Niespodzianki na działce i pod nią


Co robić, gdy po rozpoczęciu budowy znajdziemy ukryte pod ziemią niespodzianki utrudniające lub uniemożliwiające budowę? To zależy, co odkryjemy.

Chyba najczęściej spotykaną niespodzianką jest odkrycie pod ziemią fundamentów lub przewodów, które nie zostały naniesione na mapy. Zdarza się również, że podczas prac ziemnych odkryjemy niewypały lub niewybuchy albo natrafimy na stanowisko archeologiczne. Takie odkrycia z pewnością wstrzymają budowę, a czasem wręcz mogą ją całkowicie uniemożliwić.

Fundamenty i podziemne urządzenia techniczne

Znajdujące się na działce fundamenty możemy rozebrać bez załatwiania jakichkolwiek dodatkowych formalności. Oczywiście wiąże się to z dodatkowymi kosztami.
Gorzej z urządzeniami technicznymi służącymi do przesyłu wody, energii, gazu, odprowadzania ścieków lub liniami telefonicznymi. Takich przewodów nie można usunąć samowolnie, gdyż moglibyśmy wtedy pozbawić prądu, wody lub łączności nie tylko sąsiada, ale całą dzielnicę. Przede wszystkim trzeba więc ustalić, jaki jest status tych urządzeń, tj. czy jest to tylko przyłącze, czy sieć przesyłowa, i do kogo należą. Gdy mamy do czynienia z przyłączem sąsiada, trzeba się do niego zwrócić o usunięcie tego urządzenia, jeśli nie dysponuje on odpowiednim tytułem prawnym do korzystania z naszej nieruchomości (na przykład służebnością, umową użyczenia czy po prostu pisemną zgodą poprzedniego właściciela). Jeśli sąsiad nie spełni tego żądania, można skierować sprawę do sądu. Warto też zgłosić problem do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego w celu zbadania, czy urządzenie nie zostało wybudowane w wyniku samowoli budowlanej.

Uwaga! W żadnym wypadku nie możemy likwidować czyjegoś przyłącza samowolnie, gdyż naruszymy wtedy stan posiadania sąsiada i będzie mu przysługiwało prawo wystąpienia do sądu o ochronę naruszonego posiadania oraz przywrócenie stanu poprzedniego, a także odszkodowanie.

O ile doprowadzenie do usunięcia przyłącza służącego do obsługi jednego budynku jest dość łatwe, o tyle usunięcie przewodów przesyłowych nie jest już takie proste. Z wnioskiem w tej sprawie trzeba się zwrócić do właściciela sieci, ale może się okazać, że przebudowa takiej linii przesyłowej jest technicznie niemożliwa lub nieuzasadniona ekonomicznie. Wtedy pozostanie nam tylko domaganie się przywrócenia stanu zgodnego z prawem przez zapłatę odszkodowania za zmniejszenie wartości lub użyteczności działki oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Z pewnością nie obejdzie się bez oddania sprawy do sądu.

Niewypały i niewybuchy

Roboty budowlane muszą być bezwzględnie wstrzymane w przypadku odkrycia niewypałów lub niewybuchów; należy o tym niezwłocznie powiadomić policję lub straż pożarną. Teren powinien być zabezpieczony przed dostępem innych osób, a w obszarze zagrożenia wybuchem mogą się znaleźć wyłącznie osoby zabezpieczające teren.
Usunięciem i unieszkodliwieniem materiałów wybuchowych mogą się zajmować wyłącznie wyspecjalizowane służby wojskowe. W przypadku takich odkryć reakcja jest natychmiastowa, a zatem inwestor nie będzie musiał na długo wstrzymywać robót.

Uwaga! W żadnym wypadku nie należy ruszać znalezionych materiałów wybuchowych, a tym bardziej przenosić ich lub przechowywać.

Zabytki archeologiczne

Jeśli ktoś w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych odkryje przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, jest zobowiązany:
- wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot;
- zabezpieczyć przy użyciu dostępnych środków ten przedmiot i miejsce jego odkrycia;
- niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe, właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a ten z kolei powinien niezwłocznie (nie później niż w ciągu trzech dni) przekazać wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków przyjęte zawiadomienie.
Wojewódzki konserwator zabytków ma obowiązek w terminie pięciu dni od przyjęcia zawiadomienia dokonać oględzin odkrytego przedmiotu. Jeśli tego nie zrobi, przerwane roboty mogą być kontynuowane.
Po dokonaniu oględzin odkrytego przedmiotu wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję:
- pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeżeli odkryty przedmiot nie jest zabytkiem, albo
- pozwalającą na kontynuację przerwanych robót, jeśli odkryty przedmiot jest zabytkiem, a dalsze prowadzenie robót nie doprowadzi do jego zniszczenia lub uszkodzenia, albo
- nakazującą dalsze wstrzymanie robót i przeprowadzenie na koszt osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej finansującej roboty budowlane (czyli inwestora-właściciela działki) badań archeologicznych w niezbędnym zakresie. Roboty nie mogą być wstrzymane na okres dłuższy niż miesiąc od dnia doręczenia decyzji.
Jeżeli w trakcie badań archeologicznych zostanie odkryty zabytek mający wyjątkową wartość, wojewódzki konserwator zabytków może wydać decyzję o przedłużeniu okresu wstrzymania robót, nie na dłużej jednak niż sześć miesięcy od dnia doręczenia decyzji. Oczywiście okresy te przedłuża się o czas prowadzenia badań archeologicznych, w sytuacji gdy inwestor został zobowiązany do ich przeprowadzenia.
Z kolei na samo przeprowadzenie badań archeologicznych inwestor musi uzyskać odrębną decyzję wojewódzkiego konserwatora zabytków. We wniosku o wydanie pozwolenia trzeba określić między innymi miejsce i program badań oraz udokumentować, że przeprowadzi je osoba o stosownych uprawnieniach.
W pozwoleniu na prowadzenie badań archeologicznych konserwator może nakazać inwestorowi:
- zawiadomienie go o terminie rozpoczęcia i zakończenia wskazanych w pozwoleniu badań archeologicznych oraz o wszelkich zagrożeniach lub nowych okolicznościach
ujawnionych w trakcie prowadzenia badań;
- dokonanie szczegółowego rozpoznania terenu i sporządzenie planu sytuacyjno-wysokościowego dla zabytku archeologicznego, zwłaszcza gdy ma on własną formę krajobrazową;
- prowadzenie dokumentacji przebiegu badań archeologicznych oraz opracowanie wyników tych badań.
Po zakończeniu badań archeologicznych wojewódzki konserwator zabytków wydaje decyzję pozwalającą na kontynuację przerwanych robót.
Odkrycie zabytku archeologicznego może więc okazać się bardzo kłopotliwe, dlatego inwestorzy nie zawsze powiadamiają właściwe organy o odkryciach. Taka praktyka jest niemożliwa w przypadku zinwentaryzowanych na mapach stanowisk archeologicznych. Wtedy już na etapie pozwolenia na budowę inwestycja jest uzgadniana z konserwatorem pod kątem konieczności przeprowadzenia badań i zabezpieczenia zabytku.

Uwaga! Trzeba pamiętać, że niepowiadomienie wojewódzkiego konserwatora zabytków lub wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o odkryciu przedmiotów zabytkowych w trakcie prowadzenia robót budowlanych lub ziemnych jest wykroczeniem, za które może być orzeczona kara grzywny do 5 tys. zł oraz nawiązka do wysokości dwudziestokrotnego minimalnego wynagrodzenia na wskazany cel społeczny związany z opieką nad zabytkami.

Na pocieszenie można dodać, że osobom, które odkryły bądź przypadkowo znalazły zabytek archeologiczny, przysługuje nagroda, jeżeli dopełniły one obowiązków określonych w przepisach ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

KIEDY SPRZEDAWCA DZIAŁKI ODPOWIADA ZA NIESPODZIEWANE I NIECHCIANE OBIEKTY PODZIEMNE

Odkrycie na działce niewidocznych przy zakupie obiektów może być potraktowane jako wystąpienie wady. W rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego wadą jest taka cecha, która:
- zmniejsza wartość lub użyteczność nieruchomości ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia nieruchomości albo
- powoduje, że działka nie ma właściwości, o których sprzedający zapewnił kupującego.
Nabywca działki z wadą może domagać się z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej obniżenia ceny, czyli zwrotu kosztów niezbędnych do usunięcia wady (rozbiórki fundamentów, przebudowy przewodów), lub zapłaty kwoty, jaka odpowiada obniżeniu wartości działki, albo odstąpić od umowy, gdyby usunięcie wad okazało się niemożliwe.
Roszczenia z tytułu rękojmi można podnosić, pod warunkiem że:
- nie upłynął jeszcze okres rękojmi (rok od sprzedaży nieruchomości);
- kupujący w chwili zawierania umowy kupna nie wiedział o istnieniu wad (na przykład fundamenty lub urządzenia podziemne były niewidoczne w terenie i niezaznaczone na mapach).

Uwaga! Jeśli kupujący przy zakupie działki otrzymał od sprzedającego dokumentację, na której były uwidocznione urządzenia podziemne, to nie można uznać, iż o nich nie wiedział, nawet jeśli sprzedawca nic na ten temat nie mówił.

Podstawa prawna:
- ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. nr 162, poz. 1568 z późn. zm.)
- rozporządzenie ministra kultury z 9 czerwca 2004 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich i architektonicznych, a także innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań ukrytych lub porzuconych zabytków ruchomych (Dz.U. nr 150, poz. 1579)
- Kodeks cywilny

Popularne posty z tego bloga

Drewniany balkon

Niemcy. Własny dom w Unii

Jak zrobić .Czapka kominowa.