Oczko wodne, basen, staw. Formalności urzędowe przy budowie i likwidacji


Ozdabiają i urozmaicają ogrody przydomowe, a przede wszystkim można przy nich wspaniale odpocząć – pod warunkiem że dopełniliśmy procedury formalnoprawnej i nie obawiamy się kontroli urzędu.


Najczęściej budowane są oczka, czyli niewielkie zbiorniki wodne obsadzane roślinami. Właściciele większych działek decydują się czasami na wykonanie na działce stawu – ze względu na walory krajobrazowe, lecz także hodowlane. Coraz modniejszy staje się przydomowy basen. Wszystkie te obiekty to budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Do 30 m²

W świetle art. 29 ust. 1 pkt 15 tej ustawy budowa przydomowych oczek wodnych i basenów o powierzchni do 30 m² włącznie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, co nie oznacza jednak rezygnacji z jakiejkolwiek regulacji administracyjno-prawnej. Na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1 budowa takich obiektów wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu. O zgłoszeniu musimy wiedzieć, że:
- określamy w nim rodzaj, zakres i sposób wykonania przewidzianych do realizacji robót budowlanych;
- podajemy termin ich rozpoczęcia;
- dołączamy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- dołączamy – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki. Użycie wyrazu „odpowiednie” oznacza, że to urzędnik oceni, czy dostarczone przez nas szkice lub rysunki są właściwe (zagadnienie to podlega reglamentacji uznania administracyjnego). Wymóg ten oznacza też, że nie jest konieczne sporządzanie projektu budowlanego;
- należy go dokonać przed rozpoczęciem robót budowlanych, a do prac można przystąpić po upływie 30 dni od dokonania zgłoszenia, tyle bowiem czasu ma starosta na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Brak sprzeciwu w tym terminie jest równoznaczny ze zgodą na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych objętych zgłoszeniem (zasada milczącej zgody);
- podobnie jak pozwolenie na budowę ma dwuletni termin ważności. Nierozpoczęcie robót w ciągu dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu oznacza wygaśnięcie ważności zgłoszenia.

Powyżej 30 m²

Gdy chcemy wybudować na własnej działce basen o powierzchni przekraczającej 30 m2 albo staw, musimy uzyskać pozwolenie na budowę.
Wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor jest zobowiązany do złożenia:
- czterech egzemplarzy projektu budowlanego (wykonanego przez projektanta z uprawnieniami w specjalności konstrukcyjno-budowlanej);
- a także – tak jak przy zgłoszeniu – oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor nie musi dołączać do wniosku wypisu z księgi wieczystej ani aktu notarialnego. Jeśli jednak złoży nieprawdziwe oświadczenie, będzie podlegał odpowiedzialności karnej stosownie do art. 233 kodeksu karnego;
- pozwolenie na budowę ma dwuletni okres ważności.

Likwidacja też według procedury

Regulacja robót budowlanych polegających na rozbiórce obiektów budowlanych została zawarta w art. 31 Prawa budowlanego. Zgodnie z tymi przepisami:
- rozbiórka oczka wodnego lub basenu o powierzchni nieprzekraczającej 30 m² jest zwolniona z obowiązku zgłoszenia oraz uzyskania pozwolenia na rozbiórkę ze względu na to, iż na ich budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę;
- konieczność zgłoszenia rozbiórki lub uzyskania na nią pozwolenia dla basenu o powierzchni ponad 30 m² oraz dla stawu jest zależna od odległości od granic działki:
– pozwolenia nie wymaga rozbiórka budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli jej odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Praktyka urzędów jest taka, że jako wysokość jest przyjmowana głębokość posadowienia basenu lub stawu. W przypadku zachowania tych warunków inwestor będzie jednak zobowiązany do uprzedniego zgłoszenia rozbiórki właściwemu organowi, czyli staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania planowanych robót rozbiórkowych. Do rozpoczęcia prac rozbiórkowych będzie można przystąpić po upływie 30 dni, jeżeli w tym terminie nie zostanie wniesiony sprzeciw. Rozpoczęcie rozbiórki musi nastąpić przed upływem dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia;
– rozbiórka basenu o powierzchni ponad 30 m² lub stawu wybudowanych w mniejszej odległości od granicy niż połowa wysokości tych obiektów wymaga pozwolenia. Do wniosku o pozwolenie należy załączyć: zgodę właściciela obiektu, szkic usytuowania, a także opis zakresu i sposobu prowadzenia prac rozbiórkowych oraz opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia.
Urząd może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę także dla obiektów
wymagających jedynie zgłoszenia, jeżeli rozbiórka ta może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych lub stanu środowiska. Ocena należy do urzędu.
Przed likwidacją stawu inwestor będzie musiał uzyskać pozwolenie wodnoprawne, które trzeba załączyć do zgłoszenia rozbiórki lub wniosku o pozwolenie na nią.

BUDOWA STAWU WYMAGA DWÓCH DECYZJI ADMINISTRACYJNYCH

Choć w przepisach techniczno-budowlanych nie ma definicji oczka wodnego ani stawu, a tym samym nie ma też żadnego ograniczenia co do ich powierzchni, to wydaje się, że mały zbiornik wody stojącej o powierzchni do 30 m² można nazwać oczkiem wodnym (małym stawem) podlegającym zwolnieniu z uzyskania pozwolenia na budowę (wymagającym jednak zgłoszenia). Natomiast znajdujący się w ogrodzie zbiornik wodny o powierzchni ponad 30 m2 będzie miał charakter stawu.
Budowa stawu wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, a więc i wykonania projektu budowlanego.
To jednak nie wszystkie wymogi formalnoprawne. W świetle ustawy Prawo wodne staw stanowi tak zwane urządzenie wodne, natomiast zgodnie z art. 122 ust. 1 pkt 3 tej ustawy na wykonanie urządzeń wodnych wymagane jest pozwolenie wodnoprawne.
Pozwolenie takie jest wydawane przez starostę w drodze decyzji na podstawie opracowanego operatu wodnoprawnego. Operat powinien być sporządzony w formie opisowej oraz graficznej i zawierać między innymi projekt planowanego urządzenia wodnego oraz przedstawiać na mapie sytuacyjno-wysokościowej zasięg jego oddziaływania. Przepisy nie wskazują, kto może go wykonać.
Pozwolenie wygaśnie, jeśli inwestor nie przystąpi do wykonywania stawu w terminie dwóch lat od dnia uprawomocnienia się decyzji. Pozwolenie wodnoprawne powinno być załączone do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Jak daleko od granicy z sąsiadem?
Obowiązujące przepisy nie regulują tego zagadnienia. Przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym regulacje dotyczące odległości od granicy z sąsiednią działką, mają zastosowanie do budynków oraz budowli spełniających funkcje użytkowe budynków.
W związku z tym nie ma podstaw, aby stosowanie tych przepisów rozszerzać na innego rodzaju obiekty budowlane.
Brak tych regulacji nie zwalnia od obowiązku przestrzegania zasad wiedzy technicznej przy lokalizacji oczka, basenu lub stawu na działce w stosunku do budynku lub zabudowy na sąsiedniej działce. Zlokalizowanie takich obiektów w sąsiedztwie innych, już istniejących obiektów budowlanych nie może spowodować zawilgocenia oraz obniżenia poziomu bezpieczeństwa konstrukcji.

Jakie sankcje za samowolę budowlaną?
Inwestor, który wybudował oczko wodne, basen lub staw bez uprzedniego dokonania zgłoszenia albo uzyskania pozwolenia na budowę, naraża się na sankcje przewidziane w art. 49b lub 48-49 Prawa budowlanego. Samowolna budowa może zakończyć się nakazem rozbiórki wydanym przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, chyba że inwestor przedłoży dokumenty takie, jak wymagane są przy zgłoszeniu lub pozwoleniu na budowę, oraz wniesie opłatę legalizacyjną. Dla oczka wodnego lub basenu wykonanego bez zgłoszenia taka opłata wynosi 2500 zł, natomiast samowolna budowa bez wymaganego pozwolenia wiąże się ze znacznie wyższą opłatą legalizacyjną: 250 000 zł (!) dla basenu o powierzchni przekraczającej 30 m², a dla stawu rybnego 225 000 zł .

Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.)
- ustawa z 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 239, poz. 2019 z późn. zm.).
Podobne posty