jednorodzinnego nie wiąże się to z opłatami (poza kosztem uzyskania mapy 30 zł). Mapę tę trzeba dołączyć do wniosku.
Decyzja może być wydana, gdy będą spełnione łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na wyznaczenie wskaźników dla nowej zabudowy (warunek ten nie dotyczy zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo dzięki służebności drogowej);
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (musi być przynajmniej prąd);
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (na przykład dotyczącymi ochrony środowiska).

Co ci powie księga wieczysta?

Jest dokumentem, w którym opisano stan prawny nieruchomości. Księgi wieczyste są zakładane dla każdej nieruchomości z osobna. Prowadzi je i przechowuje wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Niezależnie od tego, czy masz do czynienia z księgą tradycyjną, czy elektroniczną, znajdziesz w niej cztery działy:
- dział I zawiera opis nieruchomości (powierzchnię, przeznaczenie gruntu – na przykład tereny rolne, mieszkaniowe, oznaczenie nieruchomości według danych z ewidencji gruntów) oraz związane z nią prawa (wpisuje się tu na przykład służebności gruntowe ustanowione dla tej nieruchomości);
- dział II to dane dotyczące właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego (ma on takie samo prawo do dysponowania nieruchomością jak właściciel);
- dział III zawiera wpisy dotyczące praw obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek. Mogą się tu znaleźć wpisy służebności ustanowionych na nieruchomości, prawa dzierżawy, najmu, dożywocia;
- dział IV to miejsce na wpis hipotek, to jest ograniczonych praw rzeczowych stanowiących zabezpieczenie jakiejś wierzytelności, na przykład kredytu.
Księgę wieczystą może obejrzeć każdy. Trzeba tylko znać jej numer – podanie adresu nieruchomości lub danych właściciela to za mało, by odnaleźć właściwą księgę. Dlatego należy poprosić właściciela działki o numer lub okazanie wypisu z księgi wieczystej (za aktualny uznaje się wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy). Wypis będzie potrzebny także do spisania aktu notarialnego.
Jeśli z księgi wieczystej wynika, że osoba sprzedająca nieruchomość jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a w działach III i IV nie ma wpisów, to można ją bez obaw kupić.

Co zrobić, jeśli nieruchomość nie ma księgi?

Nie wszystkie nieruchomości mają założone księgi wieczyste. Dla niektórych prowadzony jest jedynie zbiór dokumentów – aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Z dokumentów tych też można się dowiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości. Problem w tym, że nie każdy ma prawo wglądu do nich. Są udostępniane tylko osobom, które wykażą, że przysługują im jakieś prawa do nieruchomości albo z innych powodów mają interes prawny w zapoznaniu się z zawartością tego zbioru dokumentów.
Jeśli więc chcesz kupić nieruchomość bez księgi wieczystej, powinieneś zażądać od sprzedającego okazania odpisu dokumentu potwierdzającego jego prawo do nieruchomości albo postawić mu warunek, że ma złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Niestety, na rozpoznanie wniosku o założenie księgi czeka się od dwóch do sześciu miesięcy. W takiej sytuacji cała transakcja musiałaby się odwlec w czasie i sprzedający może się na to nie zgodzić. Trudno – kota w worku kupować nie warto...

Czym jest prawo pierwokupu?

W niektórych sytuacjach działka może być sprzedana jedynie wówczas, gdy podmiot uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z niego. Prawo pierwokupu przysługuje:
gminie w przypadku sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od skarbu państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (jeśli gmina skorzysta z tego prawa, pozbędziesz się kłopotu, czyli części działki przeznaczonej pod drogę, jeżeli nie – trzeba będzie nabyć całość, łącznie z częścią pod drogę, a potem starać się o jej wykup przez gminę);
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadku sprzedaży:
- nieruchomości rolnej, jeśli nabycie nie następuje w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nabywcy;
dzierżawcy w przypadku sprzedaży:
- nieruchomości rolnej dzierżawionej co najmniej trzy lata na podstawie pisemnej umowy.

Co może obciążać nieruchomość?

Dobrze jest znać stan prawny nieruchomości, ponieważ może być ona obciążona różnymi prawami osób trzecich. Mogą to być:
1. ograniczone prawa rzeczowe:
- służebności gruntowe – ograniczenia obciążające jedną nieruchomość na korzyść innej (służebność drogi koniecznej, służebność pozwalająca na wykonanie przez sąsiadów przyłączy);
- służebności osobiste – prawo do korzystania z nieruchomości przez określoną osobę (np. służebność mieszkania);
- użytkowanie;
- hipoteki;
2. prawa o charakterze zobowiązaniowym:
- najem;
- dzierżawa;
- dożywocie.
Ograniczone prawa rzeczowe są z reguły wpisane w księdze wieczystej, dlatego łatwo się o nich dowiedzieć. Nie zawsze jednak brak wpisu w księdze oznacza, że prawo takie nie istnieje. Na przykład na działce może być ustanowiona służebność drogi koniecznej, która nawet jeśli nie była wpisana w księdze, jest skuteczna także wobec nabywcy nieruchomości. Zasadą jest, że ograniczone prawa rzeczowe są związane z nieruchomością, a obowiązki z nich wynikające wraz z nieruchomością przechodzą na nabywcę. Służebności gruntowych można się pozbyć tylko wtedy, gdy znikną przyczyny ich ustanowienia (na przykład zostanie wybudowana droga publiczna i służebność drogi koniecznej stanie się zbędna). Służebności osobiste wygasają wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.
Prawa o charakterze zobowiązaniowym nie muszą być ujawniane w księdze wieczystej, dlatego w tym wypadku musisz się zdać na zapewnienia sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Niestety, jeśli sprzedający zatai istnienie umów najmu lub dzierżawy, wraz z zakupem nieruchomości przejmiemy obowiązki z nich wynikające. Można je wprawdzie wypowiedzieć, a od nieuczciwego sprzedającego zażądać odszkodowania, ale sprawa z pewnością znajdzie finał w sądzie.

Czego się dowiesz z ewidencji gruntów?

W ewidencji gruntów są zawarte dane dotyczące:
- położenia nieruchomości;
- jej oznaczenia (numer działki, arkusz mapy);
- powierzchni;
- rodzajów użytków (zabudowany, rolny, leśny) i klasy gruntów;
- granic.
Oprócz tego znajdują się tam także dane właściciela, tyle że często są one nieaktualne.
Uwaga! Dane z ewidencji gruntów nie przesądzają o tym, czy działka nadaje się pod zabudowę. O możliwości i zasadach zagospodarowania nieruchomości przesądza plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy.
Przed zakupem warto poprosić sprzedającego o okazanie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów lub samemu zapoznać się w urzędzie gminy (miasta) z danymi z ewidencji dotyczącymi gruntu. Dane te pozwolą ustalić, czy sprzedawana nieruchomość ma taki obszar, jak deklaruje sprzedający, oraz czy jej granice w terenie odpowiadają granicom uwidocznionym na mapach.
W razie rozbieżności dobrze byłoby je wyjaśnić z pomocą geodety, który może dokonać pomiarów działki i wznowić znaki graniczne, jeśli stały się niewidoczne. Jeżeli mimo to nie da się ustalić przebiegu granic, konieczne będzie przeprowadzenie administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego.

Dlaczego trzeba sprawdzić granice działki?

Może się okazać, że granice działek uwidocznione na mapach nie pokrywają się z granicami widocznymi w terenie, bo właściciel sąsiedniej nieruchomości ogrodził więcej terenu, niż do niego należało. Jeśli taki stan posiadania trwa od 30 lat, to mogło dojść do zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu. W rzeczywistości możemy więc kupić mniej gruntu, niż deklaruje sprzedający i wynika to z rejestru gruntów. Ustalenie w porę, gdzie są granice, oszczędzi ci wielu kłopotów – dom ulokujesz rzeczywiście 4 m od granicy, płot postawisz wzdłuż granicy, a nie na części sąsiada. Nie będziesz też musiał przestawiać ogrodzenia – jeśli zażądałby tego sąsiad – ani procesować się o wydanie części gruntu. Dlatego jeżeli są jakieś wątpliwości co do przebiegu granic, trzeba koniecznie zwrócić się przed kupnem działki do geodety.

Czy działka rolna lub leśna może się stać budowlaną?

Tak, ale nie w każdym przypadku, na dodatek procedura odrolnienia lub odlesienia jest długotrwała. Składa się ona z dwóch etapów:
- zmiany przeznaczenia terenu w drodze uchwalenia planu miejscowego;
- wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej w drodze decyzji administracyjnej.
Decyzja o przystąpieniu do sporządzenia planu i zmiany przeznaczenia gruntu należy do gminy. Osoby zainteresowane odrolnieniem gruntu mogą składać w tej sprawie wnioski, jednak gmina nie musi ich uwzględnić. Odrolnienie nie będzie możliwe, jeśli w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie przewidziano zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Dlatego przed zakupem działki powinieneś się dowiedzieć w urzędzie gminy, co zapisano w studium.
Jeżeli rada gminy podejmie uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu, musi on być zgodny z ustaleniami studium. Procedura opracowania planu miejscowego jest długotrwała – zajmuje około roku. Po jej zakończeniu, to jest uchwaleniu planu i opublikowaniu go, następuje zmiana przeznaczenia gruntów.
Kolejnym etapem odrolnienia jest wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej. W odniesieniu do gruntów leśnych decyzja taka jest potrzebna w każdym wypadku (bez względu na klasę gruntu). Jeśli chodzi o grunty rolne, to wyłączenia nie wymagają jedynie użytki rolne klas IV-VI na glebach pochodzenia mineralnego. Wyłączenie następuje na podstawie decyzji, którą trzeba uzyskać przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Są też opłaty, których wysokość zależy od wielkości wyłączanego obszaru, rodzaju użytku lub typu lasu oraz ceny tony ziarna żyta (w odniesieniu do gruntów rolnych) lub metra sześciennego drewna.
Opłat nie pobiera się w przypadku wyłączenia z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego gruntu o powierzchni do 0,05 ha (w przypadku budynku jednorodzinnego).
Jeżeli w planie nie zostanie zmienione przeznaczenie gruntów, będą one mogły być wykorzystywane wyłącznie na cele rolne lub leśne. O ile na gruntach rolnych w niektórych sytuacjach da się wybudować siedlisko, o tyle działka leśna bez zmiany przeznaczenia nie będzie się nadawała do zabudowy.

Czy na działce letniskowej można wybudować dom jednorodzinny?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby na działce przeznaczonej pod zabudowę letniskową zbudować dom, który z uwagi na swoją konstrukcję i wyposażenie będzie wykorzystywany przez cały rok. Ale w decyzji o pozwoleniu na budowę taki dom będzie określony jako letniskowy. Urzędy mogą jednak robić problemy z zameldowaniem w takim budynku, aczkolwiek nie ma żadnego przepisu, który zabraniałby zamieszkiwania na stałe i zameldowania w takim domu, jeśli odpowiada on potrzebom mieszkalnym.

PAMIĘTAJ

Jeśli szukasz działki pod budowę domu, nie kupuj gruntów, które według studium lub planu miejscowego mają zachować status gruntów rolnych lub leśnych.

ZAPOZNAJ SIĘ Z PLANEM MIEJSCOWYM I ZWRÓĆ UWAGĘ, CZY:

- działka nie jest przeznaczona w całości lub w części pod drogę;
- linie zabudowy, zwłaszcza w przypadku działek narożnych, nie ograniczą nadmiernie powierzchni zabudowy;
- w sąsiedztwie nie planuje się inwestycji uciążliwych, które wymagają zachowania strefy ochronnej wyłączonej z zabudowy;
- są ograniczenia co do powierzchni zabudowy (jaka część działki ma pozostać czynna biologicznie);
- teren nie jest objęty ochroną konserwatorską, na przykład z uwagi na znajdujące się tam stanowiska archeologiczne;
- działka nie leży w strefie ochronnej ujęcia wody;
- nie jest to obszar chronionego krajobrazu lub innej strefy ochrony przyrody i jakie są tam ograniczenia.

Co w umowie przedwstępnej?

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży strony zawierają zazwyczaj umowę przedwstępną. Jest to wskazane szczególnie wtedy, gdy na przykład czekasz jeszcze na wydanie warunków zabudowy lub kredyt z banku. Umowa przedwstępna pozwoli „zarezerwować” działkę i zagwarantuje, że nieruchomość zostanie ci sprzedana w uzgodnionej cenie.
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej:
- strony umowy (imiona, nazwiska, adresy, numery dokumentów identyfikujących strony);
- oznaczenie nieruchomości (jej rodzaj, położenie, obszar, oznaczenie według ewidencji, numer księgi wieczystej);
- cenę sprzedaży;
- termin, w jakim ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej (podpisanie aktu notarialnego);
- postanowienia odnośnie do wysokości zadatku i warunków jego zwrotu, jeśli umowa zostanie rozwiązana;
- ewentualne warunki, jakie muszą spełnić strony, by doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (na przykład uzyskanie określonych decyzji lub innych dokumentów).

Co daje zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego?

Lepsza jest umowa notarialna – zwykła nie gwarantuje, że działka rzeczywiście zostanie ci sprzedana. Gdy jedna ze stron wycofa się z umowy, druga będzie mogła jedynie dochodzić przed sądem naprawienia ewentualnych szkód (na przykład zwrotu kosztów uzyskania dokumentów dotyczących transakcji). Nie może zaś domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Poza tym oczywiście może korzystać z uprawnień związanych z przyjęciem lub daniem zadatku. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wywiera mocniejszy skutek. W razie jej niedotrzymania strona zainteresowana jej zawarciem może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu w tej sprawie zastępuje umowę.

Jakie znaczenie ma zadatek?

Zawierając umowę przedwstępną, kupujący zwykle daje sprzedającemu zadatek w wysokości 10-20% ceny nieruchomości. Oczywiście strony mogą ustalić kwotę zadatku w dowolnej wysokości.
Zadatek ma na celu zabezpieczenie zawarcia umowy. Gdy kupujący wycofa się z umowy – traci zadatek. Jeśli to sprzedający się rozmyśli – musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Jeżeli umowa dojdzie do skutku, zadatek będzie zaliczony na poczet ceny działki.
Uwaga! Jeżeli przedpłacona kwota zostanie w umowie nazwana zaliczką, to w razie wycofania się z umowy żadna ze stron nie poniesie konsekwencji finansowych takich jak przy zadatku. Zaliczka podlega bowiem zwrotowi w przypadku odstąpienia od umowy.

Co się dzieje, gdy w grę wchodzi prawo pierwokupu?

W takiej sytuacji trzeba najpierw spisać umowę notarialną zobowiązującą do sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. O zawarciu takiej umowy sprzedający musi poinformować uprawnionego do pierwokupu, który ma miesiąc na złożenie w formie aktu notarialnego oświadczenia o skorzystaniu z tego prawa. Na skutek złożenia takiego oświadczenia nabywa on własność nieruchomości na zasadach określonych w umowie warunkowej. Jeśli nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony, które zawarły umowę warunkową, mogą ostatecznie zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Jak się przygotować do podpisania umowy u notariusza?

Ostateczna umowa kupna-sprzedaży działki musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli sprzedawana nieruchomość stanowi wspólną własność małżonków, powinni stawić się razem. Podobnie kupujący. Umowa zawarta tylko przez jednego z małżonków, aby była ważna, wymaga potwierdzenia przez drugiego. Gdy działkę chce sprzedać osoba rozwiedziona, trzeba ustalić, czy działka nie była przedmiotem majątkowej wspólności małżeńskiej, a jeśli tak, to czy byli małżonkowie dokonali podziału majątku wspólnego. Jeżeli takiego podziału nie było, byli małżonkowie są nadal współwłaścicielami nieruchomości i każdy z nich może dysponować jedynie swoim udziałem, a nie całością. Muszą więc oboje podpisać umowę, aby doszło do sprzedaży całości. Do notariusza trzeba zabrać ze sobą dokumenty tożsamości, a sprzedający musi okazać wypis z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości lub inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości.

Ile zapłacisz za akt notarialny?

Wszystkie umowy przenoszące własność nieruchomości muszą mieć formę aktu notarialnego. Jeśli zapłaciłeś za grunt lub dom, ale nie podpisałeś umowy notarialnej, nie jesteś jego właścicielem. Za sporządzenie aktu musisz zapłacić taksę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, czyli ceny działki podanej przez kupującego i sprzedającego. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest jedynie udział we własności, podstawą do naliczenia taksy jest wartość tego udziału. Notariusz oblicza taksę według zasad przedstawionych w tabeli powyżej, przy czym podane w niej stawki są maksymalne, czyli teoretycznie notariusz może pobrać mniej. Ponadto policzy 200 zł za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej i po 6 zł za sporządzenie każdej rozpoczętej strony wypisu z aktu (zazwyczaj potrzeba pięć wypisów). Wynagrodzenie notariusza jest obciążone VAT w wysokości 22% – o tyle więc wzrośnie ostateczna kwota do zapłaty.

Co to jest opłata adiacencka?

Jeśli gmina wybuduje nową drogę, wodociąg, sieć kanalizacyjną lub przeprowadzi scalenie i podział gruntów, może nałożyć opłatę adiacencką na właścicieli nieruchomości, którzy zyskają na tych inwestycjach albo otrzymają nowe, korzystniej usytuowane nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału. Opłata ta nie może być wyższa niż 50% różnicy w wartości nieruchomości sprzed wybudowania infrastruktury i po nim lub 50% wzrostu wartości nowych nieruchomości w stosunku do dotychczas posiadanych. W wypadku inwestycji w infrastrukturę gmina ma trzy lata na wydanie decyzji o obowiązku wniesienia opłaty.
Ponadto jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Ile dla fiskusa?

Kupno działki jest obciążone podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Zwolnione z niego jest nabycie własności gospodarstwa rolnego (ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 ha). Jeżeli jednak kupujesz niezabudowany grunt budowlany od przedsiębiorcy (w ramach prowadzonej przez niego działalności), transakcja jest obciążona nie PCC, ale VAT w wysokości 22%. Jeśli kupujesz grunt z rozpoczętą budową od przedsiębiorcy, VAT wyniesie 7%.
Obowiązek zapłaty PCC powstaje w chwili zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Notariusz musi go pobrać i wpłacić do urzędu skarbowego. Fiskusowi jest obojętne, która ze stron umowy go zapłaci. Zgodnie z przepisami obowiązek ten ciąży solidarnie na obu, ale strony mogą się umówić inaczej. Zwyczajowo podatek ten płaci kupujący.
Podstawą obliczenia podatku jest wartość rynkowa nieruchomości (ujawniona w akcie notarialnym) lub prawa majątkowego (użytkowania wieczystego działki). Notariusz nie może kwestionować podanej przez strony ceny, ale powinien je uprzedzić, że jeśli urząd skarbowy uzna ją za zaniżoną, będą musieli dopłacić różnicę, i to z odsetkami za zwłokę (obecnie 12% rocznie). Urząd bowiem ma prawo podać własną cenę nieruchomości i wezwać strony transakcji do wyjaśnienia, dlaczego ustaliły niższą. Jeżeli wyjaśnienia nie przekonają urzędników, a kontrahenci będą się upierać przy swojej cenie, fiskus powoła do wyceny rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli ustalona wartość przekroczy o 33% cenę podaną w akcie notarialnym, koszty ekspertyzy obciążą sprzedającego i kupującego. Od decyzji urzędu można się odwołać do izby skarbowej, a gdy to nie pomoże – do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Fiskus może się upomnieć o dopłatę podatku w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do transakcji.

Ile za wpis do księgi wieczystej?

Gdy kupujesz nieruchomość, musisz wpisać w prowadzonej dla niej księdze wieczystej, że jesteś nowym właścicielem. Wiąże się z tym obowiązek wniesienia opłaty sądowej. Pobiera ją notariusz przy sporządzaniu aktu. Jeśli działka nie ma założonej księgi – trzeba dodatkowo zapłacić za jej założenie.
Założenie księgi kosztuje 40 zł. Kwota ta pokrywa koszt druku księgi wieczystej oraz koszt teczki akt.
Znacznie więcej należy zapłacić za wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego nabytego poprzez umowę sprzedaży, zamiany albo darowizny od osób fizycznych. Opłata sądowa wynosi tu bowiem piątą część wpisu stosunkowego.
Uwaga! Od 2 marca 2006 r. opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (na przykład hipoteki) będzie wynosić 200 zł, bez względu na wartość wpisywanego prawa.
Jeżeli wniosek będzie dotyczył wpisu udziału w prawie (to znaczy, gdy kupimy działkę na współwłasność), sąd pobierze część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł. Jeśli więc kupujesz działkę lub dom, umów się na podpisanie aktu notarialnego po 1 marca. Będzie cię to mniej kosztować.

Co to jest podatek od gruntu?

Właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów muszą płacić corocznie podatek od nieruchomości, rolny lub leśny – zależnie od charakteru posiadanej ziemi. Podatki te płaci się w gminie w czterech kwartalnych ratach. Gmina decyduje o ich wysokości, stawki podatku nie mogą być jednak wyższe niż określone w ustawach.
W 2006 r. podatek od nieruchomości gruntowej może wynieść maksymalnie 0,33 zł/m² (gdyby była na nim prowadzona działalność gospodarcza – 0,68 zł/m²). Obowiązek zapłaty podatku powstaje pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyto grunt. Kupno nieruchomości trzeba zgłosić w gminie w ciągu 14 dni. Użytkownicy wieczyści muszą ponadto wnosić opłatę roczną za użytkowanie w wysokości 1% wartości gruntu, którą gmina może podwyższyć w przypadku wzrostu wartości nieruchomości.

Czy można zarobić na inwestowaniu w ziemię?

Kupno działki może być formą inwestycji. Sęk w tym, że nie wiadomo, ile i czy w ogóle się na tym zarobi. Z dużym prawdopodobieństwem można jednak stwierdzić, że zysk będzie większy niż z lokaty bankowej czy obligacji (te dadzą około 4% rocznie), a ryzyko mniejsze niż w wypadku kupna akcji. W ciągu ostatniego roku ceny działek pod zabudowę poszły w górę średnio o 10%.
Nic nie wskazuje na to, by w nadchodzących latach ta tendencja miała się zmienić. Warto kupować działki o powierzchni około 1000 m² w okolicach dużych miast, uzbrojone, położone na terenie objętym planem miejscowym i przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Na takie znajdzie się nabywca, gdyby trzeba było szybko wycofać pieniądze. Niebezpieczeństwem może być nieprzewidziane kłopotliwe sąsiedztwo, na przykład powstanie w okolicy zakładu przemysłowego lub drogi krajowej. Szacując możliwy zysk z inwestycji w ziemię, należy wziąć pod uwagę koszty, które trzeba będzie ponosić: podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, opłatę adiacencką, koszty wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, odsetki od kredytu (jeśli musiałeś go zaciągnąć na zakup działki). Pamiętaj też, że sprzedaż działki przed upływem pięciu lat – licząc od końca roku, w którym została nabyta – powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ceny pomniejszonej o koszty zbycia, na przykład prowizję pośrednika czy opłatę notarialną). Podatku nie zapłacisz, jeżeli otrzymane pieniądze przeznaczysz w ciągu dwóch lat na kupno innej działki, domu lub mieszkania bądź spłatę kredytu mieszkaniowego (i zadeklarujesz ten zamiar w urzędzie skarbowym).

Czy można wyciąć drzewa?

Zadrzewiona działka może się wydawać bardzo atrakcyjna i ma-lownicza, ale drzewa mogą kolidować z projektowanym budynkiem. Na ich wycięcie z reguły potrzebna będzie zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Bez zgody gminy można wyciąć drzewa i krzewy:
- owocowe – bez względu na wiek;
- sadzone na plantacjach;
- których wiek nie przekracza pięciu lat.
Na wycięcie starszych (nieowocowych) drzew potrzebne będzie zezwolenie. Osoby fizyczne nie płacą za zgodę na wycinkę drzew, jeśli nie jest ona związana z prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą. Urząd może jednak nakazać w decyzji przesadzenie drzew lub zasadzenie nowych w innym miejscu na działce. Za usunięcie drzew bez zezwolenia grożą kary – ich wysokość zależy od rodzaju i wielkości drzewa (obwodu pnia). Również za ich zniszczenie w trakcie budowy urząd może nałożyć kary.
Jeżeli nie jesteśmy w stanie sami ocenić wieku i gatunku drzewa, lepiej zwrócić się o to do wydziału ochrony środowiska urzędu gminy. Inspektorzy ocenią, które drzewa można wyciąć bez zezwolenia, na które trzeba je mieć, a które muszą być zachowane.


Jak doprowadzić do przeniesienia przewodów lub innych urządzeń technicznych?

Lepiej nie kupować działki, na której znajdują się urządzenia utrudniające lub uniemożliwiające zabudowę (słupy, przewody). Jeśli dotychczasowy właściciel nieruchomości wyraził zgodę na ich usytuowanie, to właściwie nie ma szans, aby przedsiębiorstwo zarządzające sieciami przebudowało je na własny koszt. Można jedynie uzyskać zgodę na ich przebudowę na koszt inwestora, ale wiąże się to zazwyczaj z dużymi nakładami. Trudno pozbyć się takich obiektów z działki nawet wtedy, gdy zostały one wybudowane bez zgody właściciela. Mamy wtedy wprawdzie podstawy prawne, aby żądać usunięcia przewodów, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, a nawet odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, jednak prawdopodobnie będzie to wymagało przeprowadzenia postępowania sądowego, a to, jak wiadomo, trwa dość długo i wymaga na początek uiszczenia kosztów sądowych, które zostaną nam zwrócone jedynie w razie wygrania sporu.

Co się kryje pod powierzchnią gruntu?

Czasami na działce znajdują się obiekty, których nie widać gołym okiem. Trzeba dokładnie sprawdzać mapy geodezyjne, na których są uwidocznione sieci i urządzenia techniczne. O taką mapę trzeba poprosić sprzedającego, który może uzyskać stosowny wyrys w wydziale geodezji urzędu gminy lub starostwa albo w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej.
Jeśli mamy wątpliwości, czy pod ziemią nie kryją się jeszcze jakieś niespodzianki, warto się udać do przedsiębiorstw zarządzających sieciami i tam dowiedzieć się, czy na naszej działce nie ma jakichś przewodów oraz czy teren jest uzbrojony, a jeśli tak, to czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające do przyłączenia nowego odbiorcy.
Warto też wiedzieć, że jeśli zakopane na działce przewody zostały uwidocznione na mapach, to nie będziemy mogli mieć pretensji do sprzedającego, że nas o tym nie poinformował. Również w razie uszkodzenia takich przewodów w czasie robót budowlanych nie można się będzie powoływać na niewiedzę o ich istnieniu. W dodatku właściciel sieci może zażądać odszkodowania za ich uszkodzenie. Może ono obejmować nie tylko koszty naprawy, ale także utracone korzyści spowodowane wyłączeniem linii z użytkowania. Można sobie wyobrazić, jakie to będą koszty na przykład w razie uszkodzenia kabla światłowodowego telekomunikacji.


Czy potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę starych budynków?

Tylko wtedy, gdy dotyczy ona:
- obiektu zabytkowego;
- budynku lub budowli o wysokości co najmniej 8 m, jeśli ich odległość od granicy jest mniejsza niż połowa wysokości.
W pozostałych wypadkach rozbiórkę wystarczy zgłosić w starostwie co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót rozbiórkowych. W zgłoszeniu należy podać rodzaj, zakres i sposób przeprowadzenia rozbiórki. Jeśli w ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia urząd nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć prace.

Jak postępować w wypadku zakupu działki z wadą?

Osoba sprzedająca działkę odpowiada przed kupującym za jej ewentualne wady fizyczne lub prawne. Jeśli więc okaże się na przykład, że pomimo spisanych w akcie notarialnym zapewnień zbywcy działka jest obciążona prawami osób trzecich (wada prawna) albo nie nadaje się do zabudowy z uwagi na inne przeznaczenie niż deklarowane lub z powodu znajdujących się na niej urządzeń podziemnych, o których istnieniu kupujący nie wiedział w chwili spisywania umowy (na przykład zapomniany gazociąg albo betonowe fundamenty o wielkich gabarytach), to kupujący może:
- żądać obniżenia ceny;
- odstąpić od umowy;
- żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne działki wygasają po upływie roku od zakupu działki, a za wady prawne – po roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Ponadto kupujący musi zawiadomić sprzedającego o ujawnionej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, w przeciwnym razie traci uprawnienia z rękojmi.
Warto też wiedzieć, że aby skutecznie dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, trzeba w czasie jej trwania podjąć czynność przed sądem (wnieść pozew) przeciwko sprzedającemu. Samo pisemne zgłoszenie wady nie przedłuża okresu dochodzenia uprawnień z rękojmi.
Sprzedający odpowiada za wady niezależnie od tego, czy o nich wiedział, czy nie. Jest to odpowiedzialność oparta na zasadzie ryzyka, a nie winy.

Co zrobić, jeśli na działce są niespodzianki, o których nikt nie wiedział?

Może się zdarzyć, że na działce są urządzenia, których nie zinwentaryzowano (to znaczy nie naniesiono ich na mapach) i o których wszyscy zapomnieli. Nawet sprzedający może nie być świadomy ich istnienia.
Na przewodach ułożonych pod powierzchnią gruntu nie można postawić domu niezależnie od tego, jak głęboko są one położone. Nie oznacza to jednak, że nic się nie da zrobić. Nabywca takiej nieruchomości może skorzystać z uprawnień z rękojmi za wady fizyczne nieruchomości lub zażądać od właściciela przewodów (przedsiębiorstwa) ich usunięcia.

Dlaczego nie każda ładna działka sprawdzi się jako wymarzona do budowy i idealna do życia?

Niestety, bardzo często inwestor, zapatrzony we własne marzenia, nie podchodzi do wyboru racjonalnie. Powinien dobrze przemyśleć zwłaszcza dwa zagadnienia.
Działka a budowa. Boje o tanią działkę albo mały upust udzielony przez sprzedającego okazują się śmiesznie małostkowe wobec faktu, że piękna działka jest wyjątkowo niewdzięczna do budowy domu, na przykład podmokła, torfowa, gliniasta. Zamiast podziwiać jej piękno, należy sprawdzić warunki glebowe.
Działka a odległość. Kiedy pyta się osoby mieszkające poza miastem, ile czasu zajmuje im dojazd, podają zwykle z niezwykłą dokładnością: 23 minuty, 34 minuty. Gdy wyrazi się wątpliwość, czy to nie za długo, pada odpowiedź: „W mieście przejechanie z jednej dzielnicy do drugiej zajmuje tyle samo czasu”. No tak, ale jeśli ktoś dojeżdża, musi liczyć czas na dojazd plus czas przemieszczania się po mieście. Łącznie może wyjść półtorej godziny w jedną stronę (trzeba wziąć pod uwagę codzienne korki). Nie wszyscy zaakceptują taką konieczność.

PAMIĘTAJ

Wybierając działkę, musisz być realistą aż do bólu i przewidzieć jej wady i zalety, korzyści, ale też nieuchronne kłopoty. Zawsze chodzi o wypracowanie kompromisu: coś zyskujesz, ale też – zastanów się – coś tracisz.


Czy trzeba sprawdzać warunki gruntowo-wodne działki?

Zatrudnienie architekta i konstruktora jest dla inwestora oczywiste – tego też wymaga prawo budowlane. Geolog przed budową pojawia się o wiele rzadziej – jest to poważny błąd, który może postawić pod znakiem zapytania zakładany koszt inwestycji.
Plan miejscowy niewiele pomoże przy ocenie składu gruntu i poziomu wód gruntowych na działce. Na etapie zakupu działki jesteś zdany wyłącznie na siebie. Przed podpisaniem umowy musisz więc przynajmniej wstępnie rozpoznać warunki gruntowo-wodne. Jeśli teren w bezpośrednim sąsiedztwie działki jest niezabudowany, badania powinny być szczegółowe – warto je zlecić geologowi.
Do wstępnego rozpoznania wystarczają dwa-trzy otwory wykonane przez specjalistę, który określi, czy:
- występujące w podłożu grunty są nośne;
- w poziomie posadowienia może występować woda gruntowa;
- w sąsiedztwie występują procesy geodynamiczne.
Znajomość tych trzech elementów pozwoli oszacować koszty posadowienia i możliwości zrobienia podpiwniczenia.

Co możesz ustalić sam?

Jeśli w bezpośrednim sąsiedztwie działki, którą chcesz kupić, istnieje zabudowa, możesz sam ustalić niektóre elementy warunków gruntowo-wodnych na podstawie obserwacji i wywiadu wśród sąsiadów. Zobacz, czy domy są podpiwniczone, i dowiedz się, czy piwnice są suche przez cały rok. Jeżeli są studnie kopane, możesz sprawdzić poziom wód gruntowych. Warto się też przyjrzeć budynkom w okolicy, czy nie są popękane.

PAMIĘTAJ

Zapewnienie sprzedającego, że na działce można wybudować wszystko, jest prawdziwe, pod warunkiem że... nie liczysz się z kosztami. Obowiązuje zasada ograniczonego zaufania!

Co musisz wiedzieć, by trudna działka nie zrujnowała twojej budowy?

Wybierasz działkę, pomyśl o kosztach fundamentu. W praktyce właściwe posadowienie budynku najczęściej jest pomijane w trakcie projektowania. Przyjmuje się standardowy fundament. Problem pojawia się zazwyczaj po wykonaniu wykopów fundamentowych. Kiedy podłożem domu są piaski, bezwzględnie należy sprawdzić zagęszczenie gruntu oraz oszacować wahania zwierciadła wody gruntowej, to znaczy jej najwyższy i najniższy poziom. Jeżeli są istotne różnice w zagęszczeniu gruntów piaszczystych, konieczne będzie pogłębienie wykopu i zrobienie poduszki z piasku stabilizowanego cementem wraz z mechanicznym dogęszczeniem. Być może zajdzie potrzeba poszerzenia ław fundamentowych lub innych zabiegów konstrukcyjnych. Ustalenie poziomu wody gruntowej pozwala na zaprojektowanie izolacji i zabezpieczenie piwnic przed zalewaniem. Wykonanie drenaży obwodowych bez badań laboratoryjnych gruntu oraz projektu jest zwykle nieskuteczne. Jeśli wody gruntowe zalegają na nieprzepuszczalnym podłożu, można zrezygnować z podpiwniczenia, obniżyć poziom zwierciadła wody na czas budowy i dobrze zaizolować fundamenty.
Gdy zwierciadło jest nie głębiej niż 1 m od powierzchni terenu, można mówić o terenie podmokłym. Często są to działki położone w zagłębieniach terenowych. Jeżeli chcesz budować dom podpiwniczony, konstrukcja fundamentów musi uwzględniać pełną izolację przeciwwodną aż powyżej poziomu terenu.
Grunty organiczne należy usunąć w całości, a ubytek wypełnić piaskiem stabilizowanym cementem. Jeśli zalegają głęboko, taka wymiana może być niemożliwa. W skrajnym przypadku niezbędne okaże się posadowienie pośrednie, na przykład na palach.
Szczególnym przypadkiem jest budowa domu w rejonie oddziaływania skarpy, zwłaszcza gdy jej wysokość przekracza 3-4 m. W tym wypadku niezbędna jest dokumentacja geotechniczna, która wskaże, czy zbudowanie domu na tym terenie jest możliwe.
Fundamenty muszą być posadowione poniżej głębokości przemarzania. Jeżeli są posadowione w gruntach spoistych, zaleca się zaizolować je przeciwwilgociowo, a wykop zasypać gruntem spoistym zagęszczanym warstwami. W wypadku zasypania wykopu wokół budynku gruntem niespoistym (piaskiem) tworzymy tak zwaną wannę, w której będzie się gromadzić woda opadowa i zawilgacać ściany, a w konsekwencji przedostawać do piwnic.

PAMIĘTAJ TEŻ, ŻE:

- drzewa znajdujące się na terenie, na którym ma być zrobiony wykop, należy przed rozpoczęciem robót przesadzić lub ściąć, a pnie wykarczować. Usuwanie pni drzew powinno być dokonane na powierzchni odpowiadającej rzutowi obiektu powiększonemu o 3 m z każdej strony. Doły po karczowaniu pni powinny być zasypane gruntem tego samego rodzaju co grunt podłoża, dokładnie zagęszczonym, a 1 m poza obrysem przykryte warstwą ziemi humusowej;
- wierzchnią warstwę gleby należy usunąć w granicach budowanego domu powiększonych o 0,5-1,0 m z każdej strony.

PAMIĘTAJ

Koszty usunięcia wad, takich jak zawilgocenie piwnic czy przedostawanie się wód gruntowych do budynku, są wielokrotnie wyższe niż ekspertyza geologa.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty