Kredyt we frankach. Czy nadal atrakcyjny?


Różnica w oprocentowaniu kredytów udzielanych w złotych (ciężko znaleźć poniżej 5%) i we frankach szwajcarskich (można liczyć na 3%) jednoznacznie przemawia za tymi drugimi. Są też jednak argumenty przeciw nim.

Porównując kredyt we frankach czy w innej obcej walucie ze złotowym, musimy wziąć pod uwagę również ukryte koszty kredytów oraz to, na jaką kwotę możemy liczyć.

Nowe reguły obliczania zdolności

Niskie oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich powoduje, że miesięczna rata jest znacznie niższa niż przy kredycie złotowym, a to z kolei pozwalało do niedawna na zaciągnięcie wyższej kwoty kredytu. Od 1 lipca br. sytuacja się zmieniła, gdyż banki mają teraz obowiązek liczyć zdolność kredytową klientów według bardziej rygorystycznych kryteriów:
- muszą przyjmować oprocentowanie kredytu walutowego takie jak dla kredytu złotowego;
- kwotę kredytu walutowego muszą podwyższać o 20%.
Jeśli zatem klient chce pożyczyć we frankach równowartość 100 tys. zł, musi go być stać na spłatę 120 tys. zł droższego kredytu złotowego (choć rata wyniesie na przykład 555 zł, musi mieć wolne 790 zł).
Zabiegi te mają ustrzec kredytobiorców przed ryzykiem zmian kursu waluty i kłopotami ze spłatą. Jeśli bowiem kurs waluty wzrośnie, rata pójdzie w górę i klient może okazać się niewypłacalny, zwłaszcza gdy jego zdolność kredytowa była mocno naciągnięta.
Po wprowadzeniu nowych reguł bank musi w pierwszej kolejności zaproponować klientowi zaciągnięcie kredytu złotowego, a walutowy kredytobiorca uzyska pod warunkiem podpisania oświadczenia, że ma świadomość związanego z nim ryzyka kursowego. Pracownik banku ma za to obowiązek przedstawić symulację pokazującą, jak na wysokość raty wpływa zmiana kursu, przyjmując najwyższą z ostatnich 12 miesięcy różnicę między maksymalnym a minimalnym kursem danej waluty.

Uwaga! Klienci o niższych dochodach nie uzyskają już kwoty kredytu, na jaką mogli liczyć wcześniej. Mało tego – biorąc kredyt we frankach, dostaną mniej, niż gdyby zdecydowali się na złote. Każdy bank ocenia jednak zdolność kredytową klientów własną metodą. Dlatego ta sama osoba w jednym banku może liczyć na kredyt w maksymalnej wysokości np. 200 tys. zł, a w innym na zaledwie 90 tys. zł. Receptą na brak zdolności kredytowej może też być wydłużenie czasu spłaty.

Stopy procentowe bez gwarancji

Jeśli oprocentowanie kredytu ma być zmienne, dodatkowo wymagane jest od klienta podpisanie oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem stopy procentowej (po przedstawieniu odpowiedniej symulacji przez pracownika banku). Niemal wszyscy kredytobiorcy w Polsce wybierają właśnie zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Zresztą w ofercie banków kredytów ze stałą stopą prawie nie ma, a te, które są, nie wydają się atrakcyjne ze względu na cenę (na przykład 6% dla franków na dziesięć lat albo tyle samo dla euro na 30 lat).
Czy bać się wzrostu stóp procentowych? Stopy w Szwajcarii co prawda rosną (prognozuje się wzrost nawet o 1 p.p.), ale i tak pozostają znacznie niższe niż w Polsce czy strefie euro.

Rzeczywisty koszt kredytu walutowego

Kredyty walutowe są obciążone dodatkowym kosztem wynikającym z niekorzystnych dla kredytobiorców przeliczeń kursowych. Wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna danej waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W ten sposób już w chwili wypłaty kredytu nasz dług przewyższa o kilka procent otrzymaną kwotę (na przykład pożyczyliśmy 100 tys. zł we frankach szwajcarskich, a musimy oddać 105 tys. zł, nie licząc oczywiście odsetek).
Im większa różnica między kursem kupna a sprzedaży, tym droższy kredyt. Ten tzw. spread walutowy sięga 6% (w każdym banku jest inaczej, warto to sprawdzić), podnosząc przy tym rzeczywiste roczne oprocentowanie kredytu nawet o 1 punkt procentowy. Jeśli spread wynosi na przykład 4%, do podanej stopy oprocentowania kredytu udzielonego na 20 lat należy dodać 0,45 punktu procentowego (p.p.), a jeśli 5% – 0,56 p.p.

Ulga odsetkowa na walutowe też, ale...

Ulga ta polega na odliczaniu odsetek od dochodu, jest tym większa, im wyższe odsetki. Preferuje więc kredyty w polskich złotych. Dlatego porównując dwa kredyty o tej samej wysokości – na przykład złotowy oprocentowany stałą stopą 5,5% i walutowy o stopie stałej 3% – musimy odjąć od stopy kredytu złotowego od 0,41 p.p. (jeśli płacimy podatek dochodowy według najniższej 19-procentowej stawki) do 0,88 p.p. (przy podatku 40-procentowym).

Uwaga! Zapowiadana jest likwidacja ulgi odsetkowej z końcem bieżącego roku. Jednak każdy, kto zaciągnie kredyt przed 1 stycznia 2007 r. i spełni warunki przyznania ulgi, będzie mógł odliczać odsetki do upływu terminu określonego w umowie, ale nie dłużej niż do końca 2027 r.

Dopłaty tylko do kredytów złotowych

Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy w walucie nie mają szansy na dopłatę od państwa. O jakich dopłatach mowa? W myśl nowej ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania małżonkowie oraz osoby samotnie wychowujące dzieci dostaną 50% odsetek od kredytów zaciąganych na kupno lub budowę mieszkania albo domu jednorodzinnego. Jednak powierzchnia użytkowa takiego domu nie może przekraczać 140 m²(mieszkania – 75 m²), a dopłata obejmie jedynie część kredytu pokrywającą koszty budowy 70 m² domu (50 m² mieszkania). Ponadto dopłata będzie przysługiwać tylko przez osiem lat. Warunkiem uzyskania dopłaty jest, aby cena kupna lub budowy 1 m² mieszkania czy domu nie przekroczyła lokalnego wskaźnika ogłaszanego co pół roku przez wojewodę (na przykład w Warszawie 3883 zł, a w województwie mazowieckim – 2648 zł). To nie wszystkie ograniczenia – pomoc nie przysługuje osobom, które już mają mieszkanie (własne, spółdzielcze czy nawet są najemcami lokalu komunalnego), chyba że wystąpią ze spółdzielni mieszkaniowej lub rozwiążą umowę najmu.
Jak widać, ograniczeń jest sporo, ale ci, którzy spełnią wszystkie warunki dopłaty, mają się nad czym zastanawiać: rata kredytu złotowego o wysokości 150 tys. zł zaciągniętego na 20 lat przy oprocentowaniu 5,5% zmaleje o 222 zł (z 1032 do 810 zł). Taki kredyt może być tańszy niż we frankach.

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.