Kredyt refinansowy. Sposób na niższe raty?


Banki prześcigają się w ofertach kredytów refinansowych, czyli takich, którymi klient spłaca pożyczkę na dom z innego banku.

Jeżeli zaciągnięty kilka lat temu kredyt jest droższy niż udzielane obecnie, można pomyśleć o przeniesieniu go do innego banku. Porównując oferty, trzeba zwracać uwagę głównie na oprocentowanie, które decyduje, czy przeniesienie będzie opłacalne. Niższe raty można również uzyskać przy okazji przewalutowania kredytu, na przykład z euro na franki szwajcarskie. Waluta, w której kredyt jest udzielony, decyduje bowiem o wysokości płaconych odsetek. Oprocentowanie kredytów złotowych jest oparte na stawce WIBOR (wynoszącej około 4%), a na przykład kredytów w szwajcarskiej walucie na stawce LIBOR (około 1,25%). Dlatego klienci spłacający kredyty w polskiej walucie płacą dwukrotnie większe odsetki, ale nie muszą się obawiać ryzyka kursowego.
Innym sposobem na obniżenie rat jest wydłużenie okresu spłaty, co też jest możliwe przy okazji przenoszenia kredytu.

Uwaga! Zamieniając kredyt złotowy na walutowy, pamiętajmy, że oprocentowanie tego drugiego jest w rzeczywistości wyższe niż podane przez bank nawet o 1 punkt procentowy z powodu różnicy między kursami stosowanymi przy wypłacie i spłacie kredytu.

Koszty przeniesienia kredytu

Refinansowanie ma sens, jeśli oszczędności na ratach zrekompensują koszty tej operacji. Zanim podejmiemy decyzję, musimy więc skrupulatnie policzyć wszystkie koszty, do których należą:
- prowizja za wcześniejszą spłatę dotychczasowego kredytu. Niektóre banki pobierają wysoką prowizję za przedterminową spłatę całości zadłużenia, ale zwalniają z niej częściową spłatę. Warto wówczas refinansować większą część kredytu, a niewielką resztę spłacać dalej. Wymaga to jednak zgody banku udzielającego kredytu refinansowego, ponieważ nie dojdzie do zwolnienia hipoteki przez dotychczasowy bank;
- opłata za zaświadczenie o stanie zadłużenia i opinia o spłacie kredytu w dotychczasowym banku (zazwyczaj 50 zł);
- prowizja za udzielenie nowego kredytu (od 0 do 2%) – niektóre banki rezygnują z prowizji w wypadku kredytu refinansowego;
- ubezpieczenie pomostowe, które zabezpiecza bank do chwili dokonania zmian w księdze wieczystej. W niektórych bankach płaci się miesięczne składki tego ubezpieczenia (na przykład 0,07% kwoty przyznanego kredytu), w innych podnosi się oprocentowanie do czasu uzyskania nowego wpisu w księdze wieczystej (na przykład o 1 punkt procentowy);
- ubezpieczenie na życie i cesja praw z polisy na rzecz banku są czasami wymagane jako dodatkowe zabezpieczenie, zwłaszcza gdy kredytobiorca jest jedynym żywicielem rodziny (koszt – średnio 50 zł miesięcznie – zależy od kwoty kredytu i wieku kredytobiorcy);
- opłata skarbowa za weksel, który będzie dodatkowym zabezpieczeniem kredytu (0,1% kwoty zadłużenia);
- różnice kursowe, które w wypadku kredytów walutowych mogą znacznie podnieść kwotę kredytu podczas przeniesienia (nawet o 6%). Biorą się stąd, że bank wypłaca kredyt po niższym kursie kupna walut, a do spłaty przyjmuje wyższy kurs sprzedaży. Czasami możliwe jest przeniesienie zadłużenia w walucie obcej bez przechodzenia na złote, ale trzeba sprawdzić, czy dotychczasowy bank przyjmie dług w walucie, a nowy wypłaci w niej kredyt;
- opłaty sądowe za zmiany w księdze wieczystej: wykreślenie starej hipoteki (100 zł) i wpisanie nowej (200 zł);
- podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie nowej hipoteki (0,1% kwoty kredytu i 19 zł za zabezpieczenie odsetek);
- wycena nieruchomości rzadko jest wymagana przy kredytach refinansowych, ale w niektórych sytuacjach może być konieczna (na przykład przy wysokiej kwocie kredytu);
- ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, jeśli będzie podwyższana kwota kredytu (średnio 3,5% kwoty brakującego wkładu za trzy lata) – niektóre banki pożyczają maksymalnie 80% wartości nieruchomości, inne nawet 100%;
- utrata ulgi odsetkowej – z tym muszą się liczyć osoby odliczające od dochodu odsetki od spłacanego kredytu hipotecznego w przypadku przeniesienia kredytu do innego banku.

Procedura

Banki deklarują, że zamiana kredytu jest przeprowadzana szybko, bo decyzję podejmują w ciągu kilku dni. W niektórych bankach klienci nie muszą przechodzić standardowego badania zdolności kredytowej, wystarczy przedstawienie historii spłaty dotychczasowego zobowiązania (czy było spłacane terminowo).
Zdolność kredytowa będzie jednak na pewno badana, jeśli klient przy okazji przenoszenia kredytu będzie chciał podwyższyć jego kwotę.

Uwaga! W umowie o kredyt bank powinien podać wysokość wszystkich opłat i innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu oraz informacje o całkowitym koszcie i rzeczywistej rocznej stopie procentowej. W wypadku kredytu walutowego musi się w niej znaleźć również informacja, że niekorzystna dla klienta zmiana kursu złotego do waluty spowoduje wzrost raty i kapitału wyrażonych w złotych.


O ZAMIANIE KREDYTU
(Beata Piwowska, ekspert Murator KREDYT)

Na rynku można znaleźć wiele atrakcyjnych ofert kredytów refinansowych. Banki gwarantują klientom spłacającym kredyty mieszkaniowe warunki korzystniejsze od obecnie posiadanych. Zwalniają też z opłat prowizyjnych, a formalności ograniczają do minimum. Coraz częściej nie wymagają też opinii o spłacie zobowiązania, bo rzetelność klienta można zweryfikować na podstawie informacji z BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Chcemy zamienić kredyt na tańszy? Na pewno warto zacząć od banku, w którym mamy kredyt. Pomocne w rozmowie będą oferty innych banków gotowych refinansować nasze zobowiązanie. Renegocjacja warunków umowy kredytowej ma sens szczególnie wtedy, gdy jesteśmy zadowoleni z poziomu obsługi i jakości dodatkowych usług świadczonych przez bank. Gdy negocjacje się nie powiodą, trzeba rozpatrzyć kredyt refinansowy w innym banku – pod kątem kosztów, formalności i zysku. W wielu sytuacjach refinansowanie jest opłacalne i całkowicie uzasadnione.

Już nie we frankach
Osoby, które mają zobowiązania kredytowe w złotych, nie powinny teraz przewalutowywać ich na franki szwajcarskie. Kurs tej waluty kształtuje się na poziomie 2,60 zł, a prognozy na najbliższy okres przewidują dalszy wzrost kursu. Jeśli dziś dokonamy zamiany, kredyt przeliczony po kursie kupna będzie wysoki, do tego dochodzi ryzyko dalszego wzrostu całkowitej kwoty zadłużenia wynikające z coraz wyższych kursów.
Można natomiast rozważyć przewalutowanie kredytu we frankach szwajcarskich na złote. Takiej operacji co prawda najlepiej dokonać, gdy kurs CHF jest bardzo niski (teraz nie jest to już ten poziom), trzeba się jednak spodziewać, że frank szwajcarski będzie drożeć ze względu na prognozowany wyższy kurs oraz wyższą bazę LIBOR. Obecnie LIBOR wynosi 1,5%, a analitycy są zdania, że do końca roku wzrośnie do 1,75-1,80%. Dodając do stawki LIBOR marżę banku, czyli około 1,3%, możemy mówić o oprocentowaniu na poziomie około 3% dla kredytu hipotecznego w CHF. Dodatkowo będzie nas kosztować spread, czyli różnica między kursem kupna i sprzedaży w danym banku. Kredyty są wypłacane według kursu kupna, a spłacane po kursie sprzedaży. Spread może oznaczać kredyt droższy nawet o 1% (średnio 0,5%).

Kredyt złotowy a kredyt we frankach. Przykład:
Kredyt w wysokości 150 tys. zł, rozłożony na 25 lat. Dla PLN przyjęliśmy oprocentowanie 5%, a dla CHF 3%.
- rata miesięczna kredytu w CHF – 274 CHF, czyli około 713 zł (kurs 2,60 zł);
- rata miesięczna kredytu w PLN – 876 zł.
Różnica – około 163 zł.
Wartość zadłużenia po 12 miesiącach spłaty, przy wzroście kursu CHF do 2,75 zł:
- kredyt w PLN – 146 642 zł. Rata bez zmian;
- kredyt w CHF – 55 985 CHF, czyli 153 959 zł. Rata około 753 zł.

Pamiętajmy, że kredyty mieszkaniowe są zobowiązaniami długoterminowymi. Trudno mówić o pewnym zysku lub stracie w danym momencie. Dobrą radą pozostaje jednak zadłużanie się w walucie, której kurs jest wysoki, a prognozy przewidują spadek.
Klienci, którzy zadłużyli się we frankach szwajcarskich, gdy jego kurs wynosił ponad 3 zł, sporo do dziś zyskali, nie tylko na obniżce rat. Przede wszystkim ubyło im sporo kapitału do spłaty. Czy przy tej wartości franka warto było brać kredyty wyłącznie w CHF? Nie. Przy niewielkich kwotach kredytu różnice w wysokości raty nie były i nie są duże. W moim przekonaniu dla kilkudziesięciu złotych nie opłaca się ryzykować, a takim ryzykiem jest kredyt w walucie obcej z płynną kwotą zadłużenia.
Decydując się na kredyt refinansowy, musimy być pewni, że będzie on dla nas korzystny. Warto też zwrócić uwagę, czy warunki dodatkowe atrakcyjnego kredytu nie są zbyt dużym obciążeniem. Polisa na życie, karta kredytowa czy obowiązkowe ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy też kosztuje i wpływa na atrakcyjność oferty.
Generalnie, pomijając koszty związane z zamianą kredytu, w późniejszym okresie powinniśmy zaoszczędzić około 15% na miesięcznej racie. Te pieniądze można przeznaczyć na lokaty zabezpieczające przez ryzykiem kursowym.

Spłacać i inwestować?
Kredyty mieszkaniowe zazwyczaj są spłacane przez klientów wcześniej niż zakładano, średnio po 15 latach. Biorąc pod uwagę relatywnie niski koszt gotówki pochodzącej z kredytu hipotecznego, można rozważyć utrzymywanie zadłużenia w banku na poziomie minimum spłat, a środki wolne inwestować na przykład w fundusze inwestycyjne. Nie każdego klienta będę jednak namawiać na inwestycje. Są osoby, które bardzo obawiają się zadłużenia w banku, nie czują się komfortowo, biorąc kredyt, i za wszelką cenę chcą spłacić go jak najszybciej. Należy to uszanować. Wcześniejsza spłata niewątpliwie obniża też koszt kredytu.
Jeśli jednak kredytobiorcy mają pomysł na pomnożenie swoich oszczędności, a oczekiwany zysk z inwestycji przewyższy koszt kredytu – warto inwestować.

Przykład 1.
Przedtem 1400 zł, teraz 1100 zł
W lipcu 2005 r. frank szwajcarski kosztował 2,55 zł. Pan Krzysztof zdecydował się na zmianę kredytu hipotecznego, który wziął na budowę domu. Do tej chwili miał kredyt w PKO BP z oprocentowaniem 4,5%. Zdecydował się na Bank Millennium. Wziął 81,5 tys., także we frankach (prawie 208 tys. zł), oprocentowanie 2,25%, kredyt na 25 lat.
Czy zyskał? Pan Krzysztof: – Rata w PKO BP wynosiłaby teraz 1400 zł. W Millennium płacimy 1100 zł. Dodatkowym kosztem jest ubezpieczenie grupowe na życie w wysokości 75 zł miesięcznie, ale PKO BP też wymagało takiego ubezpieczenia, a indywidualne było zdecydowanie wyższe.
Pan Krzysztof liczy na spadek wartości franka w przyszłości. – Jeśli CHF spadnie do 2,30 zł, to mój dług będzie wynosił nie 205 tys. zł, ale 175 tys. zł. Wtedy zdecyduję się na przewalutowanie na złoty, a różnica będzie konkretnym zyskiem.

Przykład 2.
Wyższy kredyt za taką samą ratę

Pan Stanisław wziął 230 tys. zł w CHF, oprocentowanie 3,4%, kredyt na 30 lat. W trakcie budowy zorientował się, że potrzebuje zdecydowanie więcej pieniędzy. Stąd chęć znalezienia kredytu refinansowego, który będzie można wziąć w wyższej kwocie – chodziło o 400 tys. zł. Wybrał Bank Millennium. Kredyt również w CHF, oprocentowanie 2,45%, na 35 lat.
Ważną pozycją przy zmianie kredytu były koszty tej operacji. Spread, czyli różnica kursów, wyniósł 4% wartości nowego kredytu, czyli 16 000 zł, ustanowienie hipoteki – 550 zł, koszty sądowe wpisu – 300 zł, koszty wypisów z księgi wieczystej i zaświadczeń – 150 zł.
W efekcie rata kredytu wynosi 1400 zł. Jest mniej więcej takiej samej wysokości jak rata pierwszego kredytu.
Dodatkowym udogodnieniem dla pana Stanisława jest możliwość oszczędzania w programie oszczędnościowym w Skandii.
Zadeklarował wpłatę 300 zł miesięcznie na jeden z funduszy inwestycyjnych. W ciągu roku może bezpłatnie dokonywać konwersji w inny rodzaj funduszy.
– Taka inwestycja jest zabezpieczeniem kredytu albo – planuje pan Stanisław – kapitałem dla naszych dzieci.

Przykład 3.
O połowę taniej, z zapasem

W 2004 r. Ewa i Marcin zdecydowali się na kredyt hipoteczny w złotych w PKO BP – 300 tys. zł na 25 lat. Pan Marcin: – Dałem się przekonać, że kredyt powinno się brać w tej walucie, w której się zarabia. Tylko że wówczas frank kosztował 3,3 zł, a teraz 2,4 zł. Plujemy sobie w brodę, ile straciliśmy na samej różnicy kursów.
Rata kredytu w PKO BP wynosiła 290 zł. Później wzrosło oprocentowanie – rata skoczyła do 330 zł miesięcznie. Choć kwota niby nieduża, to jednak opłacalność kredytów we frankach była poważnym argumentem, by zmienić walutę.
PKO godziło się na przewalutowanie, ale chciało pobrać prowizję i dawało niezbyt atrakcyjne oprocentowanie we frankach. Ewa i Marcin zaczęli badać oferty innych banków. Wybrali kredyt refinansowy w banku GE Money.
Obecnie płacą ratę w wysokości 150 zł, czyli o połowę mniej niż przy kredycie złotowym. Pan Marcin liczy: – Jeśli przez dwa lata zarobimy na zmianie kredytu 3 tys. zł, to przez kolejne dwa lata rata we franku może zdrożeć nawet do 420 zł – i tak jesteśmy do przodu.

Poznaj swoją przyszłość

Jedna z najlepszych wróżek w Polsce Wróżka Mira Elżbieta Sobczyk odpowiada na pytania na swoim Facebooku  lub przez e-mail. Problemy ze zdrowiem lub w sprawach "miłosnych" ? A może interesują Cię kwestie finansowe?  Sprawdź swoją przyszłość. Jej odpowiedzi pomogły już tysiącom ludzi w Polsce. Można się z nią skontaktować Jej profil na Facebooku lub http://twojawrozka24.pl
Podobne posty