Nadbudowa w granicy działki
Nadbudowa obiektu budowlanego wymaga uzyskania w starostwie powiatowym pozwolenia na budowę. Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu przed wydaniem pozwolenia sprawdza między innymi zgodność sporządzonego projektu budowlanego:
- z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu) oraz
- z przepisami techniczno-budowlanymi.
W planie miejscowym ustalane są parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dotyczące gabarytów obiektów. Wynika z nich, jaka jest dopuszczalna wysokość obiektów budowlanych na określonym terenie. Tam, gdzie nie ma planu miejscowego, o sposobie zagospodarowania terenu i cechach zabudowy przesądza decyzja o warunkach zabudowy wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Są w niej zawarte między innymi ustalenia określające wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także parametry związane z geometrią dachu, w tym wysokość kalenicy.
W przypadku nowej zabudowy warunki te dostosowuje się do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób. Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, na której jest planowana inwestycja, powinni być stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli jednak planowana inwestycja jest zgodna z przepisami, starosta lub prezydent miasta nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Sprawdzając zgodność planowanej inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi, urzędnicy będą musieli między innymi przeanalizować, czy powstały w wyniku nadbudowy budynek będzie spełniał wymagania dotyczące ochrony przed niedopuszczalnym zacienianiem budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, znajdujących się w szczególności na działkach sąsiednich.
Na podstawie § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie urzędnik może wymagać, aby projekt budowlany nadbudowy zawierał ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Jeśli projekt budowlany nadbudowy nie będzie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy lub obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.
Przepisy Prawa budowlanego stanowią, że stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są – oprócz inwestora – także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania przewidzianej do realizacji inwestycji; jednak ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich nie może oznaczać w praktyce konieczności wyrażenia zgody przez właścicieli lub władających działkami sąsiednimi. Zamierzenie inwestycyjne jest bowiem zgodne z prawem, gdy odpowiada obowiązującym przepisom.
Podstawa prawna:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.), rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.), rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
